Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 22/1828
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van14 juli 2023 in de zaak tussen
[eiseres] , wonende te [woonplaats] , eiseres(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 3 februari 2022 op het bezwaar van eiseres tegen de beschikking van 12 februari 2021 (de beschikking) waarbij de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te Den Haag (de woning) op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) is vastgesteld op € 783.000.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 juli 2023.
Namens eiseres is de gemachtigde verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam] .
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek tot vergoeding van immateriële schade af.
Overwegingen
1. De beschikking heeft betrekking op waardepeildatum 1 januari 2020 (de waardepeildatum) en het kalenderjaar 2021. Met de beschikking is ook de aan eiseres opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2021 (de aanslag) bekendgemaakt. Bij de bestreden uitspraak op bezwaar heeft verweerder de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
2. De woning is een tusseneengezinswoning met bouwjaar 1890 en een gebruiksoppervlakte van ongeveer 192 m².
3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
4. Eiseres bepleit een waarde van € 716.000. Daartoe stelt eiseres – samengevat – dat verweerder geen dan wel onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Eiseres voert daartoe de vergelijkingsobjecten [adres 2] (verkocht op 23 december 2019 voor € 703.000), [adres 3] (verkocht op 25 juni 2020 voor € 760.750) en [adres 4] te Den Haag (verkocht op 6 augustus 2019 voor € 801.500) aan. Ook stelt eiseres dat verweerder in de bezwaarfase ten onrechte de grondstaffel en waardematrix niet heeft overgelegd.
5. Verweerder heeft de stellingen van eiseres gemotiveerd weersproken.
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Zoals volgt uit het taxatieverslag en de waardematrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen aan de [adres 5] (verkocht op 28 januari 2020 voor € 635.000), [adres 2] (verkocht op 23 december 2019 voor € 703.000) en [adres 4] (verkocht op 6 augustus 2019 voor € 801.500). De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten goed bruikbaar. De woning en de vergelijkingsobjecten zijn allen gelegen in dezelfde wijk (het Zeeheldenkwartier), hebben een zelfde bouwperiode en hebben een zelfde uitstraling. Met verschillen in gebruikersoppervlakte en staat van onderhoud heeft verweerder voldoende rekening gehouden. De prijs per vierkante meter van € 4.078 is dan ook, mede gelet op de gemiddelde prijs per vierkante meter van € 4.231, niet te hoog vastgesteld.
8. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. Zoals volgt uit voorgaande overweging is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Van de door eiseres aangevoerde vergelijkingsobjecten heeft zij onvoldoende gemotiveerd waarom deze woningen beter bruikbaar zijn als vergelijkingsobject dan de door aangevoerde vergelijkingsobjecten. Ook heeft eiseres een waardevermindering wegens de door haar gestelde matige keuken en badkamer, lekkageschade en scheuren op begane grond niet met voor de rechtbank controleerbare gegevens aannemelijk gemaakt. Haar enkele stellingen zijn daartoe onvoldoende.
9. Eiseres heeft ter zitting een nieuwe stellingen ingenomen dan wel in willen nemen, namelijk dat niet inzichtelijk is of dan wel hoe verweerder rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut en de indexering van de vergelijkingsobjecten niet inzichtelijk is. De rechtbank verklaart deze stellingen, voor zover nog niet eerder ingenomen of kenbaar gemaakt, tardief. Eiseres had deze stellingen immers eerder in kunnen en moeten nemen. Het verweerschrift met daarbij de waardematrix is op 24 mei 2022 aan eiseres dan wel haar gemachtigde doorgestuurd. Eiseres heeft daarmee voldoende tijd gehad om voorgaande stelling eerder in de procedure aan te voeren.
10. Wat betreft de stelling van eiseres dat verweerder in strijd met artikel 6:17 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft gehandeld door de gemachtigde in de bezwaarfase niet de waardematrix en de grondstaffel toe te zenden, overweegt de rechtbank het volgende. Hetgeen bepaald in artikel 6:17 van de Awb gaat niet verder dan dat voor verweerder de plicht bestaat aan eiseres de op de zaak betrekking hebben stukken toe te zenden. Dit betreffen enkel de stukken waarover verweerder ten tijde van de bezwaarfase beschikt en dus niet de in de beroepsfase opgemaakte waardematrix en de grondstaffel welke, zoals verweerder heeft verklaard, voor de bepaling van de waarde van de woning niet is gebruikt. In de bezwaarfase gaat de plicht van verweerder niet verder dan dat eiseres en haar gemachtigde op grond van artikel 7:4 van de Awb voorafgaand aan het horen inzage in de stukken kunnen krijgen. Eiseres heeft niet gesteld dat dit niet het geval is geweest. Artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ bevat uitsluitend de verplichting tot het op verzoek verstrekken van het taxatieverslag. Onder verstrekken moet worden verstaan het toezenden of digitaal beschikbaar stellen van het taxatieverslag. Uit de aan de rechtbank overgelegde stukken blijkt dat het taxatieverslag in de bezwaarfase aan eiseres dan wel haar gemachtigde is verstrekt. Indien eiseres of haar gemachtigde van mening is dat het verstrekte taxatieverslag onvoldoende gegevens bevat om tot een goede beoordeling van de vastgestelde waarde te kunnen komen, kan zij in de bezwaarfase gebruik maken van haar inzagerecht als bedoeld in artikel 7:4 van de Awb. Dat eiseres dan wel haar gemachtigde geen gebruik heeft gemaakt van het inzagerecht, dient voor rekening en risico van eiseres te komen.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond verklaard.
Vergoeding van de immateriële schade
12. Eiseres heeft ter zitting verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Het bezwaarschrift is door verweerder ontvangen op 8 maart 2021, zodat de redelijke termijn ten tijde van het doen van deze uitspraak is overschreden met ruim drie maanden en vier weken. Eiseres heeft in beginsel recht op een vergoeding ter compensatie voor de spanning en frustratie als gevolg van de lange duur van de procedure. Ter zitting is bevestigd dat op grond van de algemene voorwaarden van de gemachtigde deze vergoeding zal toekomen aan de gemachtigde en niet aan eiser, zodat het toekennen van de vergoeding voor eiser geen compensatie vormt. Onder deze omstandigheid ziet de rechtbank geen reden over te gaan tot het toekennen van enige vergoeding voor immateriële schade.
13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Arts, rechter, in aanwezigheid van
mr. A.C. van Essen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 14 juli 2023.
mr. A.C. van Essen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 14 juli 2023.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).
U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn.
Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).