ECLI:NL:RBDHA:2023:8291

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team Handel

Zaaknummer/rolnummer: C/09/633699 / HA ZA 22/696

Vonnis van 7 juni 2023

in de zaak van:

1.[eiser 1] ,

2.
[eiser 2],

beiden wonende te [plaats] ,

verder samen ook te noemen: [eisers] (in mannelijk enkelvoud),
eisers,

advocaat: mr. F.M. Aarts te Heilig Landstichting,

tegen:

ONTWIKKELINGSBEDRIJF DE WESTLANDSE ZOOM C.V.,

gevestigd te Monster (gemeente Westland),

verder ook te noemen: OBWZ,

gedaagde,

advocaat: mr. A.J.N. Kolsters te Rotterdam.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding, met producties;
de conclusie van antwoord, met producties;
het tussenvonnis van 15 maart 2023, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
de brief namens OBWZ van 21 maart 2023, met productie.

1.2.

Op 14 april 2023 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden waarbij partijen zijn verschenen. Partijen zijn bijgestaan door hun advocaten, mr. Aarts voornoemd en mr. J.J. Linker. Tijdens de mondelinge behandeling hebben beide advocaten spreekaantekeningen overgelegd. De griffier heeft zittingsaantekeningen gemaakt die zich in het griffiedossier bevinden.

1.3.

Ten slotte is bepaald dat een vonnis zal worden uitgesproken.

2.De beoordeling

De kern van de zaak

2.1.

[eisers] heeft van OBWZ een bouwkavel aan een watergang gekocht. [eisers] ging ervan uit dat hij gemotoriseerd (met een sloep) van en naar de kavel zou kunnen varen richting en vanaf doorgaande vaarroutes en open water in het Westland. Dit is feitelijk ook mogelijk, maar gebleken is dat het bevoegd gezag aan [eisers] geen toestemming verleent voor gemotoriseerd varen op de watergang grenzend aan de kavel en het daarop aangesloten water (de Boomawatering). [eisers] stelt zich op het standpunt dat de kavel om die reden niet aan de koopovereenkomst beantwoordt.

De rechtbank is van oordeel dat het gemotoriseerd mogen varen van en naar de kavel niet kan worden aangemerkt als een eigenschap van de gekochte kavel. De omstandigheid dat het bevoegd gezag [eisers] daarvoor geen toestemming heeft verleend, maakt daarom niet dat de kavel niet aan de koopovereenkomst beantwoordt. Wel is naar het oordeel van de rechtbank sprake geweest van wederzijdse dwaling.

Partijen worden in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de vraag of de vordering van [eisers] gelezen moet worden als een verzoek tot het opheffen van dwalingsnadeel en over het voorwaardelijk voornemen van de rechtbank om een deskundige te benoemen ter vaststelling van (een deel van) dat nadeel.

Wat is er gebeurd?

2.2.

OBWZ is een commanditaire vennootschap met als beherend vennoot Ontwikkelingsbedrijf De Westlandse Zoom B.V. (hierna: OBWZ B.V.) en als commanditaire vennoot (onder meer) de gemeente Westland. OBWZ is opgericht om nieuwe woongebieden te realiseren, onder meer ten noordoosten van de dorpskern van Monster. OBWZ heeft in dat kader kavels bouwrijpe grond te koop aangeboden, waarop kopers binnen de gestelde randvoorwaarden een woning konden bouwen.

2.3.

Een van die woongebieden is de Santhorsthof in Monster, met 23 vrije bouwkavels voor de bouw van vrijstaande woningen, waarvan zeven bouwkavels gelegen zijn aan een watergang. De watergang behoort in eigendom toe aan de gemeente Westland.

2.4.

[eisers] was geïnteresseerd in de aankoop van een van de kavels en is in contact getreden met OBWZ. In dat kader zijn aan hem een verkoopbrochure en andere informatie ter beschikking gesteld.

2.5.

In het begeleidend schrijven bij de verkoopbrochure staat over de Santhorsthof onder meer het volgende (prod. 2 bij dagvaarding):

“
Het glooiende landschap, het geluid van de branding, de zilte geur van de zee; het maakt wonen in De Duinen een unieke beleving. Aan de ene kant kunt u heerlijk wandelen, fietsen, surfen en paardrijden, terwijl u aan de andere kant met uw bootje de Westlandse wateren kunt bevaren.(…) Een aantal kavels ligt aan het water. Hier is het mogelijk om naast uw woning een aanlegplaats voor uw eigen boot te creëren.”

2.6.

In de ook aan [eisers] verstrekte stedenbouwkundige randvoorwaarden
'De Duinen Fase 1b, Schelpenduin, 21 april 2015' staat onder meer het volgende vermeld (prod. 2 bij dagvaarding):

“
T4 is een tuinzone (4 m. diep) waarin inhammen gerealiseerd kunnen worden t.b.v. het aanleggen van bootjes (1 per woning). (…) In de zone WA1 en T4 kan een inham c.q. aanlegplaats voor boten gerealiseerd worden van 3m. breed, 9m. diep en 3m. Vanuit de erfgrenzen.”

2.7.

Op 19 oktober 2015 is tussen OBWZ als verkoper en [eisers] als koper een schriftelijke koopovereenkomst gesloten ten aanzien van een perceel grond aan het water, aangeduid als kavelnummer [kavelnr.] van project Santhorsthof (fase 1b), met kadastrale aanduiding [sectienummer] (hierna: de kavel). De koopprijs bedroeg € 259.500.

2.8.

Tijdens een gesprek over de verkoopvoorwaarden met een door OBWZ ingeschakelde verkoopmedewerkster had [eisers] een korting van € 500,- op de koopprijs van de kavel bedongen, omdat deze – anders dan in de verkoopbrochure stond vermeld – zonder insteekhaven geleverd zou worden.

2.9.

Bijlage 3 bij de koopovereenkomst betreft een overzicht van erfdienstbaarheden en kwalitatieve verplichtingen die [eisers] heeft aanvaard, waaronder (prod. 3 bij dagvaarding):

“2. De kwalitatieve verplichting om de bij oplevering aanwezige beschoeiing en het aanwezige talud, alsmede de hellingshoek hiervan niet te wijzigen of te verwijderen, alsmede het kettingbeding om het talud en de beschoeiing in stand te houden, met uitzondering van een zelf te creëren haventje conform de regelgeving in het vastgestelde uitwerkingsplan.”

2.10.

Bij notariële akte van 29 december 2015 heeft OBWZ de kavel aan [eisers] geleverd. In de akte van levering is ook de hiervoor geciteerde kwalitatieve verplichting opgenomen. Verder is in de akte van levering bepaald (prod. 4 bij dagvaarding):

“Indien een bouwkavel grenst aan openbaar water, is het koper uitsluitend toegestaan op de door verkoper aan te wijzen locatie een ligplaats te realiseren. Boten of andere vaartuigen mogen niet in het openbaar vaarwater worden aangelegd. Koper is verplicht de oever, de beplantingen en beschoeiing deugdelijk te onderhouden en in stand te houden.

2.11.

[eisers] heeft op de kavel een vrijstaande woning laten bouwen ( [adres] te [plaats] ) en hij heeft aan de daarop aansluitende watergang (hierna: de watergang) een (kleine) insteekhaven gerealiseerd.

2.12.

Het Hoogheemraadschap Delfland (hierna: het Hoogheemraadschap) is nautisch beheerder van onder meer de watergang en de Boomawatering en daarmee het bevoegd gezag met betrekking tot het verlenen van ontheffingen voor gemotoriseerd vaarverkeer op die wateren. Op 24 augustus 2020 heeft [eisers] bij het Hoogheemraadschap een aanvraag ingediend voor een ontheffing om gemotoriseerd te mogen varen op de watergang en de Boomawatering, die in verbinding staat met de watergang. Via de Boomawatering kunnen (doorgaande) vaarwegen in het Westland worden bereikt waar (zonder ontheffing) gemotoriseerd gevaren kan worden.

2.13.

Op 25 april 2015 heeft de Verenigde Vergadering van het Hoogheemraadschap Delfland de Vaarverordening Delfland (hierna: de vaarverordening) vastgesteld. In deze verordening is – voor zover voor deze zaak van belang – het volgende bepaald:

“
Artikel 3 vaarverboden:

(…)

a. Het is verboden te varen met een gemotoriseerd vaartuig anders dan op de wateren aangewezen in bijlage 2.

b. Het is verboden zonder ontheffing van het college te varen met een gemotoriseerd vaartuig op de wateren aangewezen in bijlage 3 (…).”

2.14.

Bij brief van 19 oktober 2020 heeft het Hoogheemraadschap de aanvraag van [eisers] afgewezen. In het besluit overweegt het Hoogheemraadschap – voor zover voor deze zaak van belang – het volgende (prod. 9 bij dagvaarding):

“
Op 24 augustus 2020 ontvingen wij uw aanvraag waarin u aangeeft met uw boot vanaf uw woning naar open water te willen varen. U voegt tevens ons besluit toe waarin wij aan iemand die in dezelfde straat woont als u ontheffing verlenen om gemotoriseerd te kunnen varen op de Boomawatering. Wij beschouwen uw aanvraag dan ook als een aanvraag voor een ontheffing om gemotoriseerd te mogen varen op de Boomawatering en het water tussen uw woning en de Boomawatering.

(…).

De Boomawatering is aangewezen als vaarwater waarop met ontheffing gevaren mag worden. Echter u woont niet aan de Boomawatering en uit uw aanvraag blijkt niet dat u aan één van de andere genoemde voorwaarden voldoet om in aanmerking te komen voor ontheffing.

Het feit dat aan iemand bij u in de straat wel een ontheffing is verleend, maakt dit niet anders. Wij hebben helaas geconstateerd dat wij in het verleden ten onrechte ontheffingen hebben verleend. (…)

Besluit

Gelet op de overwegingen hebben wij besloten om u geen ontheffing te verlenen om gemotoriseerd te mogen varen op de Boomawatering.

Om misverstanden te voorkomen, wijzen wij u erop dat het verboden is om gemotoriseerd te varen op het water tussen uw woning en de Boomawatering. Het water tussen uw woning en de Boomawatering is niet aangewezen in bijlage 2 of bijlage 3 bij de Vaarverordening Delfland.”

2.15.

Per e-mailbericht van 19 oktober 2020 heeft [eisers] contact gezocht met de omgevingsmanager van OBWZ om hem te informeren over de ontvangen afwijzing. OBWZ heeft daarop met het volgende bericht gereageerd (prod. 10 bij dagvaarding):

“
(…)Dank voor uw bericht. Dat is weinig fraai. Wij hebben nog een overlegvorm lopen over deze zaken. Wij gaan er mee aan de slag en komen er bij het geplande overleg op terug (…).”

2.16.

Bij brief van 4 oktober 2021 heeft [eisers] OBWZ aansprakelijk gesteld voor de schade die hij lijdt doordat het hem niet is toegestaan gemotoriseerd te varen op de watergang en de Boomawatering.

Wat vordert [eisers] ?

Verklaringen voor recht

2.17.

[eisers] stelt zich op het standpunt dat hij op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten dat hij gemotoriseerd (met een sloep) zou mogen varen van en naar de kavel. Omdat dit niet is toegestaan, bezit de kavel niet de feitelijke eigenschappen die voor een normaal gebruik nodig zijn, althans niet de eigenschappen benodigd voor een overeengekomen bijzonder gebruik van de kavel. OBWZ is daarmee toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van haar verbintenis om een kavel te leveren die aan de koopovereenkomst beantwoordt, aldus [eisers] Daarom vordert [eisers] een verklaring voor recht dat OBWZ toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst (petitum sub I).

2.18.

Omdat het blijvend onmogelijk is voor [eisers] om (zonder de vaarverordening te overtreden) met een gemotoriseerd vaartuig van en naar de kavel te varen, is OBWZ in verzuim geraakt. Daarom wil [eisers] de koopovereenkomst partieel ontbinden en vordert hij een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst partieel is ontbonden (petitum sub II).

2.19.

Voor het geval dat de kavel volgens de rechtbank wel aan de overeenkomst beantwoordt, stelt [eisers] zich op het standpunt dat in ieder geval sprake is geweest van dwaling. [eisers] vordert in dat geval een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst partieel is vernietigd (petitum sub III).

Vergoeding van schade en kosten

2.20.

Daarnaast vordert [eisers] OBWZ te veroordelen tot vergoeding van het in zijn ogen onverschuldigd betaalde deel van de koopsom, vergoeding van kosten die hij heeft gemaakt voor de aanleg van de insteekhaven en vergoeding van gederfd woongenot. In totaal vordert [eisers] in dit verband een bedrag van € 68.569,76 + P.M., te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van verzuim tot aan de dag dat OBWZ het bedrag heeft betaald (petitum sub IV). Deze vordering is als volgt opgebouwd:

waardeverschil kavel € 59.100,00
kosten aanleg insteekhaven € 968,00
kosten beschoeiing, damwand en vlonder € 8.501,76
gederfd woongenot

Totaal € 68.569,76

2.21.

[eisers] heeft een insteekhaven gerealiseerd waar geen gebruik van gemaakt kan worden en wil dat dit gedeelte van de kavel weer in oorspronkelijke staat wordt hersteld. [eisers] vordert daarom tevens OBWZ te veroordelen tot het verwijderen van de insteekhaven en de beschoeiing - inclusief het verzorgen van de benodigde vergunningen - en OBWZ te veroordelen tot het dempen van de sloot, alles voor rekening en risico van OBWZ en uit te voeren binnen een redelijke termijn van drie maanden na datum van dit vonnis. Dit op straffe van een onmiddellijk opeisbare dwangsom van € 1.000,- per dag of dagdeel dat OBWZ in gebreke blijft, met een maximum van € 365.000,-. Alternatief vordert [eisers] OBWZ te veroordelen tot vergoeding van de in verband met de verwijdering en demping te maken kosten ter hoogte van € 10.628,82, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van verzuim tot aan de dag dat OBWZ het bedrag heeft betaald (petitum sub V).

2.22.

[eisers] heeft ook taxatiekosten gemaakt en wil dat OBWZ deze kosten betaalt. [eisers] vordert daarom OBWZ te veroordelen tot betaling van de door [eisers] gemaakte kosten van € 1.095,-, te voldoen binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van verzuim tot aan de dag dat OBWZ het bedrag heeft betaald (petitum sub VI).

2.23.

Daarnaast meent [eisers] aanspraak te kunnen maken op buitengerechtelijke incassokosten en vordert OBWZ te veroordelen in de buitengerechtelijke kosten van € 1.543,12, te vermeerderen met de wettelijke rente over die kosten vanaf de dag der verschuldigdheid tot aan de dag dat OBWZ het bedrag heeft betaald (petitum sub VII).

2.24.

Tot slot wil [eisers] dat OBWZ in de kosten van deze procedure veroordeeld wordt, te vermeerderen met de wettelijke rente over die proceskosten vanaf de dag der verschuldigdheid tot aan de dag dat OBWZ het bedrag heeft betaald, alsmede de nakosten (petitum sub VIII).

2.25.

OWBZ voert verweer en heeft de vorderingen van [eisers] gemotiveerd betwist en geconcludeerd tot afwijzing daarvan. Op de (overige) stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.

Geen inhoudelijke beoordeling van de klachtplicht

2.26.

OBWZ voert aan dat [eisers] , voor zover al sprake zou zijn van een gebrek in het geleverde, geen beroep kan doen op non-conformiteit, omdat [eisers] te laat heeft geklaagd.

De rechtbank zal niet inhoudelijk ingaan op dit verweer van OBWZ omdat, zoals hierna zal blijken, van de gestelde non-conformiteit van de kavel geen sprake is.

Geen non-conformiteit

2.27.

Bij koop moet de afgeleverde zaak ingevolge artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek (BW) aan de overeenkomst beantwoorden. Dit wordt het conformiteitsvereiste genoemd. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst als zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen, en eigenschappen die nodig zijn voor bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.

2.28.

[eisers] stelt dat de kavel niet aan de koopovereenkomst beantwoordt omdat hij niet zonder de vaarverordening te overtreden vanaf de kavel gemotoriseerd naar open vaarwater kan varen via de watergang en de Boomawatering, en vice versa. [eisers] ging er op het moment van het sluiten van de overeenkomst van uit dat dat wel was toegestaan. Deze verwachting is volgens [eisers] ontstaan, dan wel bevestigd, door verschillende factoren. Ten eerste de tekeningen en de tekst van de verkoopbrochure van OBWZ en de teksten op de website van OBWZ. Daarin werden de kavels aangeprezen met teksten als
“Laat uw sloepje te water vanuit uw eigen tuin of vanaf het openbare haventje en verken het Westland vanaf het water”(prod. 5 bij dagvaarding). Ten tweede de mogelijkheid een insteekhaven aan te leggen en de korting die is bedongen omdat de kavel uiteindelijk zonder insteekhaven werd geleverd. Bovendien zouden de bevestigende woorden van een verkoopmedewerkster van OBWZ hebben bijgedragen aan de verwachting van [eisers] Volgens [eisers] heeft de verkoopmedewerkster desgevraagd gezegd dat vanaf de kavel die [eisers] op het oog had, gevaren zou kunnen worden en heeft hij met de verkoopmedewerkster besproken hoe vanaf de kavel naar Vlaardingen kon worden gevaren. Dat doe je niet met een roeiboot, aldus [eisers]

2.29.

De vraag of de kavel de eigenschappen bezit die nodig zijn voor normaal gebruik daarvan en voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien, beide zoals bedoeld in artikel 7:17 BW, beantwoordt de rechtbank aan de hand van de uitleg van de koopovereenkomst en de leveringsakte, alsmede de totstandkomingsgeschiedenis daarvan. Zij komt op basis daarvan tot het oordeel dat de door [eisers] aangevoerde omstandigheden onvoldoende zijn voor de conclusie dat hij daaraan de gerechtvaardigde verwachting kon ontlenen dat de kavel de eigenschap zou bezitten dat zonder publiekrechtelijke beperkingen gemotoriseerd van en naar doorgaande vaarroutes en open vaarwater gevaren zou kunnen worden. Daarvoor is het volgende redengevend.

2.30.

Het krijgen van een vaarontheffing of het gemotoriseerd mogen varen in aangrenzend water, welk water geen onderdeel uitmaakt van het gekochte, kan in zijn algemeenheid niet worden aangemerkt als een eigenschap die nodig is voor normaal gebruik van een bouwkavel voor een particuliere woning. Voor wat betreft bijzonder gebruik bij overeenkomst voorzien stelt de rechtbank vast dat partijen voorafgaand aan en ten tijde van de koop niet gesproken hebben over eventuele publiekrechtelijke eisen of beperkingen ten aanzien van het gebruik van de watergang en/of daarop aangesloten water als vaarwater. Ook is niet gesteld of anderszins komen vast te staan dat OBWZ in dit verband toezeggingen heeft gedaan aan [eisers] En anders dan de hiervoor geciteerde bepalingen over de mogelijke aanleg van een ligplaats c.q. een haventje, is in de koopovereenkomst en/of de akte van levering niets bepaald over het gebruik van het aan de kavel grenzende water, terwijl over de bevoegdheid om gemotoriseerd te varen helemaal niet gerept wordt. Het overeengekomen bijzonder gebruik van de kavel ziet dan ook slechts toe op de fysieke ligging van de kavel aan een watergang waarop feitelijk gevaren kan worden en waaraan een insteekhaven van maximaal 3 bij 9 meter kan en mag worden gerealiseerd. OBWZ heeft de watergang achter de kavel daartoe ook laten uitbaggeren. In zoverre voldoet de door OBWZ geleverde kavel aan dat overeengekomen bijzondere gebruik.

2.31.

Weliswaar is uit de door partijen overgelegde stukken en ter zitting gebleken dat waterrecreatie een belangrijk ‘selling point’ was bij de promotie van de kavel en dat het varen vanaf de kavel onderwerp van gesprek is geweest tijdens de verkoopgesprekken. Dit is echter onvoldoende om er gerechtvaardigd op te mogen vertrouwen dat gemotoriseerd varen publiekrechtelijk gezien ook is toegestaan en/of dat daarvoor door het bevoegd gezag een vaarontheffing zou worden verleend. In ieder geval kan daaruit niet de conclusie worden getrokken dat OBWZ in dit verband enige verbintenis tegenover [eisers] op zich nam. Daarbij is ook van belang dat het water grenzend aan de kavel geen onderdeel is van het gekochte en dat OBWZ geen eigenaar of beheerder is van het betreffende water.

2.32.

[eisers] heeft ook gesteld dat OBZW wist of behoorde te weten dat niet gemotoriseerd gevaren mocht worden op de watergang en dat hij geen ontheffing zou krijgen voor gemotoriseerd varen op de Boomawatering. OBWZ heeft nagelaten dit mee te delen en mede door deze schending van de mededelingsplicht van OBWZ als verkoper zou bij [eisers] de verwachting zijn ontstaan dat hij op de watergang en de Boomawatering gemotoriseerd zou mogen varen. De rechtbank is van oordeel dat [eisers] aan deze stelling onvoldoende concrete feiten en omstandigheden ten grondslag heeft gelegd. Weliswaar ligt voor de hand dat OBWZ zich als ontwikkelaar verdiept in de omgevingsregels die gelden in het gebied dat zij in ontwikkeling heeft, omdat deze regels in positieve of negatieve zin van invloed kunnen zijn op de ontwikkelingsmogelijkheden. Dit is echter onvoldoende om - in het kader van de beoordeling van het beroep op non-conformiteit - te concluderen dat OBWZ wist of had behoren te weten dat varen op de watergang en de Boomawatering voor [eisers] publiekrechtelijk gezien niet mogelijk zou zijn, of dat de kans op die uitkomst reëel was. Hieruit volgt dat OBWZ op dit punt geen mededelingsplicht had en die dus ook niet heeft geschonden. De door [eisers] aangevoerde omstandigheid dat de gemeente Westland commanditaire vennoot is van OBWZ maakt dat niet anders. De gemeente is immers, net zo min als OBWZ, niet het bevoegd gezag met betrekking tot het nautisch beheer van de watergang en de Boomawatering. Het is het Hoogheemraadschap dat de vaarverordening heeft vastgesteld en dat over het verlenen van ontheffingen beslist.

2.33.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het gemotoriseerd mogen varen van de kavel naar doorgaande vaarroutes in het Westland en vice versa niet kan worden aangemerkt als eigenschap van de kavel nodig voor normaal gebruik of voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. Dat betekent dat geen sprake is van non-conforme levering of wanprestatie door OBWZ, zodat de rechtbank de vorderingen van [eisers] sub I en sub II zal afwijzen.

Wederzijdse dwaling

2.34.

Vervolgens komt de rechtbank toe aan het beroep van [eisers] op (wederzijdse) dwaling. [eisers] stelt bij de koop te hebben gedwaald over de mogelijkheid om gemotoriseerd te varen van en naar de kavel. Ingevolge artikel 6:228 BW is een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar wanneer (a) deze te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten, (b) de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had moeten inlichten of (c) de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende is uitgegaan, tenzij zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had hoeven begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden.

2.35.

De rechtbank is van oordeel dat in deze zaak sprake is geweest van wederzijdse dwaling die niet (althans niet geheel) voor rekening van [eisers] dient te blijven. De rechtbank licht dit oordeel hierna toe.

2.36.

Tussen partijen is niet in geschil dat [eisers] ervan uit is gegaan dat hij in de watergang en de Boomawatering gemotoriseerd zou mogen varen. Dit terwijl op grond van de ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst geldende vaarverordening (en nog steeds) gemotoriseerd varen in de watergang niet was toegestaan en [eisers] niet voldoet aan de voorwaarden voor het krijgen van een ontheffing om gemotoriseerd te varen op de Boomawatering. [eisers] heeft voorts voldoende onderbouwd gesteld dat de mogelijkheid om met een gemotoriseerde sloep vanaf de kavel de openbare wateren van het Westland te bevaren een doorslaggevende reden was om juist deze kavel - gelegen aan het water - te kopen en dat, wanneer hij geweten had dat gemotoriseerd varen op de watergang en de Boomawatering niet zou zijn toegestaan, de koopovereenkomst niet tot stand zou zijn gekomen, althans niet onder dezelfde voorwaarden. De rechtbank is van oordeel dat hieruit kan worden afgeleid dat [eisers] bij het sluiten van de koopovereenkomst heeft gedwaald. Uit de overwegingen hiervoor over het beroep op non-conformiteit volgt dat deze dwaling niet te wijten is aan een mededeling van OBWZ. Ook is hiervoor al geoordeeld dat OBWZ geen mededelingsplicht had ten aanzien van de publiekrechtelijke (on)mogelijkheden voor gemotoriseerd varen over de watergang en de Boomawatering.

2.37.

Uit de stukken die door partijen zijn overgelegd en uit wat tijdens de mondelinge behandeling naar voren is gekomen, stelt de rechtbank vast dat ook OBWZ er ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst met [eisers] van uitging dat op de watergang en op de Boomawatering gemotoriseerd gevaren zou mogen worden. Namens OBWZ is verklaard dat zij pas in 2019 ervan op de hoogte is geraakt dat in de watergang niet gemotoriseerd gevaren mag worden. Dit terwijl het varen op de watergang een belangrijk aspect was voor OBWZ bij de ontwikkeling van het gebied waarvan de kavel onderdeel uitmaakt.

2.38.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat partijen wederzijds hebben gedwaald omtrent de mogelijkheid om gemotoriseerd te varen van en naar de kavel. In de kern komt dit - hoewel verweven met feitelijkheden - neer op een dwaling omtrent het recht. Partijen waren zich ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst immers niet bewust van de inhoud van de geldende vaarverordening. Zij wisten op dat moment dus niet dat op de watergang niet gemotoriseerd mag worden gevaren en dat [eisers] niet voldoet aan de voorwaarden voor het verkrijgen van een ontheffing voor gemotoriseerd varen op de Boomawatering. Dat het hier in wezen gaat om een beroep op rechtsdwaling, staat er naar het oordeel van de rechtbank niet aan in de weg dit beroep gelijk te behandelen als een beroep op feitelijke dwaling, met toepassing van artikel 6:228 BW. Dat zou anders zijn als [eisers] met de door hem ingestelde vorderingen had beoogd dat de vaarverordening buiten toepassing zou worden gesteld en/of dat ten gunste van hem van de vaarverordening zou worden afgeweken. [eisers] vordert echter - kort gezegd - vergoeding van het nadeel dat hij als gevolg van deze dwaling ondervindt (zie daarover ook nummers 2.42 tot en met 2.44), omdat hij meent dat dit nadeel niet voor zijn risico zou moeten blijven.

2.39.

Nu sprake is van (wederzijdse) dwaling, is de koopovereenkomst vernietigbaar, tenzij de dwaling in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van [eisers] zou moeten blijven.

2.40.

Uit de stellingen van OBWZ leidt de rechtbank af dat zij meent dat [eisers] zijn onderzoeksplicht heeft verzaakt en dat de dwaling daarom voor rekening van [eisers] zou moeten blijven. De rechtbank volgt OBWZ niet in dat standpunt. [eisers] had inderdaad de vaarverordening voorafgaand aan de koop kunnen raadplegen, maar dat geldt ook en te meer voor OBWZ. OBWZ is een professionele partij als het aankomt op de ontwikkeling van woongebieden en de verkoop van bouwkavels. [eisers] is een particuliere koper en een juridische leek. Het lag voor de hand dat OBWZ als projectontwikkelaar bij de ontwikkeling van een waterrijk gebied zich ervan had vergewist of ten aanzien van het water in dat gebied, en zeker het water grenzend aan de door haar verkochte kavels, beperkingen golden voor recreatief gebruik daarvan. Dat geldt te meer nu zij dat recreatief gebruik als een van de onderscheidende, aantrekkelijke kenmerken van door haar te verkopen kavels presenteerde richting aspirant-kopers, waaronder [eisers]

2.41.

Daar komt bij dat tijdens de mondelinge behandeling namens OBWZ is verklaard dat de gemeente Westland al in 2015 ervan op de hoogte was dat in de watergang niet gemotoriseerd gevaren mocht worden. Dit vindt ook steun in een ’Nota van beantwoording (en wijziging) Visie Recreatief medegebruik Delfland’ van 2 juni 2022 van het Hoogheemraadschap waarin – voor zover voor deze zaak van belang – het Hoogheemraadschap in reactie op de zienswijze van OBWZ het volgende heeft geschreven (prod. 1 bij conclusie van antwoord):

“
Het is onfortuinlijk dat de bestemmingsplannen een bepaalde verwachting bij de bewoners scheppen. Bestemmingsplannen zijn niet het instrument om vaarwater op aan te wijzen. Delfland (rechtbank: het Hoogheemraadschap) heeft toentertijd aangegeven dat niet alle watergangen geschikt zijn om gemotoriseerd op te varen (…).”

2.42.

In het kader van de beoordeling van het beroep op non-conformiteit acht de rechtbank dit niet voldoende om wetenschap van publiekrechtelijke beperkingen bij OBWZ - en in dat verband schending van een mededelingsplicht - aan te nemen. Bij de beantwoording van de vraag of de (wederzijdse) dwaling voor rekening van [eisers] zou moeten blijven, weegt de rechtbank wel mee dat de gemeente Westland, die in 2015 wist dat gemotoriseerd varen in de watergang niet zonder meer mogelijk was, commandite is in OBWZ en tevens 50% aandeelhouder van beherend vennoot OBWZ B.V. Te meer omdat [eisers] onbetwist heeft gesteld dat juist het feit dat de gemeente Westland onderdeel was van OBWZ, bij hem het vertrouwen heeft gewekt dat OBWZ wist wat zij verkocht. De rechtbank komt daarom, en op grond van de in 2.40 genoemde omstandigheden, tot de slotsom dat de dwaling in de onderlinge verhouding tussen [eisers] en OBWZ niet (althans niet geheel) voor rekening van [eisers] behoort te blijven.

Partijen mogen zich uitlaten over het opheffen van het door [eisers] gestelde nadeel

2.43.

[eisers] heeft – voor het geval de rechtbank van oordeel zou zijn dat sprake is geweest van (wederzijdse) dwaling – onder III tot en met VI gevorderd een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst gedeeltelijk is vernietigd en OBWZ te veroordelen tot betaling van het teveel betaalde deel van de koopsom, vergoeding van de kosten voor de aanleg van de insteekhaven, het (vergoeden van de kosten van het) verwijderen van de insteekhaven, vergoeding van gederfd woongenot en vergoeding van gemaakte taxatiekosten. De rechtbank begrijpt deze vorderingen zo, dat [eisers] de koop van de kavel niet wenst te vernietigen, maar dat hij een beroep doet op het bepaalde in artikel 6:230 lid 2 BW. Dat zou betekenen dat [eisers] in deze procedure vordert om de gevolgen van de (vernietigbare) overeenkomst te wijzigen, ter opheffing van het nadeel dat [eisers] stelt te lijden bij instandhouding van de overeenkomst. De rechtbank is dan ook voornemens om de zaak verder te beoordelen en te beslissen met toepassing van artikel 6:230 lid 2 BW, in samenhang met de artikelen 3:53, 6:248 en 6:258 BW.

2.44.

De rechtbank stelt [eisers] in de gelegenheid zich uit te laten over de vragen (i) of hij zich inderdaad beroept op artikel 6:230 lid 2 BW en van de rechtbank verlangt om bij vonnis de gevolgen van de vernietigbare overeenkomst ter opheffing van zijn nadeel te wijzigen en (ii) of zijn vorderingen behelzen de nadelige gevolgen van de vernietigbare overeenkomst op te heffen door toewijzing van zijn vorderingen sub III tot en met VI. Indien dat laatste niet het geval is, dan wordt [eisers] verzocht een voorstel te doen voor de wijze waarop de voor hem nadelige gevolgen van de overeenkomst dan zouden moeten worden opgeheven. Daarbij merkt de rechtbank op dat [eisers] al een taxatierapport (hierna: het taxatierapport) van [naam] Makelaars B.V. heeft overgelegd ter onderbouwing van haar vordering van € 59.100,- aan volgens [eisers] te veel betaalde koopsom. Voor zover [eisers] dat bedrag vordert als onderdeel van het op te heffen nadeel, is de rechtbank van oordeel dat met het taxatierapport onvoldoende gegevens beschikbaar zijn gesteld voor het vaststellen van dat deel van het gestelde nadeel. In het taxatierapport zijn immers de vraagprijzen voor vergelijkbare kavels met daarop vrijstaande woningen met elkaar vergeleken. [eisers] heeft echter een bouwkavel zonder woning gekocht, zodat de rechtbank van oordeel is dat de vergeleken kavels in het rapport niet representatief zijn voor het vaststellen van nadeel in de vorm van teveel betaalde koopsom.

2.45.

OBWZ mag zich vervolgens uitlaten over de wijze waarop de rechtbank de vorderingen van [eisers] interpreteert en voornemens is verder te beoordelen. OBWZ mag daarnaast reageren op de inhoud van de door [eisers] te nemen akte, met de mogelijkheid een tegenvoorstel te doen ter opheffing van het dwalingsnadeel dat [eisers] stelt te hebben geleden.

Partijen mogen zich uitlaten over het voornemen een deskundige te benoemen

2.46.

Het is mogelijk dat de rechtbank in het kader van het vaststellen van het dwalingsnadeel – ondanks de voorstellen van partijen – behoefte heeft zich door een deskundige te laten voorlichten. Voor dat geval is de rechtbank voornemens één deskundige (voorwaardelijk) te benoemen en deze de volgende vraag voor te leggen: “
Wat zou in oktober 2015 de marktwaarde zijn geweest van de door [eisers] gekochte bouwkavel gelegen aan water waarover niet met een gemotoriseerd vaartuig gevaren mag worden?”

2.47.

Omdat [eisers] moet stellen en zo nodig bewijzen dat hij nadeel heeft geleden, zal hij het voorschot van de deskundige moeten voldoen. Wanneer in rechte komt vast te staan dat [eisers] nadeel heeft geleden door de dwaling en dit nadeel (deels) voor rekening van OBWZ moet komen, zal OBWZ in (een deel van) de kosten van het deskundigen onderzoek worden veroordeeld.

2.48.

De rechtbank verzoekt partijen zich over de voorgestelde vraag en de persoon van de eventueel te benoemen deskundige uit te laten. [eisers] wordt verzocht daartoe eerst bij akte een deskundige aan te dragen, met opgave van een begroting van de kosten voor het onderzoek. OBWZ mag zich vervolgens uitlaten over de door [eisers] aangedragen deskundige, de begroting van de kosten van het onderzoek en de vraag die aan de deskundige gesteld gaat worden.

Geen reden om het vonnis aan te houden

2.49.

OBWZ heeft de rechtbank verzocht om de uitspraak aan te houden, althans de

vorderingen van [eisers] niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, totdat duidelijk is of het Hoogheemraadschap de watergang alsnog kwalificeert als vaarwater dat geschikt is voor gemotoriseerde vaartuigen en aan [eisers] op grond van een gewijzigde visie alsnog ontheffing verleent voor gemotoriseerd varen in de Boomawatering. Tijdens de mondelinge behandeling heeft OBWZ aangegeven dit niet binnen de afzienbare tijd te verwachten. De rechtbank zal dan ook aan dit verzoek voorbij gaan.

3.De beslissing

De rechtbank:

3.1.

wijst de vorderingen van [eisers] genoemd in 2.17 (petitum sub I) en 2.18 (petitum sub II) af;

3.2.

verwijst de zaak naar de rol van 5 juli 2023 voor akte van [eisers] (reactie op de onder 2.43 en 2.47 genoemde punten);

3.3.

bepaalt dat OBWZ in de gelegenheid zal worden gesteld om daarop binnen vier weken te reageren bij antwoordakte, zoals genoemd in 2.44 en 2.47;

3.4.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. L. Kelkensberg en in het openbaar uitgesproken op 7 juni 2023.