ECLI:NL:RBDHA:2023:2749

Uitspraak

RECHTBANK DEN HAAG

Zittingsplaats ’s-Gravenhage

MP/AJJ/c

Rolnr.: 10096242 RL EXPL 22-14820

15 februari 2023

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

[naam bewindvoerder] , in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen die toebehoren of zullen toebehoren aan [rechthebbende]gevestigd te Den Haag,
eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. M.P. Harten,

tegen

de stichting Stichting Staedion,

gevestigd te Den Haag,
gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. M. van den Oord,

Partijen worden aangeduid als “ [eiseres] ” en “Staedion”.

1.Procedure

1.1.

De kantonrechter heeft kennis genomen van:

de dagvaarding van 8 september 2022;
de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie;
de in het geding gebrachte producties.

1.2.

Op 6 januari 2023 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij [eiseres] is verschenen, bijgestaan door mr. J. Pearson, en [naam 1] en [naam 2] namens Staedion, bijgestaan door mr. M. van den Oord. Van het verhandelde ter zitting zijn door de griffier aantekeningen gemaakt, die zich in het griffiedossier bevinden. Vervolgens is de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.

2.Feiten

in conventie en in reconventie

2.1.

Staedion verhuurt sedert 2015 aan [eiseres] (die sinds 7 maart 2019 onder beschermingsbewind staat bij [naam bewindvoerder] ) de zelfstandige sociale huurwoning aan de [adres 1] te [plaats] tegen een kale huurprijs van € 716,00 per maand. De woning heeft vier slaapkamers en een oppervlakte van ongeveer 100 m2.

2.2.

Op de huurovereenkomst zijn de door Staedion gehanteerde algemene huurvoorwaarden van toepassing verklaard. In de algemene huurvoorwaarden is onder meer het volgende opgenomen:

“9.1

Het is huurder toegestaan veranderingen en toevoegingen die zonder noemenswaardige kosten weer ongedaan gemaakt kunnen worden aan de binnenzijde van het gehuurde aan te brengen, behalve indien het gaat om veranderingen die gevaar, overlast of hinder voor verhuurder of derden opleveren. Voor overige veranderingen en toevoegingen heeft huurder vóóraf schriftelijk toestemming van de verhuurder nodig”

2.3.

In januari 2021 zijn naast [eiseres] , op [adres 2] , de [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1] ) en [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 2] ) komen wonen. Zij huren hun woning eveneens van Staedion.

2.4.

Per brief van 21 oktober 2021 heeft Staedion [eiseres] medegedeeld dat zij meerdere meldingen heeft ontvangen van geluidsoverlast. De meldingen zijn alle afkomstig van de buren van [adres 2] . In de brief, is voor zover relevant, het volgende te lezen:

“(…) Ik krijg vooral meldingen binnen over uw gedrag en gestalde goederen voor de woning, telefoneert luidkeels, praat en/of schreeuwt buiten voor de woning. Ik wijs u op de huurovereenkomst en bijbehorende Algemene Huurvoorwaarden. Hierin staat dat u geen overlast mag veroorzaken aan omwonenden en dat u zich als goed huurder moet gedragen”.

2.5.

Per brief van 2 november 2021 heeft [eiseres] onder overlegging van diverse verklaringen van omwonenden gereageerd op de brief van Staedion van 21 oktober 2021. Uit deze verklaringen blijkt – kort samengevat – dat deze omwonenden zich niet herkennen in de gestelde overlast door [eiseres] . In een brief van de bewoners van [adres 3] staat onder meer het volgende:
“Wij hebben vernomen dat er meldingen zijn gemaakt van overlast van onze buren van [adres 1] . Graag wil ik vanuit ons, bewoners van [adres 3] , aangeven dat wij ons hierin niet kunnen vinden. Uiteraard horen wij zo nu en dan muziek die wordt afgespeeld, voornamelijk in de zomermaanden. Echter is dit niet met regelmaat, altijd op schappelijk tijden en ook zeker niet tot overlast te bestempelen. Daarbij is dit afkomstig vanuit alle buren, niet alleen de buren van [adres 1] . (…)”

De buren van [adres 4] verklaren in hun brief onder meer het volgende:
“(…) Wij kennen mevrouw [eiseres] sinds 6 jaar. (…) Wij leven al 6 jaar in vrede in deze buurt, daarnaast hebben wij samen als buren alleen positieve ervaringen. (…) Dankzij haarlieve kinderen kunnen onze kinderen ook buurtvriendjes maken, veilig met elkaar spellen en het belangrijkste elkaar respecteren ondanks de afkomt en het geloof. (…) Op het moment dat er een melding wordt gedaan (…) moet eerst de centrale vraag beantwoorden: hoe komt het dat na 6 jaar woonachtig in deze buurt dat er twee meldingen ingediend worden in een korte termijn? Wij hebben tot heden geen probleem gehad met mevrouw [eiseres] . Zij is vriendelijk en behulpzaam. (…) Wij zijn haar naaste buren, wij ervaren totaal geen geluidsoverlast. (…)”

De bewoner van [adres 5] verklaart als volgt in haar brief:
“(…) Hoewel wij elkaar niet echt goed kennen, kan ik wel vertellen wat mij indrukken zijn. Ik zie haar als een moeder die goed voor haar kinderen zorgt, zéér oplettend is en zorgzaam, zorgt dat zij zich sociaal gedragen met de buurkinderen, respect hebben voor elkaar. (…) De beschuldiging verbaast mij dus.”

2.6.

Op 13 januari 2022 heeft [eiseres] bij de politie aangifte gedaan van vernieling van de fiets van haar dochter door [betrokkene 1] in de nacht van 3 op 4 januari 2022.

2.7.

Op 6 mei 2022 te 22:44 uur heeft [betrokkene 2] onder meer het volgende aan [eiseres] geappt:
“Bij deze is politie gebeld en geluid opnames opgenomen je krijgt binnenkort een brief van advocaat van staedion (…) wordt hopelijk uit je huis gezet (…) ik bouw een dossiers op (….) je komt er wel achter maak niet uit heb meer in handen dan jou dombo (….) over een jaar ben je eruit geloof me maar (…) jij komt open ten duur op straat te staan (…) je komt je zelf wel tegen als je op straat komt te staan met je 3 kids”en
“ze komen zo geen probleem jij denkt dat je slim bent jij komt binnen een jaar op straat te staan. Wie het laatst lacht lach het hardst. Mijn leidinggevende werkt bij politie dus jammer joh (…) ik bouw iets op jij niet jij wordt er uit gezet (…) vraag je ex wel welke instanties je loopt ”.[eiseres] antwoordt:
“Kom nu naar buiten. Dan praten eve”.

De volgende dag, 7 mei 2022, appt [eiseres] aan [betrokkene 2] het volgende:
“Je bent echt zielig dat jij [betrokkene 1] een vrouw laat slaat, waar was jij?”[betrokkene 2] antwoordt:
“Houdt je bek”

2.8.

Op 6 mei 2022 is de situatie tussen [eiseres] en de buren van [adres 2] op een zodanige wijze geëscaleerd dat dit heeft geleid tot een mishandeling van [eiseres] door [betrokkene 1] , in de tuin en gang van de woning van [eiseres] . Bij deze mishandeling zijn de voortanden van [eiseres] eruit geslagen en is zij bewusteloos geraakt. Verder zijn bij [eiseres] plukken haar uitgetrokken en heeft zij een hersenschudding, een snee in haar wang en een opgezwollen oog opgelopen.

2.9.

Foto’s van [eiseres] tonen het door [eiseres] ten gevolge van de mishandeling opgelopen letsel:

[2 foto’s]

2.10.

[eiseres] heeft Staedion per telefoon op de hoogte gesteld van het geweldsincident. Staedion heeft per brief van 12 mei 2022 gereageerd. Staedion schrijft, voor zo ver relevant, het volgende:

“(…) Ik begreep dat u een aanvaring met de buurman heeft gehad waarbij u bent mishandeld. U bent gewond geraakt en bent nog bezig met herstellen. De buurman zit volgens u nog vast maar zijn partner gedraagt zich nu ook niet netjes. U vraagt wat Staedion voor u kan doen.

Rol van Staedion

Allereerst vinden wij het natuurlijk vreselijk wat er is gebeurd. Een mishandeling is natuurlijk altijd onacceptabel. Het is daarom ook goed dat u aangifte heeft gedaan en dat de politie dit strafrechtelijk oppakt. Staedion ontvangt graag van u een kopie van de aangifte zodat wij kunnen beoordelen of de buurman ook huurrechtelijk aangepakt moet en kan worden. Daarvoor moeten wij bijvoorbeeld kunnen aantonen dat het wangedrag aan de woning gerelateerd is en hij daarom een slechte huurder is.”

2.11.

Bij e-mail van 17 mei 2022 verzoekt de thuiszorgmerker van [eiseres] (Haagse Wijk- en Woonzorg) aan Staedion contact met hem op te nemen in verband met het geweldsincident van 6 mei en de daardoor ontstane onhoudbare woonsituatie, waarbij hij ook meedeelt dat de wijkagent hen heeft doorverwezen naar Staedion.

2.12.

In een e-mail van 18 mei 2022 heeft de gemachtigde van [eiseres] aan Staedion verzocht om een ontruimingsprocedure tegen de buren van [adres 2] te starten, dan wel om een vergelijkbare woonruimte voor [eiseres] en haar kinderen te regelen. Per e-mail van 23 mei 2022 heeft de gemachtigde van [eiseres] de aangiftes van [eiseres] aan Staedion gestuurd.

2.13.

Per e-mail van 24 mei 2022 om 13.03 uur (gericht aan de thuiszorgmedewerker van [eiseres] ) schrijft Staedion bereid te zijn om een vervangende woonruimte voor [eiseres] te zoeken. Tegelijkertijd heeft Staedion op 24 mei 2022 om 15.45 uur aan [eiseres] laten weten dat volgens haar een kort geding tegen de buren onvoldoende kans van slagen heeft.

2.14.

Staedion heeft naar aanleiding van het geweldsincident een brief naar alle omwonenden gestuurd met de vraag of zij in de woonomgeving overlast hebben ervaren. Staedion heeft van vijf omwonenden een terugkoppeling ontvangen. Drie omwonenden verklaren dat [eiseres] en haar gezin regelmatig geluidsoverlast veroorzaken. Twee verklaringen betreffen het incident van 6 mei 2022. Andere omwonenden hebben verklaard (productie 18 aan de zijde van [eiseres] ) dat zij geen brief van Staedion hebben ontvangen dan wel geen overlast ondervinden. Een omwonende verklaart als volgt:
“Hadden geen reden om te reageren. Wij nooit overlast ondervonden van de buren op [adres 1] . Integendeel: het zijn lieve buren.”

Een verklaring van de bewoners van [adres 6] luidt onder meer als volgt:

“Nu heeft er onlangs een akelig incident plaatsgevonden waarbij de buren van [adres 2] het huis zijn binnengedrongen van [adres 1] (…). Buiten het feit dat dit een buitengewoon traumatische gebeurtenis is geweest (…) zou ik mijn zorgen met u willen delen.

In principe ga ik met alle buren goed om, ook met mevrouw [eiseres] en haar kinderen. Iedereen in de straat heeft wel eens feestjes en er zijn ook weleens wat kleine ergernissen. Dat hoort erbij als je bij elkaar in de straat woont. Voorheen werd dit altijd gewoon uitgesproken naar elkaar. Sinds het gezin van [adres 2] in de straat is komen wonen is er veel veranderd. Ze bellen snel de politie terwijl het eigenlijk meestal rustig is in de straat. Hun zoon is vaak op straat terwijl hij op school hoort te zitten of hoort te slapen. Ik maak me zorgen over het gezin en ik hoop dat ze (naast de straf voor vader) ook hulp kunnen krijgen (….)

We willen graag het veilige gevoel weer terug in de straat (…) Mocht er sprake zijn van gedwongen verhuizing na het incident, dan lijkt het me niet meer dan logisch dat mevrouw [eiseres] en haar kinderen hier blijven wonen. (…) Een goede buur is beter dan een verre vriend, zo ervaar ik het zeker bij vuurvrouw [eiseres] die altijd voor iedereen klaar staat en het gezellig maakt voor haar kinderen en voor de kinderen en buren in de straat.

Een andere omwonende verklaart onder meer:
“Ik hoop dat mevrouw [eiseres] met haar lieve kinderen in hun eigen huis mogen blijven wonen en dat (…) [betrokkene 2] (…) [betrokkene 1] een andere woning toegewezen krijgen in een andere buurt.”

2.15.

Voordat Staedion hierover navraag heeft gedaan zijn er sinds [eiseres] in de [adres 1] woont (vanaf november 2015) nooit meldingen over [eiseres] en haar gezin bij Staedion gedaan.

2.16.

In juli en augustus 2022 heeft Staedion aan [eiseres] meerdere woningen aangeboden op het [adres 7] en de [adres 8] , alle ter grootte van 50 m2 en 4 kamers. In september 2022 is haar een woning aangeboden op het [adres 9] , 4 kamers en 80 m2.

2.17.

[betrokkene 2] en [betrokkene 1] hebben bij e-mail van 4 juli 2022 aan Staedion aangegeven dat zij voornemens zijn per direct minder huur te betalen. Staedion heeft bij brief van 5 juli 2022 onder meer als volgt geantwoord:

“Dit mag u niet zelfstandig besluiten en u komt hiermee in gebreke. (…) Des te meer omdat u beiden onderdeel bent van een strafrechtelijk onderzoek vanwege vermeende mishandeling door u van uw buurvrouw, mevrouw [eiseres] . Deze mishandeling zou voor Staedion aanleiding kunnen zijn om aan de rechter te vragen omuwhuurovereenkomst te ontbinden vanwege wanprestatie en niet goed huurderschap.

(…) Wij hebben in het verleden bemiddeling ingeschakeld waarbij u zelf heeft aangegeven het niet nodig te vinden om afspraken op papier met uw buurvrouw te maken. Ook hebben wij recent een buurtonderzoek uitgevoerd en weet u dat wij werken aan het spoedig laten verhuizen van uw buurvrouw. U mag er op vertrouwen dat Staedion zich hiervoor ten zeerste inspant.”

2.18.

[betrokkene 1] is door de politierechter te Den Haag op 18 oktober 2022 veroordeeld tot een taakstraf van 80 uren en een voorwaardelijke gevangenisstraf van 2 weken wegens mishandeling, terwijl het feit zwaar lichamelijk letsel ten gevolge heeft. [betrokkene 1] is daarnaast een contactverbod met [eiseres] opgelegd voor de duur van 2 jaren. Verder is de vordering tot schadevergoeding van [eiseres] toegewezen tot een bedrag van € 2.125,15.

3.Vordering, grondslag en verweer

in conventie

3.1.

[eiseres] vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

primair:

I. Staedion te bevelen om de gerechtelijke ontbinding te vorderen van de huurovereenkomst tussen haar en [betrokkene 1] en [betrokkene 2] als huurder van de woning aan de [adres 2] te [plaats] ;

II. en nadat die huurovereenkomst is geëindigd, de ontruiming van de woning aan de [adres 2] te [plaats] door huurder [betrokkene 1] en [betrokkene 2] te bewerkstelligen;

III. Staedion te verbieden om [betrokkene 1] en [betrokkene 2] na ontruiming opnieuw een woning te verhuren in het stadsdeel [naam stadsdeel] te [plaats] ;

IV. te bepalen dat Staedion een dwangsom zal verbeuren op overtreding van het voorgaande en dit voor zolang de overtreding door Staedion voortduurt;

subsidiair:

V. Staedion te bevelen om [eiseres] binnen een maand na betekening van het vonnis een vergelijkbare woning aan te bieden met een kale aanvangshuur van maximaal € 716,00 per maand, in een ander stadsdeel van [plaats] dan [naam stadsdeel] en in het bijzonder een benedenwoning met een tuin, vier slaapkamers en een woonoppervlakte van ongeveer 100 vierkante meter. Dit op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag dat Staedion daarmee in gebreke blijft;

meer subsidiair:

VI. om Staedion te bevelen op een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen wijze haar gebrek in de nakoming van de huurovereenkomst met [eiseres] te herstellen en meer bijzonder om [eiseres] het huurgenot te verschaffen waar zij recht op heeft;

primair, subsidiair en meer subsidiair:

VII. Staedion te veroordelen in de kosten van deze procedure, alsmede de nakosten.

3.2.

[eiseres] legt aan haar vordering, naast voormelde feiten, het navolgende ten grondslag. [eiseres] stelt dat zij al geruime tijd overlast en bedreigingen ondervindt van haar buren op [adres 2] . In mei 2022 is dit zodanig geëscaleerd dat [eiseres] door diezelfde buren is mishandeld. Gelet op de uitlatingen en het onoorbaar gedrag van de buren op [adres 2] , vrezen [eiseres] en haar kinderen voor nieuwe bedreigingen, vernielingen of geweldsdelicten door [betrokkene 1] en (de hond van) [betrokkene 2] . [eiseres] stelt dat het voorgaande maakt dat er een onleefbare en geestelijk onhoudbare situatie voor haar en haar kinderen is ontstaan. Ondanks meerdere verzoeken blijft Staedion in gebreke om uitvoering te geven aan haar plicht om zich als goed verhuurder te gedragen en om het conflict tussen haar huurders op te lossen, aldus [eiseres] .

3.3.

Staedion heeft verweer gevoerd en stelt dat zij zich als verhuurder aan haar inspanningsverplichting heeft voldaan, nu zij -in het licht van alle omstandigheden- voldoende gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid om op te treden in het conflict tussen haar huurders. Daarnaast stelt Staedion dat op basis van het dossier dat er ligt met aangiftes over en weer, gezien alle overige omstandigheden, niet van haar verlangd mag worden partij te kiezen. Hoewel bewezen is dat [betrokkene 1] [eiseres] mishandeld heeft, is niet onaannemelijk dat [eiseres] in de vechtpartij zelf ook een rol heeft gespeeld, aldus Staedion. Tenslotte stelt Staedion dat de door [eiseres] veroorzaakte (geluids)overlast, alsmede het gegeven dat Staedion haar meerdere alternatieve woonruimtes heeft aangeboden, eveneens moeten worden meegewogen in de beoordeling.

in reconventie

3.4.

Staedion vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. [eiseres] , althans eiseres in conventie, gedaagde in reconventie, in hoedanigheid van bewindvoerder van [rechthebbende] , te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het te dezen te wijzen vonnis, althans binnen een door de kantonrechter redelijk geachte termijn, de camera, die geplaatst is aan de buitenzijde van de woning aan de [adres 1] te [plaats] , te verwijderen en verwijderd te houden, alsmede eventuele daardoor aan de woning ontstane schade te herstellen (zoals boorgaten voor kabeldoorvoer dichtmaken);

II. om, indien [eiseres] , althans eiseres in conventie, gedaagde in reconventie, in hoedanigheid van bewindvoerder van [rechthebbende] , in gebreke blijft te voldoen aan het onderdeel I gevorderde, Staedion krachtens artikel 3:299 BW te machtigen om voor rekening van [eiseres] , althans eiseres in conventie, gedaagde in reconventie, in hoedanigheid van bewindvoerder van [rechthebbende] , de betreffende camera’s te verwijderen en eventuele schade aan de woning aan de [adres 1] te [plaats] , te herstellen onder veroordeling van althans eiseres in conventie, gedaagde in reconventie, in hoedanigheid van bewindvoerder van [rechthebbende] , de hiervoor noodzakelijke handelingen toe te laten en te gedogen, waaronder begrepen wordt het verschaffen van toegang tot de woning aan medewerkers van Staedion en/of derden die hiertoe opdracht hebben gekregen van Staedion;

III. de onder II. gevorderde machtiging geldig te verklaren gedurende drie jaren of een door de kantonrechter redelijk te achten termijn, na betekening van het te dezen te wijzen vonnis, indien [eiseres] in strijd met het onder I gevorderde in die periode wederom een camera zonder toestemming van Staedion plaatst aan de buitenzijde van de woning de [adres 1] te [plaats] .

IV. [eiseres] , althans eiseres in conventie, gedaagde in reconventie, in hoedanigheid van bewindvoerder van [rechthebbende] , wanneer zij niet vrijwillig aan de onder III. opgenomen veroordeling tot gedogen van de werkzaamheden voldoet, te veroordelen om uiterlijk binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis, althans binnen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn, de woning de [adres 1] te [plaats] , met al de personen die zijdens [eiseres] in voornoemde woning verblijven, tijdelijk voor de duur van de noodzakelijke handelingen, te ontruimen, althans, een voor deze handelingen vereist gedeelte van die woning, een en ander ter uitsluitende beoordeling van Staedion, te bewerkstelligen door de gerechtsdeurwaarder, overeenkomstig het bepaalde in artikel 588 sub a jo. 556 lid 1 jo. 557 Rv;

V. [eiseres] , althans eiseres in conventie, gedaagde in reconventie, in hoedanigheid van bewindvoerder van [rechthebbende] , te verbieden in het vervolg, althans na betekening van het dezen te wijzen vonnis, een camera in welke vorm dan ook te plaatsen aan de buitenzijde van de woning zonder toestemming van Staedion, zulks op straffe van een dwangsom van € 150,00 voor iedere dag dat overtreding van dat verbod (voort)duurt met een maximum van € 7.500,00 onverlet de bevoegdheid van eiseres om die aldus geplaatste camera op basis van het te dezen te wijzen vonnis opnieuw eigenhandig te verwijderen;

3.5.

Staedion legt aan haar vordering het navolgende ten grondslag. [eiseres] heeft zonder toestemming van Staedion aan de buitenzijde van het gehuurde een camera geplaatst. Dit is in strijd met artikel 9.1 van de algemene huurvoorwaarden en artikel 7:215 lid 6 BW, aldus Staedion. Staedion is van mening dat de camera aan de buitenzijde van de woning van [eiseres] dient te worden verwijderd, omdat die inbreuk maakt op de privacy van omwonenden, althans dat de mogelijkheid daartoe bestaat. Ondanks meerdere sommaties heeft [eiseres] de camera niet verwijderd.

3.6.

[eiseres] heeft verweer gevoerd en stelt dat haar camera niet aan het gehuurde is vastgemaakt, zodat geen sprake is van verandering of toevoeging aan de buitenzijde van de woning. [eiseres] stelt dat Staedion bovendien geen stukken of foto’s heeft overgelegd waaruit blijkt dat er door middel van stationering van de camera sprake is van ‘verandering of toevoeging’ aan de buitenzijde van de woning. Voorts stelt [eiseres] dat Staedion onvoldoende heeft onderbouwd dat de camera op de tuin van de buren is gericht. Tenslotte stelt [eiseres] dat zij, gezien de recente vernieling van haar achtertuindeur, recht en belang heeft bij cameratoezicht van haar tuin en achtertuindeur.

4.Beoordeling

in conventie

4.1.

Ter beoordeling van het onderhavige geschil wordt het volgende voorop gesteld.

De verhuurder is gehouden de huurder het rustig genot van het gehuurde te verschaffen en omstandigheden die het huurgenot beperken op te heffen, voor zover de verhuurder tot dat laatste in staat is en dat redelijkerwijs van hem kan worden gevergd.

4.2.

Het onderhavige geschil heeft betrekking op door [eiseres] gestelde overlast door agressief en gewelddadig gedrag van haar buren van [adres 2] . Overlast is een feitelijke stoornis in het huurgenot door derden en kwalificeert ingevolge het bepaalde in artikel 7:204 lid 3 BW in beginsel niet als een gebrek zoals bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW, dat door de verhuurder op verlangen van de huurder dient te worden verholpen.

4.3.

Als sprake is van een feitelijke stoornis in het huurgenot door derden en de verhuurder heeft tegenover die derden zodanige bevoegdheden dat kan worden gezegd dat hij mede tot de feitelijke stoornis in het huurgenot bijdraagt als hij van die bevoegdheden geen gebruik maakt, is sprake van een bijdrage van de verhuurder aan het voortbestaan van de feitelijke stoornis, hetgeen een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW oplevert. Het gebrek zit dus niet in de overlast zelf, maar in het niet of onvoldoende actie ondernemen door de verhuurder naar aanleiding van de klachten, als gevolg waarvan de overlast een gebrek oplevert.

4.4.

Een dergelijke situatie kan zich voordoen in een geval als het onderhavige, waarin de overlast veroorzakende derde ook een huurder is van de verhuurder en de verhuurder maatregelen tegen die huurder kan nemen in het kader van de tussen hen geldende huurovereenkomst. In de onderhavige situatie liggen de door Staedion genomen maatregelen dan ook ter beoordeling voor aan de kantonrechter.

4.5.

Voordat kan worden beoordeeld of de verhuurder jegens de overlast ondervindende huurder is tekortgeschoten, dient eerst te worden beoordeeld of de ondervonden overlast zodanig ernstig van aard is dat die overlast als onrechtmatig moet worden beschouwd en of, gelet op de ernst van de overlast, de verhuurder zijn verplichting jegens de huurder om gebruik te maken van zijn bevoegdheden om tegen de overlast veroorzakende huurder op te treden, niet is nagekomen. Bij de beoordeling daarvan zijn alle omstandigheden van het geval van belang.

4.6.

Vast staat dat sinds 2015 en vóór [betrokkene 1] en [betrokkene 2] op de [adres 2] kwamen wonen er geen (noemenswaardige) problemen waren in de buurt. Uit de diverse verklaringen van omwonenden blijkt dat er vanaf 2021, toen de nieuwe buren in de straat kwamen wonen, de sfeer in de straat is veranderd en dat – waar dat voorheen nooit gebeurde – er door de bewoners van [adres 2] vaak werd geklaagd over geluidsoverlast door [eiseres] en haar gezin. Op 6 mei 2022 is de situatie tussen [eiseres] en haar buren van [adres 2] zodanig geëscaleerd dat [eiseres] door [betrokkene 1] ernstig is mishandeld. Dat sprake is geweest van een ernstige mishandeling blijkt onder meer uit de overlegde foto’s (ter illustratie weergegeven onder r.o. 2.9) en de veroordeling door de politierechter van 18 oktober 2022.

4.7.

Staedion stelt zich op het standpunt dat het niet onaannemelijk is dat [eiseres] ook een verwijt kan worden gemaakt ter zake de vechtpartij die plaatsvond op 6 mei 2022. Staedion verwijst in dit verband naar de aangifte van [betrokkene 2] tegen [eiseres] en naar de vele meldingen die door de bewoners van nr.18 zijn gedaan over geluidsoverlast door [eiseres] .

4.8.

Voor zover Staedion hiermee heeft willen betogen dat de overlast van [eiseres] een haar toe te rekenen omstandigheid als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW is, slaagt dat verweer niet. Voor zover er al sprake is geweest van overlast door [eiseres] – tegenover de door Staedion overgelegde verklaringen staan de onder 2:14 weergegeven verklaringen van omwoners die weerspreken dat [eiseres] voor overlast zorgde – wil dat niet zeggen dat [eiseres] daarmee het incident van 6 mei 2022 heeft uitgelokt of over zichzelf heeft afgeroepen. Ook een initiërende rol van [eiseres] bij het incident blijkt niet. Integendeel: uit de onder 2.7 weergegeven appberichten blijkt dat het juist [betrokkene 2] is die flink van leer trekt tegen [eiseres] , haar uitscheldt en haar in duidelijke bewoordingen laat weten dat haar doel is om [eiseres] uit huis te laten zetten.

4.9.

Vast staat dat [betrokkene 1] strafrechtelijk veroordeeld is voor de mishandeling van [eiseres] . [eiseres] stelt dat zij zich sinds deze mishandeling onveilig voelt en vreest voor nieuwe geweldsdelicten. Zij heeft ter onderbouwing van deze stelling een verklaring van haar behandelend psycholoog in het geding gebracht, waaruit blijkt dat [eiseres] en haar kinderen dagelijks angstgevoelens en ernstige psychische klachten ondervinden vanwege het feit dat zij in de nabijheid en directe dreiging van de buren van [adres 2] moeten leven. Het een en ander leidt tot het oordeel van de kantonrechter dat [eiseres] voldoende heeft onderbouwd dat er sprake is van zodanige ernstige overlast(gedragingen), in de zin van getreiter, bedreigingen en geweld door de buren van [adres 2] jegens [eiseres] en haar gezin, dat die overlast als onrechtmatig kan worden aangemerkt. Met name acht de kantonrechter daarbij de omstandigheid dat [eiseres] , nota bene in haar eigen woning en in het bijzijn van haar kind(eren), ernstig is mishandeld door [betrokkene 1] van belang.

4.10.

Staedion heeft verder betwist dat zij onvoldoende actie zou hebben ondernomen. De kantonrechter denkt daar anders over. Uit de stukken lijkt weliswaar te volgen dat er een buurtbemiddeling heeft plaatsgevonden die is afgesloten als “Geslaagd” (meer informatie is hierover kennelijk niet voorhanden), maar in sommige situaties mag van de verhuurder verwacht worden dat er verdergaande maatregelen worden getroffen. Staedion had de melding van [eiseres] over de mishandeling meer serieus moeten nemen en had met haar contact moeten opnemen en niet moeten volstaan met de brief van 12 mei 2022 waarbij zij stelt eerst een kopie van de aangifte te willen ontvangen voordat zij nadere actie kan ondernemen. Daarbij verbaast het de kantonrechter dat Staedion in haar reactie op de melding van [betrokkene 1] en [betrokkene 2] dat zij minder huur gaan betalen, aan hen meedeelt dat Staedion een buurtonderzoek is gestart en zich
“ten zeerste inspant”om [eiseres]
“spoedig te laten verhuizen”. Daarmee wekt zij de indruk toch vooral [betrokkene 1] en [betrokkene 2] tevreden te willen houden, ondanks dat zij ervan op de hoogte is dat er sprake is geweest van een ernstig incident.

4.11.

Ten slotte leidt het aanbieden van andere woningen door Staedion ook niet tot de conclusie dat zij voldoende heeft gedaan om het huurgenot van [eiseres] te herstellen. Die aangeboden woningen zijn immers niet, in oppervlakte, aantal slaapkamers of huurprijs, vergelijkbaar. [eiseres] zou, door een van deze woningen te accepteren, er dus in huurgenot op achteruit gaan, terwijl – zoals hiervoor is overwogen – zij niet de aanstichter is geweest van de situatie. Dat [eiseres] deze woningen niet heeft willen accepteren komt de kantonrechter daarom niet onbegrijpelijk voor.

4.12.

Staedion kan dus worden verweten onvoldoende te hebben opgetreden naar aanleiding van het incident en de meldingen daarover van [eiseres] . Staedion schiet hiermee tekort in haar verplichting om [eiseres] het huurgenot te verschaffen waarop zij recht heeft. In het onderhavige geschil is daarom sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW.

4.13.

Vast staat dat aan deze situatie, waarbij de ene huurder ( [eiseres] ) mishandeld is door de andere huurder en die huurder zich door de nabijheid en het gedrag van die buren bedreigd en geïntimideerd voelt, een einde moet komen. De kantonrechter is van oordeel dat het aan de verhuurder is om maatregelen te nemen die haar ten dienste staan om dit te bewerkstelligen.

4.14.

Toewijzing van het primair gevorderde lijkt echter niet de aangewezen weg te zijn om het gebrek op korte termijn te herstellen, gelet op de duur van een dergelijke procedure en de onzekere uitkomst ervan. Ten aanzien van het subsidiair gevorderde geldt dat weliswaar in de wet niet expliciet de mogelijkheid is opgenomen om de verhuurder hiertoe te veroordelen, maar de eisen van redelijkheid en billijkheid zouden kunnen meebrengen dat Staedion wordt verplicht aan [eiseres] een vergelijkbare, vervangende woonruimte aan te bieden. De kantonrechter ziet er echter meer in om aan Staedion de keus te laten tot welke maatregelen zij wil overgaan en zal daarom het meer subsidiair gevorderde toewijzen. Staedion zal daarom worden veroordeeld om het gebrek in de nakoming van de huurovereenkomst met [eiseres] te herstellen en [eiseres] het huurgenot te verschaffen, door maatregelen te treffen bestaande uit: het aanbieden van vervangende woonruimte in een ander stadsdeel van [plaats] aan de huurders van [adres 2] , dan wel het aanbieden van vervangende, vergelijkbare woonruimte voor een vergelijkbare huurprijs aan [eiseres] . Binnen drie maanden na de betekening van dit vonnis dient één van deze maatregelen te zijn genomen, op straffe van een dwangsom van € 500,- (met een maximum van € 25.000,-) dat Staedion hiermee in gebreke blijft.

4.15.

Staedion zal, als de in het ongelijk gestelde partij in conventie, worden veroordeeld in de kosten van de procedure. [eiseres] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging. Eisende partijen met een toevoeging betalen een lager griffierecht. Verder worden in dat geval de kosten van de deurwaarder voor het uitbrengen van het exploot en/of advertentiekosten van rijkswege vergoed. Die kosten zijn dus niet voor rekening van de eisende partij. Deze partij heeft aan de deurwaarder slechts de in het exploot opgenomen kosten voor verschotten hoeven voldoen (artikel 40 lid 1 van het Besluit vergoedingen rechtsbijstand 2000). Gelet op het voorgaande wordt Staedion slechts veroordeeld tot betaling van het lagere griffierecht, de verschotten en ten slotte tot vergoeding van het – hierna in het dictum vast te stellen – salaris van de gemachtigde. Deze vergoeding voor het salaris moet door de gemachtigde worden verrekend met de op grond van de Wet op de rechtsbijstand aan de gemachtigde toegekende vergoeding.

in reconventie

4.16.

Het uitgangspunt is dat het [eiseres] in beginsel is toegestaan om zonder toestemming van Staedion veranderingen en toevoegingen aan te brengen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd (artikel 7:215 lid 1 BW). Slechts voor veranderingen en toevoegingen
aan de buitenzijdevan het gehuurde kan hiervan worden afgeweken ten nadele van de huurder in die zin, dat daarvoor toestemming van de verhuurder kan worden verlangd (artikel 7:215 lid 6 BW). Vast staat dat [eiseres] niet over die toestemming beschikt, zodat in beginsel sprake is van overtreding van artikel 9.1 van de Algemene Huurvoorwaarden.

4.17.

[eiseres] heeft in beginsel het recht om de door haar gehuurde woning en haar eigendommen te beveiligen en toezicht te houden. Dat kan door middel van beveiligingscamera's aan de binnenzijde en aan de buitenzijde van het gehuurde. Dat recht is echter niet onbegrensd. Zo kan de plaatsing van camera onrechtmatig zijn jegens Staedion en/of omwonenden indien [eiseres] met de camera inbreuk (kan) maken op de privacy van omwonenden.

4.18.

Uit de als productie 17 bij conclusie van antwoord (tevens eis in reconventie) overgelegde foto's blijkt, dat er aan de achterzijde van het gehuurde, een camera is geplaatst. Aan het verweer van [eiseres] dat de camera niet aan de muur van het gehuurde is vastgemaakt, gaat de kantonrechter dan ook voorbij. Door de wijkagent is geconstateerd dat de camera ook een deel van de tuin van [betrokkene 2] en [betrokkene 1] kan filmen. Inherent aan camerabeelden is dat zij kunnen worden opgeslagen en kunnen worden verspreid of gedeeld met derden. Daarmee kan op onrechtmatige wijze inbreuk worden gemaakt op de privacy van [betrokkene 1] en [betrokkene 2] .

4.19.

[eiseres] heeft als rechtvaardigingsgrond aangevoerd dat zij de camera heeft geplaatst ter bevordering van haar veiligheid. Gelet op het contactverbod dat aan haar buurman [betrokkene 1] is opgelegd en de recente vernielingen van haar achtertuindeur, stelt [eiseres] dat zij recht en belang heeft bij cameratoezicht op haar tuin en de achtertuindeur. Hoewel deze beweegredenen niet onbegrijpelijk zijn, kunnen zij niet rechtvaardigen dat een camera zodanig wordt geplaatst dat daarmee een deel van de tuin van [betrokkene 1] en [betrokkene 2] kan worden gefilmd. Het belang van Staedion om voorwaarden te kunnen stellen aan het gebruik en de plaatsing van een camera ter waarborging van de persoonlijke levenssfeer van derden weegt naar oordeel van de kantonrechter zwaarder dan het belang van [eiseres] om de camera te behouden. De vordering van Staedion om [eiseres] te veroordelen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, de camera die geplaatst is aan de buitenzijde van de woning te verwijderen en verwijderd te houden zal dan ook worden toegewezen. Gesteld noch gebleken is dat het plaatsen van een camera schade aan de woning achterlaat, zodat [eiseres] niet op voorhand zal worden veroordeeld tot herstel van eventueel geleden schade aan de buitengevel. De kantonrechter ziet bovendien geen reden om nu al aan te nemen dat [eiseres] niet aan dit vonnis zal voldoen, en wijst daarom de gevorderde machtiging, tijdelijke ontruiming en dwangsom eveneens af.

4.20.

[eiseres] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in reconventie veroordeeld in de kosten van de procedure.

4.21.

De gevorderde nakosten zullen op de hierna in het dictum weergegeven wijze worden begroot.

5.Beslissing

De kantonrechter:

in conventie:

5.1.

veroordeelt Staedion om binnen drie maanden na betekening van dit vonnis het gebrek in de nakoming van de huurovereenkomst met [eiseres] te herstellen en [eiseres] huurgenot te verschaffen door maatregelen te treffen, waarbij Staedion de keuze heeft tussen:

hetzij het aan [betrokkene 1] en [betrokkene 2] aanbieden van een vervangende woonruimte in een ander stadsdeel dan [naam stadsdeel] ;

hetzij aan [eiseres] aanbieden van een vervangende, vergelijkbare woonruimte met een vergelijkbare huurprijs in een ander stadsdeel dan [naam stadsdeel] ;

op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag dat Staedion na drie maanden in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 25.000,-;

5.2.

veroordeelt Steadion in de proceskosten in conventie, tot op heden aan de zijde van [eiseres] vastgesteld op € 484,00, waarvan € 398,00 (2 punten á € 199,00) als het aan de gemachtigde van [eiseres] toekomende salaris;

5.3.

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd;

in reconventie:

5.5.

veroordeelt [eiseres] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de camera, die geplaatst is aan de buitenzijde van de woning aan de [adres 1] [postcode] , te verwijderen en verwijderd te houden;

5.6.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten in reconventie, tot op heden aan de zijde van Staedion vastgesteld op € 59,50 (0,5 x € 199,00) als het aan de gemachtigde van Staedion toekomende salaris;

5.7.

veroordeelt [eiseres] tot betaling van € 29,75 aan nasalaris, voor zover Staedion daadwerkelijk nakosten zal maken, en voorts, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de explootkosten van betekening van het vonnis.

5.8.

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

5.9.

wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. A.J. Japenga en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 15 februari 2023.