Uitspraak
Rechtbank den haag
Team handel - voorzieningenrechter
zaak- / rolnummer: C/09/644157 / KG ZA 23/192
Vonnis in kort geding van 15 mei 2023
in de zaak van
BLOEI VASTGOEDB.V. te Den Haag,
eiseres,
advocaat mr. F. Ayar te Amsterdam,
tegen:
GEMEENTE DEN HAAGte Den Haag,
gedaagde,
advocaat mr. drs. J.C.W. de Sauvage Nolting te Den Haag
waarin zich heeft gevoegd aan de zijde van de Gemeente Den Haag,
GEMEENTE PIJNACKER-NOOTDORP,
eiseres in het incident tot voeging,
advocaten mrs. H. Zeilmaker en C.F.N. van Schaijk te Arnhem.
Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘Bloei Vastgoed’, ‘de Gemeente Den Haag’ en ‘de Gemeente Pijnacker-Nootdorp’ en voormelde gemeenten gezamenlijk als ‘de Gemeentes’.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties;
- de schriftelijke reactie van de Gemeente Den Haag met producties;
- de incidentele conclusie tot voeging, ook inhoudende conclusie van antwoord in het kort geding van de Gemeente Pijnacker-Nootdorp;
- de op 1 mei 2023 gehouden mondelinge behandeling, waarbij door alle partijen pleitnotities zijn overgelegd.
1.2.
Aan het begin van de zitting is de voeging van de Gemeente Pijnacker-Nootdorp aan de zijde van de Gemeente Den Haag toegestaan, nu zij daarbij voldoende belang heeft en de belangen van de andere partijen zich daartegen niet verzetten. Het vonnis is aan het eind van de zitting bepaald op vandaag.
2.De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
2.1.
De Gemeente Den Haag heeft op 17 oktober 2011 bouwrijpe grond gekocht van de Gemeente Pijnacker-Nootdorp. De gekochte percelen maken deel uit van het nieuw aangelegde bedrijventerrein Heron. De Gemeente Den Haag kocht de gronden om delen daarvan te kunnen verkopen of in erfpacht te kunnen uitgeven aan Haagse bedrijven die als gevolg van gebiedsontwikkelingen binnen de Gemeente Den Haag moesten verhuizen. In de betreffende leveringsakte is in artikel 14 opgenomen dat de Gemeente Den Haag ernaar streeft de gronden binnen zeveneneenhalf jaar door te verkopen. Indien dat niet lukt dan treden partijen (lees: de beide gemeentes) in overleg en heeft de Gemeente Pijnacker-Nootdorp het recht om (een deel van) het verkochte terug te kopen tegen een alsdan geldende marktconforme prijs.
2.2.
De Gemeente Den Haag heeft op 9 maart 2018 een perceel (verder te noemen: perceel 1) in erfpacht uitgegeven aan Bloei Vastgoed. Daarbij werd Bloei Vastgoed op grond van artikel 12 van de akte van erfpacht verplicht binnen 12 maanden opstallen op de grond te stichten overeenkomstig de bestemming. Bloei Vastgoed had inmiddels aangegeven ook geïnteresseerd te zijn in de afname van een tweede aangrenzend perceel (verder: perceel 2). Zij wilde op beide percelen een gezamenlijk bouwplan realiseren. Op 8 augustus 2017 is er tussen de Gemeente Den Haag en Bloei Vastgoed daarom ook een grondreserveringsovereenkomst voor het tweede perceel gesloten.
2.3.
Op 12 februari 2019 is er vervolgens voor perceel 2 een obligatoire overeenkomst tot uitgifte in erfpacht gesloten tussen Bloei Vastgoed en de Gemeente Den Haag (verder te noemen: de gronduitgifte-overeenkomst). In die overeenkomst is in artikel 3 bepaald dat de daadwerkelijke uitgifte in erfpacht (het passeren van de akte) pas zal plaatsvinden op het moment dat door Bloei Vastgoed wordt beschikt over een onherroepelijke omgevingsvergunning. De uiterste termijn voor het passeren van de akte erfpacht is bepaald op 1 september 2019. Artikel 13 van deze overeenkomst vermeldt, dat de overeenkomst van rechtswege eindigt indien op 1 september 2019 door Bloei Vastgoed nog niet over een onherroepelijke omgevingsvergunning wordt beschikt.
2.4.
De in voormelde gronduitgifte-overeenkomst genoemde termijn is door de Gemeente Den Haag op verzoek van Bloei Vastgoed herhaaldelijk verlengd. Daartoe is op 15 en 30 oktober 2019 een allonge opgemaakt, waarin de aanpassing van de uiterste termijn voor het passeren van de akte is vastgelegd. De uiterste datum voor het passeren van de akte werd gewijzigd van 1 september 2019 naar 31 januari 2020. Tegelijkertijd is de bouwtermijn voor perceel 1 verlengd, nu Bloei Vastgoed beoogde één bouwplan voor beide percelen te realiseren.
2.5.
Bloei Vastgoed heeft vanaf 2017 geregeld contact gehad met de Gemeente Pijnacker-Nootdorp in verband met de door haar beoogde bebouwing van de percelen en de daartoe benodigde vergunningen. In die gemeente was een zogenaamd Q-team opgericht, dat de concept-plannen van geïnteresseerde bedrijven vooraf op vrijwillige basis kon toetsen aan de vigerende kaders. De Gemeente Den Haag had Bloei Vastgoed te kennen gegeven dat vooroverleg met dit Q-team wat haar betreft noodzakelijk was. In juli 2019 heeft Bloei Vastgoed uiteindelijk een omgevingsvergunning aangevraagd bij de gemeente Pijnacker-Nootdorp, zonder dat er volledige afstemming had plaatsgevonden met het Q-team. De aanvraag is door de Gemeente Pijnacker-Nootdorp bij besluit van 12 september 2019 buiten behandeling gesteld, omdat volgens die Gemeente de verstrekte gegevens totaal onvoldoende waren voor de beoordeling van de aanvraag en de aanvraag op 41 punten in strijd was met de planologische eisen. Bloei Vastgoed heeft geen rechtsmiddelen ingesteld tegen die beslissing.
2.6.
Bij brief van 30 juli 2020 heeft de Gemeente Den Haag Bloei Vastgoed meegedeeld dat de gronduitgifte-overeenkomst betreffende perceel 2 van rechtswege is geëindigd bij gebrek aan een omgevingsvergunning, maar die mededeling is na overleg met Bloei Vastgoed weer ingetrokken bij brief van 20 augustus 2021. De Gemeente Den Haag vermeldt in dit laatste schrijven dat zij ervan uitgaat dat de behandeling van het bouwplan door de gemeente Pijnacker-Nootdorp nog steeds mogelijk is. De Gemeente Den Haag geeft verder te kennen de eerder opgelegde verplichting van het eerst voorleggen van het ontwerp aan het Q-team te laten vervallen. Bloei Vastgoed mag nog een nieuwe planning aanleveren voor een bouwplan op de percelen 1 en 2. Wel worden aan de verlengde termijn door de Gemeente Den Haag nu strakke tijdslimieten gesteld. Geëist wordt dat het project spoedig daadwerkelijk wordt gerealiseerd en dat de opstallen uiterlijk op 1 november 2022 gereed zijn. De eerste deadline die Bloei Vastgoed moet halen betreft het indienen van een ontvankelijke aanvraag omgevingsvergunning; de termijn daarvoor verloopt in week 49 van 2021, dus op 13 december 2021. Als die termijn of de volgende termijnen niet worden gehaald zal de overeenkomst eindigen en zal de bouwplicht voor perceel 1 weer gaan lopen, zo laat de Gemeente Den Haag weten. Bloei Vastgoed wordt verzocht de brief waarin de nieuwe voorwaarden en termijnen staan opgenomen voor akkoord te tekenen en aan de Gemeente Den Haag te retourneren. Dat heeft Bloei Vastgoed op 9 september 2021 gedaan.
2.7.
Op 12 december 2021 heeft Bloei Vastgoed een nieuwe aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij de Gemeente Pijnacker-Nootdorp. Daarop heeft de Gemeente Pijnacker-Nootdorp haar laten weten dat de aanvraag opnieuw niet compleet is en nog een termijn gegeven voor herstel. Tevens heeft de Gemeente Bloei Vastgoed verzocht een vragenlijst in te vullen ten behoeve van een Bibob-onderzoek. Ook na verlenging van de gegeven termijn, tot 18 januari 2022, zijn de gevraagde stukken door de Gemeente Pijnacker-Nootdorp niet ontvangen. Daarop heeft de Gemeente Pijnacker-Nootdorp Bloei Vastgoed bij brief van 3 februari 2022 te kennen gegeven de omgevingsvergunningsaanvraag buiten behandeling te stellen. Bloei Vastgoed heeft vervolgens bezwaar gemaakt tegen die beslissing, maar dat bezwaar is bij beslissing van 25 mei 2022 niet ontvankelijk verklaard, omdat er geen gronden door Bloei Vastgoed zijn ingediend. Tegen die niet-ontvankelijkverklaring is door Bloei Vastgoed geen beroep bij de bestuursrechter ingesteld.
2.8.
De Gemeente Pijnacker-Nootdorp heeft de Gemeente Den Haag nadien op de hoogte gesteld van het feit dat de aanvraag omgevingsvergunning definitief buiten behandeling is gesteld. Daarop heeft de Gemeente Den Haag bij brief van 15 september 2022 Bloei Vastgoed geïnformeerd dat zij de gronduitgifte-overeenkomst als van rechtswege beëindigd beschouwt en dat zij zich vrij acht om perceel 2 weer op de markt te brengen.
2.9.
De Gemeente Den Haag heeft de Gemeente Pijnacker-Nootdorp vervolgens laten weten dat zij - conform hetgeen is opgenomen in de tussen hen destijds gesloten koopovereenkomst -, bereid is perceel 2 tegen een marktconforme prijs terug te leveren aan de Gemeente Pijnacker-Nootdorp. In het gemeenteblad van de Gemeente Den Haag is melding gemaakt van de aanstaande teruglevering en Bloei Vastgoed is daarvan separaat op de hoogte gesteld.
2.10.
Bloei Vastgoed is het niet eens met de gang van zaken en is voornemens een bodemprocedure te starten bij deze rechtbank waarin zij nakoming zal vorderen van de gronduitgifte-overeenkomst ter zake van perceel 2. Zij heeft tevens aangekondigd dit kort geding te starten om teruglevering van perceel 2 hangende die bodemprocedure te voorkomen.
3.Het geschil
3.1.
Bloei Vastgoed vordert – zakelijk weergegeven – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, de Gemeente Den Haag te verbieden om perceel 2 terug te leveren aan de Gemeente Pijnacker-Nootdorp, dan wel te gebieden een reeds verrichte levering ongedaan te maken, met veroordeling van de Gemeente Den Haag in de proceskosten.
3.2.
Daartoe voert Bloei Vastgoed – samengevat – het volgende aan.
Bloei Vastgoed heeft al veel geld en moeite geïnvesteerd in verband met de ontwikkeling van perceel 1 en 2 en heeft al het nodige gedaan om de benodigde omgevingsvergunningen te verkrijgen. Onduidelijk is waarom die vergunningen niet zijn afgegeven; de Gemeente Pijnacker-Nootdorp weigert overleg. Er lijkt sprake van belangenverstrengeling, nu de gemeente Pijnacker-Nootdorp enerzijds verantwoordelijk is voor de afgifte van de omgevingsvergunning, maar anderzijds ook zelf geïnteresseerd is in verkrijging van perceel 2. Het heeft er onder de gegeven omstandigheden alle schijn van dat de Gemeentes samenspannen en zich ten onrechte niet houden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Het rechtszekerheids- en vertrouwensbeginsel wordt bovendien door de Gemeentes ernstig geschonden. Dit alles is volgens Bloei Vastgoed onrechtmatig jegens haar en rechtvaardigt de ingestelde vordering.
3.3.
De Gemeentes voeren verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
4.De beoordeling van het geschil
4.1.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat dit geschil uitsluitend perceel 2 betreft. De vraag die beantwoord dient te worden is of de Gemeente Den Haag weer vrij over perceel 2 mag beschikken (en dat dus kan terugverkopen aan de Gemeente Pijnacker-Nootdorp) of dat rechten van Bloei Vastgoed daaraan vooralsnog in de weg staan.
4.2.
Niet in geschil is dat de door Bloei Vastgoed gepretendeerde rechten op perceel 2 hun oorsprong vinden in de gronduitgifte-overeenkomst die in februari 2019 is gesloten. Volgens de Gemeente Den Haag is die overeenkomst inmiddels van rechtswege geëindigd, waarmee volgens de Gemeente de rechten van Bloei Vastgoed op perceel 2 zijn vervallen. Bloei Vastgoed bestrijdt dat en meent dat de Gemeente Den Haag zich in redelijkheid niet op dat standpunt kan stellen en Bloei Vastgoed nog langer tijd moet geven voor de ontwikkeling van het perceel. Volgens Bloei Vastgoed is de vertraging in de bouwplanontwikkeling namelijk vooral te wijten aan tegenwerking van de Gemeente Pijnacker-Nootdorp, althans gebrek aan medewerking aan vooroverleg en niet aan haarzelf. Daarbij heeft Bloei Vastgoed te kennen gegeven de sterke indruk te hebben dat de beide gemeenten onder één hoedje spelen. Zij is daarom doende via een WOO-verzoek ter zake stukken boven tafel te krijgen. Onder die omstandigheden dient de Gemeente Den Haag te worden verboden het perceel terug te leveren aan de Gemeente Pijnacker-Nootdorp, nu die levering onomkeerbaar is en dus zeer schadelijk is voor de (financiële) positie van Bloei Vastgoed, aldus Bloei Vastgoed.
4.3.
De voorzieningenrechter volgt de stellingen van Bloei Vastgoed niet. Daartoe is allereerst van belang dat vaststaat dat Bloei Vastgoed tot tweemaal toe een aanvraag omgevingsvergunning heeft gedaan bij de Gemeente Pijnacker-Nootdorp die onvolledig was en dus niet aan de basiseisen voldeed en evenmin de door die gemeente gevraagde Bibob-stukken heeft aangeleverd. Een en ander heeft geleid tot een buiten behandelingstelling van de vergunningsaanvragen door de Gemeente Pijnacker-Nootdorp. Het tegen de laatste beslissing gerichte bezwaar van Bloei Vastgoed is bij beslissing van 25 mei 2022 niet ontvankelijk verklaard omdat er geen gronden zijn ontvangen en van die bezwaarbeslissing is Bloei Vastgoed niet in beroep gekomen. De voorzieningenrechter dient dan ook in dit kort geding uit te gaan van de juistheid en de rechtmatigheid van de bezwaarbeslissing. Dat brengt met zich dat als vaststaand wordt aangenomen dat Bloei Vastgoed niet heeft voldaan aan een cruciale contractuele verplichting die zij jegens de Gemeente Den Haag is aangegaan, namelijk de verplichting uiterlijk vóór 13 december 2021 een ontvankelijke omgevingsvergunning in te dienen. Dat zij die deadline niet heeft gehaald is overigens ook feitelijk niet door Bloei Vastgoed betwist. De harde deadline voor het aanvragen van een ontvankelijke omgevingsvergunning vloeide voort uit de nadere afspraken die bij brief van 20 augustus 2021 tussen de Gemeente Den Haag en Bloei Vastgoed zijn gemaakt. Bloei Vastgoed heeft door ondertekening en akkoordverklaring van voormelde brief zich verbonden de daarin opgenomen afspraken stipt na te komen. In de door Bloei Vastgoed geaccordeerde brief wordt ook nadrukkelijk vermeld dat de overeenkomst zal eindigen als een of meer van de gestelde deadlines niet worden gehaald. Nu vaststaat dat Bloei Vastgoed de eerste deadline al niet heeft gehaald stelt de Gemeente Den Haag zich terecht op het standpunt dat de gronduitgifte-overeenkomst daarmee is geëindigd. Het staat haar dan ook vrij weer ten volle over perceel 2 te beschikken en dat desgewenst aan een ander (in dit geval de Gemeente Pijnacker-Nootdorp) te verkopen.
4.4.
De stelling van Bloei Vastgoed dat haar door de Gemeente Den Haag in redelijkheid niet kan worden tegengeworpen dat zij nog steeds geen ontvankelijke omgevingsvergunning heeft ingediend wordt gepasseerd. Allereerst is daartoe van belang dat in de gronduitgifte-overeenkomst in artikel 9 (dat ziet op de bouwverplichting), in lid 4 is bepaald dat de Gemeente Den Haag niet aansprakelijk is voor het niet of niet tijdig verlenen van de voor de realisatie van het bouwplan noodzakelijke vergunningen. Terecht heeft de Gemeente Den Haag er in dat kader ook op gewezen dat zij zelf niet betrokken is bij die vergunningverlening.
4.5.
Ook de stelling van Bloei Vastgoed dat sprake is geweest van belangenverstrengeling aan de kant van de Gemeente Den Haag wordt verworpen. Niet gebleken is dat de Gemeente Den Haag enig belang heeft bij het mislukken van de overeenkomst met Bloei Vastgoed. Integendeel, blijkens de gewisselde correspondentie is de Gemeente Den Haag feitelijk sinds 2017 voortdurend doende geweest om het bouwplan alsnog van de grond te krijgen. In dat kader heeft zij keer op keer aan Bloei Vastgoed uitstel gegeven en termijnen verlengd, in de hoop de bouwplannen nog te kunnen laten effectueren. De brief van 20 augustus 2021 moet ook in dat licht worden gezien. De Gemeente Den Haag heeft toen nogmaals - onverplicht - een nadere termijn gegeven aan Bloei Vastgoed. Bloei Vastgoed heeft zich aan die nieuwe termijnen gebonden, maar opnieuw de (eerste) deadline niet gehaald.
4.6.
Ook de stelling van Bloei Vastgoed dat de Gemeente Pijnacker-Nootdorp uit eigen belang opzettelijk zand in de raderen heeft gegooid, door overleg over de vergunning af te houden, kan Bloei Vastgoed niet baten. Nog daargelaten dat deze procedure zich richt tegen de Gemeente Den Haag en die in voorkomend geval niet verantwoordelijk kan worden gehouden voor handelen van de Gemeente Pijnacker-Nootdorp, is van onrechtmatig handelen van de Gemeente Pijnacker-Nootdorp niets gebleken. Integendeel, uit de door de Gemeente Pijnacker-Nootdorp overgelegde correspondentie (haar productie 8), blijkt juist dat de projectmanager namens de Gemeente Pijnacker-Nootdorp geregeld heeft gepoogd afspraken te maken met Bloei Vastgoed om de plannen vooruit te helpen. Dat overleg kwam echter niet goed van de grond, omdat het aanleveren van schetsen en voorontwerpen uitbleef, de wel aangeleverde stukken niet op het gewenste niveau bleken te zijn en Bloei Vastgoed de zaak soms maanden stil liet liggen. Kennelijk kon Bloei Vastgoed zich ook niet vinden in enkele actiepunten die door het Q-team aan haar werden gecommuniceerd. Al met al is er geen enkel volledig uitgewerkt plan geweest dat aan het Q-team ter beoordeling is voorgelegd en is er op de valreep door Bloei Vastgoed zonder overleg met het Q-team een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend, omdat de daarvoor gegeven termijn dreigde te verstrijken. Dat die aanvraag als volstrekt onvoldoende is beoordeeld komt dan ook enkel en alleen voor rekening en risico van Bloei Vastgoed. Dat geldt evenzo voor de tweede aanvraag die in 2021 is gedaan. Toen was immers de verplichting om te overleggen met het Q-team door de Gemeente Den Haag al geschrapt, in de hoop aldus meer voortgang te bewerkstelligen. Het lag daarmee op de weg van Bloei Vastgoed om zelfstandig, met hulp van deskundige adviseurs, alsnog een ontvankelijke omgevingsvergunning in te dienen. Ook daarin is zij echter niet geslaagd. Daarmee viel voor haar definitief het doek. Overigens had Bloei Vastgoed voormelde verwijten aan het adres van de Gemeente Pijnacker-Nootdorp ook in een bestuursrechtelijke beroepsprocedure tegen de negatieve beslissing op de aanvraag om een omgevingsvergunning naar voren kunnen brengen. Zij heeft dat echter om haar moverende redenen achterwege gelaten.
4.7.
Nu de gronduitgifte-overeenkomst inmiddels van rechtswege is geëindigd, is de Gemeente Den Haag niet alleen gerechtigd, maar ook verplicht, tot teruglevering van perceel 2 aan de gemeente Pijnacker-Nootdorp. In de oorspronkelijke koopovereenkomst die is gesloten tussen deze beide gemeenten is immers in artikel 14 opgenomen dat de Gemeente Pijnacker-Nootdorp het recht heeft van terugkoop tegen een marktconforme prijs na het verstrijken van de in dat artikel genoemde termijn van zeveneneenhalf jaar na datum levering. Met die clausule was Bloei Vastgoed overigens van af het begin bekend, nu een en ander ook staat opgenomen in de gronduitgifte-overeenkomst.
4.8.
Een belangenafweging staat - anders dan Bloei Vastgoed stelt - aan de teruglevering van perceel 2 aan de gemeente Pijnacker-Nootdorp niet in de weg. Daargelaten dat de Gemeente Den Haag gehouden is haar contractuele verplichting tot teruglevering na te komen, is voorshands niet aannemelijk dat Bloei Vastgoed in een door haar te starten bodemprocedure tegen de Gemeente Den Haag alsnog in het gelijk zal worden gesteld. Het enkele feit dat teruglevering tot onomkeerbare gevolgen leidt maakt het oordeel in dit geval niet anders.
4.9.
Dit alles leidt tot de slotsom dat de vorderingen van Bloei Vastgoed zullen worden afgewezen. Bloei Vastgoed zal als in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure, waaronder die van de Gemeente Den Haag en de Gemeente Pijnacker-Nootdorp. Onder de proceskosten vallen ook de nakosten die in dit geval door de gemeente Pijnacker-Nootdorp afzonderlijk zijn gevorderd. De nakosten worden begroot op het bedrag genoemd in het liquidatietarief civiel (per 1 februari 2023: € 173,--). In geval van betekening worden een extra bedrag aan salaris (per 1 februari 2023: € 90,--) en de explootkosten van betekening toegekend. De proceskosten en de nakosten die zijn begroot op € 173,-- dienen te worden betaald binnen veertien dagen nadat dit vonnis is uitgesproken. De nakosten die zijn begroot op € 90,-- en de explootkosten dienen te worden betaald binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis. Bij gebreke van tijdige betaling is Bloei Vastgoed de wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten verschuldigd.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt Bloei Vastgoed om binnen veertien dagen nadat dit vonnis is uitgesproken de kosten van dit geding aan de Gemeente Den Haag en de gemeente Pijnacker-Nootdorp te betalen, tot dusverre aan de zijde van elk van hen begroot op € 1.755,-, waarvan € 1.079,- aan salaris advocaat, € 676,- aan griffierecht, te vermeerderen met nakosten zoals vermeld in 4.9, en bepaalt dat Bloei Vastgoed bij gebreke van tijdige betaling de wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten verschuldigd is, op de wijze zoals onder 4.9 vermeld;
5.3.
verklaart dit vonnis ten aanzien van deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.J. Hoekstra-van Vliet en in het openbaar uitgesproken op 15 mei 2023.