Uitspraak
Rechtbank den haag
Team handel - voorzieningenrechter
zaak- / rolnummer: C/09/631173/ KG ZA 22-555
Vonnis in kort geding van 2 augustus 2022
in de zaak van
[eiser]te [plaats],
eiser,
advocaat mr. C.J. van der Have te Den Haag,
tegen:
[gedaagde]te [plaats],
gedaagde,
advocaat mr. I. Bakker te Maastricht.
Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘[eiser]’ en ‘[gedaagde]’.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 11 juli 2022, met producties en aanvullende producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- de pleitnotities van [gedaagde].
1.2.
De mondelinge behandeling is gehouden op 19 juli 2022. Ter zitting is vonnis bepaald op heden.
2.De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
2.1.
[gedaagde], handelende onder de naam Comta Vastgoed & Management, heeft met ingang van 15 februari 2014 aan [eiser] verhuurd een kamer (met medegebruik van onder meer de woonkamer) in de woning (hierna: de Woning) aan de [adres] te ([postcode]) [plaats]. In de Woning worden nog (twee) andere kamers verhuurd. In december 2020 is de Woning ingebracht in de besloten vennootschap Comta Vastgoed B.V. (hierna: Comta Vastgoed), waarvan [gedaagde] de bestuurder is. Op dit moment is Comta Vastgoed de verhuurder van de Woning.
2.2.
In november 2019 heeft [gedaagde] een bodemprocedure tegen [eiser] aanhangig gemaakt bij de kantonrechter van deze rechtbank. In deze procedure heeft [gedaagde] onder meer de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd in verband met een huurachterstand en gestelde ernstige overlast. Bij vonnis van 12 augustus 2020 heeft de kantonrechter deze vorderingen afgewezen. Wel is [eiser] in dit vonnis veroordeeld tot betaling van € 600,00. In dit vonnis heeft de kantonrechter onder meer overwogen dat [gedaagde] het water in het gehuurde heeft doen afsluiten en dat [eiser] voor elke maand dat [gedaagde] niet heeft voldaan aan haar verplichting tot levering van elektra, kabel en tv in de woning een bedrag van € 125,00 aan schadevergoeding mag verrekenen met de huur van € 350,00 (inclusief servicekosten).
2.3.
In augustus 2020 heeft [gedaagde] bij de kantonrechter een kort geding aanhangig gemaakt tegen [eiser]. In dit kort geding vorderde [gedaagde] onder meer de ontruiming van het gehuurde (onder meer in verband met agressief gedrag van [eiser]) en afgifte van een kopie van de sleutel van de hoofdingang. Bij vonnis in kort geding van 24 november 2020 heeft de kantonrechter [gedaagde] in haar vorderingen niet-ontvankelijk verklaard. In dit vonnis heeft de kantonrechter – voor zover hier van belang – het volgende overwogen:
“
4.3. (...) Dat sprake is geweest van mishandeling wordt betwist en is uit de stukken of ter zitting niet gebleken. Er is wel een geluidsopname afgespeeld op de zitting waarin [eiser] zich op zeer grove wijze uitlaat jegens een persoon, maar ook is te horen dat deze persoon samen met verhuurder vervolgens ook uitgebreid van leer trekken tegen [eiser] en hem ook uitschelden. Niet valt uit te sluiten dat sprake was van een opzet van verhuurder en deze persoon om huurder uit de tent te lokken.
4.3. (...) Dat sprake is geweest van mishandeling wordt betwist en is uit de stukken of ter zitting niet gebleken. Er is wel een geluidsopname afgespeeld op de zitting waarin [eiser] zich op zeer grove wijze uitlaat jegens een persoon, maar ook is te horen dat deze persoon samen met verhuurder vervolgens ook uitgebreid van leer trekken tegen [eiser] en hem ook uitschelden. Niet valt uit te sluiten dat sprake was van een opzet van verhuurder en deze persoon om huurder uit de tent te lokken.
(...)
4.11.
Verhuurder heeft niet onderbouwd op welke grondslag zij recht heeft op een kopie van de sleutels van huurder. De stelling dat zij toegang dient te hebben tot het gemeenschappelijk deel van de woning en de derde kamer is op zichzelf niet voldoende, omdat huurders haar toegang kunnen verschaffen tot de Woning door de deur voor haar te openen
2.4.
In mei 2021 heeft Comta Vastgoed bij de kantonrechter een nieuwe bodemprocedure aanhangig gemaakt tegen [eiser]. In deze procedure heeft Comta Vastgoed ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd in verband met een huurachterstand en slecht huurderschap. Bij vonnis van 27 januari 2022 heeft de kantonrechter de ontbinding en ontruiming afgewezen, omdat de geconstateerde huurachterstand van € 700,00 de ontbinding en ontruiming niet rechtvaardigde en dat slecht huurderschap niet was aangetoond. Wel is [eiser] veroordeeld tot betaling van € 700,00.
2.5.
Op 7 mei 2022 heeft zich een incident voorgedaan in de woning. Op die dag heeft [gedaagde] tezamen met haar echtgenoot en een klusjesman aangebeld bij de woning. De politie is tussenbeide gekomen. Naar aanleiding van dit incident hebben zowel [eiser] als [gedaagde] bij de politie aangifte gedaan van mishandeling.
2.6.
Bij brief van 26 mei 2022 heeft [gedaagde] namens Comta Vastgoed aan [eiser] meegedeeld dat de huur per die datum wordt opgezegd en [eiser] aangezegd de woning op 25 juni 2022 te verlaten. De reden voor de opzegging is “geen goed huurderschap, overlast, vernieling, diefstal, misleiding en mishandeling”.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert, zakelijk weergegeven:
I. [gedaagde] te verbieden het slot/de sloten van de Woning te (laten) vervangen, zolang de huurovereenkomst tussen Comta Vastgoed en [eiser] voortduurt;
II. [gedaagde] te verbieden zich nog in de Woning te begeven zolang de huurovereenkomst met [eiser] voortduurt;
III. [gedaagde] te verbieden zich in een straal van 50 meter van de Woning te begeven, zolang de huurovereenkomst met [eiser] voortduurt;
een en ander op straffe van een dwangsom en met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2.
Aan deze vordering legt [eiser] het volgende ten grondslag.
In de voorbije periode kwam [gedaagde] regelmatig naar de Woning, onder meer ’s avonds en in het weekend, waarbij [eiser] werd uitgescholden en bedreigd. Verder heeft [gedaagde] het slot van de Woning meerdere keren vervangen, waarna [eiser], uit lijfsbehoud, het slot steeds weer heeft vervangen door een eigen slot. Door de woning te betreden en de sloten te vervangen, maakt [gedaagde] inbreuk op het woonrecht van [eiser] en daarmee handelt zij onrechtmatig. Door het incident van 7 mei 2022 en de brief van 26 mei 2022 heeft [eiser] de gerechtvaardigde vrees dat [gedaagde] hem met geweld uit de woning zal verwijderen en de sloten zal vervangen. Verder heeft zich ook wel eens een confrontatie buiten de Woning voorgedaan. [eiser] heeft daarom recht op en een spoedeisend belang bij de toewijzing van de door hem gevorderde voorzieningen.
3.3.
[gedaagde] concludeert tot afwijzing van het gevorderde en voert daartoe gemotiveerd verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
4.De beoordeling van het geschil
4.1.
[eiser] heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat [gedaagde] jegens hem onrechtmatig handelt door stelselmatig de Woning te betreden en de sloten te vervangen. Anders dan [gedaagde] heeft betoogd, is [eiser] in zijn vordering ontvankelijk en was het niet noodzakelijk om naast [gedaagde], ook de verhuurder Comta Vastgoed, te dagvaarden. De gestelde gedragingen (vervangen van de sloten en/of binnentreden zonder toestemming) leveren een zelfstandige onrechtmatige daad op, ongeacht door wie deze worden uitgevoerd. Hierbij merkt de voorzieningenrechter op dat tussen partijen niet in geschil is dat het juist [gedaagde] is die de Woning betreedt en dat zij zeggenschap heeft over de gedragingen van Comta Vastgoed, zodat aannemelijk is dat [eiser] een belang heeft om [gedaagde] in persoon aan te spreken. Dat een (eventuele) veroordeling formeel geen werking heeft tegen Comta Vastgoed, maakt het voorgaande niet anders.
4.2.
In dit kort geding moet worden beoordeeld of het [gedaagde] gedurende de huurovereenkomst moet worden verboden om de sleutels van de Woning te vervangen en of aan haar een verbod moet worden opgelegd om zich te begeven in en rondom de Woning. Geschillen over de (volgens [gedaagde] aanwezige) huurachterstand en overlast, zijn in deze procedure niet van belang.
4.3.
[gedaagde] heeft erkend dat zij de afgelopen maanden veelvuldig (ongeveer wekelijks) in en/of bij de Woning is geweest, en dat zij de sloten van de Woning meerdere keren heeft vervangen. Daarnaast heeft [gedaagde] erkend dat zij [eiser] uit de Woning wil hebben.
4.4.
Het binnentreden van een woning en het veranderen van de sloten vormen een inbreuk op het huisrecht van de bewoner (in dit geval [eiser]). Dit geldt ook voor zover het gemeenschappelijke delen betreft. [gedaagde] kan dus niet zonder toestemming van [eiser] en/of de andere bewoners hiertoe overgaan. Het feit dat [gedaagde] een en ander in opdracht van de verhuurder (Comta Vastgoed) heeft gedaan, maakt het voorgaande niet anders, aangezien het ook een verhuurder niet is toegestaan om zonder toestemming van zijn huurder de huurwoning te betreden of sloten te vervangen. Dit is alleen anders in het geval van een heel dringende noodsituatie waarvoor direct ingrijpen noodzakelijk is, zoals een gesprongen waterleiding. De door [gedaagde] beschreven situaties behoren hier niet toe. Overigens ligt het ook bij een spoedeisende situatie op de weg van de verhuurder eerst via aanbellen te pogen toegang tot de woning te verkrijgen. Nu er drie huurders zijn in de Woning is voorshands aannemelijk dat een van hen in staat zal zijn in voorkomend geval de deur te openen. Anders dan [gedaagde] kennelijk meent, is (een vertegenwoordiger van) de eigenaar ook in geval van (vermeende) huurachterstand en overlast niet bevoegd het gehuurde zonder toestemming van de bewoner te betreden. Indien [eiser] geen gesprekken wenst te voeren, is [gedaagde] aangewezen op een gerechtelijke procedure, waarin zij de huurachterstand en de overlast dient aan te tonen.
4.5.
Zoals de kantonrechter reeds heeft overwogen in het kortgedingvonnis van 24 november 2020, heeft de verhuurder niet zonder meer recht op een kopie van de sleutels, ook niet als dit een gemeenschappelijke deur betreft. [gedaagde] heeft niet aannemelijk gemaakt dat zij een gerechtvaardigd belang heeft om over de sleutels te beschikken. De wens om (namens de verhuurder) met een huurder in gesprek te gaan, is niet zo’n belang. Overigens heeft [gedaagde] gesteld dat zij (tot 7 mei 2022) ook wel werd binnengelaten. Verder staat vast dat er de voorbije periode zonder bezwaar van de huurders reparaties zijn uitgevoerd aan de geiser en het raam, zodat een eventueel belang ook niet in het onderhoud gelegen kan zijn. Tot slot is gebleken dat alle huurders over de sleutels van het huidige voordeurslot beschikken, zodat ook daarin geen belang voor [gedaagde] en/of Comta Vastgoed gelegen is.
4.6.
In dit kort geding is niet aannemelijk geworden dat [gedaagde] tot op heden met gebruikmaking van sleutels het pand heeft betreden. Zij is steeds kennelijk binnen gelaten. Echter, gelet op de al langere tijd zeer gespannen verhouding tussen partijen, de kennelijk zeer dringende wens van [gedaagde] om met [eiser] in gesprek te gaan en om hem te doen ontruimen, is de vrees van [eiser] dat [gedaagde] de huidige sloten weer zal vervangen om hem buiten te sluiten niet denkbeeldig. Ter bescherming van het huisrecht van [eiser] en ter voorkoming van verdere escalaties, acht de voorzieningenrechter een verbod voor [gedaagde] op het betreden van de Woning voor de duur van de huurovereenkomst aangewezen. Dit verbod geldt uiteraard niet voor zover [eiser] (of een andere bewoner) haar daartoe toestemming verleent. Eventueel noodzakelijk onderhoud kan worden uitgevoerd buiten haar aanwezigheid en afspraken daarover kunnen vooraf per e-mail of post aan de huurders worden aangekondigd.
4.7.
Het verbod om zich te bevinden binnen een straal van 50 meter van de Woning, zoals door [eiser] is gevorderd, komt neer op een (beperkt) straatverbod. Voor oplegging van een dergelijk verstrekkend verbod is geen plaats, alleen al niet omdat [eiser] niet aannemelijk heeft gemaakt dat [gedaagde] hem meer dan eens buiten de Woning heeft lastiggevallen. Dat laat overigens onverlet dat de voorzieningenrechter ervan uitgaat dat beide partijen zich zullen onthouden van discussies op straat, om verdere escalatie te voorkomen.
4.8.
Op grond van het voorgaande worden de door [eiser] gevorderde verboden op de hierna te vermelden wijze toegewezen. Oplegging van een dwangsom, als stimulans tot nakoming van de te geven beslissing, is aangewezen. De op te leggen dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd.
4.9.
[gedaagde] wordt als de in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld in de kosten van dit geding.
4.10.
[eiser] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging. Eisers met een toevoeging betalen een lager griffierecht. Verder worden in dat geval de kosten van de deurwaarder voor het uitbrengen van het exploot en/of advertentiekosten van rijkswege vergoed. Die kosten zijn dus niet voor rekening van de eisende partij. Deze partij heeft aan de deurwaarder slechts de in het exploot opgenomen kosten voor verschotten hoeven voldoen (artikel 40 lid 1 van het Besluit vergoedingen rechtsbijstand 2000). Gelet op het voorgaande wordt de gedaagde partij (in dit geval [gedaagde]) slechts veroordeeld tot betaling van het lagere griffierecht, de verschotten en ten slotte tot vergoeding van het – hierna in het dictum vast te stellen – salaris van de advocaat. Deze vergoeding voor het salaris moet door de advocaat worden verrekend met de op grond van de Wet op de rechtsbijstand aan de advocaat toegekende vergoeding.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
verbiedt [gedaagde] het thans aanwezige slot/de thans aanwezige sloten op de [adres] te ([postcode]) [plaats] te (laten) vervangen, zolang de huurovereenkomst tussen Comta Vastgoed en [eiser] voortduurt, zulks op straffe van een dwangsom van € 500,00 per keer, met een maximum van € 5.000,00;
5.2.
verbiedt [gedaagde] om zich zonder toestemming van [eiser] en/of de andere bewoners te begeven in voormelde woning, zolang de huurovereenkomst tussen Comta Vastgoed en [eiser] voortduurt, zulks op straffe van een dwangsom van € 500,00 per keer, met een maximum van € 10.000,00;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van dit geding, tot op heden aan de zijde van [eiser] begroot op € 1.103,93, waarvan € 1.016,-- aan salaris advocaat en € 86,-- aan griffierecht en € 1,93,-- aan verschotten;
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.J. Hoekstra-van Vliet en in het openbaar uitgesproken op 2 augustus 2022.
WJ