Uitspraak
RECHTBANK Den Haag
Team handel
Zaaknummer: C/09/632378 / HA ZA 22-595
proces-verbaal van mondeling vonnis van 22 maart 2023
in de zaak van
[eiser01]te [plaats01] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
advocaat: mr. M. Ahmadi te Rotterdam,
tegen
[gedaagde01]te Den Haag,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
advocaat: mr. D.G.M. van den Hoogen te Leiden.
Partijen zullen hierna [eiser01] respectievelijk [gedaagde01] worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 30 juni 2022 met producties 1 tot en met 8;
- de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie met producties 1 tot en met 5;
- de conclusie van antwoord in reconventie met productie 9;
- het tussenvonnis van 15 februari 2023, waarin een mondelinge behandeling is bevolen;
- de akte met productie 10 aan de zijde van [eiser01] ;
- de akte met de producties 6 tot en met 9 aan de zijde van [gedaagde01] ;
- de mondelinge behandeling van 22 maart 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en welke aantekeningen in het griffiedossier zijn opgenomen.
1.2.
De rechtbank heeft, na een schorsing, op de zitting onmiddellijk mondeling uitspraak gedaan op de voet van artikel 30p van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering in aanwezigheid van beide partijen en hun advocaten.
2.De beoordeling
Inleiding
2.1.
Partijen hebben een affectieve relatie gehad die in juni 2019 geëindigd is.
2.2.
Partijen hebben tijdens hun relatie in 2006 gezamenlijk een woning aan de [adres01] in [plaats01] (hierna: de gemeenschappelijke woning) gekocht voor een koopsom van € 183.000. Partijen zijn gezamenlijk voor de financiering van de gemeenschappelijke woning een hypothecaire geldlening van in totaal € 235.000 bij CMIS met de hypotheeknummers [nummer01] en [nummer02] (hierna: de hypothecaire geldlening) aangegaan.
2.3.
Partijen hebben bij Aegon een levensverzekering met polisnummer [nummer03] (hierna: de levensverzekering) afgesloten. De levensverzekering is aan de hypothecaire geldlening gekoppeld.
2.4.
[eiser01] vordert de verdeling van de gemeenschappelijke woning. Omdat beide partijen op dit moment niet in staat of bereid zijn tot overname van de gemeenschappelijke woning, en van [eiser01] niet kan worden verwacht dat hij langer in een onverdeelde situatie blijft, dient de gemeenschappelijke woning verkocht te worden aan een derde onder in de dagvaarding nader uitgewerkte voorwaarden. Met de verkoopopbrengst kan dan de hypothecaire geldlening afgelost worden. Tevens dient de afkoopwaarde van de levensverzekering verdeeld te worden. Ten slotte vordert [eiser01] van [gedaagde01] met terugwerkende kracht een gebruiksvergoeding van € 302,08 per maand, subsidiair vanaf september 2021 een gebruiksvergoeding gelijk aan de eigenaarslasten.
2.5.
[gedaagde01] voert verweer. Haar centrale stelling is dat zij inmiddels wel in staat is om de gemeenschappelijke woning over te nemen. In reconventie vordert zij dat de gemeenschappelijke woning tegen een te taxeren waarde aan haar wordt toebedeeld, onder de voorwaarde dat zij voldoende financiering kan verkrijgen. Ook [gedaagde01] vordert de verdeling van de waarde van de levensverzekering.
Dient de gemeenschappelijke woning aan een derde verkocht te worden of dient deze tegen een te taxeren waarde aan [gedaagde01] te worden toebedeeld? Aan [gedaagde01] onder de voorwaarde dat zij financiering kan verkrijgen.
2.6.
Ter zitting heeft [gedaagde01] te kennen gegeven dat de omzet van haar kapperszaak, aangevuld met inkomen uit coachingsactiviteiten en een dienstverband bij een luxe snackbar inmiddels voldoende is om de lopende hypotheek bij CMIS over te nemen, [eiser01] te laten ontslaan uit de hoofdelijke aansprakelijkheid en de helft van de overwaarde van de gemeenschappelijke woning aan [eiser01] te vergoeden. Een advies van haar financieel adviseur bevestigt dit. [gedaagde01] heeft ter zitting verklaard daags voor de mondelinge behandeling een aanvraag bij CMIS te hebben ingediend. Tijdens de schorsing van de zitting heeft zij haar financieel adviseur opdracht gegeven om een aanvraag in te dienen bij ING Bank.
2.7.
De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde01] met het voorgaande voldoende onderbouwd heeft dat zij in staat is de gemeenschappelijke woning over te nemen. Nu reeds aanvragen zijn ingediend zal de rechtbank [gedaagde01] tot en met 15 mei 2023 de gelegenheid geven om financiering te verkrijgen voor de overname van de woning. Binnen deze termijn moeten de reeds ingediende aanvragen onherroepelijk beoordeeld kunnen worden. De toedeling van de gemeenschappelijke woning aan [gedaagde01] dient tegen een door een taxateur te bepalen waarde plaats te vinden. Partijen wordt opgedragen om direct aansluitend op de zitting een taxateur verbonden aan het kantoor Schieland Borsboom een gezamenlijke opdracht daartoe te geven. Indien na 15 mei 2023 blijkt dat [gedaagde01] toch geen financiering kan verkrijgen om de gemeenschappelijke woning over te nemen en [eiser01] te compenseren, dan zal de woning aan een derde moeten worden verkocht en de overwaarde verdeeld op de in het dictum te bepalen wijze.
Dient [gedaagde01] een gebruiksvergoeding te betalen aan [eiser01] ? Nee.
2.8.
[eiser01] vordert een gebruiksvergoeding voor het gebruik van de gemeenschappelijke woning door [gedaagde01] . Hij legt hieraan het volgende ten grondslag. [gedaagde01] verblijft sinds juni 2019 alleen in de woning. [eiser01] heeft sindsdien niet meer het genot van de woning, die wel zijn mede-eigendom is. [eiser01] heeft tot september 2021 de helft van de hypotheek en andere eigenaarslasten gedragen. Gelet op het bepaalde in artikel 3:169 BW dient [gedaagde01] [eiser01] daarom schadeloos te stellen. [eiser01] berekent de gebruiksvergoeding aan de hand van het gemiste rendement over de overwaarde van de gemeenschappelijke woning.
2.9.
Voor wat betreft de (woon)lasten stelt de rechtbank voorop dat partijen op grond van het bepaalde in artikel 3:172 BW na beëindiging van het samenwonen en tot aan de datum van verkoop en levering van de woning in beginsel naar evenredigheid van hun aandeel, in dit geval ieder voor de helft, moeten bijdragen in de eigenaarslasten van de woning. Voorts bepaalt artikel 3:169 BW dat iedere deelgenoot bevoegd is een gemeenschappelijk goed te gebruiken. De Hoge Raad heeft bepaald dat dit artikel ook meebrengt dat de deelgenoot die het goed met uitsluiting van de ander gebruikt, verplicht is de ander schadeloos te stellen voor het feit dat hij geen gebruik kan maken van zijn eigendom, bijvoorbeeld door het betalen van een gebruiksvergoeding (Hoge Raad 22 december 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA9143). Deze vergoeding wordt toegekend als de rechter dat redelijk en billijk vindt.
2.10.
Vast staat dat [eiser01] de gemeenschappelijke woning in juni 2019 heeft verlaten. Hij heeft tot september 2021 de helft van de hypotheek en andere eigenaarslasten gedragen. Deze bijdrage is gebaseerd op tussen partijen gemaakte afspraken. Het betalen van een gebruiksvergoeding was geen onderdeel van deze afspraken en [eiser01] heeft ter zitting verklaard indertijd geen aanspraak te hebben gemaakt op een gebruiksvergoeding. De rechtbank acht het niet redelijk dat [gedaagde01] onder deze omstandigheden met terugwerkende kracht alsnog een gebruiksvergoeding betaalt. Deze wordt dan ook afgewezen voor de periode tot september 2021.
2.11.
Vanaf september 2021 draagt [eiser01] niet meer bij aan de eigenaarslasten. [gedaagde01] heeft voor de periode vanaf september 2021 niet om een gebruiksvergoeding gevraagd en heeft ter zitting verklaard dat ook niet voor de toekomst te zullen gaan doen. Bij die stand van zaken is het niet redelijk dat [eiser01] wel aanspraak maakt op een gebruiksvergoeding. Deze wordt dan ook afgewezen voor de periode vanaf september 2021.
Moet de waarde van de levensverzekering worden verdeeld? Ja.
2.12.
De opgebouwde waarde van de levensverzekering dient bij helfte te worden verdeeld tussen partijen. Omdat de levensverzekering gekoppeld is aan de hypothecaire geldlening kan de verdeling plaats vinden als de gemeenschappelijke woning aan [gedaagde01] wordt toegedeeld dan wel aan een derde wordt geleverd. Beide partijen zijn gehouden tot dat moment hun deel van de premie te blijven voldoen.
Wie moet de proceskosten betalen? Iedere partij de eigen kosten.
2.13.
Partijen hebben een affectieve relatie gehad. De aard van deze (rechts)verhouding vindt de rechtbank een reden om de proceskosten te compenseren. In deze zaak doen zich niet dusdanige bijzondere omstandigheden voor die maken dat van deze hoofdregel moet worden afgeweken. Dat betekent dat beide partijen hun eigen proceskosten moeten betalen.
3.De beslissing
De rechtbank:
in conventie en in reconventie
3.1.
stelt de verdeling van de gemeenschappelijke woning van partijen vast, in die zin dat:
in geval [gedaagde01] de gemeenschappelijke woning overneemt
3.2.
aan [gedaagde01] wordt toegedeeld de koopwoning tegen een door een aan het kantoor Schieland Borsboom verbonden NVM-makelaar te bepalen waarde onder de voorwaarde dat [gedaagde01] uiterlijk op 15 mei 2023 in staat is de benodigde financiering te verkrijgen en aan te tonen dat zij [eiser01] kan doen ontslaan uit de hoofdelijke aansprakelijkheid;
3.3.
bepaalt dat indien aan de in 3.2 genoemde voorwaarden wordt voldaan de woning zo spoedig mogelijk, doch uiterlijk binnen een maand nadat aan de voorwaarden is voldaan, zal worden overdragen aan [gedaagde01] . Ingeval van een overwaarde (de taxatiewaarde, verminderd met de alsdan openstaande hypothecaire geldlening, alsmede de verkoopkosten), onder de verplichting van [gedaagde01] de helft daarvan aan [eiser01] te voldoen;
3.4.
partijen dienen Schieland Borsboom op 22 maart 2023 gezamenlijk een opdracht te geven om de in 3.2 genoemde taxatie uit te voeren;
3.5.
beide partijen hebben het recht om bij de opname van een taxateur van Schieland Borsboom aanwezig te zijn en zij dienen beiden op eerste verzoek terstond alle stukken en informatie die de taxateur nodig heeft voor de taxatie aan de taxateur ter beschikking te stellen;
3.6.
de kosten van Schieland Borsboom worden door beide partijen ieder voor de helft gedragen;
ingeval van verkoop en levering van de woning aan een derde
3.7.
bepaalt dat indien
nietaan de hiervoor in 3.2 genoemde voorwaarden wordt voldaan, de woning zal worden verkocht en geleverd aan een derde, waartoe partijen gezamenlijk binnen twee weken na het verloop van de in 3.2 genoemde termijn, of zoveel eerder als [gedaagde01] bericht heeft dat zij geen financiering kan verkrijgen, een verkoopopdracht zullen verstrekken aan Schieland Borsboom Makelaars. Deze opdracht zal inhouden dat de makelaar, tegen het in de branche gebruikelijke tarief, de vraagprijs en de laatprijs van de woning bindend zal vaststellen en alle overige werkzaamheden in het kader van de verkoop van de woning zal verrichten;
nietaan de hiervoor in 3.2 genoemde voorwaarden wordt voldaan, de woning zal worden verkocht en geleverd aan een derde, waartoe partijen gezamenlijk binnen twee weken na het verloop van de in 3.2 genoemde termijn, of zoveel eerder als [gedaagde01] bericht heeft dat zij geen financiering kan verkrijgen, een verkoopopdracht zullen verstrekken aan Schieland Borsboom Makelaars. Deze opdracht zal inhouden dat de makelaar, tegen het in de branche gebruikelijke tarief, de vraagprijs en de laatprijs van de woning bindend zal vaststellen en alle overige werkzaamheden in het kader van de verkoop van de woning zal verrichten;
3.8.
bepaalt dat partijen zich verplichten het makelaarskantoor alle medewerking te verlenen die nodig is voor de verkoop van de woning, waaronder maar niet beperkt tot het opruimen van de woning voor het maken van foto’s en het bezichtigen van de woning door potentiële kopers;
3.9.
bepaalt dat partijen zo snel als mogelijk in dienen te stemmen met een op de woning uitgebracht bod als dit ten minste gelijk is aan de door het makelaarskantoor bindend vastgestelde laatprijs. Indien partijen geen overstemming kunnen bereiken over aanvullende (verkoop)voorwaarden, zoals de datum waarop het transport plaatsvindt, dan zal de verkopend makelaar bindend beslissen over de aanvullende voorwaarden waarover partijen het niet eens zijn. Partijen ondertekenen binnen vijf dagen na het verzoek hiertoe van het makelaarskantoor de koopovereenkomst waarin dit wordt vastgelegd en zij tekenen op de in de koopovereenkomst vastgestelde leveringsdatum de leveringsakte;
3.10.
bepaalt dat partijen bij verkoop van de woning aan een derde ieder de helft van de kosten dragen van de makelaar, de notaris en de overige kosten ter zake van de verkoop en levering;
3.11.
bepaalt dat partijen de hypothecaire geldlening op het moment dat de woning aan een derde wordt geleverd zullen aflossen uit de verkoopopbrengst van de woning. De overwaarde zal bij helfte tussen partijen worden verdeeld;
in alle gevallen
3.12.
bepaalt dat de opgebouwde waarde in de levensverzekeringspolis ter gelegenheid van de toedeling van de gemeenschappelijke woning aan [gedaagde01] dan wel bij levering aan een derde wordt afgekocht, waarbij aan partijen ieder de helft van de op dat moment opgebouwde waarde toekomt, met aftrek van eventueel op dat moment door de desbetreffende partij nog verschuldigde premies;
3.13.
bepaalt dat wanneer één van partijen niet binnen de hiervoor genoemde termijnen zijn of haar medewerking verleent aan de overdracht van de woning aan [gedaagde01] of aan een derde, dit vonnis op de voet van artikel 3:300 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) in de plaats treedt van het deel van de opdracht aan de makelaar, de schriftelijke koopovereenkomst of de notariële akte van levering, waaruit blijkt dat die partij opdracht geeft tot bemiddeling, de woning (mede) verkoopt dan wel (mede) levert aan de koper;
3.14.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
3.15.
compenseert de proceskosten tussen partijen in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
3.16.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Deze mondelinge uitspraak is gedaan door mr. R.C. Hartendorp, rechter, en in het openbaar uitgesproken in de aanwezigheid van de griffier, waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal dat is verzonden op 27 maart 2023.
WAARVAN PROCES-VERBAAL