ECLI:NL:RBDHA:2023:12150

• Datum uitspraak: 11 augustus 2023
• Publicatiedatum: 15 augustus 2023
• Zaaknummer: C/09/650619 / KG ZA 23-599
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: H.J. Vetter
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Nakoming van verbintenissen uit koopovereenkomst met betrekking tot woning in kort geding

In deze zaak, die voor de Rechtbank Den Haag is behandeld, hebben de Erven [Naam] een kort geding aangespannen tegen [gedaagde] met betrekking tot de nakoming van een koopovereenkomst. De koopovereenkomst betreft de verkoop van een woning door [gedaagde] aan de Erven [Naam], die de rechtsopvolgers zijn van [erflater]. De Erven [Naam] vorderen dat [gedaagde] de woning levert, aangezien hij dit niet heeft gedaan op de afgesproken datum van 15 november 2022. De Erven [Naam] stellen dat [gedaagde] al lange tijd een substantieel bedrag aan hen verschuldigd is en dat de situatie urgent is, gezien de oplopende schulden en de dalende huizenprijzen. Tijdens de mondelinge behandeling op 2 augustus 2023 heeft [gedaagde] verweer gevoerd, onder andere door te stellen dat hij onder druk heeft getekend en dat er mondelinge afspraken zijn gemaakt met [erflater]. De voorzieningenrechter heeft echter geoordeeld dat [gedaagde] niet voldoende bewijs heeft geleverd voor zijn verweer en dat de Erven [Naam] een spoedeisend belang hebben bij hun vordering. De voorzieningenrechter heeft [gedaagde] veroordeeld om de woning binnen een bepaalde termijn te leveren en heeft tevens de proceskosten aan de zijde van de Erven [Naam] toegewezen. Het vonnis is op 11 augustus 2023 uitgesproken door mr. H.J. Vetter.

Uitspraak

RECHTBANK Den Haag

Team handel - voorzieningenrechter

Zaaknummer: C/09/650619 / KG ZA 23-599

Vonnis in kort geding van 11 augustus 2023

in de zaak van

1. [eiser sub 1] te [woonplaats] ,2. [eiser sub 2] te [woonplaats] ,

eisende partijen,

hierna te noemen: de Erven [Naam] ,

advocaat mr. H.P. Harten te Rotterdam,

tegen

[gedaagde] te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

advocaat: mr. C. Brandt te Den Haag ,

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties;
- twee producties van de zijde van [gedaagde] .

1.2.

Op 2 augustus 2023 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Tijdens de mondelinge behandeling heeft mr. Brandt pleitaantekeningen gebruikt, die hij heeft overgelegd. Vonnis is tijdens de zitting bepaald op vandaag.

2. 2. De feiten

Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.

2.1.

[erflater] heeft [gedaagde] op basis van een aantal geldleningsovereenkomsten grote sommen geld uitgeleend, tot een totaalbedrag van meer dan € 227.000,-. Op dit moment bedraagt het door [gedaagde] verschuldigde (met inachtneming van verschuldigde rente en na betalingen in het verleden) circa € 285.000,-.

2.2.

Tot zekerheid voor de terugbetaling van het door [gedaagde] verschuldigde is ten behoeve van [erflater] een recht van tweede hypotheek op de aan [gedaagde] in eigendom toebehorende woning aan de [adres] te [plaats] gevestigd.

2.3.

[erflater] en [gedaagde] hebben op 28 juni en 14 augustus 2019 een tweetal overeenkomsten gesloten, inhoudende (samengevat) dat [gedaagde] de woning aan de [adres] te [plaats] (verder: de woning) aan [erflater] verkoopt tegen een kooprijs van € 682.000,-, kosten koper, onder de voorwaarde dat levering van de woning uiterlijk 1 oktober 2019 zou plaatsvinden. Daarbij is overeengekomen dat [gedaagde] na levering (dus uiterlijk een jaar na 1 oktober 2019) de woning nog gedurende een jaar om niet zou mogen blijven bewonen en dat [gedaagde] gedurende die periode de mogelijkheid zou hebben een koper voor de woning te vinden die tenminste de door [erflater] betaalde koopprijs vermeerderd met rente en kosten zoals in de overeenkomsten benoemd, zou willen betalen. Het surplus (d.w.z. het overblijvende nadat [erflater] geheel zou zijn voldaan) zou aan [gedaagde] toekomen.

2.4.

Op 6 oktober 2019 is [erflater] overleden en zijn de Erven [Naam] als rechtsopvolgers onder algemene titel in zijn plaats getreden.

2.5.

In september 2022 is een nieuwe vaststellingsovereenkomst (verder: de nieuwe vaststellingsovereenkomst) aangegaan tussen de Erven [Naam] en [gedaagde] , waarin is bepaald dat [gedaagde] de woning alsnog uiterlijk 15 november 2022 zou leveren aan de Erven [Naam] tegen betaling van een koopprijs van € 682.000,- kosten koper. Verder is afgesproken dat [gedaagde] tot 1 maart 2023 de tijd zou krijgen een koper voor de woning te vinden en die koper de woning dan ook uiterlijk 1 maart 2023 zou afnemen. Daarbij gold als uitdrukkelijke voorwaarde dat de door de derde te betalen koopsom tenminste de oorspronkelijke koopsom van € 682.000,- zou bedragen vermeerderd met de door de Erven [Naam] betaalde kosten koper en met het totaalbedrag aan op 1 maart 2023 nog openstaande schulden aan de Erven [Naam] en/of aan Erven [Naam] verbonden rechtspersonen, inclusief rente tot 1 maart 2023 en de door de Erven [Naam] na 15 november 2022 betaalde eigenaarslasten.

2.6.

[gedaagde] heeft de woning niet op 15 november 2022 aan de Erven [Naam] geleverd. De Erven [Naam] hebben [gedaagde] voor 1 maart 2023 gevraagd of hij inmiddels een koper had gevonden en of hij van plan was de in de vaststellingsovereenkomst gemaakte afspraken na te komen. Na eerder te kennen te hebben gegeven “meer tijd nodig te hebben”, heeft [gedaagde] uiteindelijk op 22 maart 2023 te kennen gegeven de woning niet te zullen leveren aan de Erven [Naam] .

3. Het geschil

3.1.

De Erven [Naam] vorderen, zakelijk weergegeven, bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

 [gedaagde] te veroordelen de voor hem voortvloeiende verbintenissen uit de tussen partijen gesloten koopovereenkomst met betrekking tot de woning staande en gelegen te [plaats] aan de [adres] inclusief parkeerplaatsen na te komen door levering van de woning aan de Erven [Naam] binnen 14 dagen nadat vonnis zal zijn gewezen;

 [gedaagde] te veroordelen de woning aan de [adres] te [plaats] inclusief parkeerplaatsen uiterlijk 1 dag voor de dag waarop de akte van levering bij de notaris zal worden ondertekend met al de zijnen en het zijne te verlaten en te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van de Erven [Naam] te stellen;

 te bepalen dat het in deze te wijzen vonnis op grond van artikel 3:300 BW in de plaats treedt van de vereiste medewerking en handtekening van [gedaagde] voor de levering van de eigendom van de woning inclusief parkeerplaatsen indien [gedaagde] in gebreke blijft aan diens leveringsverplichting na te komen;

 [gedaagde] te veroordelen in de kosten van het geding, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover indien die kosten niet binnen 14 dagen na vonnis aan de Erven [Naam] zijn voldaan.

3.2.

De Erven [Naam] leggen aan hun vordering ten grondslag dat [gedaagde] al heel lang een substantieel bedrag wegens geldlening schuldig is, daarop al vele jaren niets heeft afbetaald en de eerder overeengekomen constructie om te komen tot terugbetaling (door het aangaan van de twee overeenkomsten in 2019) niet heeft geleid tot levering van de woning doordat er beslag was gelegd op de woning. De nieuwe vaststellingsovereenkomst komt [gedaagde] wederom niet na. De rente loopt op, huizenprijzen dalen, [gedaagde] zit financieel aan de grond en er kunnen daardoor wellicht nieuwe beslagen op de woning worden gelegd. Daarom hebben de Erven [Naam] een spoedeisend belang bij de gevorderde voorzieningen.

3.3.

[gedaagde] voert verweer; dat verweer wordt hieronder, bij de beoordeling, behandeld.

4. De beoordeling van het geschil

4.1.

[gedaagde] beroept zich op mondelinge afspraken die hij zou hebben gemaakt met [erflater] , maar hij kan – zegt hij zelf – niet aantonen dat die afspraken zijn gemaakt. De voorzieningenrechter volstaat ermee vast te stellen dat [gedaagde] niet duidelijk heeft gemaakt welke afspraken er zouden zijn gemaakt met [erflater] en in hoeverre die afspraken afwijken van de met [erflater] in 2019 schriftelijk gemaakte afspraken. Duidelijk is wel, afwijkende afspraken of niet, dat [gedaagde] in september 2022 met de Erven [Naam] nieuwe afspraken heeft gemaakt die zijn vastgelegd in een nieuwe vaststellingsovereenkomst. Het is die overeenkomst die de basis vormt voor de vorderingen in dit kort geding.

4.2.

Over die nieuwe vaststellingsovereenkomst uit 2022 voert [gedaagde] aan dat hij die heeft getekend “met de rug tegen de muur” en “in goed vertrouwen” en zonder rechtsbijstand. Hij leed aan een depressie en aan slapeloosheid toen hij de overeenkomst tekende. In een eventuele bodemprocedure zal hij een beroep doen op de nietigheid van de overeenkomst.

4.3.

De voorzieningenrechter gaat aan dit verweer voorbij. Nog daargelaten dat er gegist moet worden naar de grond voor nietigheid (de voorzieningenrechter neemt aan dat een beroep wordt gedaan op misbruik van omstandigheden, artikel 3:44 lid 4 BW, of wellicht op het ontbreken van een met de verklaring overeenstemmende wil, artikel 3:34 lid 1 BW, zodat bedoeld is te wijzen op de vernietigbaarheid van de vaststellingsovereenkomst) heeft [gedaagde] dit beroep niet naar behoren onderbouwd. [gedaagde] heeft al vele jaren een substantiële schuld, is al eerder een vaststellingsovereenkomst aangegaan die ertoe zou moeten leiden dat de schuld zou worden ingelost en heeft in 2022 andermaal een vaststellingsovereenkomst gesloten met (grotendeels) dezelfde inhoud en dezelfde intenties. Tijdens een bespreking op kantoor bij de advocaat van de Erven [Naam] is in 2022 besproken dat er iets gebeuren moest om alsnog tot terugbetaling van het geleende bedrag met rente te komen. Hem is nadien een schriftelijke vaststellingsovereenkomst toegestuurd, die hij is gaan ondertekenen op het kantoor van de advocaat van de Erven [Naam] . Uit deze, door [gedaagde] zelf ter zitting geschetste, gang van zaken valt niet af te leiden dat hij onder druk is gezet de nieuwe vaststellingsovereenkomst te tekenen. De enkele omstandigheid dat [gedaagde] geen advocaat heeft geraadpleegd, is onvoldoende om daar anders over te oordelen. Dat [gedaagde] niet in staat zou zijn geweest om rondom het moment van ondertekening van de nieuwe vaststellingsovereenkomst in 2022 zijn wil op een verantwoorde wijze te vormen, blijkt uit niets. [gedaagde] heeft wel een afschrift van zijn medisch dossier overgelegd. Daaruit blijkt dat [gedaagde] in maart 2023 de huisarts heeft bezocht en de huisarts heeft verteld over (in het bijzonder) zijn spanningsklachten nu hij zijn huis dreigt te verliezen, maar daarin valt geen enkel aanknopingspunt te ontwaren voor de stelling dat hij in september 2022, bij het ondertekenen van de vaststellingsovereenkomst, niet in staat was zijn wil naar behoren en in vrijheid te bepalen.

4.4.

[gedaagde] bestrijdt dat de Erven [Naam] een spoedeisend belang hebben bij het treffen de van de gevorderde voorzieningen. Daarin gaat de voorzieningenrechter niet mee. In de eerste plaats geldt, gezien het vorenstaande, dat de Erven [Naam] een ‘harde’ vordering hebben. Met recht wijzen zij erop dat de vordering op [gedaagde] alleen maar oploopt en dat [gedaagde] , bij gebreke van verdiencapaciteit, niet aflost op het verschuldigde. Eerder stond een gelegd beslag in de weg aan de nakoming van de vaststellingsovereenkomst, nu is dat probleem (met de fiscus) van tafel, zo bleek ter zitting, maar niet geheel ten onrechte vragen de Erven [Naam] zich af of dat wel zo blijft. Dat alles tezamen geeft de Erven [Naam] het spoedeisend belang bij het treffen van de gevorderde voorziening.

4.5.

Omdat [gedaagde] ter zitting heeft verklaard dat de verkoop van de woning een tijd lang werd bemoeilijkt door het beslag dat op de woning lag, ziet de voorzieningenrechter aanleiding hem nog een laatste termijn te geven om te trachten zelf alsnog tot verkoop van de woning te komen in overeenstemming met de afspraken die hij met de Erven [Naam] heeft gemaakt. Dat betekent dat [gedaagde] de gelegenheid krijgt om de woning te verkopen tegen een koopprijs van € 682.000,-, vermeerderd met de kosten koper en vermeerderd met de op het moment van levering resterende schuld, inclusief rente, die [gedaagde] bij de Erven [Naam] en aan de Erven [Naam] gelieerde rechtspersonen heeft. De termijn zal worden gesteld op vier maanden te rekenen vanaf de datum van dit vonnis. Dat betekent concreet dat [gedaagde] uiterlijk binnen vier maanden na datum van dit vonnis een schriftelijke, ondertekende, onvoorwaardelijke koopovereenkomst, die in overeenstemming is met de hierboven omschreven afspraken met de Erven [Naam] , aan de Erven [Naam] moet (kunnen) verstrekken die leidt tot levering uiterlijk binnen vijf maanden na de datum van dit vonnis. Is de koopovereenkomst er niet c.q. vindt levering niet uiterlijk binnen vijf maanden na de datum van dit vonnis plaats, dan zal [gedaagde] gehouden zijn tot nakoming van de vaststellingsovereenkomst, meer in het bijzonder de in die vaststellingsovereenkomst besloten koopovereenkomst, waartoe de navolgende voorziening wordt getroffen.

4.6.

[gedaagde] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten. Onder de proceskosten vallen ook de nakosten. De nakosten worden begroot op het bedrag genoemd in het liquidatietarief civiel (per 1 februari 2023: € 173,-). In geval van betekening worden een extra bedrag aan salaris (per 1 februari 2023: € 90,-) en de explootkosten van betekening toegekend.

De proceskosten en de nakosten die zijn begroot op € 173,- dienen te worden betaald binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis. De nakosten die zijn begroot op € 90,-- en de explootkosten dienen te worden betaald binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis. Bij niet tijdige nakoming is [gedaagde] , zoals gevorderd, wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten verschuldigd.

5. De beslissing

De voorzieningenrechter:

5.1.

veroordeelt [gedaagde] de voor hem voortvloeiende verbintenissen uit de tussen partijen gesloten koopovereenkomst (die besloten liggen in de nieuwe vaststellingsovereenkomst) met betrekking tot de woning staande en gelegen te [plaats] aan de [adres] inclusief parkeerplaatsen na te komen door levering van de woning en de parkeerplaatsen aan de Erven [Naam] binnen zeven dagen nadat, na vandaag, vier maanden zijn verstreken zonder dat een onvoorwaardelijke koopovereenkomst ter zake van de woning en de parkeerplaatsen door [gedaagde] met een derde is aangegaan tegen een koopprijs van minimaal € 682.000,-, vermeerderd met de kosten koper en vermeerderd met de op het moment van levering resterende schuld, inclusief rente, die [gedaagde] bij de Erven [Naam] en aan de Erven [Naam] gelieerde rechtspersonen heeft, althans, voor zover een dergelijke koopovereenkomst wel door [gedaagde] is aangegaan, binnen zeven dagen nadat vijf maanden na vandaag zijn verstreken en geen levering aan de koper heeft plaatsgevonden;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] de woning aan de [adres] te [plaats] inclusief parkeerplaatsen uiterlijk één dag vóór de dag waarop de akte van levering, waarbij aan de Erven [Naam] zal worden geleverd, bij de notaris zal worden ondertekend met al de zijnen en het zijne te verlaten en te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van de Erven [Naam] te stellen;

5.3.

bepaalt dat het in deze te wijzen vonnis op grond van artikel 3:300 BW in de plaats treedt van de vereiste medewerking en handtekening van [gedaagde] voor de levering van de eigendom van de woning inclusief parkeerplaatsen indien [gedaagde] in gebreke blijft diens leveringsverplichting zoals vermeld in 5.1 na te komen;

5.4.

veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen nadat dit vonnis is uitgesproken de kosten van dit geding aan de Erven [Naam] te betalen, tot dusverre aan de zijde van de Erven [Naam] begroot op € 1.522,85, waarvan € 1.079,- aan salaris advocaat, € 314,- aan griffierecht en € 106,73 aan dagvaardingskosten, in voorkomende gevallen te vermeerderen met btw, en € 0,59 aan verschotten, te vermeerderen met nakosten zoals vermeld in 4.6, en bepaalt dat [gedaagde] bij gebreke van tijdige betaling de wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten verschuldigd is, op de wijze zoals onder 4.6 vermeld;

5.5.

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

5.6.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.J. Vetter en in het openbaar uitgesproken op
11 augustus 2023.

fjs/hjv