Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 22/2988
uitspraak van de meervoudige kamer van 22 augustus 2023 in de zaak tussen
[eiseres], wonende te [woonplaats], eiseres
(gemachtigde: H.G. Lijklema),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2022 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [plaats] (de woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2021 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 294.000.
Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen en watersysteemheffing voor het jaar 2022 (de aanslagen).
Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag onroerende-zaakbelastingen.
Bij uitspraak op bezwaar van 14 april 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft voor de zitting een nader stuk ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 juli 2023.
Eiseres is verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 1] en [naam 2].
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is eigenaar van de woning. De woning is een appartement met berging. De gebruiksoppervlakte van de woning is ongeveer 77 m².
Geschil2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
3. Eiseres bepleit een waarde van € 271.000. Eiseres heeft – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat de WOZ-waarde van haar woning en van de vergelijkbare objecten [adres 2], [nummer 1] en [nummer 2] zijn gestegen van € 271.000 naar € 294.000, terwijl verweerder voor het object [adres 3] ten onrechte niet die hogere WOZwaarde heeft vastgesteld. Aldus is sprake van strijd met het gelijkheidsbeginsel.
4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard, dat geen sprake is van strijd met het gelijkheidsbeginsel en dat met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening is gehouden.
Beoordeling van het geschil
5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Zoals volgt uit het taxatieverslag, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Verweerder heeft toegelicht dat de waarde van een woning naast de objectieve kenmerken van de woning, zoals bijvoorbeeld bouwjaar en oppervlakte, ook wordt bepaald door secundaire objectkenmerken, zoals onderhoudstoestand, kwaliteit, uitstraling, voorzieningen en ligging. Deze kenmerken worden aangeduid met een cijfer op een schaal van 1 tot en met 5 (de vlokcode). Voor de verschillen tussen de woning en het object [adres 3] heeft verweerder gewezen op een door eiseres op 12 oktober 2016 ingevuld formulier “Permanente marktanalyse” (het PMA-formulier) en het vastgoedrapport van [adres 3] met verkoopinformatie van de makelaar. Uit het PMA-formulier volgt dat eiseres na de aankoop onder andere de keuken en de badkamer heeft vernieuwd, wat van invloed is op de kwaliteit van de woning. Nu deze op de waardepeildatum vijf jaar oud zijn wordt hieraan een vlokcode toegekend van 3 (gemiddeld). Voor [adres 3] heeft verweerder toegelicht dat uit het door hem overgelegde vastgoedrapport volgt dat van dit object de aanwezige voorzieningen gedateerd zijn en waardoor voor het kenmerk kwaliteit een vlokcode is toegekend van 2 (ondergemiddeld). De waarde dient daarom naar beneden te worden bijgesteld. Nu dit object op 9 oktober 2021 te koop is aangeboden en de WOZ-waarde voor 2021 reeds vaststond, is de WOZ-waarde voor het jaar 2022 niet verhoogd, maar gehandhaafd op de waarde van € 271.000. Met deze toelichting maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen [adres 3] en de woning wat betreft de kwaliteit.
7.
Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af.
Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af.
De rechtbank stelt voorop dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak (jaar) opnieuw wordt bepaald aan de hand van gerealiseerde verkoopcijfers van met de woning vergelijkbare panden op of rond de waardepeildatum. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijke waardebegrip, zoals bovenstaand onder 5. weergegeven. De WOZ-waarde die naar een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend, in dit geval voor 2018, kan bij de bepaling van de nieuwe WOZ-waarde daarom geen rol spelen.
8. Eiseres heeft aangevoerd dat verweerder in strijd met het gelijkheidsbeginsel aan [adres 3] een lagere waarde heeft toegekend dan aan de woning. Dit beroep op het gelijkheidsbeginsel faalt. Uit hetgeen onder 6 is opgenomen volgt dat [adres 3] niet gelijk is aan de woning van eiseres. Verweerder heeft in dit verband ter zitting onweersproken toegelicht dat uit het vastgoedrapport volgt dat de keuken en de badkamer in een oudere staat verkeren, terwijl eiseres in 2016 de keuken en badkamer heeft laten vernieuwen. Daaruit volgt dat verweerder met de vaststelling van de (lagere) waarde voor [adres 3] geen begunstigend beleid heeft gevoerd, zodat verweerder ook niet gehouden kan zijn jegens eiseres een zelfde lijn te volgen.
9 Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.I. Batelaan-Boomsma, voorzitter, en mr. J.G.E. Gieskes en mr. M.A. Dirks, leden, in aanwezigheid van mr. L.J.E. Steijvers, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 22 augustus 2023.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).
U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).