Uitspraak
Rechtbank den haag
Team handel - voorzieningenrechter
zaak- / rolnummer: C/09/624239 / KG ZA 22-63
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak in kort geding ter zitting van
24 februari 2022
in de zaak van
[eisende partij sub 1]en
[eisende partij sub 2]te [plaats 1] ,
[eisende partij sub 2]te [plaats 1] ,
eisers,
advocaat mr. S.L.D. van den Brink te Mijdrecht,
tegen:
[gedaagde]te [plaats 2] ,
gedaagde,
advocaat mr. D. Pieterse te Den Haag.
Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘ [eisende partij sub 1 c.s.] ’ (mannelijk enkelvoud) en ‘ [gedaagde] ’.
Aanwezig is mr. S.J. Hoekstra-van Vliet, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. J.J. de Jong, griffier.
Tevens zijn aanwezig [eisende partij sub 1] , vergezeld van mr. S.L.D. van den Brink, en [gedaagde] , vergezeld van mr. D. Pieterse.
Nadat partijen hun standpunten hebben toegelicht, over en weer hebben gereageerd op de standpunten van de wederpartij en vragen van de voorzieningenrechter hebben beantwoord, heeft de voorzieningenrechter met toepassing van artikel 30p van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) mondeling uitspraak gedaan. Deze luidt als volgt.
1.De gronden van de beslissing
1.1.
Vaststaat dat [eisende partij sub 1 c.s.] rechthebbende is tot het appartementsrecht dat is verbonden aan de woning gelegen aan de [adres 1] . [gedaagde] is rechthebbende tot het appartementsrecht dat is verbonden aan de naastgelegen woning, te weten aan de [adres 2] .
1.2.
Van de twee appartementsrechten van partijen maken ook twee bergingen deel uit: de berging met [nummer 1] behoort tot het appartementsrecht van [eisende partij sub 1 c.s.] en de naastgelegen berging met [nummer 2] , die overigens direct onder de woning van [gedaagde] is gesitueerd, behoort tot het appartementsrecht van [gedaagde] . [gedaagde] maakt tevens aanspraak op het gebruik van de berging met [nummer 3] die zich in hetzelfde complex bevindt. Laatstgenoemde berging is qua formaat identiek aan de berging met [nummer 1] .
1.3.
In januari 2019 heeft [gedaagde] met de rechtsvoorganger van [eisende partij sub 1 c.s.] een overeenkomst gesloten op grond waarvan [gedaagde] is gerechtigd de berging met [nummer 1] te gebruiken. In ruil daarvoor heeft [gedaagde] aan (rechtsvoorganger van) [eisende partij sub 1 c.s.] het gebruik van de berging met [nummer 3] gegeven (hierna: de bergingruil).
1.4.
[gedaagde] heeft een (vaste) trapverbinding gemaakt vanuit zijn woning naar zijn berging met [nummer 2] . Ook heeft hij een doorgang gemaakt van de berging met [nummer 2] naar de berging met [nummer 1] . Beide bergingen heeft hij ingericht en thans in gebruik als kinderkamers.
1.5.
Na de verwerving van het appartementsrecht behorend bij de woning met toebehoren gelegen aan de [adres 1] op 27 maart 2019, is [eisende partij sub 1 c.s.] in contact getreden met [gedaagde] over de bergingruil. [eisende partij sub 1 c.s.] wilde daaraan een einde maken omdat de feitelijke gebruikssituatie niet overeenstemde met de bij het Kadaster vastgelegde (eigendoms)rechten. Bij een op schrift gestelde verklaring van 19 augustus 2020 zijn partijen onder meer overeengekomen dat bij verkoop van één van de woningen gelegen aan de [adres 2] en [adres 1] , de bergingruil ongedaan zal worden gemaakt, hetgeen ertoe zal leiden dat de situatie in overeenstemming zal worden gebracht met de situatie voorafgaand aan die ruil en met de bij het Kadaster bekende (eigendoms)gegevens.
1.6.
In de zomer van 2021 heeft [eisende partij sub 1 c.s.] ter zake de verkoop van (het appartementsrecht dat is verbonden aan) de woning met toebehoren gelegen aan de [adres 1] een mondelinge koopovereenkomst gesloten met zijn dochter, thans huurster van genoemde woning. Deze overeenkomst is op 23 februari 2022 op schrift gesteld.
1.7.
[eisende partij sub 1 c.s.] vordert in deze procedure, zakelijk weergegeven, dat [gedaagde] wordt bevolen om binnen een redelijke termijn de berging met [nummer 1] te ontruimen en terug te brengen in de staat waarin deze zich bevond voor de bergingruil. [gedaagde] voert verweer tegen het gevorderde.
1.8.
Het gevorderde is toewijsbaar. Daartoe is het volgende redengevend.
1.9.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat tussen partijen niet in geschil is dat de berging met [nummer 1] , als onderdeel van het appartementsrecht van [eisende partij sub 1 c.s.] , toebehoort aan [eisende partij sub 1 c.s.] . Op dit moment beschikt [gedaagde] echter over het gebruiksrecht van die berging op grond van een daartoe strekkende overeenkomst. Voorts staat vast dat partijen uitdrukkelijk zijn overeengekomen dat genoemd gebruiksrecht/de bergingruil kan worden beëindigd, dan wel ongedaan kan worden gemaakt op het moment dat één van de woningen aan de [adres 2] en [adres 2] wordt verkocht. Gelet op de door [eisende partij sub 1 c.s.] overgelegde, op schrift gestelde koopovereenkomst die hij heeft gesloten met zijn dochter, is naar het oordeel van de voorzieningenrechter aan deze voorwaarde voor beëindiging van de bergingruil voldaan. Voor de uitleg die [gedaagde] geeft aan het begrip “verkoop”, namelijk dat daarmee een verkoop van de woning aan een ander dan de dochter van [eisende partij sub 1 c.s.] zou zijn bedoeld, bestaat bij gebrek aan een concrete aanwijzing die in die richting wijst, voorshands geen aanleiding. Evenmin volgt de voorzieningenrechter het niet nader onderbouwde standpunt van [gedaagde] dat een daadwerkelijke (ver)koopintentie aan de zijde van [eisende partij sub 1 c.s.] en/of zijn dochter zou ontbreken.
1.10.
Uitgaande van een op handen zijnde verkoop acht de voorzieningenrechter het belang van [eisende partij sub 1 c.s.] bij het terugbrengen van de feitelijke situatie in de oorspronkelijke staat, dat wil zeggen de situatie zoals die was voorafgaand aan de bergingruil en in overeenstemming met de bij het Kadaster beschreven (eigendoms)verhoudingen, zondermeer aanwezig en spoedeisend. De door [eisende partij sub 1 c.s.] overgelegde verklaring van een hypotheekadviseur waaruit blijkt dat de huidige situatie in de weg staat aan het kunnen verkrijgen van een hypothecaire lening voor de aankoop van de woning met toebehoren door de dochter, acht de voorzieningenrechter alleszins aannemelijk. Daar komt bovenop, zo is ter zitting gebleken, dat de huidige situatie tot stand is gebracht zonder de daarvoor benodigde toestemming van de gemeente en/of vereniging van eigenaars. Daarmee is sprake van een (thans) illegale situatie die zowel voor [gedaagde] als voor [eisende partij sub 1 c.s.] (die laatste als appartementseigenaar van de berging met [nummer 1] ) risicovol is, al was het maar vanuit verzekeringstechnisch perspectief. Ook gelet daarop kan van [eisende partij sub 1 c.s.] niet verwacht worden dat hij de huidige situatie laat voortduren.
1.11.
Ter zitting is, na vragen van de voorzieningenrechter, bovendien gebleken dat een koopruil van de bergingen met de [nummer 1] en [nummer 3] evenmin een oplossing is. [gedaagde] heeft immers erkend, dat hij op dit moment geen juridisch eigenaar is van de berging met [nummer 3] . Uit de bij het Kadaster ingeschreven gegevens blijkt immers anders en hij kan die berging dus ook niet aan [eisende partij sub 1 c.s.] leveren. Een koopruil van (de appartementsrechten betreffende) de bergingen met de [nummer 1] en [nummer 3] is daarom op dit moment geen reële optie en kan het belang van [eisende partij sub 1 c.s.] bij toewijzing van zijn vordering dus niet wegnemen.
1.12.
In al het voorgaande ligt tevens besloten dat [eisende partij sub 1 c.s.] met zijn op nakoming van de door partijen gemaakte afspraken gestoelde vordering tot ontruiming van de berging met [nummer 1] geen misbruik maakt van bevoegdheid als bedoeld in artikel 3:13 van het Burgerlijk Wetboek.
1.13.
De rechtbank zal de termijn waarbinnen [gedaagde] de berging met [nummer 1] dient te hebben ontruimd, hersteld en opgeleverd aan [eisende partij sub 1 c.s.] , bepalen op twee maanden na heden (24 februari 2022). Bij overhandiging van alle sleutels van genoemde berging aan [eisende partij sub 1 c.s.] , zal [eisende partij sub 1 c.s.] tevens alle sleutels van de berging met [nummer 3] aan [gedaagde] dienen te overhandigen en zal het gebruik van laatstgenoemde berging door [eisende partij sub 1 c.s.] ophouden.
1.14.
Oplegging van een dwangsom, als stimulans tot nakoming van de op te leggen bevelen, vindt de voorzieningenrechter op dit moment niet nodig, omdat voor beide partijen duidelijk is dat de huidige situatie – vanwege de daaraan klevende risico’s – niet in stand kan blijven.
1.15.
In de omstandigheid dat partijen eigenaars zijn van naast elkaar gelegen woningen, ziet de voorzieningenrechter aanleiding te bepalen dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.
2.De beslissing
De voorzieningenrechter:
2.1.
beveelt [gedaagde] om binnen twee maanden na heden (24 februari 2022):
- de berging met [nummer 1] , welke blijkens de splitsingsakte behoort bij het appartementsrecht plaatselijk bekend als [adres 1] te [plaats 2] , kadastraal bekend als gemeente [plaats 2] , [sectie xx] [nummer I] en in eigendom toebehorend aan [eisende partij sub 1 c.s.] , te ontruimen en terug te brengen in de oorspronkelijke staat waarin deze verkeerde vóór de bergingruil, daaronder begrepen het water- en luchtdicht afsluiten van de gecreëerde doorgang tussen de bergingen met [nummer 1] en [nummer 2] , op zo’n manier dat berging met [nummer 1] op geen enkele wijze meer toegankelijk is vanuit de berging met [nummer 2] en er over en weer niet de mogelijkheid bestaat om bij elkaar naar binnen te kijken, alsmede de elektriciteitsvoorziening van de berging met [nummer 1] te verleggen/aan te sluiten op de elektriciteitsvoorziening van de woning gelegen aan de [adres 1] ; en
- alle sleutels die toegang geven tot de berging met [nummer 1] aan [eisende partij sub 1 c.s.] te overhandigen, zulks onder gelijktijdige overhandiging van [eisende partij sub 1 c.s.] aan [gedaagde] van alle sleutels die toegang geven tot de leeggeruimde berging met [nummer 3] in hetzelfde appartementencomplex, waarna het gebruik door [eisende partij sub 1 c.s.] van laatstgenoemde berging zal ophouden;
2.2.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
2.3.
bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt;
2.4.
wijst af het meer of anders gevorderde.
WAARVAN PROCES-VERBAAL,
…………………………………. …………………………………
mr. J.J. de Jong mr. S.J. Hoekstra-van Vliet