Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 22/1994
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 juli 2023 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 9 februari 2022 op het bezwaar van eiser tegen na te noemen beschikking en aanslag.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 juni 2023.
Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 1] en [naam 2] .
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikking van 12 februari 2021 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] [nummer 1] te [plaats] (de woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2020 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 507.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2021 (de aanslag).
2. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
3. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
4. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een in 1901 gebouwd tussen-herenhuis met een gebruiksoppervlakte van ongeveer 237 m².
5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld omdat onvoldoende rekening is gehouden met de staat waarin de woning verkeerde.
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag, de overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag en de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de matrix zijn de verkoopcijfers van een viertal woningen opgenomen ( [adres 2] [nummer 2] , verkocht op 25 april 2019 voor € 665.000, [adres 1] [nummer 3] , verkocht op 15 maart 2019 voor € 800.001, [adres 3] [nummer 4] , verkocht op 2 november 2020 voor € 880.000 en [adres 1] [nummer 5] , verkocht op 13 januari 2022 voor € 851.000). Deze onroerende zaken zijn goed bruikbaar als vergelijkingsobjecten omdat zij in dezelfde buurt zijn gelegen, van ongeveer dezelfde grootte zijn en ongeveer hetzelfde bouwjaar hebben als de woning van eiser. Verweerder heeft voor de woning een aanzienlijk lagere prijs per m² gehanteerd dan voor de genoemde vergelijkingsobjecten. Daarmee maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft staat van onderhoud en het type woning.
8. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hiervoor gegeven oordeel niet af. Het had op de weg van eiser gelegen om aannemelijk te maken dat de staat van de woning nog slechter is dan door verweerder reeds is onderkend. Eiser is daar niet in geslaagd. Dat eiser een inpandige opname door een taxateur van verweerder niet noodzakelijk heeft geacht, dient voor zijn rekening en risico te komen. Het ter zitting door eiser gedane bewijsaanbod is door de rechtbank afgewezen. Het had op de weg van eiser gelegen om in een eerder stadium van de procedure een rapport van een inpandige en uitpandige opname van de woning te overleggen.
9. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K.G. Scholten, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Blauw, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 6 juli 2023.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het hoger beroepschrift ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).