ECLI:NL:RBDHA:2022:3651

Uitspraak

Rechtbank DEN HAAG

Zittingsplaats ‘s-Gravenhage

CB/c

Zaaknr.: 9303574 RP EXPL 21-10921

Uitspraakdatum: 5 april 2022

Vonnis van de pachtkamer in de zaak van:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[naam B.V. 1] B.V.,

kantoorhoudend te [kantoorplaats] ,

eisende partij,

verder te noemen: pachtster,

gemachtigde: mr. J.P.G. Bouwman (Taurus Advocaten),

tegen

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Exploitatie en Handelsmaatschappij Sand-Ambacht B.V.,

statutair gevestigd en kantoorhoudend te ‘s-Gravenzande,

verder te noemen: Sand-Ambacht,

[gedaagde],

wonende te [woonplaats] ,

verder te noemen: [gedaagde] ,

gedaagde partijen,

Sand-Ambacht en [gedaagde] verder gezamenlijk te noemen: verpachters,

gemachtigde: mr. W.M. Bijloo (Den Hollander Advocaten).

1.Het procesverloop

1.1.

De pachtkamer heeft kennis genomen van de volgende stukken:

de dagvaarding van 21 juni 2021 met tien producties (nrs. 1 tot en met 10);
de conclusie van antwoord tevens voorwaardelijke eis in reconventie van 25 augustus 2021 met 17 producties (nrs. 1 tot en met 17);
de brief van de gemachtigde van verpachter van 7 januari 2022 met drie aanvullende producties (nrs. 18 tot en met 20);
de conclusie van antwoord in reconventie, binnengekomen bij de griffie op 10 januari 2022 met vier producties (nrs. 11 tot en met 14);
de brief van de gemachtigde van pachtster van 10 januari 2022 met drie aanvullende producties (nrs. 15 tot en met 17);
de akte houdende wijziging van eis (in reconventie), binnengekomen bij de griffie op 13 januari 2022;
de akte uitlaten eiswijziging aan de zijde van pachtster, binnengekomen bij de griffie op 14 januari 2022
de brief van de gemachtigde van pachtster van 14 januari 2022 met de producties 15 tot en met 17 in kleur.

1.2.

Op 18 januari 2022 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Daarbij is namens pachtster [naam 1] verschenen alsmede de gemachtigde van pachtster en zijn namens Sand-Ambacht [naam 2] en [naam 3] en is de [gedaagde] in persoon verschenen, vergezeld van de gemachtigde van verpachters. Tijdens de mondelinge behandeling hebben de gemachtigden (spreek)aantekeningen overgelegd. De griffier heeft van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling is besproken zakelijke aantekeningen gemaakt die zich in het griffiedossier bevinden. Na afloop van de mondelinge behandeling hebben partijen aanhouding verzocht voor nader overleg. Op de rol van 8 februari 2022 hebben beide partijen vonnis gevraagd.

1.3.

Daarop is vonnis bepaald op heden.

2.De feiten

2.1.

Pachtster pacht een perceel grond van circa 8.460 m2 met bedrijfsruimten en glasopstanden (kassen), met kadastrale aanduiding: [plaats] , [sectie en perceel] , aan de [adres] te [plaats] (hierna: het gepachte).

2.2.

Het gepachte bevindt zich in een gebied waar voornamelijk kassentuinbouw plaatsvindt. Aan de zuidoostzijde van het gepachte heeft [naam B.V. 2] B.V., een vennootschap die gelieerd is aan pachtster, een perceel in eigendom (kadastraal nummer [nummer] ). Aan de noodwestzijde ligt een perceel dat in eigendom is van Sand-Ambacht en dat op langdurige pacht verpacht is aan [naam 4] (kadastraal nummer [nummer] ). De percelen van [naam B.V. 2] B.V. en Sand-Ambacht worden op hun beurt begrensd door een perceel in eigendom van [gedaagde] , dat op kortdurende pacht verpacht is aan BASF (kadastraal nummer [nummer] ). Tussen deze percelen bevindt zich nog een perceel in eigendom van [gedaagde] , dat verpacht is aan [naam 5] (kadastraal nummer [nummer] ). Aan de zuidwestzijde van het perceel van [gedaagde] bevindt zich tenslotte een perceel in eigendom van Sand-Ambacht, dat thans verpacht is aan [naam 6] (kadastraal nummer [nummer] .

2.3.

Op het gepachte, in combinatie met het perceel van [naam B.V. 2] B.V., kweekt pachtster momenteel helleborus en gras(zaad).

2.4.

Sand-Ambacht en [gedaagde] zijn voornemens de pachten met [naam 4] en BASF te beëindigen. De pacht met [naam 6] wordt per 31 december 2022 beëindigd. Sand-Ambacht is voorts voornemens de percelen in haar eigendom in eigendom over te dragen aan [gedaagde] . [gedaagde] is voornemens om alle percelen in zijn eigendom, inclusief het gepachte, te reconstrueren tot één groot nieuw kassencomplex.

2.5.

Aan de huidige pachtovereenkomst is een eerdere pachtovereenkomst met een looptijd van drie jaar tussen pachtster en Sand-Ambacht voorafgegaan, van 1 januari 2016 tot en met 31 december 2018.

2.6.

Op een verzoek van Sand-Ambacht van 21 december 2018 om de pacht na 1 januari 2019 voor een kortere duur dan zes jaar voort te zetten heeft de Grondkamer Zuidwest bij beschikking van 12 april 2019 een kortere duur/verlenging van de pacht met drie jaar goedgekeurd, dus tot en met 31 december 2021. In hoger beroep heeft de Centrale Grondkamer op 17 december 2019 de beslissing van de Grondkamer Zuidwest bevestigd.

2.7.

In zijn beslissing van 5 april 2019 heeft de Grondkamer Zuidwest bepaald dat door pachtster bij de pachtkamer van de bevoegde rechtbank, sector kanton, verlenging van de pachtovereenkomst gevorderd kan worden uiterlijk 6 maanden voor het einde van de overeenkomst.

2.8.

Artikel 1.2 van de pachtovereenkomst luidt:
Partijen stemmen in met voornoemde maximale periode in verband met mogelijk toekomstige reconstructie.

2.9.

Op 13 februari 2020 heeft Sand-Ambacht het gepachte aan [gedaagde] verkocht en bij notariële akte van 3 maart 2020 aan [gedaagde] geleverd. In de betreffende notariële akte is opgenomen:
Verkoper heeft het verkochte niet zelf gebruikt doch partijen zien als normaal gebruik: tuinland bestemd voor bebouwing met warenhuizen. Koper wil het verkochte zo spoedig mogelijk gebruiken voor reconstructiedoeleinden en het verkochte samenvoegen met omliggende percelen en omvormen tot één complex.

3.
De vordering van pachtster in conventie, de grondslag van de vordering en het verweer van verpachters

3.1.

Pachtster vordert om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, niettegenstaande verzet of hogere voorziening: (I) de duur van de onderhavige pachtovereenkomst te verlengen voor een door de pachtkamer vast te stellen periode van 6 jaar lopende vanaf 1 januari 2022, althans een door de pachtkamer in goede justitie te bepalen periode, op de grond dat de bijzondere omstandigheden, bedoeld in artikel 7:325 lid 4 BW, zich niet hebben voorgedaan en zich ook niet meer kunnen voordoen; (II) verpachters (hoofdelijk) te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan pachter te betalen de kosten van het geding, waaronder begrepen de verschotten en het advocatensalaris, onder bepaling dat (i) de proceskosten voldaan dienen te worden binnen veertien dagen na dagtekening van het te wijzen vonnis en (ii) voor het geval voldoening binnen deze termijn niet plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen lopende vanaf bedoelde termijn, met (hoofdelijke) veroordeling van verpachters in de nakosten.

3.2.

Aan haar vordering legt pachtster ten grondslag dat verlening van de pacht mogelijk is op de grond dat de bijzondere omstandigheden, bedoeld in artikel 7:325 lid 6 BW zich niet hebben voorgedaan en zich ook niet meer kunnen voordoen.

3.3

Het verweer van verpachters tegen de vordering in conventie van pachtster luidt – kort gezegd – dat aan de kortdurende pacht van pachtster een einde moet komen, omdat verpachters thans uitvoering willen geven aan hun plannen tot reconstructie en daarmee de grond voor verlenging, zoals die door de Grondkamer Zuidwest en de Centrale Grondkamer zijn aangenomen, niet meer aanwezig zijn.

4.De (voorwaardelijke) vordering van verpachters in reconventie

4.1

In (voorwaardelijke) reconventie vorderen verpachters, na vermeerdering en vermindering van eis, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, pachtster te veroordelen om: (a) het gepachte binnen veertien dagen na het te wijzen vonnis te ontruimen, niet meer te betreden en in goede en ontruimde staat aan [gedaagde] op te leveren, op straffe van een dwangsom van € 10.000,00 per dag, met een maximum van € 100.000,00, alsmede: (b) pachtster te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 122,00 per dag te rekenen vanaf 1 januari 2022 tot de dag van ontruiming en oplevering van het gepachte en; (c) pachtster te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan verpachters te betalen die schade die zij hebben geleden doordat pachter het gepachte niet uiterlijk op 31 december 2022 heeft ontruimd, maar daarna is blijven gebruiken, voor zover die schade de onder b omschreven boete overstijgt, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; (d) met veroordeling van pachtster in de kosten van de procedure.

5.De beoordeling

In conventie

5.1.

Artikel 7:325 Burgerlijk Wetboek (BW) kent een regeling voor de goedkeuring en verlenging van pachtovereenkomsten met een kortere duur dan twaalf jaar voor een hoeve en zes jaar voor los land. Een pachtovereenkomst voor kortere duur behoeft de goedkeuring van de grondkamer. Een pachtovereenkomst van kortere duur, waarvoor de grondkamer goedkeuring heeft verleend, wordt niet van rechtswege verlengd, maar kan op vordering van de pachter door de rechter worden verlengd voor een door de rechter vast te stellen periode. Verlenging kan alleen plaatsvinden indien de bijzondere omstandigheden, die de grondkamer in haar overwegingen heeft betrokken voor de goedkeuring van de kortere duur zich niet hebben voorgedaan en zich ook niet meer voor kunnen doen. De vordering tot verlenging moet gedaan worden binnen de door de grondkamer vastgestelde termijn.

5.2.

Ten aanzien van de termijn, waarbinnen pachtster haar vordering tot verlenging heeft in te stellen heeft de Grondkamer Zuidwest op 12 april 2019 beslist dat verlenging kan worden gevorderd uiterlijk zes maanden vóór het einde van de overeenkomst. De Centrale Grondkamer heeft de beslissing in hoger beroep bevestigd. Pachtster is deze procedure begonnen door op 21 juni 2021 een dagvaarding uit te brengen met als strekking de verlenging van de pacht. Dat is binnen de door de grondkamer gestelde periode en daarmee is de vordering van pachtster tijdig ingesteld.

5.3.

De toets, die de pachtkamer heeft uit te voeren in het kader van de beslissing of de pachtovereenkomst voor enige periode verlengd kan of moet worden, is of de door de grondkamer getoetste bijzondere omstandigheden van het geval zich niet hebben voorgedaan en zich ook niet meer kunnen voordoen. Daarom dient de pachtkamer bij haar beslissing eerst en vooral die door de grondkamer vastgestelde bijzondere omstandigheden in aanmerking te nemen.

5.4.

De Grondkamer Zuidwest heeft ten aanzien van de bijzondere omstandigheden het volgende overwogen:
De grondkamer constateert, dat verpachtster [Sand-Ambacht] het onderhavige pachtobject op 26 september 2008 vrij van pacht voor een marktconforme prijs heeft gekocht. In dit verband acht de grondkamer het niet aannemelijk, dat verpachtster de bedoeling heeft gehad om ditzelfde object een aantal jaren later voor de wettelijke duur te verpachten. Aannemelijk is, dat verpachtster op 1 januari 2016 weliswaar de bedoeling heeft gehad het pachtobject te zijner tijd te gebruiken in het kader van een reconstructie van het eigen bedrijf maar tot verpachting voor een korte duur van drie jaar is overgegaan, omdat -naar ook bij de pachter bekend moet zijn geweest- de situatie in de glastuinbouw destijds slecht was en daardoor bedoelde reconstructie nog niet goed mogelijk was. De grondkamer ziet hierin een bijzondere omstandigheid als bedoeld in artikel 7:325 lid 4 BW.

5.5.

Pachtster is bij de Centrale Grondkamer in beroep gegaan tegen de beslissing van de Grondkamer Zuidwest. De Centrale Grondkamer is niet tot een andere beslissing gekomen. Ten aanzien van de beoordeling van de bijzondere omstandigheid heeft de Centrale Grondkamer evenwel overwogen:
Verpachtster had ten tijde van het aangaan van de pachtovereenkomst en ook op 1 januari 2016 plannen om het gepachte samen te voegen met haar andere eigendommen die grenzen aan het gepachte, om vervolgens te komen tot een reconstructie van het gebied. Zij wil(de) van het gebied, een “versnipperd” gebied met deels oude kassen, een modern groot kassencomplex maken. Verpachtster was op 1 januari 2016 al in gesprek met anderen over de herontwikkeling van dat gebied en heeft in dat verband in 2016 een intentieovereenkomst gesloten met de maatschap [naam maatschap] om samen de reconstructie te realiseren. Genoemde maatschap exploiteert een groot tuinbouwbedrijf in het te reconstrueren gebied. (….) De plannen van verpachtster om het gebied, waarin het gepachte ligt, te reconstrueren zijn bijzondere omstandigheden zoals bedoeld in artikel 7:325 lid 4 BW.

5.6.

Zowel uit hetgeen de Grondkamer Zuidwest heeft overwogen als uit hetgeen de Centrale Grondkamer heeft overwogen volgt dat de plannen tot reconstructie de bijzondere omstandigheden waren, op grond waarvan beide grondkamers tot een kortere duur van de pacht oordeelden. De pachtkamer leest deze overwegingen zo, dat sprake was van bijzondere omstandigheden omdat de plannen tot reconstructie nog niet ten uitvoer gebracht konden worden of omdat Sand-Ambacht nog niet toe was aan reconstructie. Hetgeen de uitvoering van de plannen belemmerde was volgens de Grondkamer Zuidwest de destijds slechte situatie in de glastuinbouw en volgens de Centrale Grondkamer de onmogelijkheid om te reconstrueren vanwege de ‘versnippering’ van het gebied.

5.7.

De vraag waarvoor de pachtkamer zich thans gesteld ziet is de vraag of de plannen thans wel ten uitvoer gebracht kunnen worden. Uit de beantwoording van deze vraag volgt overigens direct de vraag hoe het antwoord op deze vraag zich verhoudt tot de tekst van artikel 7:325 lid 4 BW, namelijk dat verlenging alleen mogelijk lijkt, indien
de bijzondere omstandigheden zich niet hebben voorgedaan en zich ook niet meer kunnen voordoen.Indien uit de beantwoording van die vragen zou volgen dat de pacht verlengd kan worden is het nog de vraag voor hoe lang de pacht verlengd moet of kan worden.

5.8.

Over de vraag of de plannen van Sand-Ambacht thans wel uitgevoerd kunnen worden oordeelt de pachtkamer dat dat op dit moment nog niet het geval is. Uit de omschrijving van het gebied en het gebruik daarvan door de verschillende betrokken partijen, zoals weergegeven in rechtsoverweging 2.2, blijkt dat het gehele gebied, dat verpachters wensen te reconstrueren, bestaat uit een vijftal percelen, die ieder afzonderlijk nog in gebruik zijn bij respectievelijk pachtster, [naam 6] , [naam 5] , [naam 4] en BASF. De pachtovereenkomsten met [naam 5] , [naam 6] en BASF eindigen op 31 december 2022. Met [naam 4] moeten de onderhandelingen over beëindiging nog beginnen, waarbij als bijzonderheid geldt, dat [naam 4] de enige pachter is die zijn perceel pacht op basis van reguliere pacht. Weliswaar heeft Sand-Ambacht aangegeven op korte termijn met [naam 4] te willen starten met onderhandelingen over een beëindiging van zijn pacht, maar daar staat tegenover dat pachtster heeft gesteld dat [naam 4] zijn pacht nog drie jaar zou willen voortzetten.

5.9.

Tijdens de mondelinge behandeling hebben verpachters hun plannen voor de reconstructie uit de doeken gedaan. Daaruit volgt dat zij over alle percelen heen, met uitzondering van het gepachte, een groot nieuw kassencomplex willen realiseren. Het gepachte zal in deze plannen bestemd worden tot de (nieuwe) toegang tot het complex vanaf de openbare weg, waarbij deze nieuwe toegang tijdens de reconstructiefase ook zal dienen als de opslagruimte voor alle voor de bouw van het nieuwe complex bestemde materialen. In die zin dient het gepachte als eerste perceel beschikbaar te zijn, zodat de thans aanwezige opstallen gesloopt kunnen worden en het perceel geplaveid kan worden en daarmee beschikbaar komt en geschikt wordt gemaakt voor de opslag van bouwmaterialen. Tijdens de mondelinge behandeling is voorts naar voren gekomen dat het de voorkeur van verpachters heeft dat de sloop van de opstallen en het plaveien van het perceel plaatsvindt in de zomer.

5.10.

Gelet op het feit dat alle percelen, waarover het nieuwe kassencomplex zich zal uitstrekken, nog tot tenminste het einde van 2022 bij derden in gebruik zullen zijn, is het voor het realiseren van de bouw van het nieuwe kassencomplex niet noodzakelijk dat verpachters reeds deze zomer de beschikking krijgen over het gepachte. De eerstvolgende mogelijkheid zal daarom de zomer van 2023 zijn.

5.11.

In de termen van deze procedure betekent het voorgaande dat de bijzondere omstandigheden, zoals geparafraseerd in rechtsoverweging 5.6, nog tot medio 2023 aanwezig zullen blijven.

5.12.

Daarmee stuit de pachtkamer op de letterlijke bewoording van artikel 7:325 lid 6 BW, dat zegt dat verlenging alleen aan de orde is indien de
bijzondere omstandigheden zich niet hebben voorgedaan en ook niet meer kunnen voordoen,terwijl in deze procedure in feite het tegenovergestelde aan de orde is, namelijk dat de bijzondere omstandigheden zich nog enige, zij het naar verwachting betrekkelijk korte tijd, zullen voortzetten. In het SDU Commentaar Burgerlijk Wetboek Bijzondere Overeenkomsten merkt auteur B. Nijman in dat kader op:
Indien een overeenkomst voor een kortere dan de wettelijke duur werd goedgekeurd, lijkt het niet vreemd dat die kortere duur ook zou kunnen worden verlengd, indien de bijzondere omstandigheid zich nog niet heeft voorgedaan, maar zich wel zou kunnen voordoen.De pachtkamer ziet in dit citaat een aanknopingspunt om te kunnen oordelen dat (ook) in het voorliggende geval, waarin de door de Centrale Grondkamer aanwezig geachte bijzondere omstandigheden zich nog enige tijd, in ieder geval tot het voorjaar van 2023, zullen voortzetten, de pacht verlengd kan worden. De pachtkamer zal daarom tot verlenging van de pacht besluiten.

5.13.

Daarbij rijst dan meteen de vraag voor hoe lang de pacht dan verlengd kan of moet worden, omdat artikel 7:325 lid 6 BW innerlijk tegenstrijdig lijkt. Enerzijds bepaalt dat artikellid namelijk dat de pacht verlengd kan worden voor een door de rechter vast te stellen periode, terwijl er anderzijds staat dat op de verlengde overeenkomst artikel 5 (van art. 7:325 BW) van toepassing is. Lid 5 van artikel 7:325 BW stelt dat de pacht wordt verlengd met een termijn van zes jaren in geval van los land. Deze vraag is mede van belang omdat, in het geval de rechter een pacht voor kortere duur verlengt, er een leemte in de wet lijkt te bestaan of en hoe een door de rechter verlengde pacht voor kortere duur wederom verlengd kan worden. Lid 5 van artikel 7:235 BW lijkt deze leemte te willen opvullen door aan te sluiten bij verlenging van reguliere pacht, maar dat zou de bepaling die (ook) in lid 6 staat, namelijk dat de rechter de pacht kan verlengen voor een door hem vast te stellen periode, inhoudsloos maken.

5.14.

De pachtkamer zal in dit dilemma de knoop als na te melden doorhakken en knoopt daarbij aan bij hetgeen in Tekst & Commentaar aan het eind van aantekening 7 bij artikel 7:235 BW wordt gesuggereerd, namelijk dat voor de verlenging van een reeds door de rechter verlengde pacht voor kortere duur, de regels voor reguliere pacht gelden, maar dat dat onverlet laat dat de rechter ook voor een kortere periode kan verlengen.

5.15.

Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen, namelijk dat de bijzondere omstandigheden nog tot tenminste het voorjaar van 2023 zullen voortduren en een verlenging van een korter durende pacht mogelijk is voor een door de rechter vast te stellen periode, zal de pachtkamer de pacht van het gepachte verlengen tot 1 mei 2023. De vordering van pachtster zal in zoverre worden toegewezen.

In (voorwaardelijke) reconventie

5.16.

Dat de pacht zal worden verlengd tot 1 mei 2023 houdt tevens in dat de pachtkamer niet toekomt aan de voorwaardelijke eis in reconventie van verpachters, omdat van een noodzakelijke ontruiming van het gepachte door pachtster op dit moment nog geen sprake is.

Proceskosten

5.17.

Als de in het ongelijk gestelde partij zullen verpachters in de proceskosten aan de zijde van pachtster worden veroordeeld, welke kosten de pachtkamer begroot op € 965,47 en welke kosten betaald dienen te worden binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis en voor het geval voldoening binnen deze termijn niet plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen lopende vanaf bedoelde termijn. Tevens zullen verpachters worden veroordeeld in de nakosten als na te melden.

5.De beslissing

De pachtkamer:

- verlengt de duur van de onderhavige pachtovereenkomst tot 1 mei 2023;

- veroordeelt verpachters (hoofdelijk) in de proceskosten aan de zijde van pachtster, begroot op € 965,47, waarvan € 747,- aan salaris gemachtigde, te betalen binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis, en voor het geval voldoening niet binnen deze termijn plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn, alsmede in de nakosten en veroordeelt verpachters tot betaling van € 124,- aan nasalaris, voor zover pachtster daadwerkelijk nakosten zal maken, en voorts, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de explootkosten van betekening van het vonnis.

- verklaart de proceskostenveroordeling van verpachters uitvoerbaar bij voorraad;

- wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.W.D. Bom, kantonrechter-voorzitter en ing. S.H.M. Kapteijn en J.J.H. Oostdam, deskundige leden, en op 5 april 2022 in het openbaar door de kantonrechter-voorzitter uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.