Uitspraak
vonnis
RECHTBANK DEN HAAG
Team handel
zaaknummer / rolnummer: C/09/ 617562 / HA ZA 21-807
Vonnis van 15 juni 2022 (bij vervroeging)
in de zaak van
BERNARDUS PARKING B.V.te Oosterbeek,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. R.C. Steenhoek te Rotterdam,
tegen
GEMEENTE LEIDSCHENDAM-VOORBURGte Leidschendam,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. H.J. Doelman te Alphen a/d Rijn.
Partijen worden hierna Bernardus en de gemeente genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 27 augustus 2021 met producties 1 t/m 9;
- de conclusie van antwoord met eis in reconventie met producties 1 t/m 6;
- de conclusie van antwoord in reconventie;
- de akte producties van Bernardus van 1 maart 2022 met producties 10 t/m 17;
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 10 maart 2022;
- de akte van Bernardus van 6 april 2022 met producties 18 t/m 21;
- de akte van de gemeente van 4 mei 2022 met producties 7 t/m 9.
1.2.
Na de zitting is de procedure een aantal weken aangehouden, omdat partijen probeerden met elkaar tot overeenstemming te komen. Bernardus heeft de rechtbank op 18 mei 2022 bericht dat de onderhandelingen niet waren geslaagd. Daarop is bepaald dat er een vonnis wordt gewezen.
2.De feiten
2.1.
De parkeergarage waar het in deze zaak om gaat is een onderdeel van een complex van kantoren, winkels en woningen. Dit complex is in de jaren ’90 ontwikkeld door (kort gezegd) Corbulo B.V. De parkeergarage was ook eigendom van Corbulo.
2.2.
In 1996 hebben Corbulo en de gemeente een beheersovereenkomst gesloten die ziet op de parkeergarage. Volgens deze overeenkomst blijft Corbulo eigenaar van de parkeergarage, maar draagt de gemeente de zorg voor een deel van het beheer. Ook betaalt de gemeente een exploitatievergoeding aan Corbulo.
In de overeenkomst is – voor zover van belang – het volgende bepaald:
“Artikel 17
De beheersovereenkomst wordt aangegaan voor onbepaalde tijd. Na een periode van 15 jaar zal de overeenkomst worden geëvalueerd en zal, met instemming van beide partijen, kunnen worden beëindigd dan wel gewijzigd.
Tussentijdse beëindiging kan plaatsvinden in de volgende gevallen:
- Door de gemeente ingeval van faillissement, surcéance van betaling of anderszins verlies van beschikkingsbevoegdheid van Corbulo (…) en/of hun rechtsopvolgers over hun vermogen;
- Door partijen gezamenlijk indien partijen dit wensen.”
2.3.
In de parkeergarage kon aanvankelijk tegen betaling van een tarief worden geparkeerd. Een deel van de parkeerplaatsen was toegewezen aan vergunninghouders, die van betaling waren vrijgesteld.
2.4.
In 2014 is het contractueel parkeerregime in overleg tussen de toenmalige opvolger van Corbulo als eigenaar van de parkeergarage en de gemeente gewijzigd. Het betaald parkeren is onder meer afgeschaft. De wijzigingen zijn opgenomen in een allonge (hierna: de Allonge) bij de oorspronkelijke overeenkomst uit 1996.
2.5.
In artikel 1 van de Allonge is – voor zover van belang – het volgende bepaald:
“Het overeengekomen parkeerregime zoals opgenomen in artikel 1 van de vigerende beheersovereenkomst (bijlage 1) vervalt en wordt gewijzigd in het onderstaande artikel 1:
Er zal sprake zijn van een zogenoemde blauwe zone zoals beschreven in artikel 25 uit het Reglement voor verkeersregels en verkeerstekens 1990 (RVV 1990), zie bijlage 2.
In dat kader wordt per 01 maart 2014 het onderstaande parkeerregime gehandhaafd:
1. Er zijn 73 openbare parkeerplaatsen in onderhavige parkeergarage beschikbaar.
2. Van de 73 parkeerplaatsen, zijn 33 parkeerplaatsen voor vergunninghouders gereserveerd. (..)”
2.6.
In 2020 heeft Bernardus de parkeergarage in eigendom verkregen en is zij partij geworden bij de beheersovereenkomst en de Allonge.
2.7.
Op 22 augustus 2020 heeft Bernardus per e-mail aan de gemeente laten weten dat zij de beheersovereenkomst wil beëindigen.
2.8.
Bij brief van 22 december 2020 heeft Bernardus de beheersovereenkomst tegen 1 april 2021 opgezegd. De gemeente heeft met deze opzegging niet ingestemd.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
Bernardus vordert – kort gezegd – een verklaring voor recht:
- dat Bernardus bevoegd is de beheersovereenkomst met de gemeente op te zeggen, zonder dat daartoe wederzijds goedvinden van partijen is vereist,
- dat zij de beheersovereenkomst bevoegdelijk en rechtsgeldig heeft opgezegd tegen 1 april 2021.
3.2.
Bernardus legt hieraan het volgende ten grondslag. De beheersovereenkomst heeft het karakter van een duurovereenkomst die voor onbepaalde tijd is aangegaan. Artikel 17 regelt dat de overeenkomst in de eerste 15 jaar beperkt opzegbaar is. Na deze 15 jaar staat het Bernardus vrij om de overeenkomst op te zeggen als zij daarvoor een zwaarwegende reden heeft. Daarvan is sprake. Ten eerste moet de parkeergarage dringend worden gerenoveerd. Om die renovatie te realiseren zal er een betaald parkeerregime moeten worden ingesteld en de gemeente wil hier niet aan meewerken. Ten tweede is de parkeergarage verlieslijdend, omdat de exploitatiekosten hoger zijn dan de exploitatievergoeding die Bernardus van de gemeente ontvangt.
3.3.
De gemeente brengt daar tegenin dat de overeenkomst niet eenzijdig opzegbaar is, omdat uit artikel 17 volgt dat de overeenkomst alleen kan worden beëindigd met wederzijdse instemming. Daarnaast betwist zij dat een renovatie nodig is en dat de exploitatiekosten van Bernardus hoger zijn dan de exploitatievergoeding die de gemeente betaalt.
in reconventie
3.4.
De gemeente vordert een verklaring voor recht dat in de parkeergarage ten minste 73 openbare parkeerplekken beschikbaar dienen te zijn en dienen te worden gehouden.
3.5.
De gemeente legt daaraan ten grondslag dat artikel 1 sub 1 in de Allonge een kennelijke verschrijving bevat. De tekst van dat artikel lijkt te suggereren dat er 40 openbare parkeerplekken beschikbaar moeten zijn, maar partijen hebben bedoeld 73 openbare parkeerplekken aan te wijzen.
3.6.
Bernardus betwist dat sprake is van een verschrijving.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
Tussen partijen is niet in geschil dat de beheersovereenkomst voor onbepaalde tijd is gesloten en daardoor het karakter heeft van een duurovereenkomst. De vraag of en, zo ja, onder welke voorwaarden een duurovereenkomst die voor onbepaalde tijd is aangegaan, opzegbaar is, wordt bepaald door de inhoud daarvan en door de van toepassing zijnde wettelijke bepalingen.
4.2.
Artikel 17 in de beheersovereenkomst noemt twee situaties waarin de overeenkomst kan worden beëindigd. Partijen discussiëren over de vraag of die opzeggingsgronden alleen gelden voor de in dat artikel genoemde periode van 15 jaar of ook voor de periode daarna.
4.3.
De rechtbank oordeelt dat artikel 17 van de overeenkomst zo moet worden begrepen dat de in die bepaling genoemde opzeggingsgronden alleen gelden bij een opzegging binnen de in die bepaling genoemde termijn van 15 jaar na het sluiten van de overeenkomst. In de eerste plaats leidt de rechtbank dat af uit de bewoordingen van artikel 17. Bovendien kunnen partijen in redelijkheid niet hebben bedoeld dat de (nogal beperkte) opzeggingsgronden ook na die 15 jaar gelden. Dat zou immers betekenen dat partijen elkaar in feite “gevangen kunnen houden” in deze overeenkomst, omdat beëindiging alleen mogelijk is als de andere partij daaraan meewerkt. Omdat de genoemde periode van 15 jaar is verstreken en artikel 17 na die periode dus niet in een opzeggingsregeling voorziet, geldt als uitgangspunt dat de duurovereenkomst in beginsel eenzijdig opzegbaar is, mits daarvoor een voldoende zwaarwegende grond bestaat.
4.4.
Dat de gemeente niet wil meewerken aan de invoering van een betaald parkeren regime, dat volgens Bernardus nodig is voor de door haar verlangde de renovatie, kan niet worden aangemerkt als een zwaarwegende grond voor opzegging. Bernardus heeft namelijk onvoldoende onderbouwd dat een renovatie noodzakelijk is. Weliswaar stelt Bernardus dat de parkeergarage gedateerd, vervuild en donker is, maar dit zijn aspecten die aangepakt kunnen worden zonder dat daarvoor een grootscheepse renovatie nodig is. Een grote schoonmaak en het vervangen van de lampen met LED verlichting zoals Bernardus zelf al opperde, zullen een groot verschil maken. Die aanpassingen vereisen geen hele hoge kosten – Bernardus heeft tenminste het tegendeel niet gesteld – zodat de noodzaak van een wijziging van het parkeerregime niet is gebleken. Dat de gemeente daaraan niet wilde meewerken, levert dan ook geen zwaarwegende grond op voor opzegging van de overeenkomst. Daarbij komt dat de parkeergarage al in de huidige (volgens Bernardus slechte) staat verkeerde toen Bernardus de parkeergarage kocht. Bernardus had dat dus al kunnen meewegen in haar beslissing om te kopen. De gestelde renovatie en daarmee verband houdende wijziging van het parkeerregime is dan ook geen zwaarwegende reden voor opzegging van de overeenkomst.
4.5.
Dat zou anders zijn, als de parkeergarage verlieslijdend is. Dat zou wel een zwaarwegende grond voor opzegging kunnen opleveren, omdat de gemeente in redelijkheid niet van Bernardus kan verlangen dat Bernardus (uit eigen zak) faciliteert dat de bewoners van Voorburg gratis in haar parkeergarage parkeren. Maar dat Bernardus verlies lijdt, kan de rechtbank niet vaststellen. Bernardus stelt weliswaar dat zij € 46.537,32 aan exploitatiekosten heeft, terwijl zij van de gemeente een exploitatievergoeding van € 24.671,00 ontvangt en dus een tekort heeft van € 30.866,32, maar zij heeft de exploitatiekosten onvoldoende onderbouwd. De rechtbank licht dat hierna per kostenpost toe.
AB Techniek
4.6.
Bernardus stelt dat zij in 2021 € 188,75 heeft betaald voor reparaties. Deze kosten zijn volgens haar echter niet exemplarisch voor de daadwerkelijke kosten, omdat de kosten over de eerste helft van 2022 al ruim € 3.000,00 bedragen. Zij heeft daarom een post van € 2.000 in haar overzicht (productie 18 van Bernardus) opgenomen voor reserveringen schadeherstel. Uit de facturen die zij als productie 10 heeft overgelegd blijkt echter dat zij een aanbetaling heeft gedaan van € 1.401,50 voor een overheaddeur en € 173,50 heeft betaald voor uitgevoerde werkzaamheden. Zoals de gemeente terecht aanvoert tellen deze facturen niet op tot een bedrag van € 3.000,00 en daarnaast lijkt de overheaddeur geen jaarlijkse uitgave. Het bedrag van € 2.000 heeft Bernardus dus onvoldoende onderbouwd.
KPN
4.7.
Bernardus stelt dat zij jaarlijks € 523,38 aan telefoniekosten betaalt. De gemeente voert aan dat het onduidelijk is waarom een telefonielijn bij KPN nodig is voor de exploitatie van een parkeergarage. Bernardus heeft dat niet toegelicht, zodat zij deze kosten onvoldoende heeft onderbouwd.
Allianz
4.8.
Bernardus stelt dat zij in 2021 € 1.272,62 aan premie heeft betaald voor een opstalverzekering. De gemeente wijst erop dat uit de factuur van Allianz (productie 12 van Bernardus) niet volgt dat het om een opstalverzekering gaat. Gelet op deze betwisting, heeft Bernardus de aard van dit bedrag en daardoor de noodzaak van de uitgave onvoldoende onderbouwd.
Westvliet bewaking
4.9.
Bernardus stelt dat de kosten voor de bewaking van de parkeergarage in 2021 € 12.050,31 bedroegen. De gemeente voert terecht aan dat Bernardus op grond van de beheersovereenkomst en de Allonge 2/3e van de kosten voor de bewaking aan de gemeente mag doorrekenen, zonder dat dit in mindering wordt gebracht op de exploitatievergoeding. Van de € 12.050,13 blijft dan nog een bedrag van € 4.016,77 over, dat voor rekening van Bernardus komt. Een bedrag van € 8.033,42 (2/3e van € 12.050,13) dient dan ook niet ter onderbouwing van het standpunt van Bernardus dat de parkeergarage verlieslijdend is.
Energiekosten
4.10.
Hetzelfde geldt voor de gestelde energiekosten van in totaal € 5.302,52. Deze kosten komen op grond van artikel 4 van de beheersovereenkomst voor rekening van de gemeente zonder dat deze kosten in mindering strekken op de exploitatievergoeding. Het bedrag van € 5.302,52 telt daarom niet mee in de berekening van de exploitatiekosten.
Afschrijving
4.11.
Bernardus heeft in haar overzicht rekening gehouden met 4% jaarlijkse afschrijving van de parkeergarage over een waarde van € 225.000,00. Dat komt neer op € 9.000,00 per jaar. De gemeente voert aan dat Bernardus met een te hoog percentage heeft gerekend, omdat de parkeergarage dan na 25 jaar volledig is afgeschreven. De rechtbank is het met de gemeente eens dat Bernardus van een te korte gebruiksduur uitgaat. De gebruiksduur van een bedrijfspand is meestal 30 tot 50 jaar. Omdat Bernardus haar berekening verder niet heeft toegelicht, kan het bedrag van € 9.000,00 niet worden meegenomen in de berekening van de exploitatiekosten.
Overige kosten
4.12.
Bernardus heeft in haar overzicht kosten opgenomen die zien op OZB 2021, de rente van de lening, administratie, de accountant en advies van in totaal € 25.200,00. Een deel van deze kosten heeft Bernardus geschat, omdat deze kosten nog moeten worden gemaakt. Van deze kosten heeft Bernardus geen onderliggende facturen en/of andere documenten overgelegd waaruit die kosten blijken. Omdat de gemeente de hoogte van het totaalbedrag van € 25.200,00 gemotiveerd heeft betwist en Bernardus deze bedragen niet heeft onderbouwd, komt het bedrag van € 25.200,00 niet vast te staan. Dat wil niet zeggen dat Bernardus een deel van deze kosten niet heeft gemaakt of hoeft te maken, maar omdat tot nu toe alleen een totaalbedrag van € 4.205,52 (€ 188,75 + € 4.016,77) aan exploitatiekosten is komen vast te staan, en de exploitatievergoeding € 24.671,00 bedraagt, gaat de rechtbank ervan uit dat deze overige kosten met het resterende bedrag van € 20.465,48 (€ 24.671,00 - € 4.205,52) aan exploitatievergoeding, betaald kunnen worden.
Conclusie
4.13.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank het met de gemeente eens dat Bernardus een bedrag van € 4.205,52 aan exploitatiekosten voldoende heeft onderbouwd. Niet gebleken is dus dat de kosten voor de exploitatie van de parkeergarage hoger zijn dan de exploitatievergoeding die Bernardus jaarlijks ontvangt van de gemeente. Daardoor is niet komen vast te staan dat sprake is van een verlieslijdende situatie. Bernardus heeft dus geen zwaarwegende grond om tot opzegging van de beheersovereenkomst over te gaan. De rechtbank zal de vorderingen van Bernardus dan ook afwijzen.
Proceskosten
4.14.
Bernardus wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. Deze worden aan de kant van de gemeente tot aan vandaag begroot op € 667 aan griffierecht en op € 1.407,50 (2,5 punt x tarief € 563) aan salaris van de advocaat. Samen is dat € 2.074,50. De nakosten zullen alleen worden begroot, omdat die vallen onder de proceskostenveroordeling.
in reconventie
4.15.
Partijen zijn het ook niet eens over de vraag hoeveel parkeerplaatsen Bernardus “vrij” beschikbaar moet houden voor het winkelend publiek. De gemeente stelt dat dat er 73 zijn, volgens Bernardus slechts 40.
4.16.
De considerans van de oorspronkelijke overeenkomst beschreef dat er in de parkeergarage ongeveer 106 parkeerplaatsen waren. Artikel 1 van die overeenkomst bepaalde vervolgens dat er 73 openbare parkeerplaatsen beschikbaar waren, en dat 33 parkeerplaatsen ten behoeve van vergunninghouders waren. Artikel 1 lid sub 1 van de Allonge bepaalt dat van de 73 openbare parkeerplekken, er 33 voor vergunninghouders zijn gereserveerd.
4.17.
De gemeente stelt dat hier sprake is van een kennelijke verschrijving, omdat er nu 33 parkeerplaatsen “buiten de boot vallen”. Zij meent daarom dat Bernardus 73 parkeerplaatsen ter beschikking moet stellen voor algemeen gebruik. De rechtbank is dat niet met de gemeente eens. Als er al sprake zou zijn van een verschrijving, zou de gemeente zich er alleen op kunnen beroepen dat het een vergissing betrof, als Bernardus daarvan op de hoogte was (of moest zijn). De vraag is dus of Bernardus – die niet was betrokken bij de totstandkoming van de overeenkomst en de Allonge – uit de tekst van die documenten moest begrijpen dat zij 73 plaatsen ter beschikking moest stellen voor algemeen gebruik en daarnaast 33 parkeerplaatsen voor bestuurders met een parkeervergunning. Dat is niet het geval. De gemeente wijst erop dat de Allonge melding maakt van 73 “openbare parkeerplaatsen”, maar die bewoordingen duiden er naar het oordeel van de rechtbank niet op dat de 33 parkeerplaatsen die zijn bestemd voor vergunninghouders, daarvan geen onderdeel uitmaken. Die conclusie zou alleen kunnen worden gebaseerd op de oorspronkelijke overeenkomst, waarin is benoemd dat er 106 parkeerplaatsen waren (waarna vervolgens in artikel 1 een onderverdeling wordt gemaakt tussen 73 openbare plaatsen en 33 plaatsen voor vergunninghouders). In de allonge is echter bepaald dat artikel 1 van de oorspronkelijke overeenkomst verviel, en er was dus voor Bernardus geen aanleiding die twee bepalingen uitgebreid met elkaar te vergelijken. De gevolgen van de door de gemeente gestelde verschrijving komen daarom voor rekening van de gemeente. De vordering van de gemeente zal dan ook worden afgewezen.
Proceskosten
4.18.
De gemeente wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. Deze worden aan de kant van Bernardus tot aan vandaag begroot op € 563,00 (2 punten x factor 0,5 x tarief € 563,00) aan salaris van de advocaat.
4.19.
De gevorderde nakosten zullen worden toegewezen zoals hierna in 5.3 vermeld.
5.De beslissing
De rechtbank:
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt Bernardus in de proceskosten, aan de kant van de gemeente tot op vandaag begroot op € 2.074,50;
5.3.
begroot de nakosten op € 163,00 aan salaris advocaat, als niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan dit vonnis is voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na die aanschrijving tot de dag van betaling en € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van dit vonnis, als er vervolgens betekening heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na de betekening van dit vonnis tot de dag van betaling;
5.4.
verklaart dit vonnis wat betreft 5.2 uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie
5.5.
wijst de vordering af;
5.6.
veroordeelt de gemeente in de proceskosten, aan de kant van Bernardus tot op vandaag begroot op € 563,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. J. Brandt en bij vervroeging in het openbaar uitgesproken op 15 juni 2022.