ECLI:NL:RBDHA:2022:3617

Uitspraak

Rechtbank den haag

Team handel

zaak- / rolnummer: C/09/601529 / HA ZA 20-1040

Vonnis van 20 april 2022

in de zaak van

[eiser]te [plaats 1] ,

eiser,

advocaat: mr. D. Tap te Den Haag,

tegen

1.[gedaagde sub 1] te [plaats 2] ,

2.
[gedaagde sub 2]te [plaats 2] ,

gedaagden,

advocaat: mr. J.H. van Gelderen.

Eiser wordt hierna [eiser] genoemd en gedaagden worden gezamenlijk [gedaagde sub 1 c.s.] (meervoud) genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

 de dagvaarding van 14 oktober 2020 met producties;

 de conclusie van antwoord met producties;

 het tussenvonnis van 7 juli 2021 waarin partijen een aantal opties is geboden over het verdere verloop van de procedure, waarop partijen eenstemmig verzocht hebben om een schriftelijke voorzetting waarbij zij hebben afgezien van een mondelinge behandeling;

 de beschikking van 28 juli 2021 waarin partijen instructies hebben ontvangen over het verdere verloop van de procedure;

 de beschikking van 11 oktober 2021 waarin de rechtbank een descente heeft bevolen;

 de schriftelijke reactie met producties aan de zijde van [eiser] ;

 de schriftelijke reactie met producties aan de zijde van [gedaagde sub 1 c.s.] ;

 het proces-verbaal van de descente van 30 november 2021.

1.2.

Het proces-verbaal van de descente van 30 november 2021 is buiten aanwezigheid van partijen opgemaakt. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld opmerkingen van feitelijke aard op het proces-verbaal te maken. Partijen hebben geen gebruik gemaakt van deze mogelijkheid.

1.3.

Ten slotte heeft de rechtbank de uitspraak van het vonnis bepaald op vandaag.

2.De feiten

2.1.

[eiser] en [gedaagde sub 1 c.s.] zijn buren. Zij zijn gezamenlijk appartementseigenaars in een gemeenschap van bebouwing met grond aan de [Straat 1] [nummer I] , [Ia] , [Ib] , [Ic] , [Id] en [Ie] in [plaats 1] (hierna: [adres 1] .

2.2.

[gedaagde sub 1 c.s.] zijn eigenaars van een appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van – kort gezegd – de woningen gelegen op de eerste, tweede en derde verdieping aan de [Straat 1] [Ia] , [Ib] , [Ic] , [Id] , [Ie] (hierna: woonappartementen [Straat 1] ). De drie woningen zijn onderverdeeld in vijf wooneenheden, waarvan drie met balkons aan de achterzijde. [gedaagde sub 1 c.s.] verhuren deze wooneenheden.

2.3.

[eiser] is eigenaar van een appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van – kort gezegd – de winkel/bedrijfsruimte gelegen op de begane grond aan de [Straat 1] [nummer I] (hierna: [Straat 1] [nummer I] winkel/bedrijfsruimte). [eiser] verhuurt deze ruimte.

2.4.

[eiser] is daarnaast eigenaar van – kort gezegd –de bebouwing met grond aan de [adres 2] (hierna: [adres 2] ).

2.5.

[eiser] heeft de bestaande bebouwing aan de [adres 2] die gedeeltelijk is gelegen op de grond die ten tijde van de splitsing kadastraal het perceelnummer [1] had en gedeeltelijk op de grond die ten tijde van de splitsing kadastraal het perceelnummer [2] had, na vergunningverlening, verbouwd tot een appartementencomplex vanaf de eerste verdieping (hierna: de uitbouw). De bovengelegen drie verdiepingen zijn wooneenheden, met balkons aan de achterzijde, die [eiser] verhuurt (hierna: de appartementen [Straat 2] ). De balkons hebben een afmeting van circa vier meter breed en 1,8 meter diep.

2.6.

Tussen de appartementen [Straat 2] en de appartementen [Straat 1] bevindt zich een plat (hierna: het plat).

2.7.

Over onder meer de loop van de erfgrens en de eigendom en het gebruik van het plat is een geschil tussen partijen gerezen. In een eerdere civiele procedure tussen partijen heeft de rechtbank Den Haag bij vonnis van 14 maart 2018 (hierna: het vonnis van de rechtbank) de volgende beslissing genomen:

“
5.1. verklaart voor recht dat [eiser] onrechtmatig heeft gehandeld door het realiseren van balkons en vensters (deuren) in de nieuwbouw en door inbreuk te maken op het uitsluitend gebruiksrecht van [gedaagde sub 1 c.s.] van het plat van [Straat 1] […]

5.2.

veroordeelt [eiser] om binnen negentig dagen na betekening van dit vonnis

- de balkons, inclusief de balkonpalen, aan de achtergevel van de nieuwbouw te verwijderen;

- de vensters (en deuren) in de achtergevel van de nieuwbouw vast te zetten en ondoorzichtig te maken;

- de terrasvlonders te verwijderen;

- het deel van het plat waarop zich terrasvlonders hebben bevonden, te bedekken met daarvoor geschikte tegels;

op straffe van een dwangsom van € 500 per dag dat hij met één of meer van deze veroordelingen in gebreke blijft, tot een maximum van € 50.000;

5.3.

veroordeelt [eiser] om binnen veertien dagen na heden ieder gebruik van het plat te (doen) beëindigen;

5.4.

veroordeelt [eiser] tot vergoeding van de door [gedaagde sub 1 c.s.] als gevolg van de onder 5.1 genoemde onrechtmatige daden (ongeoorloofd uitzicht en inbreuk op uitsluitend gebruiksrecht plat) geleden schade, nader op te maken bij staat;

(….)”

2.8.

[eiser] is in hoger beroep gegaan tegen het vonnis van de rechtbank. Het gerechtshof heeft bij arrest van 7 juli 2020 (hierna: het arrest van het gerechtshof) het vonnis van de rechtbank bekrachtigd. Ten aanzien van de loop van de erfgrens tussen de heeft het gerechtshof Den Haag in randnummer 10 overwogen dat in hoger beroep vast staat
‘(…) dat de erfgrens langs de achtergevel van de nieuwbouw [= appartementen [eiser] , rb.] loopt en dus alleen wat betreft de balkons sprake kan zijn van overbouw (…)’..

2.9.

[eiser] heeft cassatie ingesteld tegen het arrest van het gerechtshof. De Hoge Raad nog geen arrest gewezen op het moment dat de zaak naar de rol verwezen is voor het wijzen van vonnis.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, en onder de voorwaarde dat er in de reeds lopende bodemprocedure tussen partijen thans aanhangig bij de Hoge Raad onder nummer 20/03171 onherroepelijk is geoordeeld tot verwijdering van de balkons en/of staking van het gebruik door het plat door eiser:

I. [gedaagde sub 1 c.s.] te veroordelen om binnen twee weken na betekening van het in dezen te wijzen vonnis alles te doen dat noodzakelijk is voor de vestiging van de volgende erfdienstbaarheden:

de erfdienstbaarheden van gebruik, overbouw en uitzicht, krachtens welke de eigenaar van het heersende erf ( [adres 2] ) gerechtigd zal zijn ten laste van het dienende erf ( [Straat 1] [nummer I] e.v.)

tot het in stand houden van een tweetal boven het dienend erf uitgebouwde balkons op de tweede en derde etage aan de achtergevel van het heersende erf met bij behorende openslaande van doorzichtig glas voorziene deuren, maximaal 4 meter breed uitstekend boven het dienende erf maximaal 1,8 meter

tot het gebruik van het dak op de uitbouw van de begane grond van het dienend erf gemeten vanaf de achtergevel van het heersend erf maximaal 4 meter breed en 1,8 meter diep met bijbehorende openslaande van doorzichtig glas voorziene vensters en/of deuren.

waar tegenover [eiser] een bedrag van € 1.875,00 zal voldoen aan [gedaagde sub 1 c.s.] .

II. althans een in goede justitie te bepalen erfdienstbaarheid en/of schadevergoeding toe te kennen;

III. en voorts te bepalen dat in het geval [gedaagde sub 1 c.s.] in gebreke blijven om aan dit vonnis gevolg te geven, dit vonnis op de voet van artikel 3:300 BW dezelfde kracht heeft als een in wettige vorm opgemaakte akte;

met veroordeling van [gedaagde sub 1 c.s.] in de kosten.

3.2.

De rechtbank zal hierna, voor zover van belang, ingaan op de onderbouwing van de vordering van [eiser] en het verweer van [gedaagde sub 1 c.s.]

4.De beoordeling

Inleiding

4.1.

De rechtbank Den Haag en het gerechtshof Den Haag hebben in een andere procedure tussen partijen geoordeeld dat de balkons van de appartementen [Straat 2] de erfgrens overschrijden. [eiser] handelt hiermee als eigenaar van [adres 2] onrechtmatig jegens [gedaagde sub 1 c.s.] als mede-eigenaar van de appartementen van de [adres 1] . [eiser] is door de rechtbank Den Haag en het gerechtshof Den Haag veroordeeld tot verwijdering van de balkons. [eiser] heeft cassatie ingesteld tegen het arrest van het gerechtshof. Mocht de Hoge Raad het arrest van het gerechtshof in stand laten, dan wenst [eiser] in deze procedure met een beroep op art. 5:54 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW) medewerking van [gedaagde sub 1 c.s.] aan de vestiging van een erfdienstbaarheid om de bestaande situatie te handhaven.

4.2.

Voor toewijzing van de vordering van [eiser] is vereist dat [eiser] onevenredig veel zwaarder benadeeld wordt door de wegneming van de balkons dan [gedaagde sub 1 c.s.] door handhaving daarvan. Uit de systematiek van de wet volgt dat een vordering op grond van art. 5:54 lid 1 BW met grote terughoudendheid tegemoet getreden moet worden nu dit wetsartikel een basis biedt voor een legalisatie van een met het recht strijdige toestand. Alleen in sprekende gevallen kan overgegaan worden tot legalisatie. Ook uit de woorden ‘
onevenredig veel zwaarder’ volgt dat deze toetsing zeer streng is en dat een beroep op art. 5:54 lid 1 BW alleen in uitzonderingsgevallen kan worden gehonoreerd.

4.3.

Verder wordt overwogen dat art. 5:54 lid 1 BW alleen een titel geeft voor het vestigen van een erfdienstbaarheid in de situatie van overbouw of overhang en niet voor andere schendingen van het burenrecht, zoals onrechtmatige inkijk op de voet van art. 5:50 BW. Voor zo ver de vordering van [eiser] ziet op de (zelfstandige) vestiging van een erfdienstbaarheid van uitzicht voor het mogen hebben van doorzichtige vensters binnen een zone van twee meter van de erfgrens of een erfdienstbaarheid van gebruik, dan ontbreekt daarvoor een rechtsgrond.

4.4.

Nu [eiser] een beroep doet op art. 5:54 lid 1 BW ligt het op zijn weg om voldoende feiten en omstandigheden aan voeren waaruit blijkt dat hij onevenredig veel zwaarder benadeeld wordt bij de wegneming van de balkons dan [gedaagde sub 1 c.s.] bij handhaving van de bestaande situatie. De door [eiser] aangevoerde feiten en omstandigheden, en het verweer van [gedaagde sub 1 c.s.] daartegen, worden hierna beoordeeld. De rechtbank zal eerst de omstandigheden aan de zijde van [eiser] bespreken en daarna die aan de zijde van [gedaagde sub 1 c.s.] Vervolgens zal de rechtbank tot een weging van de belangen komen.

Belangen aan de zijde van [eiser]

4.5.

In de eerste plaats heeft [eiser] aangevoerd dat hij toerekenbaar zal tekortschieten in de richting van zijn huurders indien hij de balkons moet verwijderen en het gebruik van het plat moet staken. Hierdoor verliest hij mogelijk huurders en huurinkomsten. Onder verwijzing naar bijlage 2 bij de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte stelt [eiser] dat de huurprijs met € 30 per maand per appartement verlaagd moet worden. [eiser] loopt hierdoor jaarlijks ruim € 1.000 aan huurinkomsten mis.

4.6.

De rechtbank acht het onvoldoende onderbouwd dat door het verwijderen van de balkons [eiser] zittende huurders verliest én vervolgens geen nieuwe huurders kan vinden voor zijn appartementen. Wel is voldoende onderbouwd dat de verwijdering van de balkons tot een verlaging van de huurprijs, en daarmee gemiste huurinkomsten voor [eiser] , leidt. De rechtbank acht de door [eiser] gestelde verlaging van de huurprijs (€ 30) in verhouding tot de maandelijkse huur van de appartementen (€ 1.150) relatief beperkt, waarbij verder in het midden kan blijven of de puntentelling wel of niet van toepassing is op de appartementen. De verlaging van de huurprijs van de appartementen en de daarmee misgelopen huurinkomsten krijgen bij de afweging van in het kader van 5:54 lid 1 BW dan ook een zeer beperkt gewicht.

4.7.

In de tweede plaats heeft [eiser] erop gewezen dat het verwijderen van de balkons mogelijk in strijd is met de aan [eiser] verleende omgevingsvergunning. [eiser] loopt bij verwijdering van de balkons het risico dat de gemeente Den Haag via de band van bestuursdwang hem dwingt de balkons terug te plaatsen. Hierdoor raakt [eiser] tussen de wal en het schip. De rechtbank overweegt dat aan deze omstandigheid bij de beoordeling van de onevenredige benadeling in beginsel een groot gewicht moet worden toegekend. Het ligt dan wel op de weg van [eiser] om te onderbouwen dat geen enkele mogelijkheid bestaat om de situatie zonder balkons bestuursrechtelijk te legaliseren en dat de gemeente Den Haag handhavend zal gaan optreden en/of dwangsommen zal opleggen of andere vormen van bestuursdwang zal toepassen. [eiser] heeft deze stellingen in dezen echter onvoldoende onderbouwd, zoals hierna nader zal worden gemotiveerd.

4.8.

Ter onderbouwing van zijn stelling heeft [eiser] verwezen naar de aan hem voor de realisatie van de balkons op 2 maart 2012 verleende omgevingsvergunning (hierna: de omgevingsvergunning) en een e-mailbericht van een ambtenaar van de gemeente Den Haag van 31 augustus 2020. Overwogen wordt dat [eiser] niet naar (een) specifieke passage(s) in de omgevingsvergunning verwezen heeft ter staving van zijn stelling. Uit de tekst van de omgevingsvergunning is bovendien niet gebleken dat deze verleend is onder de expliciete voorwaarde dat balkons geplaatst worden, zoals ook [gedaagde sub 1 c.s.] hebben aangevoerd. De omgevingsvergunning biedt dan ook geen onderbouwing van de stellingen van [eiser] .

4.9.

Ten aanzien van het e-mailbericht van de ambtenaar van de gemeente Den Haag geldt dat [eiser] zelf erkent dat de gegeven uitleg “wat omslachtig” is. Dit maakt dat van [eiser] mag worden verlangd dat hij extra goed motiveert waarom sloop van de balkons in de optiek van de gemeenteambtenaar leidt tot een schending van verplichtingen die voortvloeien uit de omgevingsvergunning. De toelichting van [eiser] dat het e-mailbericht in de basis erop neer komt dat het slopen
an sichwel zou mogen, maar dat er vervolgens een onrechtmatige situatie zou ontstaan, kan niet worden aangemerkt als een voldoende motivering. In het e-mailbericht is immers opgenomen dat “
na de sloop van de balkons hoogstwaarschijnlijk wel een aanschrijving [zal] gaan volgen dat de woningen niet meer voldoen aan de aan [ [eiser] ] verleende vergunning en daarmee aan het rechtens verkregen niveau van woningen met buitenruimte.” Uit deze passage kan zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet zonder meer worden afgeleid dat geen enkele mogelijkheid bestaat om de situatie zonder balkons alsnog te legaliseren. Zo’n onderbouwing had gezien de op [eiser] rustende stelplicht wel van hem verwacht mogen worden. Dit geldt te meer nu [gedaagde sub 1 c.s.] in hun conclusie van antwoord op een aantal specifieke omstandigheden gewezen hebben (o.a. een recent gerealiseerde opbouw zonder balkons op/aan het buurpand aan de [adres 2] en de mogelijkheid om een beroep te doen op een evidente privaatrechtelijke belemmering) waaruit kan worden afgeleid dat een legalisatie van een situatie zonder balkons mogelijk is.

4.10.

In de derde plaats heeft [eiser] aangevoerd dat de sloop van de balkons, het vastzetten van de balkondeuren en andere gerelateerde werkzaamheden € 20.000 kost en leidt tot een verlaging van de waarde van de appartementen. Voor de onderbouwing van de sloop- en andere kosten heeft [eiser] verwezen naar een offerte van het aannemersbedrijf Van der Kroft.

4.11.

[gedaagde sub 1 c.s.] hebben de kosten van de sloop- en ander werkzaamheden weersproken onder verwijzing naar een offerte van Sloop Team van € 1.450. Volgens [gedaagde sub 1 c.s.] is met het vastzetten van de balkondeuren en het ondoorzichtig maken van de vensters eenzelfde bedrag gemoeid. [gedaagde sub 1 c.s.] hebben met hun offerte voor de sloopwerkzaamheden voldoende aangevoerd dat de sloopwerkzaamheden voor een lager bedrag kunnen worden uitgevoerd. Deze offerte had voor [eiser] , op wie in dezen de stelplicht rust, aanleiding moeten zijn om zijn stellingen over de hoogte van de sloopkosten nader te onderbouwen met bijvoorbeeld een offerte van een derde partij of een rapport deskundige. [gedaagde sub 1 c.s.] hebben niet nader toegelicht op basis waarvan zij menen dat de andere werkzaamheden tegen een lagere som kunnen worden uitgevoerd. De rechtbank zal voor de beoordeling van die kosten dan ook uitgaan van de inhoud van de door [eiser] in het geding gebrachte offerte.

4.12.

De rechtbank gaat er dan ook vanuit dat de kosten voor het verwijderen van de balkons enkele duizenden euro’s lager zal zijn en gaat uit van een bedrag van circa € 15.000. Deze kosten zijn niet laag, maar in relatie tot de maandelijks te ontvangen huurpenningen van € 1.150 per appartement, of € 1.120 indien de huurprijs verlaagd wordt vanwege het ontbreken van een buitenruimte, kunnen deze kosten niet als onevenredig zwaar worden gekwalificeerd.

4.13.

Verder heeft te gelden dat [eiser] , op wie in dezen de stelplicht rust, de waardedaling van de [adres 2] die het gevolg is van het verwijderen van de balkons niet gespecificeerd heeft en niet van een onderbouwing met stukken heeft voorzien. De rechtbank kan deze gestelde waardedaling, bij gebrek aan voldoende concretisering, dan ook geen rol laten spelen in de beoordeling.

Belangen aan de zijde van [gedaagde sub 1 c.s.]

4.14.

Overwogen wordt dat het belang van [gedaagde sub 1 c.s.] bij de verwijdering van de balkons niet primair gelegen is in de beperking van de gebruiksmogelijkheden van de appartementsrechten, maar veelal meer in verschillende vormen van overlast die samenhangen met (het gebruik van) de balkons. Zo hebben [gedaagde sub 1 c.s.] erop gewezen dat hun huurders door de aanwezigheid van de balkons en het gebruik van het plat overlast ervaren in de vorm van een beperking van (zon)lichtinval, privacyinbreuken door inkijk vanaf de balkons en overlast die samenhangt met een intensief gebruik van de balkons en het plat door de huurders van [eiser] . De laatste twee vormen van overlast zijn voldoende onderbouwd met klachten van huurders van [gedaagde sub 1 c.s.] In beginsel is het legitiem dat [gedaagde sub 1 c.s.] hun rechten aanwenden om ervoor te zorgen dat voormelde vormen van overlast beperkt wordt.

4.15.

De rechtbank heeft tijdens de descente waargenomen dat de afstand tussen de appartementen van [eiser] en die van [gedaagde sub 1 c.s.] beperkt is. De balkons hebben een relatief groot oppervlakte in relatie tot de grootte van het plat en de afstand tussen de appartementen [Straat 2] en de appartementen [Straat 1] . Dit maakt dat de balkons mede door de overschrijding van de erfgrens relatief dicht bij de appartementen [Straat 1] zitten. Daarnaast hebben de balkons de gebruiksmogelijkheden om in de ruimte boven het plat te verblijven aanzienlijk vergroot hetgeen kan leiden tot meer geluidsoverlast en ander vormen van overlast. Die overlast kan slechts in beperkte mate worden weggenomen door het plaatsen van ondoorzichtig glas aan de balkonrand of een schutting op het plat, zoals [eiser] heeft voorgesteld.

Belangenafweging

4.16.

Bij de beoordeling laat de rechtbank in het nadeel van [eiser] meewegen dat de balkons een behoorlijke afmeting hebben (4 meter breed en 1,8 meter diep) en dat om die reden sprake is van een aanzienlijk overschrijding van de erfgrens, zeker in verhouding tot de relatief beperkte afmetingen van het plat. Reeds deze afmeting en daarmee omvangrijke aantasting van het recht van [gedaagde sub 1 c.s.] staan toewijzing van de vordering in overwegende mate in de weg. Daar komt bij dat de rechtbank van oordeel is dat [eiser] door de verwijdering van de balkons in beperkte mate benadeeld wordt en dat dit nadeel vooral financieel van aard is, terwijl (de huurders van) [gedaagde sub 1 c.s.] overlast ervaren die samenhangt met de aanwezigheid van de balkons en benadeeld worden in het gebruik van hun appartementen door handhaving van de huidige situatie. Er is dan ook geen situatie dat het belang van [eiser] bij de handhaving van de balkons onevenredig veel zwaarder is dan het belang van [gedaagde sub 1 c.s.] bij de verwijdering daarvan. De vordering wordt op deze grond afgewezen.

4.17.

Bij deze stand van zaken komt de rechtbank niet toe aan de beoordeling van het geschilpunt of [eiser] ter zake van de bouw van de balkons en de realisatie van het plat kwade trouw of grove schuld kan worden verweten, nu ook een beoordeling van dit geschilpunt in het voordeel van [eiser] niet tot een andere uitkomst van deze procedure leidt.

Proceskosten

4.18.

[eiser] wordt als in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten aan de zijde van [gedaagde sub 1 c.s.] Deze kosten worden begroot op een bedrag van € 1.711,50 (bestaande uit € 304 aan griffierecht en € 1.407,50 (gebaseerd op 2 ½ punt van het liquidatietarief (tarief II á € 563)).

4.19.

De rechtbank zal de nakosten begroten conform het daarop toepasselijke liquidatietarief.

5.De beslissing

De rechtbank:

5.1.

wijst het gevorderde af;

5.2.

veroordeelt [eiser] in de kosten aan de zijde van [gedaagde sub 1 c.s.] en begroot deze op een bedrag van € 1.711,50 en op € 163 aan nog te maken nakosten, te vermeerderen met

€ 85 in geval van betekening; en

5.3.

verklaart de proceskostenveroordeling onder 5.2 uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.C. Hartendorp en in het openbaar uitgesproken op

20 april 2022 door mr. P. Dondorp, rolrechter.