Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Zittingsplaats Leiden
IFD
Zaaknummer: 9376145/21-85341
Datum: 12 januari 2022
Beschikking van de kantonrechter ex artikel 7: 291 leden 2 en 3 BW op het verzoek van:
[verzoekster] ,
te [plaats] ,
verzoekster,
gemachtigde: P.A.M. Polman,
tegen
[verweerster] ,
te [woonplaats] ,
verweerster,
gemachtigde: J.W. Blommers.
Partijen worden hierna kort [verzoekster] en [verweerster] genoemd.
1.Procesverloop
1.1
De kantonrechter heeft de volgende stukken ontvangen:
- het verzoekschrift van 4 augustus 2021 met bijlagen;
- de akte uitlating van 23 augustus 2021 met bijlagen.
1.2
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 8 december 2021. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen is gezegd. Beide partijen hebben spreekaantekeningen overgelegd.
1.3
De uitspraak is vervolgens bepaald op heden.
2.Feiten
2.1
Op 21 september 2015 hebben partijen een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de bedrijfsruimte in winkelcentrum [naam winkelcentrum] in [plaats] . [verweerster] zal de bedrijfsruimte gebruiken voor de verkoop van noten, kaas, wijn en aanverwante artikelen. In de huurovereenkomst zijn onder andere de volgende bedingen opgenomen:
“
Artikel 3-Duur, verlenging en opzegging
Artikel 3-Duur, verlenging en opzegging
Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 5 jaar, ingaande op 1 augustus 2015 en lopende tot en met 31 juli 2020.
Na ommekomst van de in artikel 3.1 genoemde periode wordt de huurovereenkomst behoudens opzegging door één der partijen tweemaal voortgezet met een periode van 5 jaar, derhalve tot respectievelijk 31 juli 2025 en 31 juli 2030.
(…)
Na ommekomst van de in artikel 3.2 genoemde perioden eindigt deze overeenkomst van rechtswege zonder dat opzegging door één der partijen vereist is. Huurder kan na ommekomst van de in artikel 3.2 genoemde periode geen aanspraak maken op enige vorm van huur- termijn- of ontruimingsbescherming. Huurder doet uitdrukkelijk afstand van enig recht terzake. Huurder zal het gehuurde op de einddatum ontruimd en leeg aan verhuurder opleveren, (…).
Artikel 4-Huurprijs, omzetbelasting, servicekosten, huurprijsaanpassing, betalingsverplichting, betaalperiode
(…)
Huurprijsherziening
8. Partijen komen overeen dat het gedurende de looptijd van deze overeenkomst noch verhuurder noch huurder vrij staat een huurprijsherzieningsprocedure ex artikel 7: 303 BW en/of artikel 18.2 en 18.3 van de algemene bepalingen te entameren. Partijen doen uitdrukkelijk afstand van hun rechten terzake.
9. Ieder der partijen kan na ommekomst van de eerste huurperiode als bedoeld in artikel 3.1, indien de huurovereenkomst ex artikel 3.2 wordt verlengd, een huurprijsherziening als bedoeld in deze overeenkomst verlangen van de huurprijs. De huurprijs zal opnieuw worden vastgesteld overeenkomstig artikel 4.10 en met inachtneming van het overige bepaalde in dit artikel.
10. Beide partijen kunnen verlangen dat de huurprijs als bedoeld in artikel 4.1 wordt aangepast aan het dan geldende markthuurprijsniveau, inhoudende het geschatte bedrag waarvoor een object of ruimte binnen een object op de taxatiedatum verhuurd zou kunnen worden tussen een bereidwillige verhuurder en een bereidwillige huurder op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie, na behoorlijk marketing waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld (Red Book, RICS) (…) zulks conform de volgende procedure:
(…)
g. (…) Voorts kan de herzieningshuur nimmer op een lager bedrag worden vastgesteld dan de laatstelijk tussen partijen geldende vaste huurprijs.
(…)”.
Artikel 37-Voorbehoud goedkeuring directie, goedkeuringsverzoek Kantonrechter, opschortende voorwaarden
(…)
Partijen zullen de bevoegde kantonrechter ex artikel 7: 291 lid 2 BW verzoeken goedkeuring te verlenen aan artikel 3.4, 4.8, 4.9 en 4.10 van deze overeenkomst. Huurder verleent hierdoor aan verhuurder de onherroepelijke volmacht om mede namens huurder een verzoekschrift in te dienen bij de kantonrechter. (…)
(…)
Verhuurder en huurder verklaren hierdoor expliciet dat indien de kantonrechter zijn goedkeuring ex artikel 7: 291 lid 2 BW voor alle bepalingen als bedoeld in artikel 37.2 van deze overeenkomst geheel of gedeeltelijk onthoudt, zij niet de wil hebben deze overeenkomst onder dezelfde voorwaarden aan te willen gaan. Indien de kantonrechter zijn goedkeuring niet of slechts gedeeltelijk verleent, dan komt deze overeenkomst in afwijking van het gestelde in artikel 3 tot standvoor de bepaalde duur van twee jaren,als bedoeld in artikel 7: 301 lid 1 BW, en verder onder dezelfde voorwaarden. Na ommekomst van de bepaalde duur van twee jaren eindigt deze overeenkomst van rechtswege zonder dat opzegging of rechtelijke tussenkomst is vereist. (…)”.
3.Verzoek en verweer
3.1
[verzoekster] verzoekt de kantonrechter goedkeuring van de afwijkende bedingen in de huurovereenkomst in de artikelen 3.4, 4.8, 4.9 en 4.10.
3.2
Aan haar verzoek heeft [verzoekster] ten grondslag gelegd dat de afwijkende bedingen geen wezenlijke aantasting betreffen van de rechten van [verweerster] . Zij stelt dat de ratio achter de artikelen 7:290 en verder is dat de huurder de in het gehuurde gedane investeringen kan terugverdienen en dat [verweerster] dit kan binnen 15 jaar. Subsidiair is de maatschappelijke positie van [verweerster] volgens [verzoekster] zodanig dat zij de bescherming van de artikelen 7:290 BW en verder in redelijkheid niet behoeft.
3.3
[verweerster] verweert zich in de eerste plaats met een beroep op artikel 37 lid 4 van de huurovereenkomst, waaruit volgens haar volgt dat [verzoekster] vóór het verstrijken van de eerste twee jaar van de huurovereenkomst de goedkeuring aan de kantonrechter had moeten vragen; daarna behoefde de huurder daarop niet meer bedacht te zijn. Verder bestrijdt [verweerster] dat de afwijkende bedingen geen wezenlijke aantasting van haar rechten zijn en de stellingen van [verzoekster] over haar maatschappelijke positie.
4.Beoordeling
4.1
Uitgangspunt bij de beoordeling van de verzoeken van [verzoekster] is dat de goedkeuring alleen wordt gegeven, indien het beding de rechten die de huurder ontleent aan afdeling 6 van titel 4 van boek 7 BW, niet wezenlijk aantast of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat hij de bescherming van de artikelen van de genoemde afdeling uit het BW in redelijkheid niet behoeft.
4.2
Volgens [verzoekster] heeft zij op grond van artikel 37 lid 2 van de huurovereenkomst een onherroepelijke volmacht om het onderhavige verzoek mede namens [verweerster] te doen. [verweerster] betwist dit. Van belang bij de beoordeling van deze stelling is de uitleg van lid 4 van genoemd artikel. Dit lid houdt in dat de huurovereenkomst geldt voor de duur van twee jaar indien de kantonrechter de afwijkende bedingen niet of deels goed keurt. Volgens de kantonrechter blijkt hieruit dat het bij het aangaan van de huurovereenkomst de bedoeling van partijen is geweest dat er snel – in ieder geval binnen twee jaar na de aanvang van de huur – duidelijkheid kwam over de goedkeuring van de afwijkende bedingen. Het is niet de bedoeling van partijen geweest om die goedkeuring eerst na verloop van zes jaar te vragen. De instemming van [verweerster] is daar niet op gericht. [verzoekster] is derhalve niet gerechtigd om het verzoek mede namens [verweerster] te doen. [verweerster] is het ook niet eens met het verzoek, zoals blijkt uit haar verweer.
4.3
Anders dan [verweerster] stelt, is het naar het oordeel van de kantonrechter niet zo dat [verzoekster] haar recht om goedkeuring van de afwijkende bedingen te vragen, heeft verwerkt. Van rechtsverwerking is in het algemeen geen sprake indien er alleen sprake is van stilzitten van de rechthebbende.
4.4
De kantonrechter zal de afwijkende bedingen toetsen aan de maatstaf zoals beschreven onder 4.1. Volgens de kantonrechter tasten de afwijkende bedingen de rechten van [verweerster] uit afdeling 6 wezenlijk aan en is de maatschappelijke positie van [verweerster] in vergelijking met [verzoekster] zodanig dat zij de bescherming van genoemde afdeling in redelijkheid behoeft. Artikel 3.4 van de huurovereenkomst ontneemt [verweerster] iedere vorm van huurbescherming en controle daarop door de rechter, zoals genoemd in art. 7:295 BW en volgende. Ook de mogelijkheid tot het verkrijgen van een tegemoetkoming in de verhuis- of inrichtingskosten is voor [verweerster] uitgesloten (art. 7:297 BW). De artikelen 4.8 en volgende houden [verweerster] af van de mogelijkheid om de rechter te verzoeken de huurprijs nader vast te stellen volgens de objectieve grond dat die niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse (uitgewerkt in lid 2 van art. 7: 303 BW). De huurovereenkomst stelt daarvoor een subjectieve – en dus minder goed te controleren – maatstaf in de plaats. Bovendien bepaalt lid 10 onder g van de huurovereenkomst dat de huurprijs nimmer op een lager bedrag kan worden vastgesteld dan de laatstelijk tussen partijen geldende huurprijs; ook dit is een afwijking ten nadele van [verweerster] . De afwijkende bedingen tasten de positie van [verweerster] als huurder wezenlijk aan.
4.5
De maatschappelijke positie van [verweerster] in vergelijking met die van [verzoekster] maakt dat [verweerster] de bescherming van de wetsartikelen uit boek 7 nodig heeft. [verzoekster] is een grote en professionele beleggingsmaatschappij die belegt in vastgoed in verschillende landen in Europa. Zij richt zich in toenemende mate op het beleggen en (her)ontwikkelen van winkelcentra. Dit heeft [verzoekster] in haar verzoekschrift gesteld. [verweerster] had ten tijde van de zitting 2 winkels. [naam] is daarnaast van plan een nieuwe winkel te starten maar als eenmanszaak en niet als BV. In totaal werken bij de twee kaaswinkels [aantal] werknemers. Het verschil in maatschappelijke positie tussen partijen is evident. [verzoekster] maakt niet duidelijk waarom ondanks dit verschil [verweerster] het zonder de bescherming van de wetsartikelen 7: 290 BW en verder kan stellen.
4.6
Uit het voorgaande volgt dat de kantonrechter het verzoek van [verzoekster] zal afwijzen. Zij zal worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [verweerster] , omdat zij ongelijk heeft gekregen.
5.Beslissing
De kantonrechter:
- wijst de verzoeken van [verzoekster] af;
- veroordeelt [verzoekster] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [verweerster] , vastgesteld op € 374,00 aan salaris gemachtigde.
Deze beschikking is gegeven door kantonrechter mr. I.F. Dam en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 12 januari 2022.
Tegen deze beslissing kan door indiening van een beroepschrift (door een advocaat) ter griffie van het Gerechtshof Den Haag hoger beroep worden ingesteld:
a. door de verzoeker en door de in de procedure verschenen belanghebbenden, binnen drie maanden na de dag van de uitspraak.
b. door andere belanghebbenden binnen drie maanden na de betekening daarvan of nadat de beschikking hun op andere wijze bekend is geworden.