ECLI:NL:RBDHA:2022:8373

Uitspraak

Rechtbank DEN HAAG

Team belastingrecht

zaaknummers: SGR 21/437, 21/438, 21/439, 21/440, 21/441 en 21/442

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 juni 2022 in de zaak tussen

[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),

de heffingsambtenaar van de gemeente Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, verweerder.

Procesverloop

Bij beschikkingen van 31 oktober 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van onderstaande objecten in Leiden voor het belastingjaar 2020 naar de waardepeildatum 1 januari 2019 (de waardepeildatum) als volgt vastgesteld:

[adres 1] [nummer 1] (eerste verdieping links): € 162.000 (zaaknr. SGR 21/437)
[adres 1] [nummer 1] (eerste verdieping rechts): € 130.000 (zaaknr. SGR 21/438)
[adres 1] [nummer 1] (tweede verdieping links): € 168.000 (zaaknr. SGR 21/439)
[adres 1] [nummer 1] (tweede verdieping rechts): € 266.000 (zaaknr. SGR 21/440)
[adres 1] [nummer 1] (derde verdieping): € 240.000 (zaaknr. SGR 21/441)
[adres 1] [nummer 1] (vierde verdieping): € 240.000 (zaaknr. SGR 21/442)

Verweerder heeft bij deze beschikkingen aan eiser als eigenaar van de objecten ook aanslagen onroerendezaakbelasting (OZB) en watersysteemheffing eigenaren opgelegd, waarbij deze waarden als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.

Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 21 december 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde van de objecten nader vastgesteld op:

[adres 1] [nummer 1] (eerste verdieping links): € 154.000
[adres 1] [nummer 1] (eerste verdieping rechts): € 123.000
[adres 1] [nummer 1] (tweede verdieping links): € 160.000
[adres 1] [nummer 1] (tweede verdieping rechts): € 253.000
[adres 1] [nummer 1] (derde verdieping): € 228.000
[adres 1] [nummer 1] (vierde verdieping): € 228.000

Eiser heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. Verweerder heeft voorts op 14 april 2022 nadere stukken ingediend.

De rechtbank heeft van eiser op 4 maart, 15 maart, 31 maart en 12 mei 2021 en op 19 april 2022 brieven ontvangen.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 april 2022. Namens eiser heeft zijn gemachtigde daaraan door middel van een online-verbinding deelgenomen. Namens verweerder zijn [A] , drs. [B] , [C] en [D] ter zitting verschenen.

Op 4 mei 2022 om 14:30 uur is bij het pand aan de [adres 1] [nummer 1] te [plaats] een onderzoek ter plaatse als bedoeld in artikel 8:50, van de Algemene wet bestuursrecht verricht.

De rechtbank heeft bij brieven van 12 mei 2022 het onderzoek gesloten en aangekondigd binnen zes weken na dagtekening van de sluitingsbrief schriftelijk uitspraak te doen.

Overwegingen

Feiten

1. Eiser is eigenaar van het gehele pand [adres 1] [nummer 1] te [plaats] . Het pand is verdeeld in appartementen en is in 1850 gebouwd.

Geschil

2. In geschil is de objectafbakening en waarde van de objecten op de waardepeildatum.

Beoordeling van het geschil

Door gemachtigde ingediende stukken

3. De door gemachtigde namens eiser ingediende stukken die door gemachtigde per email naar een willekeurige griffier zijn gestuurd en/of naar andere emailadressen dan het voorgeschreven emailadres voor in te dienen stukken zijn bij de beoordeling van de onderhavige zaken buiten beschouwing gelaten. De rechtbank heeft hierbij in aanmerking genomen dat in de brieven betreffende de ontvangstbevestiging van door gemachtigde ingediende beroepen telkens staat:
“Stuur stukken per post, (…) of via loket.rechtspraak.nl. Stuur dus geen berichten per email, tenzij de rechtbank heeft laten weten dat dit in uw procedure wel kan.”De rechtbank heeft gemachtigde geen toestemming gegeven stukken via een andere weg dan hiervoor genoemd in te dienen.

Objectafbakening

4. Gemachtigde heeft ter zitting gesteld dat er sprake is van een onjuiste objectafbakening. Er zijn volgens gemachtigde niet zes maar vijf appartementen op het adres [adres 1] [nummer 1] te [plaats] en dus is slechts sprake van vijf objecten voor de WOZ/OZB. Op de eerste verdieping is sprake van één appartement. Gemachtigde stelt dat hij huurcontracten en bouwtekeningen heeft toegestuurd en dat er slechts vijf huurcontracten zijn. Verweerder heeft ter zitting bouwtekeningen overgelegd waaruit afgeleid zou kunnen worden dat er op de eerste verdieping sprake is van twee onroerende zaken als bedoeld in artikel 16, aanhef en onderdeel c van de Wet WOZ. Hierop heeft gemachtigde voorgesteld om ter plaatse een onderzoek in te stellen en als datum en tijdstip 4 mei 2022 om 14:30 uur voorgesteld. Verweerder is hiermee akkoord gegaan. Bij brieven van 28 april 2022 zijn partijen erover geïnformeerd dat de rechtbank op genoemde datum en tijdstip een onderzoek ter plaatse in het pand aan de [adres 1] [nummer 1] te [plaats] zal instellen. De rechtbank (rechter en griffiers) en verweerder zijn daarbij verschenen. Gemachtigde is daar niet verschenen.

Het proces-verbaal van het onderzoek ter plaatse luidt:

“
De rechter en de griffiers zijn om 14.22 uur ter plaatse. Aldaar is op dat moment namens verweerder aanwezig [naam].

De rechter en de griffiers nemen waar dat zich naast de voordeur van de onroerende zaak 6 elektronische deurbellen bevinden.

Terwijl de aanwezigen in afwachting zijn van eiser of de gemachtigde, verlaat een persoon de onroerende zaak. Deze persoon deelt mede dat hij bewoner van de derde verdieping is en dat zich in de onroerende zaak 6 appartementen bevinden.

Om 14:42 uur neemt de griffier telefonisch contact op met de griffie van de rechtbank. De griffie geeft aan dat van noch eiser noch de gemachtigde een bericht van verhindering is ontvangen.

Terwijl de aanwezigen nog steeds in afwachting zijn van eiser of de gemachtigde, doet een vrouw de deur van de onroerende zaak open. Zij deelt mede in een appartement op de eerste verdieping te wonen en dat zich op de eerste verdieping twee appartementen bevinden. Zij vertelt dat de appartementen zich beide aan de linkerkant van de onroerende zaak bevinden. Aan de rechterkant van deze verdieping bevindt zich volgens haar het gezamenlijk washok.

Om 14:54 uur neemt de griffier telefonisch contact op met de gemachtigde van eiser. De gemachtigde van eiser geeft aan dat hij maandag 2 mei 2022 voor 17:00 uur een brief aan de rechtbank heeft gestuurd waarin is opgenomen dat de bewoner van de eerste verdieping op vakantie is. De schouw kan derhalve geen doorgang vinden. De gemachtigde geeft aan hierover ook een e-mail te hebben gestuurd aan verweerder. Verweerder deelt mede contact te hebben opgenomen met haar kantoorgenoten die volgens [naam] hebben aangegeven dat een dergelijke email bij hen niet bekend is.

De rechtbank sluit het onderzoek ter plaatse.”

Op 4 mei 2022 is bij de rechtbank een brief van gemachtigde binnengekomen, waarin de gemachtigde het volgende meedeelt:

“…
Uit mijn eigen aantekeningen (ik heb nog geen proces-verbaal mogen ontvangen) leid ik af dat we oorspronkelijk aanstaande woensdag om 14.30 uur alleen een bezoek zouden brengen aan de huurder c.q. het door deze persoon gehuurde op de eerste verdieping. NU blijkt uit uw missive dat u het gehele pand (plus dus de andere 4 verhuurde ruimtes) wilt bezichtigen. Dàt was niet de afspraak.

Bovendien doet het probleem zich voor dat de huurder van de eerste verdieping deze week afwezig is i.v.m. vakantie.

….”

De rechtbank overweegt dat de conclusie van eisers gemachtigde dat het onderzoek ter plaatse meer zou omvatten dan de eerste verdieping van het pand aan de [adres 1] [nummer 1] niet volgt uit de door de rechtbank verzonden aankondiging van het onderzoek ter plaatse en dat gemachtigde ook niet bij de rechtbank heeft geverifieerd of zijn conclusie juist was. Voorts heeft de rechtbank bij het onderzoek ter plaatse geconstateerd dat een persoon aanwezig was die verklaarde dat zij de huurster van een appartement op de eerste verdieping was. In samenhang met de verklaringen van de bewoners dat zich in het gebouw zes appartementen bevinden, met de waarneming dat zich naast de voordeur van het gebouw zes deurbellen bevinden en met verweerders verklaring dat de object afbakening is gebaseerd op de informatie van de beheerder van het pand, waartegenover van de zijde van eiser niet meer is ingebracht dan de eerst ter zitting ingenomen blote stelling dat op de eerste etage slechts één appartement is, is de rechtbank van oordeel dat voldoende vast is komen te staan dat zich in het pand aan de [adres 1] [nummer 1] zes appartementen bevinden en dus zes heffingsobjecten als bedoeld in artikel 16, aanhef en onderdeel c van de Wet WOZ. De rechtbank ziet geen noodzaak voor een tweede onderzoek ter plaatse, noch voor een heropening van het onderzoek ter zitting.

De vastgestelde waarden

5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarden niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

7. Het appartement aan de [adres 1] [nummer 1] , eerste verdieping links, heeft een oppervlakte van ongeveer 46 m² en heeft een (dak)terras/balkon van 13 m². Het appartement aan de [adres 1] [nummer 1] , eerste verdieping rechts, heeft een oppervlakte van ongeveer

37 m². Het appartement aan de [adres 1] [nummer 1] , tweede verdieping links, heeft een oppervlakte van ongeveer 49 m² en heeft een (dak)terras/balkon van 5 m².

Ter onderbouwing van de door verweerder voor deze objecten vastgestelde WOZ-waarden (bij uitspraak op bezwaar vastgesteld op respectievelijk € 154.000, € 123.000 en € 160.000) heeft verweerder de volgende vergelijkingsobjecten gebruikt:

[adres 2] [nummer 2] [plaats] (benedenwoning, oppervlak 71m², tuin 7m² met berging/schuur aangebouwd, bouwjaar 1850) transactiedatum 21 januari 2019, verkocht voor € 251.000
[adres 3] [nummer 3] [plaats] (bovenwoning, oppervlak 68m², met vrijstaande berging, bouwjaar 1925) transactiedatum 29 maart 2018, verkocht voor € 200.000
[adres 4] [nummer 4] [plaats] (benedenwoning, oppervlak 74m², met een tuin van 39m² en een berging, bouwjaar 1750) transactiedatum 29 oktober 2018, verkocht voor € 248.000

8. Het appartement aan de [adres 1] [nummer 1] , tweede verdieping rechts, heeft een oppervlakte van ongeveer 88 m². Ter onderbouwing van de door verweerder voor dit object vastgestelde WOZ-waarde (bij uitspraak op bezwaar vastgesteld op € 253.000) heeft verweerder de volgende vergelijkingsobjecten gebruikt:

[adres 5] [nummer 5] [plaats] (woningetageflat, oppervlak 85m², bouwjaar 1900) transactiedatum 21 november 2018, verkocht voor € 284.000
[adres 5] [nummer 6] [plaats] (woningetageflat, oppervlak 93m², bouwjaar 1900) transactiedatum 3 januari 2019, verkocht voor € 291.500
[adres 6] [nummer 7] [plaats] (woningetageflat, oppervlak 93m², bouwjaar 1750) transactiedatum 5 april 2018, verkocht voor € 242.500

9. De appartementen aan de [adres 1] [nummer 1] , derde en vierde verdieping, hebben een oppervlakte van ongeveer 76 m². Ter onderbouwing van de door verweerder voor deze objecten vastgestelde WOZ-waarden (bij uitspraak op bezwaar vastgesteld op € 228.000) heeft verweerder de volgende vergelijkingsobjecten gebruikt:

[adres 3] [nummer 3] [plaats] (bovenwoning, oppervlak 68m², bouwjaar 1925, met vrijstaande berging) transactiedatum 29 maart 2018, verkocht voor € 200.000
[adres 7] [nummer 8] [plaats] (bovenwoning, oppervlak 61m² met een dakkapel, bouwjaar 1900) transactiedatum 18 april 2017, verkocht voor € 164.000
[adres 8] [nummer 9] [plaats] (bovenwoning, oppervlak 64m² met een dakkapel, bouwjaar 1750) transactiedatum 28 juni 2018, verkocht voor € 196.000.

10. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de door hem overgelegde taxatiematrixen en zijn toelichting op zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem, zoals bij uitspraak op bezwaar vastgestelde, WOZ-waarden van de objecten niet te hoog zijn. Uit de taxatiematrixen volgt dat de appartementen zijn vergeleken met verkoopcijfers die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd voor appartementen die voor wat betreft bouwjaar, ligging, uitstraling en staat van onderhoud voldoende vergelijkbaar zijn. Met de door hem overgelegde taxatiematrixen maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de appartementen toegekende waarde uit de bij de verkoop van die vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de appartementen wat betreft onder meer oppervlakte, en ligging.

11. Wat eiser verder in bezwaar en beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Eiser heeft met zijn enkele stelling niet aannemelijk gemaakt dat de appartementen, zoals hij stelt, uitgewoond zijn en niet goed zijn onderhouden dat dit een waardevermindering van 20% rechtvaardigt. De rechtbank heeft hierbij in aanmerking genomen dat verweerder de vastgestelde WOZ-waarden reeds op verzoek van eiser met ongeveer 5% heeft verminderd wegens onder andere de kwaliteit van de appartementen en dat eiser met zijn enkele stelling niet aannemelijk maakt dat de door verweerder verminderde WOZ-waarden te hoog zijn.

12. Naast hetgeen hij ter zitting heeft aangevoerd, heeft eiser bijna uitsluitend algemene en niet concreet op de appartementen zelf betrekking hebbende aspecten genoemd, zoals onder meer bodemdaling, palenpest en windmolens. Eiser heeft niet aangegeven – als een en ander al aan de orde zou zijn – welke invloed deze aspecten hebben op de waardebepaling van de appartementen. De rechtbank zal daarom ook aan deze stellingen voorbijgaan. Het gestelde achterstallig onderhoud, (on)bereikbaarheid, de parkeersituatie, de (on)mogelijkheden voor aan-en afvoer alsmede laad-en losfaciliteiten en verkeersoverlast en geluidshinder heeft eiser eveneens op geen enkele wijze toegelicht of gespecificeerd met betrekking tot de woningen zelf in vergelijking met de vergelijkingsobjecten, zodat op grond hiervan de bij uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde niet verder kan worden verminderd. De rechtbank merkt hierbij op dat het moeilijk parkeren en (mogelijke) geluidoverlast ook voor de vergelijkingsobjecten geldt nu deze ook in het centrum van Leiden liggen. Eiser maakt niet aannemelijk dat het bij de directe omgeving van de [adres 1] dusdanig ernstiger is dat dit een verdere vermindering van de WOZ-waarde rechtvaardigt.

13. De stelling van eiser dat verweerder heeft nagelaten de niet-geanonimiseerde gegevens van de vergelijkingsobjecten te verstrekken, vindt geen steun in de feiten. De vergelijkingsobjecten zijn in zowel de uitspraak op bezwaar als in de taxatiematrixen aangeduid met hun adres.

14. De stelling van eiser dat verweerder heeft nagelaten de taxatieverslagen en taxatiematrixen te verstrekken, vindt geen steun in de feiten. De taxatieverslagen zijn vóór de hoorzitting aan gemachtigde per post verzonden en gemaild. Met de opmerking in het beroepschrift “Niet alleen de informatie met betrekking tot de gebruikte grondstaffels dient door de gemeente zelf overgelegd te worden maar eveneens de gemeentelijke taxatiekaarten en gemeentelijke taxatieverslagen die kennelijk aan de onderhavige aanslag ten grondslag liggen” maakt eiser niet aannemelijk dat de taxatieverslagen niet aan eiser zijn verzonden, nu gemachtigde in vele procedures deze zin standaard opneemt. De taxatiematrixen zijn op
14 april 2022 door de rechtbank ontvangen en ook doorgestuurd aan eiser.

Aan de grief van eiser dat de grondstaffels niet zijn overgelegd, gaat de rechtbank voorbij, omdat bij de onderhavige waardering grondstaffels geen rol hebben gespeeld.

15. Eiser heeft verder gesteld dat verweerder het verslag van de hoorzitting had moeten overleggen. Artikel 7:7 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) bepaalt dat van het horen een verslag wordt gemaakt. Uit de parlementaire geschiedenis van de Awb^[1]volgt echter dat daarvan kan worden afgeweken als uit de uitspraak op bezwaar blijkt van hetgeen tijdens de hoorzitting is verhandeld. In de uitspraak op bezwaar staat vermeld waarover tijdens de hoorzitting is gesproken en wie daaraan deelnamen. Hieruit blijkt, alhoewel zeer summier, duidelijk wat er tijdens de hoorzitting is besproken. Het is de rechtbank ook niet gebleken dat dit een onjuiste weergave van het hoorgesprek is. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om aan het ontbreken van een apart hoorverslag gevolgen te verbinden.

16. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser geen feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt die moeten leiden tot de conclusie dat verweerder artikel 7:11 of Pro artikel 7:12, eerste lid, van de Awb of enig ander beginsel van behoorlijk bestuur heeft geschonden. Verweerder is, anders dan eiser kennelijk stelt, in zijn uitspraak op bezwaar ingegaan op de argumenten in het bezwaarschrift van eiser. Dat verweerder de bezwaren volgens een vast stramien afdoet, maakt nog niet dat verweerder in strijd met een beginsel van behoorlijk bestuur handelt.

17. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de appartementen, zoals bij de uitspraken op bezwaar vastgesteld, alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld en zal de rechtbank de beroepen ongegrond verklaren.

Vergoeding van immateriële schade

18. Eiser heeft verzocht om een vergoeding voor immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Daarbij heeft als uitgangspunt te gelden dat, behoudens bijzondere omstandigheden, een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. De rechtbank gaat uit van de door verweerder gestelde ontvangstdatum van het bezwaarschrift, te weten 12 november 2020. De rechtbank doet op 2 juni 2022 uitspraak. De termijn van in totaal twee jaar die als uitgangspunt dient voor de redelijke termijn in de fase van bezwaar en beroep wordt niet overschreden. Gelet hierop is geen sprake van een overschrijding van de redelijke termijn. Het verzoek om immateriële schadevergoeding wordt daarom afgewezen.

Proceskostenvergoeding

19. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond

Deze uitspraak is gedaan door mr. E. Kouwenhoven, rechter, in aanwezigheid van mr. S.R.M. Dekker, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 juni 2022.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,

2500 EH Den Haag.

Beoordeling WOZ-waarden en objectafbakening appartementen in Leiden