ECLI:NL:RBDHA:2023:9460

Uitspraak

Rechtbank DEN HAAG

Team belastingrecht

zaaknummer: SGR 22/1581

uitspraak van de meervoudige kamer van 6 juni 2023 in de zaak tussen

[eiser], wonende te [woonplaats], eiser

(gemachtigde: B. de Jong LL.B.),

de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, verweerder.

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking van 12 februari 2021 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] [nummer 1] te [plaats] (de woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) vastgesteld op
€ 247.000.

Eiser heeft op 16 februari 2021 tegen de beschikking bezwaar gemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 28 januari 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 mei 2023.

Eiser en zijn gemachtigde zijn, met bericht van verhindering, niet verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 1], [naam 2] en [naam 3].

Overwegingen

Feiten

1. De beschikking heeft betrekking op waardepeildatum 1 januari 2020 (de waardepeildatum) en het kalenderjaar 2021. Met de beschikking is ook de aan eiser opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2021 (de aanslag) bekendgemaakt.

2. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een tusseneengezinswoning met bouwjaar 1926 en een gebruiksoppervlakte van ongeveer 94 m².

Geschil3.In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.

4. Eiser bepleit in bezwaar een waarde van € 230.000. Daartoe verwijst eiser naar het taxatierapport van 20 augustus 2021, opgemaakt door [naam 4]. Eiser stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de kwaliteit en (achterstallig) onderhoud van de woning. Volgens eiser zijn de badkamer, het toilet en de keuken meer dan 30 jaar oud en dienen deze vervangen te worden. Ook is het onderhoud van het schilderwerk volgens eiser slecht. Voor de te maken kosten voor onderhoud en vervangingen noemt eiser in beroep een bedrag van € 5.000.

5. Verweerder heeft de stellingen van eiser gemotiveerd weersproken.

Beoordeling van het geschil

6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het

overgelegde taxatierapport, de matrix en hetgeen overigens is aangevoerd, hierin geslaagd. In het taxatierapport is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen aan de [adres 1] [nummer 2] (verkocht op
13 november 2019 voor € 267.500), [adres 2] [nummer 4] (verkocht op 26 maart 2020 voor € 265.000) en [adres 1] [nummer 3] te [plaats] (verkocht op 23 december 2019 voor
€ 320.000). De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten goed bruikbaar, omdat de vergelijkingsobjecten – net als de onderhavige woning – van hetzelfde soort zijn, een zelfde bouwperiode hebben, een zelfde gebruiksoppervlakte hebben, in dezelfde wijk zijn gelegen en een zelfde uitstraling hebben. Met verschillen in de staat van onderhoud heeft verweerder voldoende rekening gehouden. Verweerder heeft verklaard dat tijdens de inpandige opname van 3 mei 2022 is geconstateerd dat het schilderwerk enkel bij het boeiboord/kozijn in slechte staat verkeert en de voorzieningen degelijk en eenvoudig zijn, maar naar behoren functioneren. De taxateur heeft de staat van de woning daarom als matig tot gemiddeld beoordeeld. Daarmee heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen in voorzieningen dan wel staat van onderhoud tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. De prijs per vierkante meter van € 2.628, en daarmee ook de waarde van de woning, zijn niet te hoog vastgesteld.

8. Hetgeen eiser verder heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. Zoals volgt uit voorgaande overweging heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Eiser heeft een waardevermindering wegens het door hem gestelde slechte onderhoud van het schilderwerk en de verouderde voorzieningen niet met controleerbare gegevens onderbouwd. Overigens leidt een kostenpost voor onderhoud aan de woning niet direct tot een waardevermindering van de woning met hetzelfde bedrag. Daarbij overweegt de rechtbank dat taxeren geen exacte wetenschap is en het er uiteindelijk om gaat of verweerder aannemelijk maakt dat de totale eindwaarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daaruit volgt dat een taxatie zich binnen een bepaalde bandbreedte mag bevinden. Het verschil van € 5.000 tussen de beschikte waarde en de in beroep bepleite waarde is een dusdanig marginaal verschil in verhouding tot de totale woningwaarde, dat dit, gelet op de hierboven vermelde bandbreedte, niet kan leiden tot het oordeel dat verweerder de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld.^[1]

Vergoeding van immateriële schade

9. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Het bezwaarschrift is door verweerder ontvangen op
16 februari 2021, zodat de redelijke termijn ten tijde van het doen van deze uitspraak is overschreden met ruim drie maanden. Eiser heeft in beginsel recht op een vergoeding ter compensatie van de spanning en frustratie als gevolg van de lange duur van de procedure. Op grond van de machtiging komt deze vergoeding toe aan de gemachtigde en niet aan eiser, zodat het toekennen van een vergoeding voor eiser geen compensatie vormt. Onder deze omstandigheid ziet de rechtbank geen reden over te gaan tot het toekennen van enige vergoeding voor immateriële schade.

10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, dient het beroep ongegrond te worden verklaard en het verzoek tot vergoeding van immateriële schade te worden afgewezen.

Kostenvergoeding

11. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep ongegrond;

- wijst het verzoek tot vergoeding van immateriële schade af.

Deze uitspraak is gedaan door mr. E.I. Batelaan-Boomsma, voorzitter, en mr. M.A. Dirks en mr. J.G.E. Gieskes, leden, in aanwezigheid van mr. A.C. van Essen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 6 juni 2023.

de griffier is verhinderd te ondertekenen

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.

Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het hoger beroepschrift ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de datum van verzending;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).