Uitspraak
RECHTBANK Den Haag
Team handel - voorzieningenrechter
Zaaknummer: C/09/655083 / KG ZA 23 -868
Vonnis in kort geding van 17 november 2023
in de zaak van
[eiser]te [plaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
advocaat: mr. B.A.M. van Oijen te Zoetermeer,
tegen
GEMEENTE ALPHEN AAN DEN RIJNte Alphen aan den Rijn,
gedaagde partij,
hierna te noemen: de Gemeente,
advocaten: mr. J.L. de Baar en mr. D.R. Pinxter te Amsterdam.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 16 oktober 2023, met producties en aanvullende producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- de pleitnota van [eiser] ;
- de pleitnota van de Gemeente.
- de conclusie van antwoord, met producties;
- de pleitnota van [eiser] ;
- de pleitnota van de Gemeente.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 3 november 2023. De advocaten van partijen hebben ter zitting pleitnotities overhandigd die in het dossier zijn gevoegd. Vonnis is bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
[eiser] is eigenaar van een (hoek)woning met tuin gelegen aan het adres [adres 1] , kadastraal bekend als ( [plaats] ) [perceel I] .
2.2.
Tussen het perceel van [eiser] en de achtertuin van het perceel aan [adres 2] ( [perceel II] ) ligt een (hierna gearceerde) strook grond van ± 14 m2 (hierna: het Perceel). In het verlengde van het Perceel ligt, gelegen tussen perceel [III] , [adres 1] en de achtertuinen van [adres 3] ( [perceel IV] ) en [adres 4] ( [perceel V] ) – een strook die uitkomt op de openbare weg.
2.3.
Het Perceel en het verlengde ervan zijn of waren eigendom van de Gemeente en worden door haar aangemerkt als “snippergroen”, waaronder zij verstaat: percelen grond van over het algemeen geringe afmetingen die van ondergeschikte openbare betekenis zijn, geen deel uitmaken van de gemeentelijke (groene) infrastructuur en van geen of minimale betekenis voor de openbare ruimte.
2.4.
De hiervoor vermelde percelen worden hierna weergegeven, waarbij het Perceel is gearceerd en het verlengde ervan door de voorzieningenrechter is gemarkeerd met A en B:
ivm privacy-overwegingen niet gepubliceerd.
In 2021 is de Gemeente gestart met een snippergroenproject in [plaats] . Daarbij heeft zij geconstateerd dat er in 1.364 gevallen gemeentegrond werd gebruikt. Dit betreft onder meer het Perceel en de delen A en B.
2.6.
In 2021 heeft de Gemeente de (aangepaste) nota Snippergroenbeleid vastgesteld.
In deze nota staat voor zover hier van belang het volgende:
“
De afgelopen jaren zijn een groot aantal verzoeken om aankoop van snippergroen door
De afgelopen jaren zijn een groot aantal verzoeken om aankoop van snippergroen door
bewoners van de gemeente Alphen aan den Rijn bij de gemeente ingediend. Deze
verzoeken zijn nog niet behandeld in afwachting van het aanstaande project
snippergroen. Deze verzoeken (oudere en nieuwere) kunnen niet worden behandeld
totdat er een beleid is waaraan de verzoeken kunnen worden getoetst.
Tevens is gebleken dat er op veel locaties gemeentegrond in gebruik is genomen. Niet
in alle gevallen ligt er een overeenkomst aan dit gebruik ten grondslag. Sommige van
deze situaties zijn langer geleden ontstaan. In deze gevallen bestaat onduidelijkheid
over het eigendom van de grond. De gemeente wil deze onduidelijkheid wegnemen. De
feitelijke en de juridische situatie van de gemeentegrond moet zoveel mogelijk met
elkaar in overeenstemming worden gebracht. Waar mogelijk wil de gemeente de grond
die in gebruik is verkopen.
(...)
4.Voorwaarden voor verkoop
4.1
Toetsingscriteria
Het verzoek moet daarna nog wel worden getoetst aande volgende criteriaen is pas verkoopbaar indien:
a. de groenstrookgrenst aande eigen grond van de aanvrager (...);
(...)
e. deveiligheidvan de directe omgeving niet in gevaar komt, zowel op sociaal
gebied (bijv. verkoop moet er niet toe leiden dat er een smalle steeg ontstaat) als
op verkeersgebied (...):
(...)
g. er door verkoop van de groenstrookgeen versnipperingontstaat door onlogische
begrenzingen/eigendomsverhoudingen. Groenstroken die langs meerdere
percelen lopen moeten in één keer worden uitgegeven. Als één of meer bewoners
de gemeentegrond niet willen aankopen, wordt aan de hand van de feitelijke
situatie bekeken of al dan niet tot verkoop kan worden overgegaan;
(...)
m. het te verkopen gedeelte geen onderdeel uitmaakt van een grotere
groenvoorziening. Doorgaans zal de groenstrook in zijn geheel worden verkocht
en niet een deel daarvan. Hierop kan een uitzondering worden gemaakt bij de
verkoop van een omloopstrook bij hoekhuizen. Via deze strook heeft de bewoner
gelegenheid om onderhoud te plegen aan de zijgevel van zijn woning”.
2.7.
Bij brieven van 16 september 2022 heeft de Gemeente de eigenaren van (onder meer) [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] uitgenodigd voor een informatieavond. In deze brieven schrijft de Gemeente dat zij heeft geconstateerd dat de betreffende eigenaren gemeentegrond in gebruik hebben. [eiser] heeft geen brief ontvangen.
2.8.
Bij e-mails van 26 en 27 september 2022 heeft [eiser] kenbaar gemaakt dat hij interesse heeft om de verlengde strook snippergroen te kopen of te huren om een brandgang (achterom) te creëren en onderhoud te kunnen plegen aan zijn gevel.
2.9.
Bij e-mail van 7 oktober 2022 heeft de Gemeente aan [eiser] meegedeeld dat zij zijn argumenten (brandgang, toegang zijgevel) intern gaat bespreken. Verder heeft de Gemeente in deze brief het volgende geschreven:
“
Bij het snippergroenproject vinden wij het belangrijk dat door verkoop van de groenstrook geen versnippering ontstaat door onlogische begrenzingen/eigendomsverhoudingen. Gezien de ligging van de grond en de huidige situatie zal verkoop van de stukken gemeentegrond aan de buren aan [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] leiden tot een logische begrenzing en eigendomsverhouding. Vandaar dat ons voorkeur ligt bij verkoop van de stukken grond aan deze bewoners. Groenstroken die langs meerdere percelen lopen, zien wij echter graag in één keer uitgegeven. Als één of meer bewoners de gemeentegrond niet willen aankopen, wordt aan de hand van de feitelijke situatie bekeken of er al dan niet tot verkoop kan worden overgegaan. Er bestaat dus een kans dat de verkoop uiteindelijk niet zal plaatsvinden.”
Bij het snippergroenproject vinden wij het belangrijk dat door verkoop van de groenstrook geen versnippering ontstaat door onlogische begrenzingen/eigendomsverhoudingen. Gezien de ligging van de grond en de huidige situatie zal verkoop van de stukken gemeentegrond aan de buren aan [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] leiden tot een logische begrenzing en eigendomsverhouding. Vandaar dat ons voorkeur ligt bij verkoop van de stukken grond aan deze bewoners. Groenstroken die langs meerdere percelen lopen, zien wij echter graag in één keer uitgegeven. Als één of meer bewoners de gemeentegrond niet willen aankopen, wordt aan de hand van de feitelijke situatie bekeken of er al dan niet tot verkoop kan worden overgegaan. Er bestaat dus een kans dat de verkoop uiteindelijk niet zal plaatsvinden.”
2.10.
Bij e-mail van 17 oktober 2022 heeft [eiser] aan de Gemeente meegedeeld dat hij meent dat hij in het kader van het project snippergroen ook in aanmerking komt voor verkoop van de strook grond bij zijn woning en dat hij bij voorbaat bezwaar maakt tegen verkoop van deze strook aan de eigenaren van [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .
2.11.
Bij brief van 6 april 2023 heeft de Gemeente het Perceel aangeboden aan de eigenaren van [adres 2] . Op diezelfde datum heeft zij de aangrenzende stroken A en B (zie 2.4) aangeboden aan de eigenaren van [adres 3] en [adres 4] .
2.12.
Op [adres 3] mei 2023 heeft de Gemeente telefonisch aan [eiser] meegedeeld dat hij niet voor het Perceel en de delen A en B in aanmerking komt.
2.13.
Bij brief van 6 september 2023 heeft de Gemeente aan de eigenaar van [adres 4] meegedeeld dat zij, gelet op de beschikbare gegevens en bewijzen, het de door die eigenaren gedane beroep op bevrijdende verjaring niet betwist. Dit betreft het deel B.
2.14.
Op 27 september 2023 heeft de Gemeente bekend gemaakt dat zij voornemens is het Perceel te verkopen aan de eigenaren van [adres 2] . De toelichting vermeldt dat de Gemeente op basis van de Nota snippergroen van mening is dat de beoogde kopers de enige geschikte gegadigden zijn.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert, samengevat:
I. de Gemeente te gebieden om haar beslissing van 27 september 2023, inzake de voorgenomen verkoop van een strook snippergroen van ca. 14 m2 aan de eigenaar/eigenaren van het perceel, plaatselijk bekend als [adres 2] , in te trekken;
II. de Gemeente te verbieden een koopovereenkomst te sluiten met de eigenaar/eigenaren van het perceel, plaatselijk bekend als [adres 2] , met betrekking tot een strook snippergroen van ca. 14 m2 welke zich aan de achterzijde van voornoemd perceel bevindt, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom;
met veroordeling van de Gemeente in de proceskosten.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering het volgende ten grondslag.
Op grond van Nota Snippergroenbeleid komt ook [eiser] in aanmerking voor de aankoop van het snippergroen dat grenst aan zijn perceel. [eiser] heeft zijn verzoek tijdig kenbaar gemaakt. Ten onrechte is [eiser] niet bij het project snippergroen betrokken. Door [eiser] van aankoop van de grond uit te sluiten heeft de Gemeente gehandeld in strijd met het gelijkheidsbeginsel en het vertrouwensbeginsel. De Gemeente heeft niet gemotiveerd waarom de eigenaar van [adres 2] de enige serieuze gegadigde is voor het betreffende deel van de strook snippergroen. Er is dus sprake van een motiveringsgebrek.
3.3.
De Gemeente voert verweer. De Gemeente concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De voorgenomen verkoop van de gearceerde strook aan de eigenaren van [adres 2] betreft een privaatrechtelijke transactie tussen de Gemeente als eigenaar daarvan en de betreffende koper. Als overheidsorgaan moet de Gemeente bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht nemen, waaronder het gelijkheidsbeginsel.
4.2.
In het Didam-arrest [1] heeft de Hoge Raad nadere eisen geformuleerd over de toepassing van het gelijkheidsbeginsel bij de verkoop van onroerende zaken door overheidslichamen. In dat arrest heeft de Hoge Raad overwogen dat een overheidslichaam verplicht is om bij de verkoop ruimte te bieden aan potentiële gegadigden om mee te dingen naar de verwerving van de te verkopen onroerende zaak. Indien er meerdere gegadigden zijn moet het overheidslichaam met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte criteria opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Hierbij dient het overheidslichaam een passende mate van openbaarheid te realiseren, onder meer met betrekking tot de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. De hiervoor vermelde verplichtingen gelden niet indien bij voorbaat vaststaat dat er op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. In dat geval dient het overheidslichaam zijn voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend te maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen, waarbij het dient te motiveren waarom naar zijn oordeel op grond van de hiervoor bedoelde criteria bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt.
4.3.
Partijen zijn het erover eens dat de verplichtingen uit het Didam-arrest ook van toepassing zijn op de voorgenomen verkoop van het Perceel. De discussie spitst zich toe op de vraag of de Gemeente terecht heeft aangenomen dat er maar één serieuze gegadigde voor deze grond in aanmerking komt en daarmee toepassing mocht geven aan de uitzondering van het Didam-arrest.
4.4.
In overeenstemming met de beleidsnota heeft de Gemeente het Perceel en de delen A en B gelijktijdig aangeboden. De Gemeente heeft van begin af aan het standpunt ingenomen dat de eigenaren van [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] de eerste gegadigden waren voor het Perceel en de delen A en B. Zij heeft dit in de e-mail van 7 oktober 2022 ook meegedeeld aan [eiser] . In deze e-mail heeft de Gemeente het standpunt ingenomen dat overdracht aan deze eigenaren zou leiden tot een logische begrenzing en eigendomsverhouding. De Gemeente heeft dit standpunt toen niet nader onderbouwd. Begin 2023 heeft de Gemeente [eiser] en de eigenaren van [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] wel in de gelegenheid gesteld om onderling tot een oplossing te komen, maar partijen zijn daar niet in geslaagd. Uit deze gang van zaken is af te leiden dat de Gemeente verkoop aan [eiser] op dat moment als een mogelijkheid zag, hetgeen ook lijkt te passen bij toetsingscriterium m. Door het gehonoreerde beroep op verjaring van de eigenaren van [adres 4] met betrekking tot deel B – dat geen onderwerp is van dit kort geding – is evenwel een nieuwe situatie ontstaan. [eiser] kan niet langer een achterom creëren, omdat dit door het eigendom van [adres 4] wordt geblokkeerd. Verkoop van het Perceel aan [eiser] zou ertoe leiden dat er in de erfgrens een kanteel of uitstulping ontstaat en dat het perceel horend bij [adres 2] kleiner wordt dan dat van [adres 5] tot en met [adres 6] en [adres 4] (en mogelijk [adres 3] , waarvan het beroep op verjaring bij de Gemeente in onderzoek is).
4.5.
Hoewel het toetsingscriterium g (het voorkomen van onlogische begrenzing en eigendomsverhoudingen) niet nader is uitgewerkt, is in hoge mate aannemelijk dat (zoals de Gemeente dat noemt) ‘pukkelvorming’ – ook wanneer dit eventueel een (om de beeldspraak voort te zetten) ‘dubbele pukkel’ zou worden in combinatie met de strook achter [adres 3] – in strijd is met het betreffende toetsingscriterium. Er zou dan een onlogische begrenzing ontstaan en een onevenredige eigendomsverhouding tussen de percelen van [adres 5] tot en met [adres 6] en (in ieder geval) [adres 4] . In de gegeven situatie is dit criterium voldoende objectief, toetsbaar en ook niet onredelijk. Het voorkomen van onlogische erfgrenzen en verhoudingen past binnen de beleidsruimte van de Gemeente. De Gemeente mocht daarom de eigenaren van [adres 2] aanmerken als enige serieuze gegadigde voor het Perceel.
4.6.
Met betrekking tot de overige bezwaren van [eiser] overweegt de voorzieningenrechter dat deze niet kunnen leiden tot toewijzing van zijn vordering. Hoewel [eiser] – mogelijk ten onrechte – niet was uitgenodigd voor de informatieavond, is hij daar volgens zijn verklaring wel geweest en hij heeft zijn wensen ook tijdig aan de Gemeente kenbaar gemaakt, waarna de Gemeente ruimte heeft geboden voor een gezamenlijke oplossing tussen de betrokken buren. Verder heeft de Gemeente haar voorkeur om het Perceel en de delen A en B uit te geven aan de eigenaren van [adres 2] tot en met [adres 4] duidelijk aan [eiser] gecommuniceerd. Niet valt in te zien dat de Gemeente daarmee heeft gehandeld in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel. Hoewel de Gemeente haar voornemen om het Perceel te verkopen aan de eigenaren van [adres 2] en de motivering daarvan niet schriftelijk aan [eiser] heeft gecommuniceerd, heeft de voorzieningenrechter onvoldoende aanwijzingen dat sprake is van een schending van het motiveringsbeginsel die gevolgen zou moeten hebben voor (de proceskostenveroordeling van) dit vonnis. In dit verband acht de voorzieningenrechter relevant dat de Gemeente dit voornemen op 23 mei 2023 telefonisch aan [eiser] heeft meegedeeld en dat partijen op 10 oktober 2023, voorafgaand aan het uitbrengen van de dagvaarding, een bespreking hebben gehouden.
4.7.
Gelet op het voorgaande is de voorzieningenrechter van oordeel dat de Gemeente zich op goede gronden op de in het Didam-arrest genoemde uitzondering heeft beroepen en dat [eiser] onvoldoende feiten en omstandigheden naar voren heeft gebracht die de conclusie rechtvaardigen dat de Gemeente in strijd heeft gehandeld met de in het Didam-arrest geformuleerde criteria voor de verkoop van onroerende zaken door overheidslichamen. De vorderingen worden daarom afgewezen.
4.8.
[eiser] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van de Gemeente als volgt vastgesteld:
- griffierecht
€
676,00
- salaris advocaat
€
1.079,00
Totaal
€
1.755,00
4.9.
Onder de proceskosten vallen ook de nakosten. De nakosten worden begroot op het bedrag genoemd in het liquidatietarief civiel (per 1 februari 2023: € 173). In geval van betekening worden een extra bedrag aan salaris (per 1 februari 2023: € 90) en de explootkosten van betekening toegekend.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af;
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van de Gemeente tot dit vonnis vastgesteld op € 1.755,00, te vermeerderen met de nakosten als vermeld in 4.9 en met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over deze bedragen met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling;
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.J. Vetter en in het openbaar uitgesproken op 17 november 2023.
WJ