ECLI:NL:RBDHA:2023:18843

• Datum uitspraak: 23 november 2023
• Publicatiedatum: 5 december 2023
• Zaaknummer: AWB - 22 _ 5674
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: K.G. Scholten
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beoordeling WOZ-waarde van een onroerende zaak en proceskostenvergoeding

In deze zaak heeft de Rechtbank Den Haag op 23 november 2023 uitspraak gedaan in een geschil over de vaststelling van de WOZ-waarde van een onroerende zaak. Eiser, vertegenwoordigd door zijn gemachtigde G. Gieben, heeft bezwaar gemaakt tegen de beschikking van de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, die de waarde van de woning op € 310.000 heeft vastgesteld. Eiser betwist deze waarde en stelt dat de woning een lagere waarde van € 296.000 zou moeten hebben. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard, waarbij zij oordeelt dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank heeft daarbij gekeken naar de vergelijkingsobjecten en de methodiek die door de heffingsambtenaar is gebruikt om de waarde te bepalen.

De rechtbank overweegt dat waarderen geen exacte wetenschap is en dat het gaat om de beoordeling van de WOZ-waarde als geheel. De gemachtigde van eiser heeft aangevoerd dat er sprake zou zijn van een schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ, maar de rechtbank oordeelt dat de informatie die eiser heeft ontvangen voldoende was om een eigen inschatting van de waarde te maken. De rechtbank wijst het verzoek om proceskostenvergoeding af, omdat er geen aanleiding is voor een proceskostenveroordeling. De uitspraak is openbaar gedaan en partijen kunnen binnen zes weken hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag.

Uitspraak

Rechtbank DEN HAAG

Team belastingrecht

zaaknummer: SGR 22/5674

proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 november 2023 in de zaak tussen

[eiser], wonende te [woonplaats], eiser(gemachtigde: G. Gieben),

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, verweerder.

De bestreden uitspraak op bezwaar

De uitspraak van verweerder van 28 juli 2022 op het bezwaar van eiser tegen de beschikking van 28 februari 2022 (de beschikking) waarbij de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] te [plaats] (de woning) op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) is vastgesteld op € 310.000.

Zitting

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 november 2023.

Namens eiser is verschenen [naam 1], kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 2] en [naam 3].

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Overwegingen

1. De beschikking heeft betrekking op waardepeildatum 1 januari 2021 en het belastingjaar 2022. Met de beschikking is ook de aan eiser opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2022 (de aanslag) bekendgemaakt. Bij de bestreden uitspraak op bezwaar heeft verweerder de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

2. De woning is een eengezinswoning met een berging. De gebruiksoppervlakte van de woning is ongeveer 67 m² en de perceeloppervlakte is ongeveer 199 m².

3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. De gemachtigde bepleit een waarde van € 296.000.

4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".

5. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder, gelet op de door hem overgelegde stukken en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank acht de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. Met de matrix, waarin de waarde van de woning is bepaald op € 325.913, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

6. Hetgeen de gemachtigde heeft aangevoerd, doet aan het hiervoor gegeven oordeel niet af. De stelling dat de slechte isolatie van de woning moet leiden tot een lagere waarde is door verweerder gemotiveerd en afdoende weersproken door te wijzen op de vergelijkbare bouwperiode en daarmee het vergelijkbare isolatieniveau van de referentieobjecten. De gemachtigde heeft, mede gelet op de gemotiveerde betwisting door verweerder, verder niet aannemelijk gemaakt dat of in hoeverre de aanwezigheid van een parkeerplek in de achtertuin van de woning een waardeverminderende invloed zou moeten hebben op de waarde van de woning.

7. De gemachtigde stelt dat artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ is geschonden en vraagt in dat kader om een proceskostenvergoeding, inclusief wettelijke rente. Tussen partijen is niet in geschil dat de KOUDV- en liggingsfactoren en de grondstaffels van de woning en de vergelijkingsobjecten in de bezwaarfase aan de gemachtigde zijn toegezonden. Uit het hoorverslag blijkt dat ook is verzocht om de hierna genoemde gegevens met betrekking tot de woning en de vergelijkingsobjecten. Het beroep op schending van artikel 40, tweede lid, van de wet WOZ heeft dus nog enkel betrekking op de volgende informatie:

• inzicht in de manier waarop en de percentages waarmee gecorrigeerd wordt bij afwijking van een gemiddelde KOUDV- en liggingswaardering;
• een controleerbare onderbouwing van de primaire grondprijs per m² van de gehanteerde grondstaffel(s);
• inzicht in (de onderbouwing van) het indexeringspercentage van de referentiekoopsommen (zowel voor als na de waardepeildatum); en
• inzicht in (de onderbouwing van) de waardering van de bijgebouwen van de referentiepanden en van de woning.

8. Verweerder stelt zich op het standpunt dat artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ niet is geschonden. Volgens verweerder is het met het taxatieverslag, de KOUDV- en liggingsfactoren en de grondstaffels van de woning en van de vergelijkingsobjecten voldoende mogelijk voor (de gemachtigde van) eiser om een eigen inschatting van de waarde te maken. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat bij de hoorzitting een taxateur aanwezig was die met een voorbeeld in de computer heeft laten zien op welke wijze de indexering tot stand komt en heeft aangeboden inzicht te geven in de indexering en in de KOUDV-factoren voor elk (vergelijkings)object maar dat de gemachtigde dit niet wilde omdat dat te lang zou duren. Daarbij heeft verweerder uitgelegd dat voor de bepaling van het indexeringspercentage transactiegegevens van verkopen worden gebruikt. Deze transactiegegevens ontvangt verweerder van het Kadaster en het is verweerder op grond van de overeenkomst met het Kadaster niet toegestaan om deze transactiegegevens in bulk aan derden te verstrekken. De rechtbank heeft geen aanleiding om aan deze toelichting te twijfelen.

9. De rechtbank is van oordeel dat artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ niet is geschonden en overweegt daartoe als volgt. De informatie die volgens de gemachtigde had moeten worden toegezonden, betreft enkel nog informatie over het standpunt van verweerder over de cijfermatige invloed van verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten op de waarde van de woning. Waarderen is echter geen exacte wetenschap en het beoordelen van de juistheid van de waarde gaat niet om het vaststellen van de juiste bedragen van verschillen in KOUDV- of liggingsfactoren-factoren of over de vraag of de samenstellende onderdelen van het object op de juiste bedragen zijn vastgesteld, maar om de beoordeling van de WOZ-waarde als geheel. ^[1] De gemachtigde kon met de verstrekte KOUDV- en liggingsfactoren en de grondstaffels van de woning en van de vergelijkingsobjecten de waarde van de woning en de waardering door verweerder (op basis van vergelijking met woningen) voldoende beoordelen. Verweerder heeft in dit kader nog terecht aangevoerd dat de matrix pas in de beroepsfase handmatig wordt opgemaakt en enkel dient als hulpmiddel om
na de waardevaststelling te onderbouwen dat de waarde
niet te hoog is vastgesteld. Hierbij komt dat de gevraagde informatie niet wordt genoemd in artikel 6 van het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken en de bij de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet Waardering onroerende zaken horende bijlage 4 en ook niet in de Waarderingsinstructie jaarlijkse waardevaststelling. Ook hierin ziet de rechtbank een aanwijzing dat deze informatie niet onder de reikwijdte van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ valt. Tot slot wijst de rechtbank erop dat als verweerder (voor zover mogelijk) zou worden verplicht om integraal aan een gestandaardiseerd uitgebreid informatieverzoek als het onderhavige te voldoen, dit een onevenredig grote druk op de organisatie van de heffingsambtenaar legt. Terwijl het daarbij nog maar de vraag is waartoe het verzoek dient en wanneer volgens de gemachtigde sprake is van een voldoende onderbouwing of voldoende inzicht in de waardering, gelet op zijn proceshouding. Gelet op al het voorgaande, wijst de rechtbank het verzoek om een proceskostenvergoeding af. ^[2]

10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond verklaard.

11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Deze uitspraak is gedaan door mr. K.G. Scholten, rechter, in aanwezigheid van mr. L.J.E. Steijvers, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 23 november 2023.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).

Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.

Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend.

Verder vermeldt u ten minste het volgende:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de datum van verzending;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).

Voetnoten

1. Vgl. ECLI:NL:GHDHA:2022:886.

2. Vgl. ECLI:GHDHA:2023:1987, r.o. 5.5 tot en met 5.9.