ECLI:NL:RBDHA:2023:10208

• Datum uitspraak: 11 juli 2023
• Publicatiedatum: 13 juli 2023
• Zaaknummer: 10323182 RL EXPL 23-2187
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.C. Sluymer
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurprijsvermindering en herstelverplichting bij geluidsoverlast door liftinstallatie in wooncomplex

In deze zaak vorderen eisers, [eisers01] c.s., huurprijsvermindering en herstel van een gebrek in de vorm van geluidsoverlast veroorzaakt door de liftinstallatie van het complex waarin zij wonen. De kantonrechter heeft op 11 juli 2023 uitspraak gedaan. De eisers hebben op 1 maart 2022 een huurovereenkomst gesloten met Grotiusplaats voor een woning in een nieuwbouwcomplex. Sinds de oplevering van het gehuurde op 22 juli 2022 ervaren zij geluidsoverlast van de liftinstallatie, wat hen belemmert in het gebruik van de slaapkamer die aan de lift grenst. De eisers hebben herhaaldelijk melding gemaakt van de overlast bij de beheerder, maar de problemen zijn niet verholpen.

De kantonrechter heeft vastgesteld dat de geluidsoverlast een gebrek vormt in de zin van artikel 7:204 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek. Grotiusplaats heeft erkend dat er sprake is van een gebrek, maar betwist de hoogte van de gevorderde huurprijsvermindering. De kantonrechter oordeelt dat een huurprijsvermindering van 25% gerechtvaardigd is, gezien de ernst van de overlast en de impact op het gezinsleven van de eisers. Daarnaast is Grotiusplaats veroordeeld tot herstel van het gebrek en betaling van een bedrag van € 2.775,- aan huurprijsvermindering over de afgelopen zes maanden.

De kantonrechter heeft ook de proceskosten ten laste van Grotiusplaats gesteld, aangezien deze als de overwegend in het ongelijk gestelde partij wordt beschouwd. De uitspraak benadrukt de verplichtingen van verhuurders om gebreken te verhelpen en de rechten van huurders op huurprijsvermindering bij ernstige overlast.

Uitspraak

RECHTBANK DEN HAAG

Zittingsplaats ’s-Gravenhage

PV/c

Zaak-/rolnr.: 10323182 RL EXPL 23-2187

11 juli 2023

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

1. [eiser01] ,

2. [eiseres01] ,
beiden wonende te [woonplaats01] ,
eisende partijen,

hierna gezamenlijk te noemen: [eisers01] c.s.,
gemachtigde: mr. C.J. Luiten,

tegen

Grotiusplaats Den Haag C.V.,

gevestigd te Schiphol,
gedaagde partij,

hierna te noemen: Grotiusplaats,
gemachtigde: mr. F.C. Borst.

1. Procedure

1.1.

De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:

- de dagvaarding van 2 februari 2023 met producties;

- de conclusie van antwoord met producties;

- de aanvullende productie 4 van de zijde van Grotiusplaats;

- de aanvullende productie 14 van de zijde van [eisers01] c.s.

1.2.

Op 12 juni 2023 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Hierbij zijn verschenen [eisers01] c.s., bijgestaan door mr. Luiten, en namens Grotiusplaats [naam01] , [naam02] en [naam03] , bijgestaan door mr. Borst. Van het verhandelde ter zitting zijn door de griffier aantekeningen gemaakt, die zich in het griffiedossier bevinden. Aan het slot van de mondelinge behandeling is de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.

2. Feiten

2.1.

Grotiusplaats is eigenaar van het complex [naam complex] in [plaats01] , dat bestaat uit twee woontorens, waaronder [naam04] , gelegen aan het [adres01] te [plaats01] . Het complex betreft nieuwbouw en is in de zomer van 2022 opgeleverd.

2.2.

[eisers01] c.s. hebben op 1 maart 2022 een huurovereenkomst gesloten met Grotiusplaats voor de woning aan het [adres02] , op de [x01] e etage in [naam04] (hierna: het gehuurde). De kale huurprijs bedraagt € 1.850,-.

2.3.

Het gehuurde is op 22 juli 2022 opgeleverd en [eisers01] c.s. hebben op 8 augustus 2022 de sleutel van het gehuurde gekregen.

2.4.

[eisers01] c.s. ervaren geluidsoverlast in het gehuurde. De geluidsoverlast wordt veroorzaakt door de liftinstallatie van het complex die grenst aan het gehuurde. [eisers01] c.s. hebben diverse keren (via hun gemachtigde) melding gemaakt van de geluidsoverlast bij de beheerder van het gehuurde.

3. Vordering, grondslag en verweer

3.1.

[eisers01] c.s. vorderen – na hun eis ter zitting deels te hebben ingetrokken – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad (verkort en anders weergegeven):

I. Grotiusplaats te veroordelen tot deugdelijk herstel van het gebrek aan het gehuurde, zijnde de geluidsoverlast als gevolg van de liftinstallatie;

II. de maandelijkse huurprijs van het gehuurde met ingang van 2 februari 2023 met 60% te verminderen tot een bedrag van € 740,00, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, totdat de gebreken aan het gehuurde zijn hersteld;

III. Grotiusplaats te veroordelen tot betaling van € 6.660,-, zijnde een huurprijsvermindering van 60% van de huurprijs, te weten € 1.110,- per maand over de periode van 6 maanden voorafgaand aan de betekening van de dagvaarding, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf betekening vonnis;

IV. Grotiusplaats te veroordelen in de kosten van het geding, waaronder begrepen de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

[eisers01] c.s. leggen aan deze vordering – samengevat – ten grondslag dat het gehuurde kampt met een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW). In het gehuurde is namelijk sprake van structurele en ernstige geluidsoverlast die wordt veroorzaakt door de lift in het complex waarvan het gehuurde onderdeel uitmaakt. Grotiusplaats is op grond van artikel 7:206 lid 1 BW verplicht om het gebrek te verhelpen en op grond van artikel 7:207 BW bestaat een recht op huurprijsvermindering.

3.3.

Grotiusplaats heeft verweer gevoerd, waarop hierna – voor zover van belang – zal worden ingegaan.

4. Beoordeling

Wettelijk kader

4.1.

Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft (artikel 7:204 lid 2 BW).

4.2.

Een verhuurder is op grond van artikel 7:206 BW verplicht op verlangen van de huurder gebreken in het gehuurde te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Een huurder kan daarnaast op de voet van artikel 7:207 lid 1 BW ingeval van vermindering van huurgenot door een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk kennis gegeven heeft aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen.

Gebrek

4.3.

[eisers01] c.s. hebben hun aanspraak op (tijdelijke) huurprijsvermindering gegrond op vermindering van huurgenot door geluidsoverlast die afkomstig is van de liftinstallatie van het complex die grenst aan het gehuurde. [eisers01] c.s. hebben in het gehuurde geluidsmetingen laten uitvoeren door Geluidsconsult B.V. Uit de rapportage van Geluidsconsult B.V. blijkt dat het hoogste geluidsniveau in één van de slaapkamers - de kamer die grenst aan de lift - van het gehuurde afgerond 39 decibel (dB) bedraagt. Dit ligt 9 dB boven de grenswaarde van wat op grond van het Bouwbesluit is toegestaan in een verblijfsruimte. Verder blijkt uit de rapportage dat er verschillende soorten pieken van ongeveer hetzelfde niveau tussen de 30 en 40 dB met een duur variërend van 9 tot 35 seconden zijn gemeten. [eisers01] c.s. stellen dat zij als gevolg van de geluidsoverlast de slaapkamer die grenst aan de liftinstallatie niet als slaapkamer kunnen gebruiken en ook in de rest van het gehuurde structureel last hebben van het geluid.

4.4.

Grotiusplaats onderkent dat sprake is van een gebrek aan de liftinstallatie in [naam04] . Volgens Grotiusplaats is uit diverse onderzoeken gebleken dat sprake is van een samenloop van oorzaken waardoor trillingen ontstaan in de liftschacht die doorklinken in de appartementen in de directe nabijheid van de liftschacht. Grotiusplaats is sinds zij op de hoogte is van de geluidsoverlast druk doende om de problemen met de liftinstallatie te herstellen, maar is daarbij afhankelijk van derden, te weten onder andere aannemers Provast en/of de Bouwcombinatie. Grotiusplaats betwist verder niet dat in één van de slaapkamers van het gehuurde sprake is van geluid vanuit de liftschacht van meer dan 30 dB en evenmin dat dit een gebrek is dat aanspraak geeft op huurprijsvermindering. Tot zover zijn partijen het eens.

4.5.

Omdat Grotiusplaats erkent dat sprake is van een gebrek, zal de vordering van [eisers01] c.s. om Grotiusplaats te veroordelen tot herstel van het gebrek worden toegewezen. Grotiusplaats heeft tijdens de mondelinge behandeling toegezegd dat zij zich zal blijven inspannen om (derden te bewegen om) het gebrek zo snel mogelijk te (laten) herstellen.

Huurprijsvermindering

4.6.

Wat partijen verdeeld houdt, is de vraag met welk percentage de huurprijs moet worden verminderd gelet op het aanwezige gebrek.

4.7.

[eisers01] c.s. zoeken voor de hoogte van het percentage huurprijsvermindering aansluiting bij het gebrekenboek van de Huurcommissie. Volgens [eisers01] c.s. kwalificeert het gebrek als een ernstig gebrek in categorie C. Bij een dergelijk gebrek kan de huurprijs maximaal tijdelijk verlaagd worden tot 40% van de geldende huurprijs. [eisers01] c.s. vorderen die maximale huurprijsvermindering.

4.8.

Grotiusplaats betwist niet dat het gebrek als een categorie C gebrek kwalificeert. Grotiusplaats meent echter dat in dit geval een lagere huurkorting dan de maximale huurkorting van 60% zou moeten gelden. Daaraan legt Grotiusplaats ten grondslag dat het gebrek niet ten koste gaat van de gehele functionaliteit van het gehuurde waardoor het woongenot minder ernstig geschaad wordt. Daarnaast is volgens Grotiusplaats sprake van een situatie waarin herstel van het gebrek langer duurt omdat het achterhalen van de oorzaak van het gebrek aan de liftinstallatie en het oplossen ervan zeer complex is gebleken. Zij doet er echter alles aan om het tot herstel van het gebrek te komen. Uit metingen die Grotiusplaats door bureau Peutz in het gehuurde heeft laten verrichten, volgt dat de geluidsnorm uit het Bouwbesluit slechts wordt overschreden in de op één na kleinste slaapkamer van de vier slaapkamers die direct grenst aan de liftschacht. Die slaapkamer beslaat circa 8% van het totale oppervlak van het appartement. Grotiusplaats is van mening dat gelet op al die omstandigheden [eisers01] c.s. redelijkerwijs aanspraak kunnen maken op een huurkorting van 10% van de huurprijs.

4.9.

Omdat beide partijen voor de bepaling van de hoogte van de huurprijsvermindering hebben verwezen naar het het gebrekenboek van de Huurcommissie, zal ook de kantonrechter daarbij aansluiting zoeken. Partijen zijn het erover eens dat sprake is van een gebrek in categorie C, hetgeen betekent dat de huurprijs tot maximaal 60% kan worden verminderd.

4.10.

De kantonrechter is van oordeel dat er in het geval van [eisers01] c.s. omstandigheden zijn die zouden kunnen leiden tot een maximale huurkorting van 60%. Dat is in de eerste plaats de aard, de duur en de ernst van het gebrek en de beperking van het woongenot als gevolg daarvan. [eisers01] c.s. hebben duidelijk gemaakt dat sinds zij de sleutels van het gehuurde hebben sprake is van geluidsoverlast en de overlast de hele dag aanhoudt. Het geluid ontstaat bij het afremmen en versnellen van de lift en klinkt door in (bijna) alle kamers van het gehuurde. De bruikbaarheid van de slaapkamer die aan de liftschacht grenst is daarbij zeer ernstig belemmerd. Dit heeft een serieuze impact op het gezinsleven van [eisers01] c.s., zo hebben zij ter zitting onweersproken gesteld. De zoon van [eisers01] c.s., die sliep op die slaapkamer, slaapt nu noodgedwongen in de kleinste kamer van het gehuurde, die ook als werkkamer wordt gebruikt en direct aan de woonkamer grenst, en de slaapkamer die grenst aan de liftschacht wordt noodgedwongen slechts gebruikt als opslagkamer. Dit alles zorgt om uiteenlopende redenen voor spanning binnen het gezin. Het gebrek heeft dus, ondanks dat de overlast zich in principe beperkt tot een kleine ruimte van de woning, wel een behoorlijke impact.

4.11.

Daartegenover staan omstandigheden die een minder vergaande huurverlaging rechtvaardigen. Objectief is vastgesteld dat de geluidsoverlast in de slaapkamer die grenst aan de liftschacht beperkt is tot minder dan 40 dB. Dit is weliswaar te veel, gelet op de norm van 30 dB, maar het is niet een zeer ernstige overschrijding van hetgeen op basis van het Bouwbesluit is toegestaan. Daarbij is de ontoelaatbare overlast (objectief) beperkt tot die ene slaapkamer en doet deze zich dus niet in alle vertrekken voor. Grotiusplaats heeft sinds zij van de overlast op de hoogte is adequaat actie ondernomen om de geluidsoverlast weg te nemen, zij het tot op heden zonder resultaat. Ook is duidelijk dat het gebrek zich niet eenvoudig laat oplossen, maar dat daarvoor naar het zich laat aanzien (ingrijpende) constructieve aanpassingen aan de lift(schacht) nodig zijn waarbij ook meerdere partijen betrokken zijn. Kortom: de overschrijding van de geluidsnorm valt mee, is beperkt tot een (klein) gedeelte van de woning en Grotiusplaats doet er alles aan om het gebrek te verhelpen maar dat is niet eenvoudig.

4.12.

Grotiusplaats heeft duidelijk gemaakt dat zij van in totaal 22 appartementen in [naam04] , verspreid over de 5e tot de 37e etage, klachten heeft ontvangen over geluidsoverlast afkomstig van de liftinstallatie. Voor die appartementen zal in grote lijnen hetzelfde gelden als voor [eisers01] c.s., zeker indien ook in die appartementen de geluidsnorm van 30 dB wordt overschreden.

4.13.

In zijn algemeenheid acht de kantonrechter, alle bovenstaande omstandigheden in aanmerking nemend, voor het aanwezige gebrek in beginsel een huurprijsvermindering van 15% gerechtvaardigd. De huurprijsvermindering kan in een concreet geval hoger of lager uitvallen, afhankelijk van de omstandigheden van het geval, zoals bijvoorbeeld de mate waarin de geluidsnorm wordt overschreden, het soort vertrek waar die overschrijding zich voordoet en met name ook de impact die de overlast in het concrete geval veroorzaakt. Daarbij zal een hoger percentage huurprijsvermindering eerder gerechtvaardigd wordt geacht in het geval bijvoorbeeld de woonkamer of de enige slaapkamer grenst aan de liftschacht en aldaar de geluidsnorm wordt overschreden.

4.14.

De kantonrechter is in het geval van [eisers01] c.s. van oordeel dat een huurprijsvermindering van 25% gerechtvaardigd is. De reden dat het percentage in het geval van [eisers01] c.s. 10% hoger uitvalt dan bovengenoemd uitgangspunt is erin gelegen dat de geluidsoverlast een zeer negatieve invloed heeft gehad op het gezin van [eisers01] c.s. en in het bijzonder op hun zoon. Hun huurgenot is dusdanig verminderd dat een verlaging van 25% billijk wordt geacht. De kantonrechter zal de huurprijs dan ook verminderen met 25% vanaf 2 februari 2023 totdat het gebrek is hersteld en Grotiusplaats veroordelen tot betaling van € 2.775,-. Dat is het bedrag dat [eisers01] c.s. sinds zij de sleutel hebben gekregen van het gehuurde over de zes maanden voorafgaand aan de betekening van de dagvaarding teveel aan huur hebben betaald. De wettelijke rente over dit bedrag zal als onweersproken en op de wet gegrond op na te melden wijze worden toegewezen.

Proces- en nakosten

4.15.

Omdat Grotiusplaats als de overwegend in het ongelijk gestelde partij kan worden beschouwd, zal zij in de proceskosten worden veroordeeld. De gevorderde nakosten zullen op de hierna in het dictum weergegeven wijze worden begroot. De wettelijke rente over de proces- en nakosten zal als onweersproken en op de wet gegrond op na te melden wijze worden toegewezen.

5. Beslissing

De kantonrechter:

5.1.

veroordeelt Grotiusplaats tot deugdelijk herstel van het gebrek aan het gehuurde, zijnde de geluidsoverlast als gevolg van de liftinstallatie;

5.2.

vermindert de maandelijkse voor [eisers01] c.s. aan Grotiusplaats te betalen huurprijs van het gehuurde met 25%, tot een bedrag van € 1.387,50, met ingang van 2 februari 2023 tot de dag dat het gebrek aan het gehuurde is hersteld;

5.3.

veroordeelt Grotiusplaats tot betaling aan [eisers01] c.s. van € 2.775,-, zijnde een huurprijsvermindering van 25% van de thans geldende huurprijs van € 1.850,- over de periode van 6 maanden voorafgaand aan de betekening van de dagvaarding, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot aan de dag van algehele voldoening;

5.4.

veroordeelt Grotiusplaats in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [eisers01] c.s. vastgesteld op € 904,29, waarvan € 528,- als het aan de gemachtigde van [eisers01] c.s. toekomende salaris, en bepaalt dat dit bedrag binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis moet zijn voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der algehele voldoening;

5.5.

veroordeelt Grotiusplaats tot betaling van € 132,- aan nasalaris, voor zover [eisers01] c.s. daadwerkelijk nakosten zullen maken, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving tot de dag der voldoening, en voorts, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, vermeerderd met de explootkosten van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de dag der voldoening;

5.6.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.7.

wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. J.C. Sluymer en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 11 juli 2023.