ECLI:NL:RBDHA:2022:3836

Uitspraak

RECHTBANK DEN HAAG

Bestuursrecht

zaaknummer: SGR 20/2991

uitspraak van de meervoudige kamer van 12 april 2022 in de zaak tussen

[eiser] en [eiseres] , te [woonplaats] , eisers,

het college van burgemeester en wethouders van gemeente Teylingen, verweerder

(gemachtigde: ir. C. Bekker).

Procesverloop

Bij besluit van 11 september 2019 (het primaire besluit) heeft verweerder de aanvraag van eisers om tegemoetkoming in planschade afgewezen.

Bij besluit van 27 februari 2020 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eisers ongegrond verklaard.

Eisers hebben tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 maart 2021. Eiser [eiser] is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld van A. Sulaiman (juridisch adviseur gemeente Teylingen) en mr. T.A.P. Langhout, adviseur planschade bij Langhout & Wiarda Bestuursschade- en Omgevingsrecht Deskundigen.

De rechtbank heeft het vooronderzoek na de zitting heropend en heeft de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (de STAB) benoemd als deskundige als bedoeld in artikel 8:47 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).

De STAB heeft op 26 juli 2021 schriftelijk verslag van haar onderzoek uitgebracht. Eisers en verweerder hebben hun zienswijzen op het deskundigenbericht naar voren gebracht bij brieven van 12 en 14 september 2021.

Bij brief van 16 december 2021 heeft de rechtbank de STAB om een nadere toelichting verzocht, waarop de STAB bij brief van 11 januari 2022 heeft gereageerd.

Nadat partijen daarvoor schriftelijk toestemming hebben gegeven, heeft de rechtbank bepaald dat een nader onderzoek ter zitting achterwege blijft en heeft zij het onderzoek gesloten.

Overwegingen

1.1.

Eisers zijn sinds 16 september 1993 eigenaar van een perceel met daarop twee (halfvrijstaande) woningen gelegen aan de [adres] [huisnummer 1] , respectievelijk [huisnummer 2] te [plaats] , gemeente [gemeenteplaats] (hierna ook: de onroerende zaak). Het betreft zogenoemde twee-onder-één-kap woningen. Bij brief van 22 oktober 2018 hebben eisers bij verweerder een aanvraag ingediend om een tegemoetkoming in planschade. Zij stellen zowel directe als indirecte schade te hebben geleden als gevolg van het op 6 oktober 2011 in werking getreden bestemmingsplan “Hooghkamer 2011”, in combinatie met het bestemmingsplan “Hooghkamer 2011, 2e herziening”, in werking getreden op 3 december 2015 (hierna tezamen: het nieuwe bestemmingsplan).

1.2.

Het nieuwe bestemmingsplan voorziet in woningbouw met bijbehorende voorzieningen op gronden met voorheen een agrarische bestemming die grenzen aan de noordoostelijke en zuidwestelijke zijden van het perceel van eisers. Voorts is de woonbestemming van het perceel van eisers gewijzigd van het toestaan van twee woningen (als twee-onder-één-kap), in het toestaan van één vrijstaande woning. Ten aanzien van de laatstgenoemde planologische verandering stellen eisers dat dit een beperking van de gebruiks- en bouwmogelijkheden van hun perceel meebrengt en aldus leidt tot waardevermindering van de onroerende zaak.

1.3.

Verweerder heeft voor de beoordeling van de aanvraag om een tegemoetkoming in planschade advies gevraagd aan Langhout & Wiarda Bestuursschade- en Omgevingsrecht Deskundigen (hierna: L&W). L&W heeft op 1 juli 2019 een (aangepast) conceptadvies uitgebracht, waarop eisers hun zienswijze hebben gegeven. Eisers hebben daarnaast een (aangepaste) contra-expertise van Ten Have Advies v.o.f. (hierna: Ten Have) van 31 juli 2019 ingebracht. Daarna heeft L&W op 6 september 2019 een definitief advies uitgebracht, waarin wordt geadviseerd de aanvraag van eisers af te wijzen. In dit advies heeft L&W de planologische mogelijkheden van het op 6 oktober 2011 (de peildatum) in werking getreden nieuwe bestemmingsplan, vergeleken met die van de voordien geldende bestemmingsplannen ‘Landelijk Gebied 1992’ en ‘Landelijk Gebied 1973’. In het adviesrapport wordt geadviseerd om mogelijke indirecte planschade af te wijzen omdat deze voorzienbaar was. Verder wordt geadviseerd om ook het verzoek om directe planschade als gevolg van de wijziging van de bestemming wonen van twee-onder-één-kapwoning (twee woningen) naar vrijstaande woning (één woning) af te wijzen omdat er geen sprake is van een planologische verslechtering die leidt tot waardevermindering. Daarbij wordt verwezen naar de onderbouwing in bijlage 4 bij dat rapport. Bij de waardebepaling van het onroerend goed van eisers heeft L&W bij de taxatie gebruik gemaakt van de vergelijkingsmethode. Concluderend stelt L&W dat geen sprake is van directe planschade.

2. Bij het primaire besluit heeft verweerder de aanvraag van eisers afgewezen en daaraan het advies van L&W ten grondslag gelegd. Naar aanleiding van het bezwaar van eisers heeft L&W op 16 december 2019 een nader advies uitgebracht, waarin is opgenomen dat eisers niet hebben aangetoond dat de beoordeling van de directe schade onjuist is, dan wel op onjuiste uitgangspunten berust. Vervolgens heeft de Commissie Bezwaren en Klachten (de commissie) op 10 februari 2020 geadviseerd het bezwaar ongegrond te verklaren. De commissie heeft daarbij onder meer overwogen dat niet aannemelijk is gemaakt dat het advies van L&W dat aan de besluitvorming ten grondslag ligt, dusdanige gebreken vertoont dat verweerder zich daarop niet had mogen baseren.

3. Bij het bestreden besluit heeft verweerder, overeenkomstig het advies van de commissie, het primaire besluit gehandhaafd en het bezwaar ongegrond verklaard.

4. Eisers stellen dat verweerder ten onrechte heeft aangenomen dat geen sprake is van directe planschade. Het rapport van L&W maakt dit in elk geval niet inzichtelijk en is niet deugdelijk gemotiveerd. Eisers betogen dat door het wijzigen van de bestemming van hun perceel van de toegestane twee-onder-één-kap woningen naar het toestaan van slechts één vrijstaande woning, sprake is van een planologische verslechtering en aldus van planologisch nadeel. Zij stellen dat als gevolg daarvan wel sprake is van waardevermindering. In dit verband maken eisers bezwaar tegen de waardebepaling die door L&W is opgesteld. Zij maken niet zo zeer bezwaar tegen de door L&W gebruikte vergelijkingsmethode, maar wel tegen de manier waarop deze is gebruikt. Volgens eisers is daarbij niet van de juiste referentieobjecten uitgegaan. In dit verband voeren zij aan dat de twee-onder-één-kap woningen een hogere waarde vertegenwoordigen dan één vrijstaande woning op het perceel. Als gevolg hiervan lijden zij € 57.000,- schade. Daarnaast voeren eisers aan schade te lijden gelet op het feit dat het huidige gebruik van hun perceel niet positief is bestemd. Zij hebben nu te maken met overgangsrecht dat beperkingen meebrengt ten aanzien van het gebruik van hun perceel. Zij vrezen dat bij een opvolgend bestemmingsplan het gebruik van hun twee-onder-één-kap woningen niet meer wordt toegestaan en stellen als gevolg van de planologische wijziging op dit punt € 155.000,- schade te lijden.

5. De rechtbank overweegt als volgt.

5.1.

Ingevolge artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid vermelde oorzaak op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.

Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder a en b, van dit artikel, voor zover thans van belang, is een oorzaak, als bedoeld in het eerste lid, een bepaling van een bestemmingsplan en een bepaling van een planuitwerking.

5.2.

Tussen partijen zijn de uitgangspunten van de door L&W gemaakte planvergelijking, waaronder begrepen de aspecten peildatum, de (gewijzigde) bestemmingen, indirecte schade en voorzienbaarheid, niet in geschil. De gronden van eisers richten zich enkel tegen de door L&W getrokken en door verweerder overgenomen conclusie dat geen sprake is van directe planschade.

6. De rechtbank heeft aanleiding gezien de STAB tot deskundige te benoemen voor het instellen van een onderzoek. Zoals in de heropeningsbeslissing van 9 april 2021 is overwogen, twijfelde de rechtbank over de juistheid van het advies van L&W ten aanzien van de conclusie dat geen sprake is van directe planschade. De onderbouwing van deze conclusie is voor de rechtbank onvoldoende inzichtelijk geworden. Voor zover de STAB in afwijking van L&W tot de conclusie zou komen dat sprake is van planologisch nadeel, is zij verzocht een taxateur te benoemen voor de vaststelling van de hoogte van de schade.

7. De STAB heeft de vraag van de rechtbank beantwoord in het verslag van 26 juli 2021. Volgens de STAB geeft het rapport van L&W aanleiding een nieuwe planvergelijking te maken, nu de oude en nieuwe planologische mogelijkheden voor het perceel van eisers door L&W niet volledig zijn beschreven en evenmin duidelijk is hoe deze mogelijkheden met elkaar zijn vergeleken.

7.1

Uit de door de STAB uitgevoerde planvergelijking blijkt dat er een mix bestaat van planologische voor- en nadelen. Per saldo is, met name door de wijziging van het gebruik van wonen in een twee-onder-één-kapwoning (twee woningen) naar wonen in een vrijstaande woning (één woning) en de beperking van bouwmogelijkheden buiten het bouwvlak, sprake van een planologische verslechtering.

De STAB heeft Tiede de Boer, Randstedelijk rentmeester en taxateur (hierna: de taxateur), ingeschakeld om te bepalen in hoeverre deze verslechtering zich vertaalt in een waardevermindering van de onroerende zaak van eisers. Uit de taxatie van 22 juli 2021 blijkt dat de inwerkingtreding van het bestemmingsplan “Hooghkamer 2011” voor eisers heeft geleid tot planschade in de vorm van een waardevermindering van de onroerende zaak aan de [adres] [huisnummers] van € 10.000,- (€ 765.000,- minus € 755.000,-). Daarbij is de waarde van de twee-onder-één-kapwoningen op de peildatum 6 oktober 2011 vóór de planologische mutatie vastgesteld op € 765.000 en de waarde als één vrijstaande woning na de planologische mutatie op € 755.000,-. De taxateur is bij die laatste waardebepaling uitgegaan van een marktwaarde van 770.000,- waarop een bedrag van € 15.000,- in mindering wordt gebracht vanwege noodzakelijke aanpassingskosten om van de twee-onder-een-kap woning één functionele eenheid te creëren Ten aanzien van de beperking van de bouwmogelijkheden heeft de taxateur voor- en nadelen tegen elkaar weggestreept, zodat dit aspect feitelijk geen gevolgen heeft voor de uiteindelijke waardebepaling.

Reacties partijen op het STAB-verslag

8. De rechtbank stelt vast dat de conclusie van de STAB dat sprake is van een planologische verslechtering met name is ingegeven door de wijziging van het toegestane gebruik van het perceel voor twee woningen naar één vrijstaande woning, en de beperking van de bouwmogelijkheden op de gronden buiten het bouwvlak. De door de taxateur aan de planologische verslechtering gekoppelde waardevermindering van het onroerend goed is feitelijk enkel gebaseerd op de wijziging van het gebruik van een twee-onder-één-kapwoning naar een vrijstaande woning.

8.1.

Verweerder stelt zich – samengevat weergegeven – op het standpunt dat aan de taxatie onjuiste uitgangspunten van de planvergelijking ten grondslag liggen en wijst daarbij op het maximum aantal m² van toegestane bijgebouwen, het niet onderkennen van planologisch voordeel ten aanzien van uitbouwen en het miskennen van de maximering van het aantal m² praktijkruimte onder het oude planologische regime. Tot slot betwist verweerder dat de aanpassingskosten van de woning (van twee woningen naar één woning) bij de taxatie van planologische voor- en nadelen kan worden betrokken.

8.2.

Eisers hebben naar voren gebracht dat de passage in het STAB-verslag betreffende het standpunt van verweerder omtrent de Wet waardering onroerende zaken (WOZ)-waarden van de onroerende zaak aan de [adres] [huisnummer 1] en [huisnummer 2] , aangepast dient te worden. Voorts benoemen zij dat het hen niet duidelijk is waarom de taxatiewaarde van het referentieobject [adres] [huisnummer 3] onveranderd is gebleven, ondanks de correctie voor het perceeloppervlak. Tot slot verzoeken eisers de rechtbank in te gaan op de beoordeling van de taxateur ten aanzien van het effect van de zittende huurder op de waarde van het onroerende goed als vrijstaand en ‘leeg en ontruimd’ op de peildatum, in het geval er geen sprake zou zijn van overgangsrecht.

8.3.

De STAB heeft in de appendix bij haar verslag gereageerd op de zienswijzen van verweerder en eisers. In het aanvullende rapport van 10 januari 2022 heeft de STAB desgevraagd nog een nadere toelichting verstrekt ten aanzien van de bouwmogelijkheden op het perceel van eisers.

9. Gelet op vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) mag de bestuursrechter in beginsel afgaan op het oordeel van een onafhankelijke door hem ingeschakelde deskundige, als bedoeld in artikel 8:47 van de Awb. Dat is slechts anders indien dat verslag onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins zodanige gebreken bevat, dat het niet aan de oordeelsvorming ten grondslag mag worden gelegd.^[1]Voorts volgt uit vaste jurisprudentie van de Afdeling dat de STAB is te beschouwen als een deskundige op het gebied van planschade en dat de rechtbank dan ook in beginsel op het uitgebrachte advies mag afgaan.^[2]

9.1.

De rechtbank is van oordeel dat het verslag en de daaraan toegevoegde taxatie voldoende zorgvuldig tot stand zijn gekomen. Van zodanige gebreken dat deze niet aan de oordeelsvorming ten grondslag mogen worden gelegd, is niet gebleken. De rechtbank gaat voor haar beoordeling dan ook uit van het STAB-verslag en de taxatie van Tiede de Boer en neemt daarbij het volgende in aanmerking.

Planvergelijking

10. In artikel 10, eerste lid, van de voorschriften van het bestemmingsplan “Landelijk Gebied 1992” is bepaald dat de op de plankaart voor ‘Erf’ aangewezen gronden uitsluitend zijn bestemd voor:

a. erven en tuinen bij de woningen op het betreffende bouwperceel, met de bijbehorende verhardingen zoals in- en uitritten;

b. gedeelten van woningen behorende tot en aangebouwd aan de woningen op het

betreffende bouwperceel;

c. autoboxen, bergplaatsen en andere bijgebouwen bij de woningen op het betreffende

bouwperceel;

d. kleine gebouwtjes, zoals volières, plantenkastjes en tuinhuisjes;

met de daarbij behorende gebouwen, bouwwerken geen gebouw zijnde en werken geen

bouwwerk zijnde.

In artikel 10, tweede lid, van de voorschriften is bepaald dat voor het bouwen van gebouwen op de in het eerste lid omschreven gronden de volgende bepalingen gelden:

a. de in lid 1 bedoelde gronden mogen voor ten hoogste 40% worden bebouwd;

b. de oppervlakte van de in lid 1 bedoelde gebouwen mag ten hoogste 40 m² bedragen;

c. de diepte van aanbouwen en uitbouwen mag, gemeten uit de gevel van het

hoofdgebouw, niet meer bedragen dan 4 m;

d. de breedte van aanbouwen en uitbouwen mag niet meer bedragen dan 40% van de

gevelbreedte van het hoofdgebouw, tenzij over de volle gevelbreedte van het

hoofdgebouw wordt gebouwd.

10.1.

Eén van de door de STAB genoemde planologische nadelen ziet op het maximum van toegestane bijgebouwen onder het voorafgaande planologische regime. De STAB is er bij de planvergelijking van uitgegaan dat onder het oude planologische regime, gelet op het bepaalde in artikel 10, tweede lid, onder a, van de voorschriften van het bestemmingsplan “Landelijk Gebied 1992”, maximaal 40% van de gronden met de bestemming “Erf” mag worden bebouwd. Dit komt in het geval van eisers neer op 240m² (40% van 600 m²). Uit hetgeen daarna in artikel 10, tweede lid, onder b is bepaald, volgt volgens de STAB dat de maximale oppervlakte die elk gebouw afzonderlijk mag hebben ten hoogste 40m² bedraagt. Nu de nieuwe planologische situatie een bebouwde oppervlakte van maximaal 100m² toelaat, bestaat voor eisers op dit punt een beperking van de bouwmogelijkheden en aldus nadeel.

10.2.

Verweerder betwist de interpretatie van de STAB met betrekking het maximum van toegestane bijgebouwen onder het voorafgaande planologische regime (240m²) en stelt dat de oppervlakte van de bebouwing binnen de bestemming “Erf” was begrensd tot maximaal 40m². Dit volgt uit de redactie van artikel 10, tweede lid, onder a en b, alsmede uit de systematiek en toelichting bij het (oude) bestemmingsplan. Een andere lezing van dit artikel is volgens verweerder niet logisch. Per saldo levert het nieuwe planologische regime voor eisers dan ook een voordeel op, nu er sprake is van een verruiming van in totaal 60m² aan gebouwen buiten het bouwvlak. Bovendien zijn grotere uitbouwen dan voorheen toegestaan. Dit laatste heeft de STAB volgens verweerder miskend.

10.3.

Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling dienen planvoorschriften omwille van de rechtszekerheid letterlijk te worden uitgelegd.^[3]De bedoeling van de planwetgever kan daarbij niet afdoen aan hetgeen in de planvoorschriften ondubbelzinnig is bepaald.^[4]De niet bindende toelichting heeft in zoverre betekenis dat deze over de bedoeling van de planwetgever meer inzicht kan geven indien de bestemming en de regels waaraan moet worden getoetst, op zichzelf noch in samenhang duidelijk zijn. Als de desbetreffende regel duidelijk is dan dient daaraan dus geen beperktere (of ruimere) uitleg te worden gegeven dan de uitleg die volgens de letterlijke tekst geldt.^[5]

10.4.

De rechtbank is van oordeel dat de tekst van artikel 10 duidelijk is. Op grond van die bepaling mochten – zoals de STAB heeft aangenomen – gronden met de bestemming “Erf” voor ten hoogste 40% worden bebouwd met de gebouwen zoals genoemd in artikel 10, eerste lid, die elk een oppervlakte mochten hebben van niet meer dan 40m2. Voor zover verweerder betoogt dat gebouwen onder het oude planologisch regime moesten voldoen aan zowel artikel 10, tweede lid, onder a, als aan artikel 10, tweede lid, onder b, van de planvoorschriften volgt de rechtbank dit niet. De onderdelen a tot en met d van artikel 10 zijn niet als cumulatieve vereisten geredigeerd. Voor zover de planwetgever met artikel 10 heeft beoogd de totale bebouwing te maximeren tot 40 m² komt dit niet als zodanig tot uitdrukking in de tekst en valt dit evenmin af te leiden uit de bij dit artikel behorende toelichting, nu daar niet wordt ingegaan op de maximaal toelaatbaar bebouwde oppervlakte van de gronden met de bestemming “Erf”.

10.5.

De rechtbank hecht er in dit verband voorts aan te benadrukken dat dit aspect bij de uiteindelijke waardebepaling geen rol heeft gespeeld. Hoewel de STAB dit als één van de twee doorslaggevende planologische nadelen heeft benoemd, heeft de taxateur in zijn rapport daarover opgemerkt dat tegenover deze ‘enigszins nadelige’ planmutatie ook een planologisch voordeel staat, te weten dat op gronden die voorheen de bestemming “Tuin” hadden, thans ook gebouwen mogen worden opgericht. Dit is voor bespreking van de navolgende grond eveneens van belang.

11.1.

Verweerder heeft namelijk ook naar voren gebracht dat in de nieuwe planologische situatie sprake is van een niet door de STAB benoemd planologisch voordeel. Het betreft de regeling dat onder het nieuwe bestemmingsplan grotere uitbouwen zijn toegestaan dan in de oude situatie. De diepte van de uitbouwen is in de oude en nieuwe situatie gelijk (4 meter), maar in de oude situatie was dit maximaal over de breedte van de achtergevel toegelaten. In de nieuwe situatie zijn de bouwmogelijkheden ruimer, aldus verweerder.

11.2.

De rechtbank heeft naar aanleiding van voormeld standpunt van verweerder de STAB om een nadere reactie gevraagd. In het aanvullende verslag van 10 januari 2022 heeft de STAB toegelicht dat bij de planvergelijking zoals weergegeven in het verslag van 26 juli 2021 al wel rekening is gehouden met de mogelijkheid om uitbouwen op de zijerven (de gronden buiten het bouwvlak) te realiseren. In het verslag worden volgens de STAB met zijerven bedoeld: de gronden ten noorden en ten zuiden van het bouwvlak, die voorheen de bestemming “Tuin” hadden. De STAB wijst daarbij op diverse passages in het verslag. In het verslag staat onder meer: “
Op een gedeelte van de gronden die voorheen een tuinbestemming hadden en[waarop]
alleen bouwwerken, geen gebouw zijnde, waren toegelaten, mogen gebouwen worden gerealiseerd”.^[6]Daaronder worden volgens de STAB ook de door verweerder bedoelde grotere uitbouwen begrepen. Daarover is opgemerkt dat dit in vergelijking met het oude planologische regime een planologisch voordeel oplevert. In het verslag is verder opgemerkt dat dit planologisch voordeel in samenhang dient te worden bezien met het planologisch nadeel dat is ontstaan door de beperking van de toelaatbare oppervlakte van de gebouwen buiten het bouwvak (overweging 10.1). Deze beide aspecten vallen onder een mix van planologische voor- en nadelen die door de taxateur uiteindelijk tegen elkaar zijn weggestreept. In het rapport van de taxateur staat dienaangaande vermeld dat wat betreft dit onderdeel van de planmutatie per saldo geen waardevermeerdering, dan wel waardevermindering is opgetreden. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de STAB de planologische voor- en nadelen op juiste wijze in kaart gebracht en is van een niet gesignaleerd planologisch voordeel, zoals verweerder stelt, geen sprake.

12.1.

Daarnaast heeft verweerder nog het door de STAB benoemde planologische nadeel betwist dat is gelegen in de beperking van de oppervlakte van de bebouwing ten behoeve van aan-huis-gebonden beroepen (praktijkruimte) in de nieuwe planologische situatie. Verweerder stelt dat onder het oude planologische regime het gebruik van een praktijkruimte wel gekoppeld was aan een maximering van het aantal m², hetgeen valt af te leiden uit artikel 1.38 van de algemene begripsbepalingen.

12.2.

De rechtbank overweegt dat voor zover verweerder al gevolgd zou kunnen worden in zijn standpunt, dit geen consequenties heeft voor de beoordeling van de zaak. De taxateur heeft in zijn rapport immers overwogen dat het maximaliseren van de oppervlakte die aangewend mag worden voor aan-huis-gebonden beroepen geen waardevermindering van het onroerend goed oplevert, nu dit per definitie ondergeschikt is aan het gebruik van het onroerend goed als woning. Dit aspect heeft feitelijk dan ook geen gevolgen voor de uiteindelijke waardebepaling. Zoals hiervoor in overweging 8 reeds opgemerkt, is de door de taxateur aan de planologische verslechtering gekoppelde waardevermindering van het onroerend goed enkel gebaseerd op de wijziging van het gebruik van een twee-onder-één-kapwoning naar een vrijstaande woning.

Taxatie

13.1.

Tot slot betwist verweerder het STAB-advies voor zover bij de taxatie is gesteld dat de waardevermindering die optreedt volledig is toe te schrijven aan de kosten van het aanpassen van de twee-onder-één kapwoning naar een vrijstaande woning. Deze kosten zijn volgens verweerder geen rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de planologische wijziging. Daarbij kan de woning op basis van het overgangsrecht nog steeds voor twee woningen worden gebruikt, aldus verweerder.

13.2.

De taxateur heeft desgevraagd door de STAB zijn taxatie toegelicht en verklaard dat als gevolg van het samenvoegen van de twee woningen tot één woning er enkele doorgangen gemaakt moeten worden. Volgens de taxateur is het niet mogelijk een woning te creëren zonder doorgangen tussen de woningen, zowel op de begane grond als op de eerste verdieping. De daarmee gemoeide kosten van € 15.000,- zijn een schatting van de taxateur op basis van zijn ervaring met gebruikelijke bouwkosten en zien uitsluitend op het

creëren van één woning; verdere (cosmetische) aanpassingen zoals behangen en het veranderen van de indeling zijn niet meegenomen.

13.3.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de taxateur voldoende inzichtelijk gemaakt hoe de waarde tot stand is gekomen en welke feiten en omstandigheden aan die conclusie ten grondslag zijn gelegd. Rekening houdend met de maximale planologische mogelijkheden onder het nieuwe regime, betekent dit dat het noodzakelijk is aanpassingen te verrichten teneinde de bestaande twee-onder-één-kap woningen tot één woning om te bouwen. Daarbij leert vaste jurisprudentie van de Afdeling dat bij het bepalen van directe planschade de hoofdregel is dat het overgangsrecht buiten beschouwing wordt gelaten. Hetzelfde geldt voor de schadetaxatie, omdat deze plaatsvindt op basis van de planvergelijking.^[7]Deze hoofdregel is in dit geval onverkort van toepassing. Bij de waardebepaling van de onroerende zaak van eisers is het overgangsrecht dan ook terecht niet betrokken. Er bestaat verder geen aanleiding om niet van de in overweging 7 genoemde waarden van het onroerend goed uit te gaan. In het rapport is aangegeven van welke taxatiemethode gebruik is gemaakt, hoe de referentieobjecten zijn gekozen en op welke wijze rekening is gehouden met relevante verschillen. Hetgeen verweerder heeft aangevoerd, biedt onvoldoende aanknopingspunten om deze taxatie niet te volgen.

14.1.

Voor zover eisers betogen dat de passage in het STAB-verslag betreffende het standpunt van verweerder omtrent de WOZ-waarden van de onroerende zaak aan de [adres] [huisnummer 1] en [huisnummer 2] , aangepast dient te worden, volgt de rechtbank dit niet. Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling^[8]vormt een verschil met de WOZ-waarde van een onroerende zaak niet zonder meer aanleiding om een taxatie in het kader van de bepaling van de omvang van planschade onjuist te achten. Daarom kan de WOZ-waarde niet één-op-één worden overgenomen bij het vaststellen van de planschade. Een groot verschil met de WOZ-taxatie kan wel een aanleiding vormen voor een uitgebreidere motivering door verweerder van de planschade-taxatie. In dit geval heeft de STAB echter niet de taxatie van verweerder aan haar advies ten grondslag gelegd, maar heeft zij uiteengezet dat zij aanleiding heeft gezien om een nieuwe planvergelijking te maken. Om die reden heeft de STAB tevens een taxateur ingeschakeld die op basis van de nieuwe planvergelijking een nieuwe taxatie heeft gemaakt. De STAB is dan ook terecht niet meer ingegaan op het bezwaar van eisers betreffende de WOZ-waarden (in het kader van de taxatie door verweerder). Gelet op het vorenstaande ziet de rechtbank geen grond voor het oordeel dat het door de STAB verrichte onderzoek, onzorgvuldig of onvolledig is geweest. De beroepsgrond slaagt niet.

14.2.

Voor zover eisers benoemen dat het hen niet duidelijk is waarom de taxatiewaarde van het referentieobject [adres] [huisnummer 3] onveranderd is gebleven, ondanks de correctie voor het perceeloppervlak, kan dit evenmin leiden tot een geslaagd beroep. De STAB heeft deze vraag van eisers reeds voorgelegd aan de taxateur, die daarop een gemotiveerde reactie heeft gegeven. Eisers hebben geen deskundig tegenrapport overgelegd of anderszins concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid van deze reactie op dit punt naar voren gebracht. In het door eisers aangevoerde, ziet de rechtbank dan ook geen aanleiding daaraan te twijfelen.

14.3.

Tot slot hebben eisers de rechtbank verzocht in te gaan op het taxatierapport ten aanzien van het effect van de zittende huurder op de waarde van het onroerend goed als vrijstaand en ‘leeg en ontruimd’ op de peildatum, in het geval er geen sprake zou zijn van overgangsrecht. De rechtbank stelt vast dat de STAB hier al op in is gegaan in haar verslag. Samengevat stelt de STAB dat het feit dat ingevolge het overgangsrecht de feitelijke situatie nog enige tijd kan worden voortgezet, bij de taxatie niet ter zake doet daar met overgangsrecht geen rekening wordt gehouden.^[9]De door eisers naar voren gebrachte hypothetische situatie zal de rechtbank verder dan ook buiten bespreking laten.

15. De rechtbank is concluderend van oordeel dat verweerder bij het bestreden besluit dat is gebaseerd op het advies van L&W, niet toereikend heeft gemotiveerd dat in het geval van eisers geen sprake is van directe planschade. Verweerder heeft met de verwijzing naar het rapport van L&W onvoldoende onderbouwd dat geen sprake is van planologisch nadeel en waardevermindering Gelet hierop heeft verweerder het advies van L&W niet aan de besluitvorming ten grondslag mogen leggen. Het bestreden besluit is daarom in strijd met artikelen 3:2 en 7:12 van de Awb onzorgvuldig voorbereid en niet voldoende gemotiveerd en kan daarom geen stand houden. Het beroep is gegrond.

16. Nu verweerder zich in het bestreden besluit op het standpunt heeft gesteld dat geen sprake is van directe planschade, is hij aan het aspect van de vergoedbaarheid van het door eisers geleden planologisch nadeel niet toegekomen. Het aspect van de vergoedbaarheid van het planologisch nadeel en de daaruit voorvloeiende waardevermindering is niet door de STAB bij de advisering betrokken, en in deze procedure om die reden ook niet aan de orde gesteld. Dat betekent dat de rechtbank niet zelf in de zaak kan voorzien.

17. Verweerder zal daarom binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een nieuw besluit moeten nemen met inachtneming van deze uitspraak waarin alsnog een standpunt wordt ingenomen over de vergoedbaarheid van de door eisers geleden directe planschade. Verweerder zal daarbij ook met inachtneming van artikel 6.5, aanhef en onder a een besluit moeten nemen over het verzoek van eisers om vergoeding van de kosten van de door hen ingeschakelde deskundige mr T. Ten Have, zoals daarvan blijkt uit de ingediende facturen van 18 juni 2019 en 6 augustus 2019, en over de gevraagde vergoeding van de betaalde leges.

18. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eisers het door hen betaalde griffierecht vergoedt. Niet gebleken is van (overige) proceskosten die voor vergoeding in aanmerking komen.

Beslissing

De rechtbank

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt het bestreden besluit;

- bepaalt dat verweerder binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een nieuw besluit neemt met inachtneming van deze uitspraak;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 178,- aan eisers te vergoeden;

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.H. Smits, voorzitter, en mr. A.C. de Winter en

mr. F. Arichi, leden, in aanwezigheid van mr. N. Breda, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 april 2022.

de griffier is niet invoorzitter

de gelegenheid deze

uitspraak mede te

ondertekenen

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Bent u het niet eens met deze uitspraak?

Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.