ECLI:NL:RBDHA:2023:13289

Uitspraak

RECHTBANK Den Haag

Team Handel

Zaaknummer: C/09/635149 / HA ZA 22-780

Vonnis van 6 september 2023

in de zaak van

1.[eiser 1] te [plaats 1],2. [eiser 2] te [plaats 2],3. [eiser 3] te [plaats 2],

eisende partijen,

advocaat: mr. T.M. van Dijk te Den Haag,

tegen

[gedaagde]te [plaats 2],

gedaagde partij,

advocaat: mr. M.J. Keuss te Amsterdam.

Eisers zullen hierna gezamenlijk worden aangeduid als “[eisers]” en gedaagde als “[gedaagde]”.

1.De procedure

1.1.

Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken::

- de dagvaarding van 5 september 2022;

- de akte houdende indiening producties van [eisers], met producties 1 tot en met 28;

- de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 3;

- het tussenvonnis van 22 februari 2023 waarbij een mondelinge behandeling is gelast;

- de akte houdende indiening nadere producties van [eisers], met producties 29 tot en met 42.

1.2.

Op 8 juni 2023 heeft de mondelinge behandeling van de zaak plaatsgevonden. Partijen hebben hun standpunten toegelicht aan de hand van spreekaantekeningen, die zij aan de rechtbank hebben overhandigd. De griffier heeft aantekening gemaakt van wat partijen tijdens de zitting hebben gezegd. Die aantekeningen zijn toegevoegd aan het griffiedossier.

1.3.

Ten slotte is de datum voor het wijzen van vonnis nader bepaald op heden.

2.De feiten

2.1.

In 2013 zijn [eisers] samen een initiatiefgroep gestart. Het doel van de initiatiefgroep was om op een prominente locatie in Delft “
Delft Village” te realiseren.
Delft Villagezou een stedenbouwkundig icoon moeten worden gebaseerd op de zogenaamde “KLM-huisjes”, die op hun beurt weer waren gebaseerd op Hollandse grachtenpanden. Sinds 2013 heeft de initiatiefgroep zich ingespannen om dit idee verder vorm te geven. In dat kader heeft de initiatiefgroep onder meer contacten gelegd en onderhouden met verschillende stakeholders, zoals de gemeente Delft (hierna: de gemeente), het Ontwikkelingsbedrijf Spoorzone Delft B.V. (hierna: OBS), en de TU Delft. Tevens zijn er schetsontwerpen en kostenoverzichten gemaakt in samenwerking met het architectenbureau DE Architekten (hierna: DE Architekten). [eiser 2] was eerder verbonden aan dit architectenbureau.

2.2.

In hun zoektocht naar een financier die niet primair winstmaximalisatie zou nastreven, hebben [eisers] medio 2015 [gedaagde] benaderd. Tussen [eisers] en [gedaagde] hebben in dit kader in juni 2015 twee gesprekken plaatsgevonden, waarbij [gedaagde] zijn interesse heeft geuit als financier te participeren. [gedaagde] heeft vervolgens de heer [naam] (hierna: [naam]) naar voren geschoven om, ook in verhouding tot [eisers], als zijn contactpersoon te fungeren en het project in praktische zin te begeleiden.

2.3.

Vanaf eind juli 2015 hebben [naam] en [eisers] per e-mail contact gehad over de met OBS te sluiten reserveringsovereenkomst en andere praktische zaken met betrekking tot het project. In zijn e-mail van 27 juli 2015 heeft [naam] aan [eiser 1] onder meer de volgende vraag gesteld:

“Aanvullende info, mail 26-7

- Wat verstaan jullie onder: “dat we er wel een appartement aan over willen houden”.”

2.4.

[eiser 1] heeft bij e-mail van 28 juli 2015 als volgt op deze vraag gereageerd:

“Tja, dat lijkt me vrij duidelijk. Wat niet duidelijk is is natuurlijk hoe groot, met of zonder BTW, kaal of niet etc. Kortom hoeveel van het investeringsbedrag gaat daar in zitten? Wij zijn inmiddels 2,5 jaar met dit project bezig en verwachten er de komende jaren nog veel energie in te steken. Dit doen we vooral omdat we er veel plezier aan beleven en hiermee iets unieks voor de stad (en dus ook een beetje voor onszelf) kunnen realiseren. Voor de transparantie hebben we hier alleen even willen melden dat we onbezoldigd werken en, bij realisatie, onze beloning louter zien door onze intrek te mogen nemen in een mooi appartement in Delft Village.”

2.5.

Bij e-mail van 31 juli 2015 heeft [naam] bevestigd dat [gedaagde] wenst te participeren in het project. In deze e-mail schetst hij de te nemen stappen en wijze van samenwerking als volgt, waarbij hij eveneens de te maken kosten en de ‘honorering’ aan de orde stelt:

“Ik heb gisteren mijn bevindingen met [gedaagde] besproken.

Wij zijn beslist enthousiast over het concept “Delft Village” en de locatie. Daarnaast voelt [gedaagde] er primair voor om iets bijzonders voor de stad Delft tot stand te brengen. Uiteraard dienen alle parameters wel verantwoord te zijn.

Wij gaan dus graag met jullie de fase van “haalbaarheidsonderzoek” in.

Wij zien dit als volgt.

Eerst dient de gemeente Delft aan ons de juiste optie te verlenen voor het perceel grond. (…)Deze optie mag maximaal € 50.000,- kosten inclusief btw.

Vervolgens hebben we dan gezamenlijk 6-8 maanden de tijd om de haalbaarheid in alle opzichten te bepalen. We houden een budget aan van maximaal € 100.000,- incl. btw ten behoeve van kosten van derden.

Genoemde kosten komen voor rekening van [gedaagde]. Honorering van deze kosten dienen tevens door mij goedgekeurd te worden.Wellicht is het een idee om deze optie voor 50 % op naam van [gedaagde] te zetten envoor 50 % op naam van jullie. Het uitgangspunt dient te zijn, dat we alleen met elkaar verder kunnen in dit traject, tenzij we gezamenlijk tussentijds anders besluiten.We hoeven in dit stadium dan ook nog geen entiteit op te richten. Dat scheelt administratie en overige rompslomp.

Als het resumé van ons haalbaarheidsonderzoek positief zou blijken, maken wij tevens met elkaar de juiste afspraken ten aanzien van honoreringen e.d..”

2.6.

Vanaf dat moment vormen partijen samen de ‘initiatiefgroep’, met [gedaagde] in de rol van financier. Op 8 oktober 2015 heeft de initiatiefgroep met OBS een zogenoemde reserveringsovereenkomst gesloten, waarin onder meer afspraken zijn gemaakt over de wijze waarop de initiatiefgroep de haalbaarheid van het project zou (laten) onderzoeken. [eisers] waren bij de totstandkoming van deze overeenkomst en het daaropvolgende haalbaarheidsonderzoek actief betrokken.

2.7.

Op 22 oktober 2015 is [naam] als volgt teruggekomen op het verzoek van [eisers] om een honorering, waarbij hij eveneens ingaat op de wijze waarop (een vennootschap van) [gedaagde] facturen zal betalen:

“Ik heb van de week weer even overleg gehad met [gedaagde].

Graag aandacht voor het navolgende:

Vooralsnog kunnen facturen gesteld worden op naam van [bedrijf] Ik zal ze paraferen voor akkoord en vervolgens voor betaling doorzenden.

Ik heb nogmaals eens over een vergoeding voor jullie gesproken. [gedaagde] is heel duidelijk in zijn uitspraak. Namelijk dat jullie zijn gekomen bij hem met de motivatie om iets voor de stad Delft te doen, en ook de vraag aan hem of hij ook iets voor de stad Delft wilt doen. Hij vind[sic]
het daarom dus ook niet op zijn plaats dat jullie eraan zullen verdienen. Jullie lopen ook geen risico en het is heel aannemelijk dat het project ook niet winstgevend zal zijn.

Uiteraard mogen jullie ook geen kosten hebben. Als die er zijn, kunnen deze via mij overlegd worden. Uiteindelijk heeft [gedaagde] de toezegging gedaan dat jullie alle drie een appartement kunnen kopen met een korting van € 100.000,- per appartement. Overigens impliceert dit wel dat jullie gedurende een periode van 6 jaren (geschatte looptijd totale project) een fee genereren van € 50.000,- per jaar. Mits natuurlijk daadwerkelijk een “Delft Village” tot stand komt.Over dit punt dienen wij begin volgende week overeenstemming te hebben. Wat mij betreft spreken we er aanstaande dinsdag nog even inhoudelijk over met elkaar.

(…)”

2.8.

Op 30 oktober 2015 heeft bij [gedaagde] op kantoor een bespreking plaatsgevonden tussen [eisers] en [gedaagde] over de honorering van [eisers] Hierbij waren eveneens twee adviseurs van [gedaagde] aanwezig. Tijdens deze bespreking heeft [gedaagde] aan [eisers] een voorstel gedaan voor honorering van [eisers] [gedaagde] heeft [eisers] uitdrukkelijk gevraagd ter plekke met zijn voorstel in te stemmen, waarop [eiser 3] en [eiser 2] hebben ingestemd en [eiser 1] instemming heeft geweigerd. Op 2 november 2015 heeft [eiser 3] telefonisch aan [gedaagde] laten weten dat zij alsnog alle drie akkoord gingen met zijn voorstel. De gemaakte afspraken zouden in een schriftelijke overeenkomst worden vastgelegd.

2.9.

Op 24 november 2015 heeft [naam] aan [eiser 1] een concept voor deze schriftelijke overeenkomst toegestuurd. Deze luidt, voor zover relevant, als volgt:

“(…)

IN AANMERKING NEMENDE DAT:(…)

D. Initiatiefnemers de wens hebben geuit om van de heer [gedaagde] een vergoeding te ontvangen voor de tijd en moeite die zij hebben gestoken en nog zullen steken in project Delfts Blauw,

E. Partijen op 30 oktober 2015 in dat kader hebben gesproken over een mogelijke vergoeding voor Initiatiefnemers en ter voorkoming van eventuele toekomstige misverstanden de volgende afspraken wenst vast te leggen,

KOMEN HIERBIJ OVEREEN ALS VOLGT:


Indien project Delfts Blauw succesvol is voltooid en de heer [gedaagde] een positief resultaat heeft behaald van minimaal EUR 600.000,- kunnen Initiatiefnemers aanspraak maken op een vergoeding van EUR 100.000,- per initiatiefnemer.


Resultaat voor de heer [gedaagde] is gedefinieerd als de gerealiseerde verkoopopbrengst verminderd met de totale stichtingskosten van project Delfts Blauw.


Indien sprake is van bovenbedoelde vergoeding zullen de Initiatiefnemers ieder afzonderlijk een factuur van EUR 100.000,- inclusief BTW versturen aan de heer [gedaagde] of een aan hem gelieerde vennootschap.

(…)”

2.10.

[eisers] zijn niet tot ondertekening van het in 2.9 genoemde document overgegaan. In de periode die hierop volgde hebben partijen niet meer over de honorering en kostenvergoeding gesproken.

2.11.

Op 8 januari 2016 heeft de initiatiefgroep OBS per brief en met verwijzing naar de haalbaarheidsstudie laten weten dat het haalbaarheidsonderzoek was afgerond en het project haalbaar werd geacht. In de haalbaarheidsstudie is het volgende opgenomen over de organisatie van het project:

“De organisatie zal op hoofdlijnen bestaan uit twee niveaus:

Stuurgroep

Betreft initiatiefnemers + investeerders: Projectgroep rapporteert aan stuurgroep. Projectgroep doet voorstellen aan stuurgroep die vervolgens beslissingen neemt. Heeft periodiek overleg waarin projectmanager indien gewenst aanschuift. Overleg met gemeente op bestuurlijk niveau.

Projectgroep onder leiding van projectmanager

Projectmanager stuurt proces aan waarbij gehele ontwikkelteam bestaat uit ontwerpers, adviseurs (technisch/commercieel/financieel/juridisch) en projectmanagement/ ontwikkeling.Projectmanager rapporteert aan stuurgroep. Beslissingen enkel binnen mandaat. Overleg met gemeente op ambtelijk niveau.”

2.12.

Op 11 januari 2016 heeft de initiatiefgroep de haalbaarheidsstudie aan OBS en de gemeente gepresenteerd. Zowel [eisers] als [gedaagde] waren hierbij aanwezig.

2.13.

Na het onderzoeken van een aantal aanpassingen van het ontwerp gelet op de bouwenvelop en het bestemmingsplan, hebben de gemeente en OBS op 29 januari 2016 ‘groen licht gegeven’, zodat de initiatiefgroep en OBS van start zijn gegaan met het opstellen van een ontwikkelingsovereenkomst. Het doel van deze overeenkomst was het vastleggen van de resultaten van de haalbaarheidsstudie en de aandachtspunten voor de verdere uitwerking van het plan, alsmede het maken van afspraken over het verdere proces zodat in februari 2017 een Koop-en Realisatieovereenkomst kon worden gesloten.

2.14.

Op 3 februari 2016 heeft OBS een concept ontwikkelingsovereenkomst toegestuurd, waarna door de initiatiefgroep wijzigingen zijn doorgevoerd. [eisers] fungeerden bij het redigeren van de concept ontwikkelingsovereenkomst initieel als gesprekspartner van OBS. In de concept ontwikkelingsovereenkomst zoals overgelegd door [eisers] is het volgende opgenomen over de rol die [eisers] vanaf het moment van sluiten van deze overeenkomst zouden krijgen:

“OVERWEGENDE DAT:

(…)

(h) Partijen zijn overeengekomen dat de Ontwikkelingsovereenkomst zal worden gesloten met een voor dit doel opgerichte besloten vennootschap, te weten Delft Village B.V., waarvan [bedrijf] (een bedrijf van de heer [gedaagde]) enig aandeelhouder zal zijn. De oorspronkelijke initiatiefnemers krijgen binnen deze nieuwe structuur een rol als ambassadeur en als Klankbord, maar zullen niet langer het aanspreekpunt zijn voor OBS en de gemeente Delft;

(…)”

2.15.

[eisers] en [gedaagde] hebben op 17 en 18 februari 2016 telefonisch en via e-mail contact gehad over de inhoud van deze concept overeenkomst, waaronder de vastgelegde grondprijs. Bij e-mail van 24 februari 2016 heeft OBS de concept ontwikkelingsovereenkomst aan [eiser 1] gestuurd met de vraag wanneer deze kan worden ondertekend. [eiser 1] heeft hier, voor zover relevant, per e-mail van 26 februari 2016 als volgt op geantwoord:

“Gisteren hebben we goed gesprek gehad met [naam] en we hebben voor komende weken een aantal vervolggesprekken met deze en gene ingepland.

Het moet raar lopen als we de overeenkomst niet in de loop van maart zouden kunnen tekenen. Misschien verstandig om een datum ergens eind maart/begin april te prikken?

Dank voor jullie begrip om even de tijd te nemen om de organisatie nu goed op te zetten zodat we met de juiste structuur de kwaliteit, voortgang EN het enthousiasme en plezier voor de toekomst kunnen borgen. Het succes van Delft Village draait met name om het laatste….die andere zaken komen dan vanzelf!”

2.16.

In april 2016 hebben OBS en de door [gedaagde] als enig aandeelhouder opgerichte vennootschap ‘Delft Village B.V.’ de ontwikkelingsovereenkomst gesloten.

2.17.

[eisers] zijn bij de verdere uitwerking van het plan, waaronder het definitieve ontwerp, en de totstandkoming van de Koop- en Realisatieovereenkomst tussen OBS en (een vennootschap van) [gedaagde] niet meer betrokken geweest.

2.18.

In 2017 hebben [eisers] nog een aantal keer contact gehad met [gedaagde] dan wel [naam] waarbij is gesproken over de door [gedaagde] aan [eisers] te betalen vergoedingen. Per e-mail van 12 februari 2017 hebben [eisers] aan [naam] als volgt hun zienswijze op de honorering van hun werkzaamheden toegelicht:

“Beste [naam],

De discussie over de vergoeding voor de initiatiefnemers konden we onderling niet afronden.

Vorige week spraken wij af dat jij onze zienswijze hierop naar [gedaagde] stuurt, voorzien van toelichting onzerzijds.

Toelichting:

De vergoeding voor ons als initiatiefnemers is ter sprake gekomen in het gesprek dat we bij [gedaagde] hadden op 30 okt 2015 [waarbij tot onze verrassing ook twee ons niet bekenden aanwezig waren].

[gedaagde] maakte in dat gesprek zijn positie heel duidelijk: hij wilde ons ieder een vergoeding van € 100.000 betalen plus gemaakte kosten. Hij vroeg ons om daar ter plekke mee akkoord te gaan. [eiser 2] en [eiser 3] stemden daarmee in, [eiser 1] niet. [gedaagde] vroeg ons te proberen daar onderling overeenstemming te bereiken en hem dat te laten weten. Op 2 nov 2017 hebben we [gedaagde] telefonisch bevestigd dat wij akkoord gingen.

Op 24 november 2015 ontvingen wij via jou een concept overeenkomst voor onze vergoeding. Deze concept overeenkomst bleek nogal slordig opgesteld [verkeerde en onvolledige namen] en bevatte een voorwaarde waarover in het geheel niet is gesproken [een positief resultaat van minimaal EUR 600.000,-] en de toevoeging dat het € 100.000 betrof incl. BTW, waar wij ervan uitgingen dat dit, als in iedere zakelijke transactie, ex BTW zou zijn. Ook stond er niet in dat gemaakte kosten vergoed zouden worden (eerste keer bij [gedaagde] aan tafel geraamd op ca € 30.000,-).

Wij hebben daar met jou over gesproken en gezegd dat wij dit niet konden/wilden ondertekenen. Wij hebben ook gezegd dat voor ons een schriftelijke overeenkomst niet persé nodig was omdat we vonden dat de afspraak die we daarover hadden gemaakt en bevestigd voor ons voldoende was. Enige maanden geleden kwam onze vergoeding opnieuw aan de orde. Daar wij er niet uitkwamen en jij bij de bespreking op 30 oktober 2015 niet aanwezig was, zou jij de situatie voorleggen aan [gedaagde].

Vorige week verzocht je ons om e.e.a. nogmaals te verwoorden; bij dezen.

Als bijlagen:

onze notitie dd 13 jan als antwoord op jouw vraag ‘schrijf eens op wat jullie willen’

de concept overeenkomst van 24 nov 2015, zodanig aangepast dat wij ermee kunnen instemmen”

(…)”

2.19.

Op 24 april 2018 heeft [eiser 2] aan [gedaagde] een drietal facturen van DE Architekten toegestuurd voor een bedrag van in totaal € 26.614,01 met het als volgt toegelichte verzoek deze te betalen op de rekening van DE Architekten:

“(…)

Om tot de gunning een op een (dus zonder tender) te komen hebben wij naast het vele werk onzerzijds ook gebruik gemaakt van de diensten van mijn voormalige architectenbureau DE architekten bv te Delft. Op dit kantoor was de initiatiefgroep gevestigd. Van 2014 tot begin 2016 vonden hier ook de overleggen met derden (inclusief gemeentelijk vooroverleg) plaats. Dit bureau zou vervolgens de mogelijkheid krijgen de uitwerking na de bouwaanvraag uit te voeren. Zonder verder overleg met de initiatiefgroep is besloten Van Dongen-Koschuch de uitwerking van het ontwerp te laten doen. Toen duidelijk werd dat DE architekten werd gepasseerd is door het bureau de eindafrekening ingediend.Er is ons verstaan gegeven dat kosten pas na de definitieve gunning van de gemeente zouden worden vergoed. Hoewel wij dit als onredelijk hebben ervaren, hebben wij ons hier in geschikt en DE architecten verzocht te wachten tot de realisatieovereenkomst een feit was.Welnu zo is geschied.

De kosten van DE architekten bedragen:factuur 14.69 31 dec 2014 voorschotnota werkzaamheden 2014 geheel : 4.000,- + 840,- = 4.840,-

Factuur 15.20 31 mrt 2015 voorschotnota werkzaamheden 2015/1: 3.000,- + 630,- = 3.630,-factuur 17.03 jan 2017 eindafrekening werkzaamheden 2015 2/3/4 en 2016/1: 14.995,05 +3.148,96= 18.144,01

(…)”

2.20.

[gedaagde] heeft niet aan dit verzoek voldaan. Bij e-mail van 16 juli 2019 heeft [eiser 1] [gedaagde] opnieuw verzocht genoemd bedrag te betalen, ditmaal naar een rekening van een vennootschap van [eiser 2], alsmede de bij de e-mail gevoegde facturen te betalen waarin (de persoonlijke de vennootschappen van) [eiser 1], [eiser 2] en [eiser 3] een vergoeding van € 100.000 exclusief btw bij [gedaagde] in rekening brengen. Ook aan deze betalingsverzoeken heeft [gedaagde] niet voldaan. Bij e-mail van 26 november 2019 heeft [eiser 1] [gedaagde] nogmaals benaderd om tot een regeling te komen. Voor zover relevant luidt deze e-mail als volgt:

“(…) Ons doel was om met z’n vieren dit verder uit te werken tot een in alle aspecten uniek project (wij zouden het werk doen en jij zou het financieren; eens per maand zouden we even bijpraten; weet je nog?). Delft Village zou op 7 oktober 2019 feestelijk geopend worden door Willem Alexander bij de viering van 100 jaar KLM. Bovendien zou het project voor jou ongeveer kostenneutraal zijn (zie gedetailleerde kosten raming en het globale rekenmodel) zoals door [eiser 3] (met zijn ervaring van de restauratie van het Rijksmuseum) met een kostendeskundige opgesteld. In onze berekeningen zat ook ruim € 1 miljoen aan kosten voor 3 appartementen in Delft Village voor ons drieën. Dat was onze droom: Als drie goede vrienden, de oude dag slijten in een uniek project dat wij toch maar mooi van de grond hadden weten te trekken; een aanwinst voor de stad en voor Nederland.In deze kostenopbouw is trouwens op geen enkele manier rekening gehouden met de enorme opleving die de vastgoedmarkt sindsdien beleefd heeft.

Zoals gezegd zat in de kostencalculatie ruim € 1 mio voor onze drie appartementen. Dit leek ons een redelijke vergoeding (afgezet tegen de 15-20% van de stichtingskosten die een commerciële projectontwikkelaar als fee hanteert) voor ons idee, de 2 dagen per week die we met dit initiatief bezig waren en de besparing van zeker € 1 mio die we hebben weten te realiseren in de aankoop van de grond (prijs vroegtijdig vastgezet en verkregen op basis van gunning door de gemeente, zonder aanbesteding)

Nadat wij begin januari 2016 van de gemeente het groene licht gekregen hadden, zijn wij als initiatiefnemers door jouw man uit Leusden op een grove manier het project uit gewerkt. Ondank onze herhaalde oproepen aan jou om hierover te praten, heb jij dit laten gebeuren omdat je “geen gezeur” wilde aanhoren “regel het met [naam]”.(…)”

2.21.

Ook op de brieven die de advocaat van [eisers] op 7 september en 13 oktober 2020 aan [gedaagde] heeft verstuurd en waarin werd verzocht een regeling te treffen, heeft [gedaagde] niet gereageerd.

3.Het geschil

3.1.

[eisers] vorderen – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,

Primair:

I. een verklaring voor recht dat [gedaagde] jegens [eisers] onrechtmatig heeft gehandeld;

II. veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een schadevergoeding aan [eisers] op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 20 juni 2016, althans vanaf de datum van betekening van de dagvaarding, althans vanaf een door de rechtbank in goede justitie te bepalen datum;

III. veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 100.000 aan zowel [eiser 1], [eiser 2] als [eiser 3], alsmede tot betaling van € 26.104,01 aan [eisers] gezamenlijk, althans een door de rechtbank ik redelijkheid te bepalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 20 juni 2016, althans vanaf de datum van betekening van de dagvaarding, althans vanaf een door de rechtbank in goede justitie te bepalen datum;

IV. voordeling van [gedaagde] tot betaling van de buitengerechtelijke kosten;

Subsidiair:

V. veroordeling van [gedaagde] om met [eisers] door te onderhandelen om op basis van de concept afspraken van oktober 2015 tot afronding van de afspraken te komen onder redelijke condities binnen zes weken na dit vonnis;

Primair en subsidiair:

VI. veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten (inclusief nakosten), waaronder de kosten van het voorlopig getuigenverhoor.

3.2.

Aan deze vorderingen leggen [eisers] ten grondslag dat zij met [gedaagde] zijn overeengekomen dat [gedaagde] hen een vergoeding zou betalen van € 100.000 exclusief btw per persoon voor hun werkzaamheden aan het project en hij hun onkosten zou vergoeden. [gedaagde] zou daarnaast onrechtmatig hebben gehandeld door hen niet langer bij het project te betrekken, met als gevolg dat hen een ‘corporate opportunity’ is ontnomen en zij (anderszins) zijn benadeeld.

3.3.

[gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Afspraak honorering?

4.1.

De rechtbank zal allereerst de vorderingen van [eisers] beoordelen tot betaling aan ieder van hen van een bedrag van € 100.000 exclusief btw aan honorering voor de werkzaamheden die zij ten behoeve van het project hebben verricht. [eisers] leggen aan deze vordering ten grondslag dat zij dit met [gedaagde] zijn overeengekomen tijdens de bespreking van 30 oktober 2015, althans tijdens het telefoongesprek van 2 november 2015 tussen [gedaagde] en [eiser 3] waarin [gedaagde] deze afspraak nogmaals zou hebben bevestigd en [eiser 3] heeft laten weten dat ook [eiser 1] met dit voorstel instemt.

4.2.

[gedaagde] betwist niet dat hij tijdens de bespreking van 30 oktober 2015 het voorstel heeft gedaan [eisers] per persoon € 100.000 aan honorering te betalen. Volgens hem heeft hij de betaling van deze vergoeding echter afhankelijk gesteld van een winst op het project van minimaal € 600.000 en ging het bovendien om een bedrag inclusief btw. In dit kader licht hij toe dat hij gepikeerd was over het feit dat [eisers] een vergoeding wensten, terwijl hem was voorgehouden dat het ging om een niet commercieel project dat aan de stad Delft ten goede zou komen en hij bovendien degene zou zijn die de financiële risico’s van het project zou dragen.

4.3.

De rechtbank stelt vast dat partijen het erover eens zijn dat gesproken is over een honorering voor [eisers] van € 100.000 per persoon. De stelling van [gedaagde] dat aan de verplichting tot betaling van dit bedrag een voorwaarde was verbonden, namelijk het behalen van een bepaald bedrag aan winst, is een bevrijdend verweer waarvan de stelplicht en bewijslast op [gedaagde] rusten. [gedaagde] verwijst ter onderbouwing van deze stelling onder meer naar de concept overeenkomst die hij, althans [naam], op 24 november 2015 aan [eisers] heeft verzonden en waarin deze voorwaarde is opgenomen.

4.4.

Naar het oordeel van de rechtbank hebben [eisers] hun betwisting van de stelling dat de toegezegde honorering afhankelijk is gesteld van een te behalen projectwinst van € 600.000 onvoldoende onderbouwd. Hoewel [eisers] de concept overeenkomst hebben ontvangen, blijkt niet dat zij zich tegen de in hun visie onjuiste weergave van de gemaakte afspraak hebben verzet, bijvoorbeeld door een reactie per e-mail op de hen toegezonden concept overeenkomst. Dat had wel voor de hand gelegen omdat de honorering voor [eisers] een belangrijk onderwerp was waarover zij kort daarvoor tijdens de bespreking van 30 oktober 2015 overeenstemming met [gedaagde] hadden bereikt. [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling gezegd dat [eisers] na het opstellen van de concept overeenkomst nooit hebben laten weten dat de beloningsafspraak daarin onjuist was weergegeven en dat zij dat standpunt pas in 2017 hebben ingenomen. [eisers] hebben tijdens de mondelinge behandeling naar voren gebracht dat zij wel mondeling bij [naam] hebben aangegeven dat de weergave van de beloningsafspraak in de concept overeenkomst niet klopte, maar dat zij er verder van uitgingen dat de afspraak gemaakt tijdens de bespreking voldoende duidelijk was en daarover al overeenstemming bestond. Zij hebben gezegd dat zij het onderwerp ‘honorering’ vervolgens hebben geparkeerd. Een en ander blijkt echter niet uit de stukken, terwijl het de rechtbank niet logisch voorkomt dat [eisers] er simpelweg op vertrouwden dat de afspraak zoals deze volgens hen mondeling was gemaakt ondanks de afwijkende schriftelijke weergave volstond. Eveneens ligt het naar het oordeel van de rechtbank niet voor de hand dat [eisers], hoewel zij van mening waren dat aan hen ongeacht het antwoord op de vraag of er winst op het project zou worden behaald een bedrag van € 100.000 was toegezegd, toentertijd niet om betaling hebben verzocht of afspraken hebben gepoogd te maken over de termijn waarop dit bedrag zou worden voldaan. Tijdens de mondelinge behandeling hebben [eisers] hierover enkel verklaard dat partijen niet hadden besproken wanneer de honorering zou worden betaald. Dit verklaart echter niet waarom partijen deze vraag destijds niet zelf hebben opgeworpen, temeer nu [eisers] eerder juist actief om deze honorering hadden verzocht.

4.5.

[eisers] verwijzen verder naar de verklaring van [eiser 1] afgelegd in het kader van het voorlopige getuigenverhoor en overgelegde schriftelijke verklaring van [eiser 2] en [eiser 3]. Zij verklaren inderdaad allen dat [gedaagde] niet heeft gesproken over een te behalen winst van € 600.000. Hier staat echter tegenover dat [gedaagde] als getuige heeft verklaard deze voorwaarde wel te hebben genoemd en in dat kader bovendien verwijst naar twee door hem overgelegde verklaringen van de twee heren die tijdens deze bespreking aanwezig waren. Ook de partijverklaringen van [eisers] zijn daarom van onvoldoende gewicht om de door [gedaagde] gestelde voorwaarde voldoende te betwisten.

4.6.

[eisers] hebben tijdens de mondelinge behandeling tot slot nog aangevoerd dat het niet logisch is dat zij in zouden stemmen met een honorering die afhankelijk is van een bedrag aan winst, nu het om een kostenneutraal project zou gaan. De rechtbank gaat hieraan voorbij. [eisers] hebben namelijk zelf vooropgesteld dat in de door hen opgestelde berekeningen op basis waarvan het project kostenneutraal zou zijn, een bedrag van ruim één miljoen is meegenomen aan appartementen die [eisers] wensten te krijgen. Dit blijkt bovendien ook uit de e-mail van [eiser 1] aan [gedaagde] van 26 november 2019 (zie onder 2.20). Niet is geschil is dat [gedaagde] duidelijk te kennen heeft gegeven dat [eisers] geen appartement zouden krijgen, zodat uit de eigen berekeningen van [eisers] daarmee een hogere opbrengst en aldus winst zou voortvloeien die ruimte voor een vergoeding van € 100.000 per persoon zou kunnen bieden. Gelet hierop is onvoldoende gebleken dat [eisers] er ten tijde van bespreking op 30 oktober 2015 van uitgingen dat er geen winst op het project zou kunnen worden behaald, waardoor hun instemming met de door [gedaagde] gestelde voorwaarde van een winst van € 600.000 niet voor de hand zou liggen.

4.7.

Uit het voorgaande volgt dat komt vast te staan dat de afspraak tot betaling van een honorering van € 100.000 afhankelijk was van het behalen van een winst van € 600.000, waarbij in het midden kan blijven of dit een bedrag in- of exclusief btw betreft. De vordering tot betaling van dit bedrag is dan ook niet toewijsbaar. Niet in geschil is dat het project nog niet is voltooid zodat nog niet kan worden vastgesteld of deze winst wordt behaald. Bovendien hebben [eisers] de stelling van [gedaagde] dat op het project op dit moment ruim tien miljoen verlies wordt gedraaid onvoldoende weersproken.

4.8.

De rechtbank zal ook de subsidiaire vordering tot dooronderhandelen afwijzen. Met de vaststelling dat partijen de hiervoor bedoelde winstafhankelijke honorering zijn overeengekomen, kan van afgebroken onderhandeling op basis waarvan een verplichting tot dooronderhandelen kan bestaan immers geen sprake zijn.

Afspraak onkosten?

4.9.

[eisers] vorderen verder betaling van een bedrag van € 26.104,01 aan onkosten die zij zouden hebben gemaakt met betrekking tot het project. DE Architekten heeft in dat kader drie facturen opgesteld. [eisers] leggen aan deze vordering ten grondslag dat zij met [gedaagde] zijn overeengekomen dat hij alle gemaakte onkosten zou vergoeden gemaakt in de fase voorafgaande aan de reserveringsovereenkomst en ontwikkelingsovereenkomst.

4.10.

[gedaagde] betwist dat hij verplicht is deze kosten vergoeden. De toezegging die hij heeft gedaan om de onkosten te vergoeden zou enkel zien op de onkosten die zijn gemaakt nadat hij zich als investeerder bij de initiatiefgroep heeft aangesloten, namelijk met betrekking tot het haalbaalbaarheidsonderzoek dat moest worden verricht en kosten met betrekking tot eventueel daaropvolgende fases.

4.11.

De rechtbank stelt allereerst vast dat de facturen die [eisers] aan hun vordering ten grondslag leggen, zien op werkzaamheden door DE Architekten verricht voordat [gedaagde] als investeerder zou gaan deelnemen aan het project. Twee van de drie facturen zijn immers gedateerd op 31 december 2014 en 31 maart 2015, aldus voordat [gedaagde] medio 2015 bij het project betrokken raakte. Voor wat betreft de derde factuur van 16 januari 2017, begrijpt de rechtbank dat deze factuur een eindafrekening betreft die pas is opgesteld nadat bleek dat DE Architekten niet meer door [gedaagde] bij het project zou worden betrokken. Dit volgt ook uit de e-mail van [eiser 2] van 24 april 2018 (zie onder 2.19). [eisers] hebben in ieder geval onvoldoende gesteld en onderbouwd dat (een deel van de) derde factuur zou zien op werkzaamheden die zien op de periode dat [gedaagde] bij het project betrokken is geraakt.

4.12.

Daarmee rijst de vraag of partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde] ook de onkosten zou vergoeden die door [eisers] zijn gemaakt voordat [gedaagde] aan het project zou gaan deelnemen. [eisers] verwijzen in dit kader naar de e-mail van [naam] van 22 oktober 2015 (geciteerd onder 2.7) waarin hij zegt dat facturen gesteld kunnen worden op naam van een vennootschap van [gedaagde]. Tevens zegt hij in deze e-mail: “Uiteraard mogen jullie ook geen kosten hebben. Als die er zijn, kunnen deze via mij overlegd worden”. Tijdens de mondelinge behandeling hebben [eisers] bovendien gesteld dat [gedaagde], althans [naam], tegen hen heeft gezegd dat [gedaagde] deze kosten ‘uit coulance’ zal vergoeden.

4.13.

De rechtbank stelt voorop dat het aan [eisers] is, die zich beroepen op de rechtgevolgen van de toezegging die [gedaagde] zou hebben gedaan de werkzaamheden van DE Architekten te vergoeden, voldoende feiten te stellen waaruit kan volgen dat partijen op dit punt (mondeling) overeenstemming hebben bereikt. De e-mail van 22 oktober 2015 is daartoe onvoldoende. Uit de in 2.5 geciteerde e-mail van [naam] blijkt dat partijen hebben afgesproken dat zij samen de fase van het haalbaarheidsonderzoek zouden ingaan, dat de gemeente Delft de juiste optie zou moeten verlenen, dat die optie maximaal € 50.000 inclusief BTW zou mogen kosten en dat partijen dan gezamenlijk zes tot acht maanden de tijd zouden hebben om de haalbaarheid van het project verder te bepalen. [gedaagde] houdt daarvoor een budget aan van maximaal € 100.000,- inclusief BTW ten behoeve van kosten van derden. De rechtbank begrijpt daaruit dat [gedaagde] de kosten voor de fase van het haalbaarheidsonderzoek voor zijn rekening zou nemen en leest in genoemde e-mail geen toezegging dat ook in het verleden gemaakte kosten – dus uit de periode voordat [gedaagde] bij het project werd betrokken – zouden worden vergoed. Dat er in dit kader over concrete kostenposten is gesproken, bijvoorbeeld die van DE Architekten, is onvoldoende gebleken. Weliswaar stellen [eisers] dat hen op enig moment is gezegd dat [gedaagde] deze kosten ‘uit coulance’ zou betalen, maar dit is door [gedaagde] betwist en verder niet door [eisers] onderbouwd. [eisers] hebben aldus onvoldoende gesteld om de conclusie te rechtvaardigen dat [gedaagde] ook de kosten uit het verleden wenste te dagen.

4.14.

Gelet op het voorgaande is het gevorderde bedrag aan onkosten niet toewijsbaar. Dit geldt ook voor de vordering tot dooronderhandelen voor zover [eisers] deze vordering tevens hebben ingesteld met betrekking tot de onkosten. Ook in dit kader is geen sprake van op onrechtmatige wijze afgebroken onderhandeling op basis waarvan een verplichting tot dooronderhandelen kan bestaan. Uit het voorgaande volgt namelijk dat [gedaagde] wel een toezegging heeft gedaan om bepaalde onkosten te vergoeden en er in zoverre wel degelijk een afspraak is gemaakt, maar deze zich niet uitstrekt tot de onkosten van [eisers] voorafgaande aan zijn deelname aan de initiatiefgroep.

Onrechtmatig handelen bestaande uit ontnemen corporate opportunity?

4.15.

[eisers] vorderen verder een verklaring voor recht dat [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld. De rechtbank begrijpt dat dit onrechtmatige handelen volgens [eisers] enerzijds bestaat uit het hen ontnemen van een ‘corporate opportunity’ en anderzijds uit ‘benadelend handelen’ doordat [gedaagde] zich geen of onvoldoende rekenschap heeft gegeven van de belangen van [eisers]

4.16.

Voor wat betreft deze eerste grondslag stellen [eisers] dat [gedaagde] zonder hen daarin te kennen het project in zijn eigen vennootschap heeft ondergebracht. Door het handelen van [gedaagde] zou de initiatiefgroep de kans zijn ontnomen om de grondpositie met de bijbehorende mogelijkheden te verwerven, al dan niet met behulp van een andere investeerder en daarmee, zo begrijpt de rechtbank, het project te realiseren en de daaruit voortvloeiende winsten te kunnen genieten. Naar het oordeel van de rechtbank vindt dit verwijt geen grondslag in de feiten. Niet in geschil is dat partijen het erover eens waren dat [gedaagde], althans een aan hem toebehorende vennootschap, als contractspartner van de met OBS te sluiten overeenkomsten de eigendom zou verkrijgen van de grond. Dit blijkt bovendien genoegzaam uit de concept ontwikkelingsovereenkomst, waarin niet de initiatiefgroep maar enkel de vennootschap van [gedaagde] als partij is opgenomen. [eisers] waren bij het opstellen van dit concept naar eigen zeggen actief betrokken, zodat de rechtbank ervan uitgaat dat zij ermee bekend waren dat de vennootschap van [gedaagde] als contractspartij zou fungeren. In de inleidende overwegingen van dit concept is dit ook nog eens uitdrukkelijk opgenomen. Verder is gesteld noch gebleken dat [eisers] de uitgesproken wil hebben gehad dat zij (ook) zelf de eigendom van de grond en ‘het project’ zouden verkrijgen en/of dat zij een dergelijke afspraak met [gedaagde] hebben gemaakt. Dat ligt ook niet voor de hand nu [gedaagde] en niet [eisers] het project financierde. Zonder nadere toelichting valt dus niet in te zien dat [gedaagde] hen desondanks een corporate opportunity heeft ontnomen.

Onrechtmatig handelen bestaande uit benadelend handelen?

4.17.

Verder zou [gedaagde] volgens [eisers] onrechtmatig hebben gehandeld zich door zich geen rekenschap te geven van de redelijke belangen van [eisers] door het project naar zich toe te trekken en [eisers] niet meer te betrekken of zelfs buiten te sluiten. Zij wijzen hierbij op de rol die zij zouden hebben in het realiseren van het project. Bovendien stellen [eisers] dat zij voor deze nadere werkzaamheden een redelijk loon zouden ontvangen.

4.18.

Niet in geschil is dat partijen op het moment dat [gedaagde] deel ging nemen aan de initiatiefgroep voornemens waren het project samen voort te zetten. Dit blijkt ook uit de e-mail van [naam] van 31 juli 2015 waarin hij schrijft dat het uitgangspunt is dat partijen alleen met elkaar verder kunnen in het traject, tenzij partijen gezamenlijk anders besluiten. Ook staat vast dat vanaf het moment dat met OBS de ontwikkelingsovereenkomst is gesloten, [eisers] niet of nauwelijks meer bij het project zijn betrokken. Gelet op de hierna te bespreken omstandigheden, brengt dit echter nog niet mee dat [gedaagde] onrechtmatig jegens [eisers] heeft gehandeld.

4.19.

Anders dan [eisers] stellen, is het naar het oordeel van de rechtbank niet duidelijk welke rol [eisers] vanaf het sluiten van de ontwikkelingsovereenkomst zouden gaan vervullen. Waar in de haalbaarheidsstudie nog is opgenomen dat [eisers] onderdeel uitmaken van de stuurgroep die, naar de rechtbank begrijpt uit de toelichting (zie onder 2.11), de fundamentele beslissingen neemt en op bestuurlijk niveau contact met de gemeente onderhoudt, is de rol van [eisers] zoals beschreven in de ontwikkelingsovereenkomst beperkt tot ‘ambassadeur en klankbord’. [eisers] stellen in dit kader dat zij op basis van de ontwikkelingsovereenkomst weliswaar geen gesprekspartner meer zouden zijn van OBS, maar als onderdeel van de stuurgroep wel een bepalende rol zouden behouden. De zinssnede “de oorspronkelijke initiatiefnemers krijgen binnen deze nieuwe structuur een rol als ambassadeur en als klankbord” suggereert echter juist dat [eisers] geen (mede)besluitvormende rol, maar een een louter adviserende rol zouden krijgen. Dat zij desondanks een bepalende rol zouden behouden, hebben [eisers] naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende onderbouwd.

4.20.

De rechtbank gaat er dus van uit dat partijen de rol van [eisers] vanaf de fase van de ontwikkelingsovereenkomst bewust hebben ingeperkt, althans dat [gedaagde] dit zo mocht begrijpen. Gesteld noch gebleken is dat partijen met elkaar hebben vastgesteld welke concrete werkzaamheden [eisers] vanaf het sluiten van de ontwikkelingsovereenkomst zouden verrichten. Wel blijkt uit de stellingen van partijen dat de verhoudingen tussen partijen inmiddels waren verstoord, naar de rechtbank begrijpt enerzijds door de moeizame samenwerking tussen [eisers] en [naam] en anderzijds door de lopende discussies over de vergoeding voor de werkzaamheden. Zo heeft [gedaagde] tijdens het getuigenverhoor verklaard over het verbreken van het contact met [eisers]: “Er is nog diverse keren contact geweest, maar iedere keer hoorde ik hetzelfde verhaal. Toen heb ik de hoorn erop gegooid. Ik heb gezegd dat ik hen niet wilde betalen en dat ga ik niet 10, 12 keer herhalen. Dan houdt het ergens een keer op.” De rechtbank leidt uit dit alles af dat de verhouding tussen enerzijds [eisers] en anderzijds [naam] en [gedaagde] is verslechterd en dat de beoogde constructieve samenwerking hierdoor naar de achtergrond is verschoven. [eisers] hebben verklaard dat zij meermaals bij [gedaagde] hebben aangeklopt, maar hij niet thuis gaf. Zij hebben echter niet concreet gesteld dat zij destijds daadwerkelijk aan [gedaagde] hebben meegedeeld dat hen overeengekomen werkzaamheden werden ontnomen en wat zij in dit kader concreet van hem verlangden.

4.21.

[eisers] hebben verder nog het standpunt ingenomen dat zij voor de werkzaamheden die zij nog zouden verrichten een aanvullende vergoeding zouden ontvangen. De rechtbank begrijpt dat zij vinden dat zij in hun (financiële) belangen zijn geschaad doordat zij niet meer bij het project zijn betrokken. Het bestaan van een dergelijke afspraak is naar het oordeel van de rechtbank echter onvoldoende gebleken. Uit de verklaringen van [eisers] begrijpt de rechtbank dat zij de toegezegde € 100.000 als ‘entrance fee’ beschouwden en meenden dat zij nog een aanvullende vergoeding zouden krijgen voor toekomstige werkzaamheden, tevens in het licht van het feit dat zij in het begin van de samenwerking hebben aangeven dat zij per persoon een appartement aan het project over wilden houden. Tussen partijen is niet in geschil dat voor [gedaagde] een vergoeding in de vorm van een appartement onbespreekbaar was en partijen uiteindelijk uitkwamen op het bedrag van € 100.000 per persoon. De stukken bieden verder geen aanknopingspunten dat [eisers] niettemin mochten begrijpen dat zij nog een aanvullende vergoeding zouden ontvangen.

4.22.

Onder de hiervoor bedoelde omstandigheden is naar het oordeel van de rechtbank niet komen vast te staan dat [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld door zich geen of onvoldoende rekenschap te geven van de redelijke belangen van [eisers] door hen bewust buiten te sluiten van het project.

4.23.

De rechtbank begrijpt dat [eisers] ten tijde van de toetreding van [gedaagde] tot de initiatiefgroep andere verwachtingen hadden van hun toekomstige rol in het project. Partijen twisten over de vraag in hoeverre de werkzaamheden verricht door [eisers] van beslissende waarde zijn geweest voor het project. Wat hier ook van zij, duidelijk is dat [eisers] veel tijd en energie hebben gestoken in (het opstarten van) het project en teleurgesteld zijn dat zij niet actief bij het project betrokken zijn gebleven. Daarmee staat echter nog niet vast dat het onrechtmatig is dat [gedaagde] hen niet meer bij het project heeft betrokken.

Resumé en kosten

4.24.

De slotsom is dat de rechtbank de vorderingen van [eisers] zal afwijzen. [eisers] zullen als de in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van [gedaagde] door de rechtbank begroot op € 2.277 aan betaald griffierecht en € 5.290 aan salaris advocaat (2 punten x tarief VI à € 2.645), totaal € 7.567. Aangezien in de procedure die heeft geleid tot het voorlopig getuigenverhoor door [gedaagde] geen verweerschrift is ingediend en bij de mondelinge behandeling van het verzoek en de getuigenverhoren zelf geen advocaat namens [gedaagde] is verschenen, zijn er in die procedure geen kosten gemaakt die voor vergoeding in aanmerking komen. Onder de proceskosten vallen ook de nakosten, die in dit geval ook afzonderlijk zijn gevorderd. De nakosten worden begroot op het bedrag genoemd in het liquidatietarief civiel (per 1 februari 2023: € 173). In geval van betekening wordt een extra bedrag aan salaris (per 1 februari 2023: € 90) en de explootkosten van betekening toegekend. De wettelijke rente over de proceskosten zal op na te melden wijze worden toegewezen.

5.De beslissing

De rechtbank:

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt [eisers] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 7.567, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na dagtekening van het vonnis tot aan de dag van volledige betaling;

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. Boogers en in het openbaar uitgesproken op 6 september 2023.

2984

Vordering tot nakoming van beloningsafspraak en schadevergoeding in het kader van project Delft Village

Uitspraak

RECHTBANK Den Haag

1.[eiser 1] te [plaats 1],2. [eiser 2] te [plaats 2],3. [eiser 3] te [plaats 2],

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

4.De beoordeling

5.De beslissing