ECLI:NL:RBDHA:2023:6073

• Datum uitspraak: 13 april 2023
• Publicatiedatum: 26 april 2023
• Zaaknummer: 21_7890
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: S.E. Postema
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 4 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vaststelling WOZ-waarde vrijstaande villa en afwijzing vergoeding immateriële schade

De zaak betreft een beroep tegen de beschikking waarbij de WOZ-waarde van een vrijstaande villa werd vastgesteld op €1.188.000. Eiser stelde een lagere waarde van €995.000 voor, terwijl verweerder de oorspronkelijke waarde handhaafde. De rechtbank oordeelde dat geen van beide partijen het gevraagde bewijs voldoende aannemelijk had gemaakt.

De woning betreft een vrijstaande villa uit 1979 met een woonoppervlakte van circa 228 m² en een perceel van ongeveer 605 m², inclusief een inpandige garage. Verweerder baseerde de waardebepaling op vergelijkingen met drie andere woningen, maar maakte fouten in de waardematrix en kon de gebruikte indexeringspercentages niet onderbouwen. Eiser bracht onderhoudsgebreken en ligging ten opzichte van een bedrijfspand aan, maar onderbouwde zijn lagere waarde onvoldoende.

De rechtbank stelde daarom de WOZ-waarde in goede justitie vast op €1.150.000 en verminderde de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig. Het verzoek tot vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn werd afgewezen omdat de vergoeding volgens de algemene voorwaarden aan de gemachtigde toekomt en niet aan eiser. Verweerder werd veroordeeld tot vergoeding van proceskosten en griffierecht.

Uitkomst: De WOZ-waarde is vastgesteld op €1.150.000 en het verzoek tot vergoeding van immateriële schade is afgewezen.

Uitspraak

Rechtbank DEN HAAG

Team belastingrecht

zaaknummer: SGR 21/7890

proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van13 april 2023 in de zaak tussen

[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser(gemachtigde: G. Gieben),

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Noordwijk, verweerder.

De bestreden uitspraak op bezwaar

De uitspraak van verweerder van 25 oktober 2021 op het bezwaar van eiser tegen de beschikking van 26 februari 2021 (de beschikking) waarbij de waarde van onroerende zaak aan de [adres 1] (de woning) op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) is vastgesteld op € 1.188.000.

Zitting

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 maart 2023.

Namens eiser is J.L.G. van Herk, kantoorgenoot van de gemachtigde, verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] .

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot
€ 1.150.000;

- vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting tot een berekend naar een waarde van € 1.150.000;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;

- wijst het verzoek tot vergoeding van immateriële schade af;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 2.266;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49 aan eiser te vergoeden.

Overwegingen

1. De beschikking heeft betrekking op waardepeildatum 1 januari 2020 (de waardepeildatum) en het kalenderjaar 2021. Met de beschikking is ook de aan eiser opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2021 (de aanslag) bekendgemaakt. Bij de bestreden uitspraak op bezwaar heeft verweerder de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

2. De woning is een vrijstaande villa met het bouwjaar 1979. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 228 m² en het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 605 m². Bij de woning behoort ook een inpandige garage met een oppervlakte van ongeveer 28 m².

3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarden van € 995.000.

4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

5. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is hij hierin niet geslaagd. Zoals volgt uit het taxatierapport is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen aan de [adres 2] (verkocht op 4 september 2019 voor € 1.700.000), [adres 3] (verkocht op 27 mei 2019 voor
€ 1.750.000) en [adres 4] te [plaatsnaam] (verkocht op 15 maart 2021 voor
€ 1.560.000). Ter zitting heeft eiser aangevoerd dat de cijfers in de matrix ten aanzien van [adres 2] niet kloppen en slechts optellen tot ongeveer € 600.000. Verweerder heeft hierop verklaard dat een rekenfout in de totaaltelling is gemaakt en niet aan te kunnen geven waar die fout in zit. De transactiedatum van [adres 4] is ver van de waardepeildatum gelegen. De indexatie van deze verkoopprijs is daarom des te belangrijker en informatie over het door verweerder gebruikte indexeringspercentage ontbreekt. Met enkel het vergelijkingsobject [adres 3] heeft verweerder de waarde van de woning niet aannemelijk gemaakt.

6. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. Met de enkele stellingen dat sprake is van een matige onderhoudstoestand, het schilderwerk slecht is, de schuifpui vervangen dient te worden en onvoldoende rekening is gehouden met de ligging tegenover een bedrijfspand, heeft eiser de door hem bepleite waarde van € 995.000 niet aannemelijk gemaakt.

7. Nu geen van beide partijen er naar het oordeel van de rechtbank in is geslaagd het gevergde bewijs te leveren, heeft de rechtbank het beroep gegrond verklaard en de waarde van de onroerende zaak in goede justitie bepaald op € 1.150.000.

Vergoeding van de immateriële schade

8. Eiser heeft ter zitting verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Het bezwaarschrift is door verweerder ontvangen op 30 maart 2021, zodat de redelijke termijn ten tijde van het doen van deze uitspraak is overschreden met ongeveer 2 weken. Eiser heeft in beginsel recht op een vergoeding ter compensatie voor de spanning en frustratie als gevolg van de lange duur van de procedure. Ter zitting is bevestigd dat op grond van de algemene voorwaarden van de gemachtigde deze vergoeding zal toekomen aan de gemachtigde en niet aan eiser, zodat het toekennen van de vergoeding voor eiser geen compensatie vormt. Onder deze omstandigheid ziet de rechtbank geen reden over te gaan tot het toekennen van enige vergoeding voor immateriële schade.

Proceskostenvergoeding

9. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.266 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 296, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837 en een wegingsfactor 1).

Deze uitspraak is gedaan door mr. S.E. Postema, rechter, in aanwezigheid van
mr. A.C. van Essen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 13 april 2023.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.

Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het hoger beroepschrift ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de datum van verzending;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).