ECLI:NL:RBDHA:2023:6069

• Datum uitspraak: 13 april 2023
• Publicatiedatum: 26 april 2023
• Zaaknummer: 21_7986
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: S.E. Postema
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen vastgestelde waarde van onroerende zaak in het kader van de Wet WOZ

In deze zaak heeft de rechtbank Den Haag op 13 april 2023 uitspraak gedaan in een beroep tegen de beschikking waarbij de waarde van een woning is vastgesteld op € 257.000. Eiser, vertegenwoordigd door zijn gemachtigde G. Gieben, betwistte deze waarde en stelde dat de woning een waarde van € 210.000 had. De rechtbank oordeelde dat verweerder, de heffingsambtenaar van de gemeente Alphen aan den Rijn, de waarde aannemelijk had gemaakt aan de hand van een taxatierapport. Dit rapport vergeleek de woning met andere vergelijkbare woningen en toonde aan dat de vastgestelde waarde niet te hoog was. De rechtbank verklaarde het beroep ongegrond en wees het verzoek om vergoeding van immateriële schade af, omdat deze vergoeding op basis van de algemene voorwaarden van de gemachtigde aan de gemachtigde zelf toekwam en niet aan eiser. De rechtbank concludeerde dat de waarde van de woning correct was vastgesteld en dat er geen aanleiding was voor een proceskostenveroordeling. De uitspraak is openbaar gedaan en partijen hebben de mogelijkheid om binnen zes weken hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof Den Haag.

Uitspraak

Rechtbank DEN HAAG

Team belastingrecht

zaaknummer: SGR 21/7986

proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van13 april 2023 in de zaak tussen

[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser(gemachtigde: G. Gieben),

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Alphen aan den Rijn, verweerder.

De bestreden uitspraak op bezwaar

De uitspraak van verweerder van 28 oktober 2021 op het bezwaar van eiser tegen de beschikking van 25 februari 2021 (de beschikking) waarbij de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [plaatsnaam] (de woning) op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) is vastgesteld op € 257.000.

Zitting

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 maart 2023.

Namens eiser is J.L.G. van Herk, kantoorgenoot van de gemachtigde, verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] .

Beslissing

De rechtbank:

• verklaart het beroep ongegrond;
• wijst het verzoek tot vergoeding van immateriële schade af.

Overwegingen

1. De beschikking heeft betrekking op waardepeildatum 1 januari 2020 (de waardepeildatum) en het kalenderjaar 2021. Met de beschikking is ook de aan eiser opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2021 (de aanslag) bekendgemaakt. Bij de bestreden uitspraak op bezwaar heeft verweerder de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

2. De woning is een appartement met bouwjaar 2005. De inhoud van de woning is ongeveer 247 m³. Bij de woning behoort ook een terras van ongeveer 16 m², een vrijstaande berging van 15 m³ en een parkeerplaats.

3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 210.000.

4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

5. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het

overgelegde taxatierapport en hetgeen overigens is aangevoerd, hierin geslaagd. In het taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 269.000, met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen aan de [adres 2] (verkocht op 21 januari 2019 voor € 275.800), [adres 3] (verkocht op 24 februari 2020 voor
€ 282.500) en [adres 4] te [plaatsnaam] (verkocht op 9 juni 2020 voor
€ 225.000). De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten goed bruikbaar, nu de woningen van dezelfde bouwperiode zijn en vergelijkbaar zijn qua kwaliteit, onderhoud, uitstraling en voorzieningen. Met verschillen in inhoud en ligging heeft verweerder – zoals inzichtelijk gemaakt aan de hand van de KOUDV-factoren – voldoende rekening gehouden. Dat de voorzieningen van de woning gedateerd zijn, heeft eiser met zijn enkele stelling daartoe niet aannemelijk gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank is [adres 2] , het buurpand van de woning, het best vergelijkbaar met de woning ook al betreft dat een bovenwoning. Zelfs al zou – zoals eiser heeft gesteld – het objectkenmerk doelmatigheid voor dat vergelijkingsobject op 3 (voldoende) worden gesteld in plaats van de toegekende 2 (matig), dan onderbouwt deze vergelijking nog steeds een hogere waarde van de woning dan de door verweerder beschikte waarde. Ook heeft verweerder in het taxatierapport de correcties wegens de VvE-reserves van de vergelijkingsobjecten weergegeven, zodat ook hiermee voldoende rekening is gehouden. De waarde van de woning is niet te hoog vastgesteld.

6. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. De stelling dat bovenwoningen zoals [adres 2] voor een hogere waarde worden verkocht dan benedenwoningen zoals de onderhavige woning, heeft eiser niet onderbouwd. Voor de door eiser aangevoerde vergelijkingsobject [adres 5] heeft eiser onvoldoende gegevens aangevoerd waarom deze woning beter bruikbaar is als vergelijkingsobject dan de door verweerder aangevoerde vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft verder onbetwist gesteld dat de informatie over VVE reserves had kunnen worden ingezien in de bezwaarfase. De stelling van eiser dat verweerder niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft aangeleverd in de bezwaarfase, faalt. In de bezwaarfase gaat de plicht van verweerder niet verder dan dat eiser en zijn gemachtigde op grond van artikel 7:4 van de Awb voorafgaand aan het horen inzage in de stukken kunnen krijgen. Met het toezenden van het taxatieverslag heeft verweerder aan het gestelde in artikel 40 van de Wet WOZ voldaan.

7. Wat betreft het gebruikte indexeringspercentage heeft verweerder verklaard gebruik te hebben gemaakt van het indexeringspercentage van de Waarderingskamer zoals deze is vastgesteld voor beschikkingsjaar 2021, zijnde 7,6%. Hiermee heeft verweerder het indexeringspercentage voldoende toegelicht en aannemelijk gemaakt.

8. Ten aanzien van het gebruik van andere vergelijkingsobjecten in de beroepsfase, overweegt de rechtbank als volgt. Tenzij de goede procesorde zich daartegen verzet, staat het partijen, en dus ook de heffingsambtenaar, vrij om in beroep de door hen verdedigde waarde te bepleiten met alle middelen die hen daartoe dienstig voorkomen. Daaruit volgt dat het verweerder vrij staat in de beroepsfase andere vergelijkingsobjecten aan te voeren dan in de bezwaarfase. Het taxatierapport met de nieuwe vergelijkingsobjecten is op 21 juli 2022 door de rechtbank aan eiser doorgezonden. Daarmee is eiser voldoende in de gelegenheid gesteld om kennis te nemen van het taxatierapport en hierop desgewenst te reageren. Tot schending van de motiveringsplicht leidt dit naar het oordeel van de rechtbank niet, noch tot schending van het vertrouwens- dan wel zorgvuldigheidsbeginsel.

9. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond verklaard.

Vergoeding voor immateriële schade

10. Eiser heeft ter zitting verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Het bezwaarschrift tegen de aanslag is door verweerder ontvangen op 27 februari 2021, zodat de redelijke termijn ten tijde van het doen van deze uitspraak is overschreden met ruim 6 weken. Eiser heeft in beginsel recht op een vergoeding ter compensatie voor de spanning en frustratie als gevolg van de lange duur van de procedure. Ter zitting is bevestigd dat op grond van de algemene voorwaarden van de gemachtigde deze vergoeding zal toekomen aan de gemachtigde en niet aan eiser, zodat het toekennen van de vergoeding voor eiser geen compensatie vormt. Onder deze omstandigheid ziet de rechtbank geen reden over te gaan tot het toekennen van enige vergoeding voor immateriële schade.

Kostenvergoeding

11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Deze uitspraak is gedaan door mr. S.E. Postema, rechter, in aanwezigheid van
mr. A.C. van Essen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 13 april 2023.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.

Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het hoger beroepschrift ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de datum van verzending;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).