ECLI:NL:RBDHA:2022:5354

• Datum uitspraak: 9 februari 2022
• Publicatiedatum: 3 juni 2022
• Zaaknummer: C/09/613448 / HA ZA 21-540
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: P. Dondorp
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vonnis inzake verdeling van een appartementsrecht tussen ex-partners met betrekking tot hypothecaire aansprakelijkheid en eigendomsoverdracht

In deze zaak, die op 9 februari 2022 door de Rechtbank Den Haag is behandeld, gaat het om de verdeling van een appartementsrecht tussen een vrouw en een man, die samen eigenaar zijn van het appartement. De vrouw heeft de man in conventie aangeklaagd om te verklaren dat hij door het ondertekenen van een volmacht niets meer van haar te vorderen heeft en dat hij moet meewerken aan de levering van zijn aandeel in het appartement aan haar. De man heeft in reconventie gevorderd dat de vrouw moet meewerken aan de levering van haar aandeel aan hem, tegen betaling van een bedrag dat is verminderd met de huurinkomsten en woonlasten die hij heeft betaald.

De rechtbank heeft vastgesteld dat partijen nog steeds samen eigenaar zijn van het appartement en dat de man door het ondertekenen van de volmacht niet heeft afstand gedaan van zijn rechten. De rechtbank heeft geoordeeld dat de vorderingen van de vrouw niet toewijsbaar zijn, omdat er geen wilsovereenstemming is bereikt over de verdeling van het appartement. De rechtbank heeft vervolgens bepaald dat het appartement moet worden getaxeerd en dat de man de gelegenheid krijgt om het appartement over te nemen. Indien de man niet in staat is om de benodigde financiering te verkrijgen, krijgt de vrouw de kans om het appartement over te nemen. Als geen van beide partijen in staat is om het appartement over te nemen, zal het appartement worden verkocht aan een derde.

De rechtbank heeft ook de proceskosten gecompenseerd, zodat elke partij zijn eigen kosten draagt. Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard en het meer of anders gevorderde is afgewezen.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/09/613448 / HA ZA 21-540

Vonnis van 9 februari 2022

in de zaak van

[de vrouw] te [woonplaats] ,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat: mr. E.J.W.F. Deen te Den Haag ,

tegen

[de man] te [woonplaats] ,

gedaagde in conventie,

eiser in reconventie,

advocaat: mr. P. van der Veld te Den Haag .

Partijen zullen hierna de vrouw en de man genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 3 juni 2021, met producties 1-6;
• de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie, met producties 1-15;
• het tussenvonnis van 1 december 2021, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
• de conclusie van antwoord in reconventie, met twee nadere producties;
• nadere producties van de zijde van de man;
• nadere producties van de zijde van de vrouw;
• het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 25 januari 2022 en de daarin genoemde stukken.

1.2.

Ten slotte is een datum voor het wijzen van vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

In 2009 zijn partijen samen, ieder voor de onverdeelde helft, eigenaar geworden van het van een appartementsrecht aan [adres] te [plaats 1] (hierna: het appartement). Zij hebben de aankoop van het appartement gefinancierd met een hypothecaire geldlening bij Florius waarvoor zij beiden hoofdelijk aansprakelijk zijn.

2.2.

De man heeft het appartement in september 2015 verlaten. De vrouw heeft periodes in het appartement gewoond, maar zij heeft het appartement ook verhuurd aan derden.

2.3.

In oktober 2015 heeft de man een verdelingsvolmacht getekend, waarin hij last en volmacht geeft aan de medewerkers van het kantoor van notaris [naam] te [plaats 2] om namens hem te compareren bij een akte houdende verdeling en levering van het appartement, toe te delen en te leveren aan de vouw. Daarbij staat er het volgende in de volmacht:

“Ondergetekende verklaart terzake van de verdeling en levering niets meer van zijn deelgenote te vorderen te hebben en volledige kwijting te verlenen, zonder enig voorbehoud, zijnde met name eventueel gemelde vordering wegens overbedeling volledig voldaan;”

2.4.

De toedeling en levering van het appartement aan de vrouw heeft niet plaatsgevonden.

3. Het geschil

3.1.

De vrouw vordert in conventie, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, samengevat:

te verklaren voor recht dat de man door het tekenen van de volmacht ter zake van verdeling en levering niets meer van de vrouw te vorderen heeft en volledige kwijting heeft verleend zonder enig voorbehoud;

de man te veroordelen tot medewerking aan de levering van zijn deel van het appartement aan de vrouw, met bepaling dat dit vonnis in de plaats treedt van de voor de leveringsakte vereiste wilsverklaring en handtekening indien hij hieraan niet meewerkt,

kosten rechtens.

3.2.

De man voert verweer en vordert in reconventie voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, samengevat:

de vrouw te veroordelen tot medewerking aan de levering van haar deel van het appartement aan de man, tegen betaling aan de vrouw van € 114.500 minus de helft van de totale huuropbrengsten ten bedrag van € 24.900 en minus de helft van de door de man betaalde woonlasten ten bedrage van € 47.993,10 met bepaling dat de vrouw binnen drie maanden na het wijzen van dit vonnis de notariële leveringsakte zal ondertekenen en dat in geval van weigering door de vrouw dit vonnis in de plaats treedt van de voor de leveringsakte benodigde handtekening van de vrouw;

de vrouw te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van € 925;

de vrouw te veroordelen in de daadwerkelijke proceskosten in conventie en in reconventie.

3.3.

De vrouw voert verweer tegen de reconventionele vorderingen.

4. De beoordeling

In conventie en in reconventie

4.1.

Nu de vorderingen in conventie en reconventie zien op hetzelfde feitencomplex ziet de rechtbank aanleiding om die vorderingen gezamenlijk te behandelen.

volmacht

4.2.

Partijen zijn nog altijd samen eigenaar (elk voor de onverdeelde helft) van het appartement. Het gaat er in deze zaak om of de man, door de hiervoor onder 2.3 beschreven volmacht te ondertekenen, moet meewerken aan levering van zijn aandeel aan de vrouw zonder dat hem daarbij een deel van de waarde toekomt. De man betwist dat. Volgens hem was daar geen overeenstemming over en wist hij niet waarvoor hij tekende.

4.3.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft de vrouw toegelicht dat de man destijds, toen zij uit elkaar gingen, heeft gezegd dat hij het appartement niet wilde hebben en dat zij alle lasten voor haar rekening moest nemen. De man kwam met de door hem ondertekende volmacht. Destijds was het appartement minder waard dan de hypothecaire schuld die zij daarvoor waren aangegaan. De verdeling is niet doorgezet omdat zij niet genoeg kon lenen om de schuld over te nemen. De man heeft dat betwist. Hij heeft aangevoerd dat de vrouw juist zonder overleg met hem die volmacht heeft laten opstellen en wilde dat hij die ondertekende. Hij heeft dat gedaan maar wist niet wat dat inhield. Toen hij daar later inzicht in kreeg is er geen gevolg aan gegeven.

4.4.

Zowel uit de door de vrouw gestelde gang van zaken als uit de door de man gestelde gang van zaken komt naar voren dat zij niet vooraf over de inhoud en strekking van de volmacht hebben gesproken. Dat zij wilsovereenstemming hadden bereikt over een verdeling waarbij het appartement aan de vrouw werd toebedeeld, zij de hypothecaire lening geheel voor haar rekening zou nemen en de man niets van haar te vorderen zou hebben is niet gesteld of gebleken en kan daarom naar het oordeel van de rechtbank op grond van het feit dat de man die volmacht ondertekende niet worden aangenomen. Gelet op het gemotiveerde verweer van de man kan ook niet worden aangenomen dat hij destijds afstand heeft gedaan van zijn rechten op het appartement of de waarde daarvan. De vorderingen van de vrouw zijn daarom niet toewijsbaar.

verdeling

4.5.

Partijen zijn het erover eens dat het appartement moet worden verdeeld. Hierbij dient de actuele marktwaarde van het appartement tot uitgangspunt te worden genomen. Het appartement zal daarom moeten worden getaxeerd. Partijen dienen hiertoe gezamenlijk opdracht te geven aan Elzenaar Makelaardij te Den Haag voor een bindende taxatie. Partijen moeten ieder de helft van de kosten hiervan dragen.

4.6.

Beide partijen hebben aangegeven dat zij het appartement willen en kunnen overnemen. De man heeft te kennen gegeven dat hij daar graag met zijn huidige partner en kind wil gaan wonen en dat zijn huidige huurovereenkomst is beëindigd. De vrouw stelt dat zij thans in het appartement woont en daar wil blijven. Zij heeft meerdere panden in eigendom die voor bewoning geschikt zijn, maar die zijn momenteel allemaal verhuurd aan derden. Ook zij heeft daarom belang bij toedeling van het appartement.

4.7.

De rechtbank is alles afwegende van oordeel dat het belang van de man bij toedeling van het appartement groter is dan dat van de vrouw. Hij heeft geen ander huis in eigendom terwijl de vrouw meerdere panden heeft. De rechtbank zal daarom eerst de man in de gelegenheid stellen om te onderzoeken of hij de benodigde financiering kan krijgen om het appartement over te nemen tegen de getaxeerde waarde. Als hem dat lukt, wordt het appartement aan de man toegedeeld. Lukt dit niet, dan zal de vrouw in de gelegenheid worden gesteld om te onderzoeken of zij de benodigde financiering kan krijgen om het appartement over te nemen tegen de getaxeerde waarde. Als haar dat lukt, kan het appartement aan de vrouw worden toegedeeld. Lukt dit niet, dan moet het appartement worden verkocht aan een derde, een ander op de wijze zoals hierna in het dictum is uitgewerkt.

4.8.

In het geval het appartement zal worden geleverd aan de man of in het geval het appartement zal worden verkocht aan een derde, mag de vrouw in het appartement blijven wonen tot uiterlijk een week vóór de datum van levering en dient zij tot de datum van levering ook de aan het appartement verbonden lasten te dragen.

betaalde woonlasten

4.9.

De man voert aan dat hij tot in 2016 alle lasten van het appartement heeft voldaan. Hij stelt in verband hiermee een vordering van € 47.993,10 op de vrouw te hebben. De vrouw heeft dit betwist. Zij erkent dat de betalingen ten behoeve van het appartement destijds zijn gedaan vanaf de bankrekening van de man, maar zij stelt dat deze rekening werd gevoed met gezamenlijke inkomsten uit de onderneming van partijen (een praktijk voor acupunctuur en Chinese geneeskunde). Volgens de vrouw werden er uit de vof alleen bedragen overgemaakt naar de man, ten behoeve van de maandlasten. Meer inkomsten waren er niet. De man heeft dit op zijn beurt betwist. Volgens hem kregen beide partijen loon uit de vennootschap en heeft de vrouw niet bijgedragen aan de woonlasten in die periode.

4.10.

De maandelijkse hypotheeklasten dienden partijen in beginsel ieder voor de helft te dragen. Of partijen daar onderling afspraken over hebben gemaakt is niet duidelijk. Dat de man in dit kader nog een vordering heeft op de vrouw heeft hij gelet op het verweer van de vrouw niet voldoende onderbouwd. De woonlasten zijn tot in 2016 betaald vanaf de bankrekening van de man, maar als die rekening werd gevoed met gezamenlijke inkomsten, zoals de vrouw stelt, betekent dat niet dat de man meer dan zijn helft van de lasten voor zijn rekening heeft genomen. Stukken waaruit een en ander kan worden afgeleid zijn niet in het geding gebracht. De vordering van de man op dit punt zal daarom worden afgewezen.

huurinkomsten

4.11.

De man maakt verder aanspraak op de helft van de huurinkomsten ten bedrage van € 24.900 die de vrouw volgens hem heeft ontvangen in de periode nadat hij het appartement had verlaten. Uit wat partijen hebben aangevoerd komt echter naar voren dat die huurinkomsten niet hoger waren dat de lasten die in die periode door de vrouw voor het appartement werden voldaan. Daarom is de vordering van de man op dat punt evenmin voor toewijzing vatbaar.

buitengerechtelijke kosten

4.12.

De man vordert vergoeding van buitengerechtelijke kosten ter hoogte van € 925. Hij stelt dat hij kosten heeft moeten maken die nergens toe hebben geleid en dat hij daarom veroordeling van de vrouw in deze kosten verzoekt, begroot volgens BGK 2013. Daarbij staat nog dat dit tevens ziet op het beëindigen van de onrechtmatige huur. Om welke kosten het precies gaat en voor welke werkzaamheden is niet toegelicht. De vrouw heeft verweer gevoerd en onder meer aangevoerd dat zij ervoor heeft gezorgd dat de huurders vertrokken.

4.13.

De rechtbank stelt voorop dat het hier niet gaat om de gebruikelijke (vergoeding voor) buitengerechtelijke kosten, die zien op werkzaamheden van een advocaat om de zaak op te lossen voorafgaand aan een procedure. Er is in deze zaak geen sprake van een geldvordering van de man op de vrouw die door haar ten onrechte niet is voldaan en waarvoor (advocaat)kosten zijn gemaakt in de fase voorafgaand aan de procedure. Voor een vergoeding op die voet is daarom geen grond. Als het (ook) gaat om een vergoeding voor kosten die de man heeft moeten maken om de huurders uit het appartement te krijgen, geldt dat hij niet verder heeft toegelicht om welke kosten het gaat en op welke grond de vrouw die moet dragen. De vordering is onvoldoende onderbouwd en wordt daarom afgewezen.

proceskosten

4.14.

In het feit dat partijen ex-partners zijn en zij er beiden belang bij hebben om het appartement te verdelen, ziet de rechtbank aanleiding de proceskosten in conventie en in reconventie tussen hen te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5. De beslissing

De rechtbank:

in conventie en in reconventie

5.1.

stelt de wijze van verdeling van de eenvoudige gemeenschap van woning van partijen als volgt vast:

taxatie

5.2.

partijen zullen tezamen opdracht geven aan Elzenaar makelaars te Den Haag (hierna: de makelaar) om het appartement te taxeren. De makelaar stelt de actuele vrije verkoopwaarde voor partijen bindend vast. Beide partijen moeten in de gelegenheid worden gesteld bij de taxatie aanwezig te zijn. Partijen moeten ieder de helft van de kosten van de taxatie betalen;

primair: toedeling aan de man

5.3.

het appartement wordt toegedeeld aan de man, onder de opschortende voorwaarde dat hij binnen drie maanden na de datum van het taxatierapport aan de vrouw aantoont dat hij in staat is (i) de volledige eigendom van het appartement te verkrijgen en (ii) de vrouw te doen ontslaan uit de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de hypotheekschuld;

5.3.1.

indien aan de hiervoor onder (i) en (ii) genoemde voorwaarden
wel wordt voldaan, zal de vrouw (haar aandeel in) het appartement zo spoedig mogelijk doch uiterlijk binnen een maand na het moment waarop de man aantoont dat hij de benodigde financiering kan verkrijgen, bij de notaris leveren aan de man. De vrouw verkrijgt hierdoor een vordering uit hoofde van overbedeling op de man. Deze vordering is gelijk aan de helft van de som van de taxatiewaarde verminderd met de actuele hypotheekschuld. Dit bedrag moet de man ten tijde van de levering bij de notaris aan de vrouw betalen. De man moet de kosten betalen van de levering bij de notaris van (het aandeel van de vrouw in) het appartement aan de man. De aan de hypothecaire geldlening verbonden polis van levensverzekering wordt afgekocht en ieder van partijen krijgt de helft van de opbrengst;

5.3.2.

wanneer de vrouw niet binnen de hiervoor genoemde termijn haar medewerking verleent aan de levering van haar aandeel in het appartement aan de man, treedt dit vonnis in de plaats van het deel van de notariële akte van levering, waaruit blijkt dat de vrouw haar aandeel van het appartement levert aan de man;

subsidiair: toedeling aan de vrouw

5.4.

indien aan de hiervoor onder (i) en (ii) genoemde voorwaarden
niet wordt voldaan, wordt het appartement toegedeeld aan de vrouw, onder de opschortende voorwaarde dat zij binnen twee maanden nadat is gebleken dat de man niet aan de genoemde voorwaarden kan voldoen, aan de man aantoont dat zij in staat is (iii) de volledige eigendom van het appartement te verkrijgen en (iv) de man te doen ontslaan uit de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de hypotheekschuld;

5.4.1.

indien aan de hiervoor onder (iii) en (iv) genoemde voorwaarden
wel wordt voldaan, zal de man (zijn aandeel in) het appartement zo spoedig mogelijk doch uiterlijk binnen één maand na het moment waarop de vrouw aantoont dat zij de benodigde financiering kan verkrijgen, bij de notaris leveren aan de vrouw. De man verkrijgt hierdoor een vordering uit hoofde van overbedeling op de vrouw. Deze vordering is gelijk aan de helft van de som van de taxatiewaarde verminderd met de actuele hypotheekschuld. Dit bedrag moet de vrouw ten tijde van de levering bij de notaris aan de man betalen. De vrouw moet de kosten betalen van de levering bij de notaris van (het aandeel van de man in) het appartement aan de vrouw. De aan de hypothecaire geldlening verbonden polis van levensverzekering wordt afgekocht en ieder van partijen krijgt de helft van de opbrengst;

5.4.2.

wanneer de man niet binnen de hiervoor genoemde termijn zijn medewerking verleent aan de levering van zijn aandeel in het appartement aan de vrouw, treedt dit vonnis in de plaats van het deel van de notariële akte van levering, waaruit blijkt dat de man zijn aandeel van het appartement levert aan de vrouw;

meer subsidiair: verkoop van het appartement aan een derde

5.5.

indien en voor zover
niet aan de hiervoor onder (i) tot en met (iv) genoemde voorwaarden wordt voldaan, zal het appartement worden verkocht en geleverd aan een derde. Om dat te realiseren zullen partijen gezamenlijk binnen twee weken nadat blijkt dat geen van partijen de benodigde financiering kan krijgen een verkoopopdracht verstrekken aan de makelaar. Deze opdracht zal inhouden dat de makelaar, tegen het in de branche gebruikelijke tarief, de vraagprijs en de laatprijs van het appartement bindend zal vaststellen en alle overige werkzaamheden in het kader van de verkoop van het appartement zal verrichten;

5.5.1.

partijen moeten de makelaar alle medewerking verlenen die nodig is voor de verkoop van het appartement, waaronder (maar niet beperkt tot) het opruimen van het appartement voor het maken van foto’s en het laten bezichtigen van het appartement door potentiële kopers;

5.5.2.

partijen stemmen zo snel als mogelijk in met een op het appartement uitgebracht bod als dit gelijk aan of hoger is dan de door de makelaar bindend vastgestelde laatprijs. Zij ondertekenen binnen vijf dagen na het verzoek hiertoe van het makelaarskantoor de koopovereenkomst waarin dit wordt vastgelegd. En zij tekenen op de in de koopovereenkomst vastgestelde leveringsdatum bij de notaris de leveringsakte of al eerder een volmacht voor de levering. De levering zal minimaal drie maanden na het verstrekken van de verkoopopdracht aan de makelaar plaatsvinden, tenzij partijen anders overeenkomen;

5.5.3.

partijen betalen ieder de helft van de kosten van de makelaar, de notaris en de overige kosten voor de verkoop en levering;

5.5.4.

partijen zullen de hypothecaire geldlening aflossen uit de verkoopopbrengst van het appartement op het moment dat het appartement aan een derde wordt geleverd. Ieder van partijen krijg de helft van de overwaarde. Als sprake is van een tekort (een onderwaarde), moeten partijen ieder de helft van dit tekort betalen;

5.5.5.

de aan de hypothecaire geldlening verbonden polis van de levensverzekering wordt afgekocht. Ieder van partijen krijgt de helft van de opbrengst;

5.5.6.

wanneer een van partijen niet binnen de hiervoor genoemde termijnen zijn of haar medewerking verleent aan de verkoop van het appartement aan een derde, treedt dit vonnis in de plaats van het deel van de opdracht aan de makelaar, de schriftelijke koopovereenkomst of de notariële akte van levering, waaruit blijkt dat de man of vrouw opdracht geeft tot bemiddeling, het appartement (mede) verkoopt dan wel (mede) levert aan de koper;

5.6.

compenseert de proceskosten tussen partijen in die zin dat elke partij in conventie en in reconventie de eigen proceskosten draagt;

5.7.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.8.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. P. Dondorp en in het openbaar uitgesproken op 9 februari 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.