ECLI:NL:RBDHA:2023:10824

Uitspraak

Rechtbank DEN HAAG

Team belastingrecht

zaaknummer: SGR 22/570

uitspraak van de meervoudige kamer van 17 mei 2023 in de zaak tussen

mr. [eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser,

de heffingsambtenaar van de gemeente Zoetermeer, verweerder.

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking van 25 februari 2021 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [plaats 1] (de woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2020 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 565.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2021 (aanslag).

Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.

Bij uitspraak op bezwaar van 17 december 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde van de woning nader vastgesteld op € 533.000, alsmede de aanslag dienovereenkomstig verminderd.

Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 april 2023.

Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam] .

Overwegingen

Feiten

1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een appartement. De inhoud van de woning is ongeveer 348 m³.

Geschil

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.

3. Eiser bepleit een waarde van € 406.000 en heeft daartoe – zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd. De vastgestelde waarde van de woning staat niet in een juiste verhouding tot de waarde op de vorige waardepeildatum en de gemiddelde stijging in de gemeente Zoetermeer. Eiser stelt dat verweerder de waarde van de woning alleen door middel van vergelijking met het object [adres 2] heeft bepaald. Daarnaast stelt eiser dat de verkoop van het object aan de [adres 2] een toevalstreffer betrof en dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Eiser stelt dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de door hem aangedragen vergelijkingsobjecten aan de [adres 3] , de [adres 4] , de [adres 5] , de [adres 2] , de [adres 6] , de [adres 7] , de [adres 8] , de [adres 9] , de [adres 10] en de [adres 11] alle gelegen te [plaats 2] . Daarnaast heeft eiser de objecten [adres 12] , [adres 13] en de [adres 14] aangedragen als vergelijkingsobjecten. Tot slot verzoekt eiser om een proceskostenvergoeding.

4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft daartoe onder meer verwezen naar de door hem overgelegde matrix. Naast gegevens van de woning, bevat deze matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.

Beoordeling van het geschil

5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".^[1]

6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin niet geslaagd. Zoals volgt uit de waardematrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen aan de [adres 2] (verkocht op 12 februari 2020 voor € 600.000), de [adres 15] (verkocht op
15 oktober 2020 voor € 182.000), de [adres 16] (verkocht op 7 februari 2019 voor
€ 380.000). Daarnaast heeft verweerder WOZ-waarde van de [adres 17] van € 406.000 in de vergelijking meegenomen, welke buiten beschouwing moet worden gelaten omdat voor dit object geen verkoopcijfer bekend is. Daarnaast acht de rechtbank de in de waardematrix genoemde vergelijkingsobjecten [adres 15] en [adres 16] niet vergelijkbaar met de woning. Daarbij heeft de rechtbank in aanmerking genomen dat verweerder ter zitting geen afdoende verklaring heeft gegeven voor de in de matrix zichtbare verschillen van de woning en de vergelijkingsobjecten en hoe daaruit de waarde van de woning is herleid. Ook het object aan de [adres 2] is niet goed vergelijkbaar nu, naar eiser onweersproken heeft gesteld, sprake is geweest van een bijzondere verkoop die niet representatief is voor waarde van de woning in het economische verkeer. Gelet op het vorenstaande heeft verweerder de nader vastgestelde waarde voor de woning van € 533.000 niet aannemelijk gemaakt.
7. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. Eiser stelt dat de waardestijging van de woning niet in verhouding staat tot de gemiddelde waardestijging binnen de gemeente Zoetermeer die volgens eiser 7% bedraagt. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen echter met zich mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van verkopen rond de waardepeildatum. Aan de verhouding tussen voor twee opvolgende tijdvakken vastgestelde waarden komt dus geen zelfstandige betekenis toe.

8. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 500.000.

9. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep gegrond te worden verklaard.

Proceskosten

10. De rechtbank is van oordeel dat geen sprake is van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de bezwaar- en beroepsfase als bedoeld in artikel 1, aanhef, onderdeel a, van het Besluit proceskosten bestuursrecht, nu het bezwaar en het beroep zijn ingediend door eiser zelf. Andere kosten die voor vergoeding in aanmerking komen zijn niet gesteld of gebleken. Voor een proceskostenveroordeling bestaat derhalve geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 500.000;

- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van
€ 500.000;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50 aan eiser te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. E.I. Batelaan-Boomsma, voorzitter, en mr. M.A. Dirks en mr. J.G.E. Gieskes, leden, in aanwezigheid van mr. J. van Kempen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 17 mei 2023.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.

Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het hoger beroepschrift ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de datum van verzending;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).