ECLI:NL:RBDHA:2023:12194

Uitspraak

Rechtbank DEN HAAG

Team belastingrecht

zaaknummer: SGR 22/2952

uitspraak van de meervoudige kamer van 25 juli 2023 in de zaak tussen

[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser,

de heffingsambtenaar van de gemeente Teylingen, verweerder.

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking van 26 februari 2022 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als de [adres 1] te [plaats] (de woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2021 (de waardepeildatum) voor kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 438.000. Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2022 (de aanslag).

Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.

Bij uitspraak op bezwaar van 4 mei 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Eiser heeft voor de zitting een nader stuk ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 juni 2023.

Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] .

Overwegingen

Feiten

1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een hoekwoning met berging en aanbouw van 11 m2. De oppervlakte van de woning is ongeveer 107 m2 en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 160 m².

Geschil2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.

3. Eiser bepleit een waarde tussen de € 380.000 en € 390.000 en heeft daartoe – zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd. Eiser stelt zich op het standpunt dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de door eiser uitgevoerde taxaties van oktober 2020 en 28 februari 2022. Eiser stelt zich tevens op het standpunt dat bij het bepalen van de waarde van de woning de zogenoemde vergelijkingsmethode niet juist is toegepast, nu verweerder maar één vergelijkingsobject aandraagt en dat bij de waardering van de woning ten onrechte rekening is gehouden met een verbouwing van de woning, die na de waardepeildatum heeft plaatsgevonden, zodat de waarde van de woning op de waardepeildatum lager zou moeten zijn. Daarnaast stelt eiser zich op het standpunt dat de vastgestelde waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde per de vorige waardepeildatum en dat verweerder geen inpandige opname heeft gedaan.

4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft daartoe onder meer verwezen naar de door hem overgelegde matrix. Naast gegevens van de woning, bevat deze matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.

Beoordeling van het geschil

5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".^[1]

6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Zoals volgt uit de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen aan de [adres 2] (verkocht op 2 september 2021 voor € 455.500), het [adres 3] (verkocht op 31 maart 2021 voor

€ 366.000) en de [adres 4] (verkocht op 28 april 2021 voor € 377.500). De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten wat bouwjaar, kwaliteit, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen betreft goed vergelijkbaar. Met de verschillen in oppervlakte, ligging en onderhoud is voldoende rekening gehouden, zoals inzichtelijk is gemaakt in de waardematrix.

7. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af.

Uit de voorgaande overweging volgt dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De stelling van eiser dat verweerder ten onrechte met één vergelijkingsobject rekening heeft gehouden kan de rechtbank, gelet op het bovenstaande, niet volgen. Het is weliswaar mogelijk dat eiser in een telefoongesprek met de taxateur van de gemeente de indruk heeft gekregen dat aan de verkoop van het object [adres 2] doorslaggevende betekenis werd toegekend, maar uit de gedingstukken blijkt dat er met drie objecten is vergeleken. Daarnaast heeft eiser gesteld dat de aan de woning toegekende waarde, niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die voor een vorige tijdvak aan de woning is toegekend. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen echter met zich mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijke waardebegrip, zoals in 5 hierboven weergegeven. Aan de verhouding tussen voor verschillende tijdvakken vastgestelde waarden komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe. De door eiser overgelegde taxatierapporten geven geen aanleiding om tot een ander oordeel te komen. In de eerste plaats niet, omdat de taxatierapporten voor andere doeleinden zijn opgemaakt. Daar komt bij dat, anders dan in de matrix van verweerder, in de taxatierapporten van eiser geen m² en m³-prijzen op basis van de behaalde verkoopprijzen zijn herleid. Ook is niet duidelijk hoe verschillen in de ligging en het bouwjaar zijn verdisconteerd. Eiser heeft met de taxatierapporten dan ook niet inzichtelijk gemaakt in hoeverre uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten een waarde voor de woning tussen de € 380.000 en € 390.000 valt te herleiden. Met betrekking tot de stelling van eiser dat verweerder ten onrechte rekening heeft gehouden met de verbeteringen aan de woning na de waardepeildatum, overweegt de rechtbank het volgende. Verweerder heeft in eerste instantie helemaal geen rekening gehouden met deze verbeteringen, maar eiser heeft deze onder de aandacht gebracht om daarmee zijn stelling te onderbouwen dat de waarde te hoog was vastgesteld. In het kader van de WOZ-waardebepaling geldt het volgende. De verbeteringen waar eiser op wijst hebben niet allemaal in gelijke mate invloed op de WOZ-waarde en zeker niet in die zin dat elke euro die eiser daaraan heeft besteed leidt tot een waardeverhoging van 1 euro. Voor de verbeteringen die wel invloed hebben op de WOZ-waarde geldt dat deze kunnen worden aangemerkt als verbeteringen van de woning als bedoeld in artikel 18, derde lid van de Wet WOZ. Hierdoor moet op grond van artikel 18 van de Wet WOZ worden uitgegaan van de toestand van de woning op 1 januari 2022, zodat bij de waardering rekening gehouden wordt met de waarde-invloed van deze verbeteringen. In de door verweerder overgelegde matrix is dit ook aangegeven, al ontbreekt een duidelijke toelichting daarop. Tot slot geldt anders dan eiser veronderstelt in het kader van de WOZ-waardebepaling geen verplichting om de woning door een taxateur te laten bezoeken, al verdient dat in een aantal gevallen wel aanbeveling.

8. Voor zover eiser heeft gesteld dat verweerder in de uitspraak op bezwaar het motiveringsbeginsel heeft geschonden, overweegt de rechtbank als volgt. Uit de uitspraak op bezwaar volgt niet voldoende duidelijk hoe verweerder tot de beschikte waarde is gekomen. Verweerder heeft daarmee het motiveringsbeginsel geschonden. De rechtbank is van oordeel dat eiser uiteindelijk niet in zijn belang is geschaad en zal op grond van artikel 6:22 van de Awb hieraan voorbijgaan. Wel ziet de rechtbank aanleiding te bepalen dat aan eiser het griffierecht moet worden vergoed en de door eiser gemaakte proceskosten, nu eiser eerst beroep moest instellen om het gemotiveerde standpunt van verweerder te vernemen.

9. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

Proceskosten

10. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op
€ 11,40, aan reiskosten voor het bijwonen van de zitting. De rechtbank is van oordeel dat het opstellen van de taxatierapporten, zoals eiser ter zitting heeft verklaard, in het kader van de hypotheekverstrekking heeft plaatsgevonden en niet in het kader van de waardebepaling in de zin van de Wet WOZ. De rechtbank is van oordeel dat de taxatierapporten dan ook niet voor vergoeding in aanmerking komen.

Beslissing

De rechtbank

verklaart het beroep ongegrond;
veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 11,40;
draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50 aan eiser te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. E.I. Batelaan-Boomsma, voorzitter, en mr. J.G.E. Gieskes en mr. M.A. Dirks, leden, in aanwezigheid van mr. J. van Kempen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 25 juli 2023.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).

U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.

Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de datum van verzending;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).