Uitspraak
RECHTBANKDEN HAAG
Kantonrechter, zittingsplaats ’s-Gravenhage
CB/C
Zaaknummer: 10436713 / RL EXPL 23-5789
Vonnis van 12 december 2023
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [de verhuurder] ,
gemachtigde: mr. A.K. Ramdas,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [de huurder] ,
gemachtigde: mr. M.J.S. Spanjersberg,
toevoeging met kenmerk: [toevoeging] .
1.De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 31 maart 2023 met zeven producties (nrs. 1 tot en met 7);
- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie van 6 juni 2023 met twee producties (nrs. 0 en 1);
- de conclusie van antwoord in reconventie, binnengekomen bij de griffie op 15 september 2023, met twee producties (nrs. 1 en 2).
1.2
De mondelinge behandeling is gehouden op 14 november 2023. Daarbij waren beide partijen in persoon aanwezig, beiden vergezeld van hun gemachtigden. Van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling is besproken heeft de griffier zakelijke aantekeningen gemaakt, die zich in het griffiedossier bevinden.
1.3
Ten slotte is vonnis bepaald op heden.
2.De feiten
2.1
Tussen [de verhuurder] als verhuurder en [de huurder] als huurder is op 20 januari 2019 een huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst) tot stand gekomen met betrekking tot de woning aan het [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde). De ingangsdatum van de huurovereenkomst is 6 februari 2019.
2.2
Artikel 2 van de huurovereenkomst luidt:
De huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd.
De huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd.
2.3
Artikel 3 van de huurovereenkomst luidt:
De huurprijs bedraagt bij aanvang van de huurovereenkomst € 720,- Euro (zegge: Zeven Honderd en twintig Euro) per maand.
De huurprijs bedraagt bij aanvang van de huurovereenkomst € 720,- Euro (zegge: Zeven Honderd en twintig Euro) per maand.
2.4
Artikel 4 van de huurovereenkomst luidt:
De vergoeding voor bijkomende kosten en diensten is begroot op: € 145 Euro VVE en € 63,- Euro voorschot stookkosten. Zit in huurprijs.
De vergoeding voor bijkomende kosten en diensten is begroot op: € 145 Euro VVE en € 63,- Euro voorschot stookkosten. Zit in huurprijs.
2.5
[de verhuurder] heeft per oktober 2021 de huurprijs verhoogd naar € 950,- per maand, waarbij de servicekosten zijn verhoogd naar € 250,- per maand. [de huurder] heeft sinds oktober 2021 de verhoogde huurprijs betaald.
2.6
De keramische kookplaat in het gehuurde is gescheurd en de kookplaat vertoont overigens ook gebreken.
3.Het geschil
In conventie
3.1
In conventie vordert [de verhuurder] ontbinding van de huurovereenkomst alsmede ontruiming van het gehuurde op de kortst mogelijke termijn.
3.2
Aan zijn vordering legt [de verhuurder] ten grondslag dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, een en ander in het licht dat er nimmer sprake van was dat het de bedoeling van partijen was om de gehuurde voor onbepaalde tijd te huren.
In reconventie
3.3
In reconventie vordert [de huurder] bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: (-) [de verhuurder] te veroordelen de kookplaat te herstellen of te vervangen, binnen een maand na dagtekening vonnis op straffe van een dwangsom van € 50,- per maand dat hij in gebreke blijft; (-) voor recht te verklaren dat de maandelijkse huurprijs € 512,- bedraagt en dat het [de verhuurder] op grond van de vigerende huurovereenkomst niet is toegestaan huurverhogingen door te voeren; (-) voor recht te verklaren dat zij
€ 4.167,55 onverschuldigd heeft betaald; (-) voor recht te verklaren dat zij de VvE-bijdrage maandelijks onverschuldigd heeft betaald en daarbij
voorwaardelijk, onder voorwaarde dat voor recht wordt verklaard dat zij de VvE-bijdrage maandelijks onverschuldigd heeft betaald, [de verhuurder] te veroordelen tot terugbetaling van de maandelijks betaalde VvE-bijdrage te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der betaling; (-) [de verhuurder] te veroordelen tot terugbetaling van de onverschuldigd betaalde huur, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der betaling; (-) [de verhuurder] te veroordelen in de proceskosten en de wettelijke rente over de proceskosten.
€ 4.167,55 onverschuldigd heeft betaald; (-) voor recht te verklaren dat zij de VvE-bijdrage maandelijks onverschuldigd heeft betaald en daarbij
voorwaardelijk, onder voorwaarde dat voor recht wordt verklaard dat zij de VvE-bijdrage maandelijks onverschuldigd heeft betaald, [de verhuurder] te veroordelen tot terugbetaling van de maandelijks betaalde VvE-bijdrage te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der betaling; (-) [de verhuurder] te veroordelen tot terugbetaling van de onverschuldigd betaalde huur, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der betaling; (-) [de verhuurder] te veroordelen in de proceskosten en de wettelijke rente over de proceskosten.
3.4
Aan haar vordering legt [de huurder] ten grondslag (a., ten aanzien van de kookplaat) dat het de verantwoordelijkheid van [de verhuurder] is om het gebrek aan de koopplaat te herstellen en (b., ten aanzien van de huurprijs) dat een huurprijs is overeengekomen, inclusief de VvE-bijdrage en dat, gelet op het feit dat de huurprijs niet zonder meer kan worden verhoogd aangezien sprake is van een sociale huurwoning. [de verhuurder] heeft dus ten onrechte de huur verhoogd en mocht ook niet de VvE-bijdrage aan [de huurder] doorbelasten. De te veel betaalde huur en servicekosten moeten als onverschuldigd worden terugbetaald.
In conventie en in reconventie
3.5
Beide partijen voeren verweer, [de huurder] in conventie en [de verhuurder] in reconventie. Op de stellingen en het verweer van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.1
De beoordeling
In conventie
4.1
In de inleidende dagvaarding heeft [de verhuurder] aan zijn vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde ten grondslag gelegd dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. De reden die hij daarvoor aandraagt is dat hij groot onderhoud aan zijn eigen woning laat uitvoeren, maar dat hij niet meer over de financiële middelen beschikt om zijn aannemer(s) te kunnen betalen. Naar het oordeel van de kantonrechter kan zijn betalingsonmacht geen grond zijn voor dringend eigen gebruik. Zijn betalingsonmacht behoort geheel tot zijn eigen risicosfeer, die hij niet kan afwentelen op [de huurder] , die ook recht en belang heeft bij het behoud van het gehuurde. Op deze grond kan daarom de huurovereenkomst niet ontbonden worden en derhalve is ook ontruiming van het gehuurde niet aan de orde.
4.2
In zijn conclusie van antwoord in conventie noemt [de verhuurder] weliswaar in één zin (punt 6) dat partijen mondeling zouden zijn overeengekomen dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd zou zijn, maar hij geeft dat argument verder geen handen en voeten. Ook verbindt [de verhuurder] aan deze stelling geen juridische gevolgen. Ook ten tijde van de mondelinge behandeling herhaalt (de gemachtigde van) [de verhuurder] weliswaar de stelling dat - in afwijking van de duidelijke tekst in de huurovereenkomst (artikel 2) - partijen mondeling zouden hebben afgesproken dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd zou zijn en biedt hij bovendien bewijs aan van die stelling. Maar ook ten tijde van de mondelinge behandeling laat [de verhuurder] na deze stelling juridische handen en voeten te geven, bijvoorbeeld op het punt voor welke tijd de huurovereenkomst dan zou zijn afgesproken, en laat hij na aan de hand van de wettelijke bepalingen omtrent huurovereenkomsten voor bepaalde tijd een en ander in een juist juridisch kader te plaatsen. Daarmee is tenminste zijn stelling onvoldoende onderbouwd, nog daargelaten dat de conclusie van antwoord niet de plaats is om de grondslag van zijn vordering in conventie te wijzigen of aan te vullen.
4.3
De slotsom van het voorgaande is dat de vordering van [de verhuurder] in conventie zal worden afgewezen en dat hij, als de partij die in het ongelijk wordt gesteld, zal worden veroordeeld in de proceskosten in conventie aan de zijde van [de huurder] , vermeerderd met de wettelijke rente daarover. De kantonrechter begroot de kosten op een bedrag van € 497,50, waarvan € 398,- aan gemachtigdensalaris (2 punten ad € 199) en € 99,50 aan nakosten.
In reconventie
De kookplaat
4.4
Onbetwist staat vast dat de kookplaat gebreken vertoont en ook is onbetwist dat de kookplaat tot het gehuurde behoort. Dat betekent dat in beginsel het aan [de verhuurder] is om de gebreken aan de kookplaat te verhelpen.
4.5
Bij wijze van verweer heeft [de verhuurder] gesteld dat de ex-partner van [de huurder] verklaard zou hebben dat hij een pan heeft zien vallen op de kookplaat en dat hij vaak zou hebben gezien dat [de huurder] met ‘grote gebalde vuist en met kracht’ op de kookplaat heeft geslagen. De ex-partner verklaart echter niet dat hij gezien heeft dat als gevolg daarvan de kookplaat is gebarsten. En de verklaring van de ex-partner geeft ook geen oorzaak voor het andere gebrek aan de kookplaat, namelijk dat de pitten van de kookplaat niet afhankelijk van elkaar zijn te regelen.
4.6
Daarmee heeft naar het oordeel van de kantonrechter [de verhuurder] zijn verweer tegen de vordering van [de huurder] onvoldoende onderbouwd en komt de kantonrechter er alleen daarom al niet aan toe om [de verhuurder] zijn verweer te laten bewijzen. De vordering van [de huurder] ten aanzien van de kookplaat zal worden toegewezen. Dat geldt evenzeer voor de gevorderde dwangsom, die de kantonrechter overigens zal maximeren op een bedrag van € 750,-.
De huurprijs
4.7
De eerste vraag die de kantonrechter in het kader van de huurprijs heeft te beantwoorden is of de (aanvangs-)huurprijs van € 720,- in- of exclusief VvE-bijdrage en (voorschot) stookkosten is. Daarbij zij twee mogelijkheden denkbaar, namelijk dat de (in handschrift) toegevoegde woorden van artikel 4 van de huurovereenkomst bepaalt dat de VvE-bijdrage èn het voorschot stookkosten in de huurprijs zijn begrepen, of dat de toevoeging ‘zit in huurprijs’ alleen betrekking heeft op het voorschot stookkosten.
4.8
Naar het oordeel van de kantonrechter is het eerste het geval. Daarvoor is maatgevend dat uit de als productie 1 bij conclusie van antwoord blijkt dat [de huurder] tussen 30 maart 2019 en 28 augustus 2021, dus tweeënhalf jaar lang maandelijks € 720,- aan [de verhuurder] heeft betaald, zonder dat gebleken is dat [de verhuurder] op enig moment [de huurder] erop heeft aangesproken dat zij bovendien nog de VvE-bijdrage en het voorschot stookkosten moest betalen.
4.9
In beginsel is het mogelijk dat het waar is, hetgeen de ex-partner van [de huurder] in zijn verklaring van productie 1 bij conclusie van antwoord in reconventie stelt, namelijk dat hij een deel van de VvE-bijdrage en voorschot stookkosten (€ 130,- van in totaal
€ 208,-) betaalde, maar dan nog is dat geen verklaring waarom [de verhuurder] [de huurder] niet eerder op betaling van het verschil tussen beide bedragen heeft aangesproken en voor het feit dat de ex-partner klaarblijkelijk op enig moment met zijn betalingen is gestopt.
€ 208,-) betaalde, maar dan nog is dat geen verklaring waarom [de verhuurder] [de huurder] niet eerder op betaling van het verschil tussen beide bedragen heeft aangesproken en voor het feit dat de ex-partner klaarblijkelijk op enig moment met zijn betalingen is gestopt.
4.1
Uit het voorgaande vloeit voort dat de aanvangshuurprijs (€ 720,- minus € 208,- =)
€ 512,- per maand bedroeg. In zoverre zal de gevorderde verklaring voor recht worden toegewezen.
€ 512,- per maand bedroeg. In zoverre zal de gevorderde verklaring voor recht worden toegewezen.
4,11 De volgende te beantwoorden vraag is dan of [de verhuurder] het recht had om de huurprijs per oktober 2021 te verhogen naar € 950,- all-in en vanaf april 2022 naar € 981,35.
4.12
Uit de door [de huurder] als productie 1 bij conclusie van antwoord overgelegde bankafschriften blijkt dat zij met ingang van oktober 2021 maandelijks een bedrag van € 950,- resp. € 981,35 aan [de verhuurder] heeft betaald. Daaruit valt impliciet af te leiden dat [de verhuurder] een voorstel als bedoeld in artikel 7:252 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) heeft gedaan, welk voorstel [de huurder] kennelijk heeft geaccepteerd. Niet gebleken is immers dat zij de huur van € 950,- vanaf oktober 2021 en de huur van
€ 981,35 vanaf april 2022 onder protest heeft betaald.
€ 981,35 vanaf april 2022 onder protest heeft betaald.
4.13
Nog afgezien van het gegeven dat de huurovereenkomst niet een beding bevat dat voorziet in een huurverhoging (artikel 7:248 lid 1 BW), heeft [de verhuurder] naar aanleiding van de vordering van [de huurder] ten aanzien van de huurprijs niet aangetoond dat hij heeft voldaan aan de vereisten van artikel 7:252 lid 2 BW, terwijl [de huurder] daarop thans wel een beroep doet. In zijn verweer op de vorderingen van [de huurder] omtrent de (verhoging van de) huur, had het op de weg van [de verhuurder] gelegen om aan te tonen dat hij voorafgaand aan de huurverhoging een schriftelijk voorstel aan [de huurder] heeft gedaan met daarin vermeld alle elementen, die in artikel 7:252 lid 2 BW zijn genoemd. De argumenten die [de verhuurder] in zijn conclusie van antwoord noemt ten aanzien van het inbreuk op zijn eigendomsrecht of de onmogelijkheid om huurverhogingen toe te passen doen daaraan niet af, want [de verhuurder] had ook gewoon de wettelijke bepalingen kunnen toepassen om een huurverhoging te kunnen bewerkstelligen.
4.14
Op grond van artikel 7:252 lid 4 BW betekent het voorgaande dat dat de voorheen geldende huurprijs van € 512,- per maand verschuldigd is (gebleven) en dat hetgeen [de huurder] meer dan dat bedrag heeft betaald onverschuldigd is betaald.
4.15
Het voorgaande geldt niet ten aanzien van de verhoging van de VvE-bijdrage van
€ 208.- naar € 250,-, omdat dat geen wijziging van de huurprijs betreft en die verhoging gelet op de stijging van het algemene prijspeil niet buitensporig voorkomt.
€ 208.- naar € 250,-, omdat dat geen wijziging van de huurprijs betreft en die verhoging gelet op de stijging van het algemene prijspeil niet buitensporig voorkomt.
4.16
Het voorgaande laat overigens buiten beschouwing dat het mogelijk is dat nog een naheffing of terugbetaling van de stookkosten zal moeten plaatsvinden, zodra [de verhuurder] een afrekening van de stookkosten aan [de huurder] zal hebben verstrekt.
4.17
Per oktober 2021 heeft [de verhuurder] alsdus de huur met (€ 230,- minus € 42,- =) € 188,- verhoogd van € 512,- naar € 700,- en vanaf april 2022 naar 731,35. Die huurverhoging is ten onrechte toegepast en hetgeen [de huurder] sinds deze huurverhoging aan [de verhuurder] heeft betaald is onverschuldigd geweest en [de verhuurder] zal het te veel betaalde aan [de huurder] moeten terugbetalen.
4.18
[de huurder] heeft gesteld dat zij voor het laatst per april 2023 een bedrag van € 981,35 heeft betaald. Of zij daarna nog betalingen aan [de verhuurder] heeft gedaan is niet gebleken. Maar over de periode oktober 2021 tot april 2023 heeft zij aldus het in reconventie gevorderde bedrag van € 4.167,55 onverschuldigd aan [de verhuurder] betaald en [de verhuurder] zal worden veroordeeld tot terugbetaling van de te veel betaalde huur.
De VvE-bijdrage
4.19
Rest nog te beantwoorden de vraag of het doorbelasten van de volledige VvE-bijdrage een niet redelijk voordeel voor [de verhuurder] oplevert in de zin van artikel 7:264 lid 1 BW. Deze vraag beantwoordt de kantonrechter als volgt. In een VvE-bijdrage die een appartementseigenaar aan de VvE, waarvan hij als appartementseigenaar lid is, dient te betalen zijn in de regel twee onderscheiden categorieën van kosten opgenomen, namelijk de verbruikskosten voor gemeenschappelijks voorzieningen als verlichting en verwarming van gemeenschappelijke ruimtes, lift(en) en dergelijke en een reservevorming voor toekomstige aan de gemeenschappelijke gedeelten van de VvE uit te voeren reparatie- of renovatiewerkzaamheden. [de verhuurder] heeft niet gesteld dat hetgeen [de huurder] als VvE-bijdrage moet betalen alleen de eerste categorie van kosten betreft, zodat ervan moet worden uitgegaan dat het de volledige VvE-bijdrage is die [de verhuurder] aan de VvE betaalt.
4.20Van de eerste categorie van kosten heeft een gebruiker van een appartementsrecht profijt, van de tweede categorie heeft alleen de appartementseigenaar profijt. Immers, zijn bijdrage aan toekomstige reparaties en/of renovaties, waarvan hij in de toekomst profijt heeft, worden dienovereenkomstig verminderd door de gebruiker van het appartementsrecht, die dat profijt niet heeft. Daarom acht de kantonrechter het beding in de huurovereenkomst dat [de huurder] de volledige VvE-bijdrage van (eerst) € 208,- en (thans) € 250,- dient te betalen een nietig beding. De door [de huurder] gevorderde verklaring voor recht zal worden toegewezen en bijgevolg ook de voorwaardelijke vordering dat [de verhuurder] zal worden veroordeeld tot terugbetaling van de betaalde VvE-bijdrage, vermeerderd met de wettelijke rente.
Algemeen
4.21
Anders dan [de verhuurder] ziet de kantonrechter niet dat er een restitutierisico bestaat nu [de verhuurder] de te veel betaalde huur en de te veel betaalde VvE-bijdrage aan [de huurder] zal moeten terugbetalen. Anders dan [de verhuurder] kennelijk meent is niet gebleken dat in het geval in een nog te voeren procedure in hoger beroep anders beslist zou worden [de huurder] niet aan haar betalingsverplichtingen zal kunnen voldoen. Immers, gebleken is dat zij vanaf de aanvang van de huurovereenkomst de huur volledig en tijdig heeft kunnen voldoen. De kantonrechter zal daarom die elementen in de beslissing die zich daarvoor lenen uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Niettemin dient [de huurder] met een procedure in hoger beroep rekening te houden met de besteding van de van [de verhuurder] terug te ontvangen gelden en wellicht dat bedrag grotendeels achter de hand te houden, zodat mogelijke toekomstige betalingsverplichtingen niet leiden tot financiële knelpunten aan haar zijde.
4.22
Als de in reconventie in het ongelijk gestelde partij zal [de verhuurder] in de kosten aan de zijde van [de huurder] worden veroordeeld. Deze kosten begroot de kantonrechter op nihil, omdat niet is gebleken dat [de huurder] extra proceshandelingen heeft verricht bovenop die welke zij in conventie heeft verricht.
5.De beslissing
De kantonrechter:
In conventie
5.1
wijst de vorderingen van [de verhuurder] af;
5.2
veroordeelt [de verhuurder] in de proceskosten, aan de zijde van [de huurder] tot dit vonnis begroot op € 497,50;
5.3
veroordeelt [de verhuurder] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;
In reconventie
5.4
veroordeelt [de verhuurder] de kookplaat te herstellen of te vervangen, binnen een maand na de datum van dit vonnis op straffe van een dwangsom van € 50,- per maand met een maximum van € 750,-;
5.5
verklaart voor recht dat de maandelijkse huurprijs € 512,- bedraagt en dat het op grond van de vigerende huurovereenkomst niet is toegestaan huurverhogingen door te voeren;
5.6
verklaart voor recht dat [de huurder] tussen oktober 2021 en april 2023 € 4.167,55 onverschuldigd heeft betaald;
5.7
verklaart voor recht dat [de huurder] de VvE-bijdrage tussen maart 2019 en april 2023 onverschuldigd heeft betaald en veroordeelt [de verhuurder] tot terugbetaling van de maandelijks betaalde VvE-bijdrage, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der betaling tot de dag van algehele voldoening;
5.8
veroordeelt [de verhuurder] tot terugbetaling van de onverschuldigd betaalde huur, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der betaling tot de dag van algehele voldoening;
5.9
veroordeelt [de verhuurder] in de proceskosten in reconventie aan de zijde van [de huurder] begroot op nihil;
5.1
wijst het in reconventie meer of anders gevorderde af,
In conventie en in reconventie
5.11
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2, 5.3, 5.4, 5.7 (voor zover het betreft een betalingsverplichting van [de verhuurder] ) en 5.8 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.W.D. Bom en in het openbaar uitgesproken op 12 december 2023 in aanwezigheid van de griffier.