ECLI:NL:RBDHA:2022:8891

• Datum uitspraak: 31 augustus 2022
• Publicatiedatum: 5 september 2022
• Zaaknummer: C/09/599888 / HA ZA 20-928
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: D.R. Glass
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Benoeming deskundige ter bepaling van de schade in een geschil over onjuiste meting van woningoppervlakte

In deze civiele zaak, behandeld door de Rechtbank Den Haag, is op 31 augustus 2022 een tussenvonnis uitgesproken in een geschil tussen een eiser en een makelaarskantoor. De zaak betreft de onjuiste meting van de oppervlakte van een woning, wat heeft geleid tot een geschil over de schadevergoeding. De rechtbank heeft in een eerder tussenvonnis van 13 april 2022 besloten dat er een deskundige benoemd moet worden om de oppervlakte en de waarde van de woning per 16 april 2016 vast te stellen. Partijen zijn gevraagd om hun mening te geven over de voorgestelde deskundigen. De heer R.K.F. Kok is uiteindelijk benoemd als deskundige, ondanks bezwaren van het makelaarskantoor over de geschiktheid van andere voorgestelde deskundigen. De rechtbank heeft de onafhankelijkheid van de heer Kok bevestigd en hem gevraagd om een taxatierapport op te stellen. Het voorschot voor de kosten van de deskundige is vastgesteld op € 1.421,75 inclusief BTW, dat door de eiser moet worden gedeponeerd. De rechtbank heeft ook richtlijnen gegeven voor het onderzoek en de rapportage door de deskundige, inclusief de mogelijkheid voor partijen om te reageren op het concept-rapport. De zaak zal opnieuw worden behandeld na indiening van het deskundigenrapport, waarbij partijen de gelegenheid krijgen om conclusies in te dienen.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/09/599888 / HA ZA 20-928

Vonnis van 31 augustus 2022

in de zaak van

[eiser] te [plaats] ,

advocaat: mr. W.J. Vroegindeweij, te Katwijk,

eiser,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[Makelaarskantoor] , te [plaats] ,

advocaat: mr. D.J. Wolf, te Rotterdam,

gedaagde.

Partijen worden hierna [eiser] en [Makelaarskantoor] genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 13 april 2022 en de daarin genoemde stukken;

- de aktes van 4 mei 2022 van [eiser] en van [Makelaarskantoor] ;

- de correspondentie met partijen over de kostenbegroting van de heer R.F.K. Kok.

2. De verdere beoordeling

2.1.

In het tussenvonnis van 13 april 2022 (hierna: het tussenvonnis) is beslist dat de rechtbank een deskundige zal benoemen om de oppervlakte en de waarde van de woning per 16 april 2016 vast te stellen. Aan partijen is gevraagd om zicht uit te laten over de deskundigen die de rechtbank heeft voorgesteld, en over de aan de deskundige voor te leggen vragen.

Persoon deskundige

2.2.

In het tussenvonnis heeft de rechtbank vijf namen voorgesteld van mogelijk te benoemen deskundigen. [Makelaarskantoor] heeft tegen drie van hen het bezwaar geuit dat dezen niet zijn aangesloten bij de Kamer Wonen van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT), en dat zij dus niet zijn gebonden aan de gedrags- en beroepsregels en reglementen van die organisatie. Tegen een andere deskundige is het bezwaar geuit dat deze niet in woningen is gespecialiseerd, maar in agrarisch vastgoed. Wat [Makelaarskantoor] betreft, is van de door de rechtbank voorgestelde personen alleen de heer R.K.F. Kok geschikt om als deskundige te benoemen.

2.3.

Het bezwaar van [eiser] dat de heer R.K.F. Kok mogelijk bekend is met [Makelaarskantoor] , is niet concreet en niet onderbouwd. De rechtbank volgt dit bezwaar dan ook niet.

2.4.

De rechtbank heeft de heer Kok benaderd met de vraag of hij bereid is als deskundige in de onderhavige procedure op te treden. De heer Kok heeft meegedeeld daartoe bereid en in staat te zijn. Wel hebben de heer Kok en mr. Vroegindeweij per e-mail (in het laatste geval met kopie aan mr. Wolf) laten weten dat de schoonvader van [eiser] , de heer [A], in het verleden contact heeft gehad met de heer Kok in verband met de bezichtiging van een pand. Hierop heeft de rechtbank geen reactie van mr. Wolf ontvangen. De hiervoor bedoelde omstandigheid geeft de rechtbank geen aanleiding om aan de onafhankelijkheid van de heer Kok te twijfelen. De rechtbank zal hem dan ook als deskundige benoemen.

Voorschot

2.5.

De heer Kok heeft op verzoek van de rechtbank zijn kosten begroot. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de door de heer Kok opgestelde begroting en hebben te kennen gegeven hiertegen geen bezwaar te hebben. Het voorschot zal, in vereenstemming met de opgave van de heer Kok worden begroot op ((9 uur x € 125) +
€ 50 =) € 1.175 exclusief BTW, dus € 1.421,75 inclusief BTW. Het voorschot zal op basis van artikel 195 Rv door [eiser] moeten worden gedeponeerd.

Te beantwoorden vragen en reactie partijen op conceptrapport

2.6.

In het tussenvonnis is een voorstel gedaan voor een vraagstelling aan de deskundige.

2.7.

De rechtbank ziet geen aanleiding om het tussenvonnis aan de deskundige te verstrekken, zoals [eiser] wenst. Kennis van de inhoud van het geschil (en de stellingen van partijen over de waarde van de woning) is niet nodig om te komen tot een waardebepaling. Integendeel, dergelijke informatie zou tot een onwenselijke (al dan niet onbewuste) beïnvloeding van de deskundige kunnen leiden. Om dezelfde reden zal aan de deskundige worden opgedragen om bij de waardebepaling geen acht te slaan op de koopprijs die [eiser] in april 2016 heeft betaald.

2.8.

De rechtbank ziet ook geen aanleiding om de vraagstelling uit te breiden met de vraag wat de waarde van de woning zou zijn bij een oppervlakte van 155 m2 respectievelijk 133 m2 (zoals [eiser] wenst). In het tussenvonnis (r.o. 4.13) is overwogen dat de schade moet worden vastgesteld op basis van een vergelijking tussen de huidige situatie en de hypothetische situatie waarin [eiser] juist zou zijn voorgelicht over de werkelijke oppervlakte. Voor de bepaling van de schade is dus alleen de werkelijke oppervlakte van belang, niet de (hypothetische) oppervlaktes van 155 of 133 m2.

2.9.

De rechtbank volgt [Makelaarskantoor] vooralsnog niet in haar stelling dat de deskundige kennis moet kunnen nemen van het taxatierapport van mevrouw [B] van 6 mei 2016, omdat deze informatie bevat over de staat van de woning ten tijde van de koop door [eiser] . De informatie in het rapport op dit punt bestaat voornamelijk uit globale kwalificaties als “voldoende”. De informatie in het rapport is op dit punt dus summier. Ook de globale foto’s in het rapport geven niet veel informatie over de staat van het object. Mogelijk denkt de deskundige anders over de relevantie van die informatie. De rechtbank zal aan de deskundige daarom meegeven dat uit het rapport de informatie wat betreft de staat van het object zal worden verstrekt, maar alleen indien de deskundige daar zelf om verzoekt.

2.10.

Uitgangspunt bij een door de rechtbank bevolen deskundigenonderzoek is dat partijen op het concept-rapport moeten kunnen reageren, voordat de deskundige het eindrapport opstelt. In dit verband heeft de heer Kok erop gewezen dat het taxatierapport niet als concept opgemaakt kan worden, omdat het door het NWWI wordt gevalideerd en daarmee definitief is. De heer Kok heeft voorgesteld om in een aanvullende brief te reageren op eventuele opmerkingen en verzoeken van partijen en, als dit nodig en mogelijk is, het taxatierapport opnieuw ter validatie zal aanbieden aan het NWWI. De rechtbank kan met deze werkwijze instemmen.

2.11.

Voor het verdere verloop van de procedure wordt verwezen naar de beslissing hierna. Nadat de deskundigenrapportage definitief is en is ingediend hij de rechtbank, hebben partijen de gelegenheid om een conclusie na deskundigenbericht te nemen. Daarna komt de zaak opnieuw voor vonnis.

3. De beslissing

De rechtbank:

3.1.

beveelt een onderzoek door een deskundige;

3.2.

benoemt tot deskundige:

de heer R.K.F. Kok
kantoornaam: [X] B.V.
[adres 1]
(T) [nummer 1] (M) [nummer 2]
e-mail: [e-mailadres]

teneinde een onderzoek in te stellen en een schriftelijk en met redenen omkleed antwoord te geven op de volgende vragen:

I Wat was naar uw oordeel de marktwaarde (met als peildatum 16 april 2016) van de woning aan de [adres 2] , kadastrale aanduiding: gemeente [gemeente] , [sectie xx] , nummer [I] ter grootte van [aantal] ca?

Bij de beoordeling zal de deskundige het volgende in acht moeten nemen:

• het antwoord op deze vraag dient te blijken uit een taxatierapport, met daarin een deugdelijke onderbouwing;
• uit het rapport moet blijken dat de deskundige een eigen meting heeft toegepast van de gebruiksoppervlakte van de woning, conform de NVM-meetinstructies;
• de deskundige zal de waardering geheel naar eigen inzicht doen, en daarom
• de deskundige wordt verzocht om bij de bepaling van de waarde

• indien de deskundige aangeeft meer informatie nodig te hebben over de staat van het object in 2016, zal aan hem (uitsluitend) die informatie worden verstrekt uit het taxatierapport van 6 mei 2016 die betrekking heeft op de staat van onderhoud;
• onder “marktwaarde” wordt verstaan: het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang;
• beide partijen moeten de gelegenheid krijgen om aanwezig te zijn bij de opname van het te taxeren object.

II Zijn er nog aanvullende opmerkingen die voor de beoordeling van het voorgaande van belang zijn?

Het voorschot

3.3.

bepaalt dat [eiser] een bedrag van € 1421,75 (inclusief BTW), als voorschot op de kosten van de deskundige dient te deponeren. Hiertoe ontvangt [eiser] separaat een factuur van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak (LDCR);

3.4.

bepaalt dat de deskundige de rechtbank zal verzoeken om vaststelling van een nader voorschot indien en zodra hem in de loop van het onderzoek blijkt dat dit meer gaat kosten dan oorspronkelijk begroot;

3.5.

bepaalt dat het voorschot en in voorkomend geval het nadere voorschot binnen drie weken na ontvangst van de factuur van het LDCR dienen te worden voldaan;

3.6.

bepaalt voorts dat indien de voorschotten niet tijdig worden voldaan, de zaak wordt verwezen naar de rol voor conclusie wegens niet ontvangen deskundigenbericht;

Het onderzoek

3.7.

bepaalt de deskundige het onderzoek zelfstandig zal instellen op de door de deskundige in overleg met partijen te bepalen tijd en plaats;

3.8.

wijst de deskundige erop dat:

- de deskundige voor aanvang van het onderzoek dient kennis te nemen van de Leidraad deskundigen in civiele zaken (te raadplegen op www.rechtspraak.nl of desgevraagd te verkrijgen bij de griffie);

- de deskundige zijn werkzaamheden pas dient aan te vangen, nadat de griffier van deze rechtbank de deskundige zal hebben bevestigd dat het voorschot door het LDCR is ontvangen;

- de deskundige het onderzoek onmiddellijk dient te staken en contact dient op te nemen met de griffier, indien tijdens de uitvoering van de werkzaamheden het voorschot niet toereikend blijkt te zijn;

3.9.

bepaalt dat partijen nadere inlichtingen en gegevens aan de deskundige dienen te verstrekken indien deze daarom verzoekt, de deskundige toegang dienen te verschaffen tot voor het onderzoek noodzakelijke plaatsen, en de deskundige ook voor het overige gelegenheid dienen te geven tot het verrichten van het onderzoek;

Het schriftelijk rapport

3.10.

bepaalt dat de deskundige het concept van zijn schriftelijke en gemotiveerde rapport in drievoud uiterlijk drie maanden nadat de griffier heeft medegedeeld dat het voorschot is voldaan, zal doen toekomen aan de civiele griffie van deze rechtbank, Prins Clauslaan 60 (postbus 20302, 2500 EH) te Den Haag, met vermelding van het zaaknummer / rolnummer: C/09/599888 / HA ZA 20-928, en onder bijvoeging van een gespecificeerde declaratie;

3.11.

wijst de deskundige erop dat:

- uit het rapport moet blijken op welke stukken het oordeel van de deskundige is gebaseerd;

- de deskundige een concept van het rapport aan partijen moet toezenden, opdat partijen de gelegenheid krijgen binnen vier weken daarover bij de deskundige opmerkingen te maken en verzoeken te doen, en dat de deskundige in het definitieve rapport of eventueel in een aanvullende brief de door partijen gemaakte opmerkingen en verzoeken en de reactie van de deskundige daarop moet vermelden;

- bepaalt dat partijen binnen vier weken dienen te reageren op het concept-rapport van de deskundige nadat dit aan partijen is toegezonden en dat partijen bij de deskundige geen gelegenheid hebben op elkaars opmerkingen en verzoeken naar aanleiding van het concept-rapport te reageren;

Overige bepalingen

3.12.

bepaalt dat de griffier een afschrift van dit vonnis aan de deskundige zal toezenden;

3.13.

bepaalt dat twee weken nadat het deskundigenbericht bij de griffie van deze rechtbank is ingeleverd en nadat de griffier de exemplaren daarvan heeft toegezonden aan partijen de zaak op de rol wordt gebracht voor conclusie na deskundigenbericht, waarbij op een termijn van vier weken eerst [eiser] en daarna [Makelaarskantoor] een conclusie zal indienen;

3.14.

verklaart de beslissing over het voorschot uitvoerbaar bij voorraad;

3.15.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. D.R. Glass en in het openbaar uitgesproken op 31 augustus 2022.