ECLI:NL:RBDHA:2022:4098

• Datum uitspraak: 28 april 2022
• Publicatiedatum: 2 mei 2022
• Zaaknummer: 21 _ 5162
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.J. Arts
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen vastgestelde waarde van onroerende zaak en aanslag onroerendezaakbelastingen

In deze zaak heeft de Rechtbank Den Haag op 28 april 2022 uitspraak gedaan in een geschil tussen eiser, vertegenwoordigd door gemachtigde C. Zeddeman, en de heffingsambtenaar van de gemeente Pijnacker-Nootdorp. Het geschil betreft de vastgestelde waarde van een woning op de waardepeildatum van 1 januari 2020, die door verweerder is vastgesteld op € 585.000. Eiser betwist deze waarde en stelt dat deze te hoog is, en dat de waarde is gebaseerd op onjuiste transactiedata en verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard, omdat verweerder de waarde aannemelijk heeft gemaakt met behulp van een taxatieverslag en vergelijkingsobjecten. De rechtbank oordeelt dat de door verweerder gebruikte referentieobjecten goed vergelijkbaar zijn en dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. De rechtbank heeft ook overwogen dat de stellingen van eiser niet voldoende zijn om het oordeel van de rechtbank te weerleggen. De uitspraak van de rechtbank is openbaar uitgesproken en partijen hebben de mogelijkheid om binnen zes weken hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof Den Haag.

Uitspraak

Rechtbank DEN HAAG

Team belastingrecht

zaaknummer: SGR 21/5162

proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van28 april 2022 in de zaak tussen

[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser(gemachtigde: C. Zeddeman)

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Pijnacker-Nootdorp, verweerder.

De bestreden uitspraak op bezwaar

De uitspraak van verweerder van 18 juni 2021 op het bezwaar van eiser tegen de beschikking van 26 februari 2021 (de beschikking) waarbij de waarde van de woning aan de [adres 1] [huisnummer 1] te [plaats] (de woning) is vastgesteld op € 585.000.

Zitting

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 april 2022.

De gemachtigde van eiser is, na telefonisch bericht van verhindering, niet verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [A] .

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Overwegingen

1. De beschikking heeft betrekking op waardepeildatum 1 januari 2020 en het kalenderjaar 2021. Met de beschikking is ook de aan eiser opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2021 (de aanslag) bekendgemaakt. Bij de bestreden uitspraak op bezwaar heeft verweerder de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

2. De woning is een rijwoning met bouwjaar 2004. De inhoud van de woning is ongeveer 675 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 216 m².

3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. De door verweerder gebruikte referentieobjecten zijn niet in geschil.

4. Eiser stelt dat de waarde van woning vastgesteld moet worden op € 548.000. Daartoe voert eiser – zakelijk weergegeven – aan dat de beschikte waarde is gebaseerd op onjuiste transactiedata en verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten.

5. Verweerder heeft de stellingen van eiser gemotiveerd weersproken. In het verweerschrift heeft verweerder toegegeven per abuis verkeerde transactiedata en verkoopcijfers te hebben gehanteerd in de uitspraak op bezwaar.

6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet Waardering onroerende zaken (wet WOZ) wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het overgelegde taxatieverslag en hetgeen overigens is aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de matrix wordt de woning vergeleken met de woningen aan de [adres 2] [huisnummer 2] (verkocht op 20 december 2019 voor € 645.000), [adres 2] [huisnummer 4] (verkocht op 26 juli 2019 voor € 545.000), [adres 1] [huisnummer 3] (verkocht op 1 april 2019 voor € 635.000), [adres 3] 10 (verkocht op 2 november 2020 voor € 564.000) en [adres 3] [huisnummer 5] (verkocht op 10 augustus 2020 voor € 575.000) te [plaats] . Ook de rechtbank acht de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar nu de woningen van hetzelfde soort zijn, hetzelfde bouwjaar hebben en in dezelfde buurt zijn gelegen. In de matrix heeft verweerder inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen in inhoud, perceeloppervlakte, bijgebouwen, onderhoud en kwaliteit. Het is dan ook niet gebleken dat verweerder met een kubieke meterprijs van € 696,85 is uitgegaan van een te hoge rekenprijs. De in de matrix verkeerd vermelde transactiedatum van 18 augustus 2020 bij het object aan de [adres 3] 20 doet aan het voorgaande niet af. Ook in het geval dit object niet als referentieobject wordt gebruikt, heeft verweerder de waarde voldoende aannemelijk kunnen maken aan de hand van de overige referentieobjecten.

8. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Met de enkele stelling van eiser dat de waarde van de woning in de bezwaarfase is gebaseerd op onjuiste transactiedata en verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, heeft eiser niet aannemelijk kunnen maken dat de beschikte waarde te hoog zou zijn vastgesteld. Overigens heeft verweerder de verkoopdata en verkoopprijzen in de beroepsfase gecorrigeerd.

9.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.

10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J. J. Arts, rechter, in aanwezigheid van
mr. A.C. van Essen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 28 april 2022.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,

2500 EH Den Haag.