ECLI:NL:RBDHA:2022:1799

• Datum uitspraak: 21 februari 2022
• Publicatiedatum: 7 maart 2022
• Zaaknummer: C/09/611058 / HA ZA 21-402
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J. Brandt
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding koopovereenkomst door inroepen ontbindende voorwaarde bij financieringsvoorbehoud

In deze zaak heeft de Rechtbank Den Haag op 21 februari 2022 uitspraak gedaan in een civiele procedure tussen [eiser] en [gedaagde sub 1 c.s.]. De zaak betreft een geschil over de ontbinding van een koopovereenkomst voor een woning, waarbij de gedaagden een beroep deden op een ontbindende voorwaarde in verband met het verkrijgen van financiering. De rechtbank heeft vastgesteld dat de gedaagden op 15 mei 2020 een koopovereenkomst hebben gesloten met de eiser voor een woning met een koopsom van € 425.000. In de overeenkomst waren ontbindende voorwaarden opgenomen, waaronder een financieringsvoorbehoud. De gedaagden hebben op 22 juni 2020 de ontbindende voorwaarde ingeroepen, nadat zij twee hypotheekaanvragen hadden gedaan die waren afgewezen. De rechtbank oordeelde dat de gedaagden tijdig en goed gedocumenteerd de ontbinding hadden ingeroepen en dat zij al het redelijk mogelijke hadden gedaan om financiering te verkrijgen. De rechtbank wees de vorderingen van de eiser af en veroordeelde hem in de proceskosten. De uitspraak benadrukt het belang van de juiste procedure bij het inroepen van ontbindende voorwaarden in koopovereenkomsten.

Uitspraak

proces-verbaal

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

Zaak/rolnummer C/09/611058 / HA ZA 21/402

Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van 21 februari 2022

in de zaak van

[eiser] te [plaats] , gemeente [gemeente] ,

eiser,

advocaat: mr. I.J. Janssens te Den Haag,

tegen

1. [gedaagde sub 1] te [plaats] , gemeente [gemeente] ,

2.
[gedaagde sub 2] te [plaats] , gemeente [gemeente] ,
gedaagden.

advocaat: mr. A.J. van de Watering te Rotterdam,

Partijen zullen hierna [eiser] , [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden genoemd. Gedaagden worden samen [gedaagde sub 1 c.s.] genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 15 april 2021, met producties 1 tot en met 12;
• de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 4;
• het tussenvonnis van 26 januari 2022, waarbij is bepaald dat de mondelinge behandeling vandaag plaatsvindt;
• de mondelinge behandeling op 21 februari 2022, waarbij zijn verschenen:

· [eiser] , bijgestaan door zijn advocaat;

· [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , bijgestaan door hun advocaat.

1.2.

De rechtbank heeft na een schorsing van de zitting onmiddellijk mondeling uitspraak gedaan op de voet van artikel 30p van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. Als één van partijen hoger beroep wil instellen tegen het vonnis in deze zaak, zal op verzoek van deze partij een afzonderlijk proces-verbaal worden opgemaakt van het verhandelde ter zitting.

2. De beslissing in conventie en in reconventie

De rechtbank:

2.1.

wijst de vorderingen van [eiser] af;

2.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde sub 1 c.s.] tot op heden begroot op € 3.180 en op € 163 te vermeerderen met € 85 in geval van betekening aan nog te maken nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over die bedragen te rekenen vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag van algehele voldoening van de proceskosten;

2.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

3. De beoordeling

3.1.

De rechtbank geeft hiervoor de volgende motivering.

3.2.

[eiser] (als verkoper) en [gedaagde sub 1 c.s.] (als koper) hebben op 15 mei 2020 een koopovereenkomst gesloten voor het huis aan de [adres] . De koopsom bedroeg € 425.000. In de koopovereenkomst zijn de volgende ontbindende voorwaarden opgenomen:

“
artikel 15 Ontbindende voorwaarden

15.1

Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:

a. op 10 juli 2020 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van € 425.000,- zegge VIERHONDERDVIJFENTWINTIGDUIZEND EURO geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan , of een rente percentage niet hoger dan de thans geldende rentetarieven en voor de nationale geldverstrekkers gebruikelijke voorwaarden en condities , bij de volgende hypotheekvorm: door koper zelf te bepalen .

(…)

15.3

Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering (…) te verkrijgen. De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de eerste werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.

Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien de koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat twee afwijzingen van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overlegd. In aanvulling hierop komen partijen overeen dat de koper de/het volgende stuk(ken) dient te overleggen om te voldoen aan het vereisten van ‘goed gedocumenteerd’: de ingediende hypotheekaanvraag met de afwijzing welke hierop betrekking heeft . ”

3.3.

[gedaagde sub 1 c.s.] hebben het huis laten taxeren. Zij hebben [eiser] op 2 juni 2020 bericht dat de taxatiewaarde veel lager uitviel dan de koopprijs en dat dat tot problemen zou leiden bij het verkrijgen van een lening. Zij hebben [eiser] gevraagd of hij bereid was de koopprijs aan te passen naar € 405.000. [eiser] heeft [gedaagde sub 1 c.s.] laten weten dat hij daarover wilde overleggen met zijn makelaar. Een dag later, op 4 juni 2020, heeft [eiser] aan [gedaagde sub 1 c.s.] voorgesteld om op zijn kosten een tweede taxatie te laten uitvoeren. Op 5 juni 2020 heeft een telefoongesprek tussen partijen plaatsgevonden. In dit gesprek heeft [gedaagde sub 2] aan [eiser] bericht dat [gedaagde sub 1 c.s.] een beroep zouden doen op de ontbindende voorwaarde uit de koopovereenkomst omdat zij de financiering voor de woning niet rond zouden krijgen. Ook heeft [gedaagde sub 2] verteld dat [gedaagde sub 1 c.s.] inmiddels een ander huis hadden gekocht. [gedaagde sub 1 c.s.] hebben op 6 juni 2020 per WhatsApp bevestigd dat zij de ontbindende voorwaarde zouden inroepen en dat zij de daarvoor benodigde stukken tijdig zouden aanleveren.

3.4.

In deze procedure vordert [eiser] veroordeling van [gedaagde sub 1 c.s.] tot betaling van de overeengekomen contractuele boete, omdat zij de woning niet tijdig afgenomen hebben. De rechtbank is echter van oordeel dat [gedaagde sub 1 c.s.] een rechtsgeldig beroep hebben gedaan op de ontbindende voorwaarde van artikel 15 van de koopovereenkomst.

3.5.

Allereerst moet de rechtbank de vraag beantwoorden op welke datum [gedaagde sub 1 c.s.] de ontbindende voorwaarde hebben ingeroepen. De rechtbank is van oordeel dit is gedaan op 22 juni 2020. Op die datum hebben [gedaagde sub 1 c.s.] per e-mail en aangetekende brief aan [eiser] , zijn makelaar, zijn advocaat en de notaris laten weten dat zij genoodzaakt zijn om een beroep te doen op de ontbindende voorwaarden. Zij hebben daarbij twee hypotheekaanvragen en twee afwijzingen van Syntrus Achmea Hypotheken en ABN AMRO Bank meegezonden. Dat [gedaagde sub 1 c.s.] op 5 juni 2020 telefonisch en op 6 juni 2020 per WhatsApp hebben gezegd dat zij een beroep zouden doen op het financieringsvoorbehoud, maakt dat niet anders. De rechtbank beschouwt die berichten als een aankondiging op de daadwerkelijke ontbinding. Op 22 juni 2020 hebben [gedaagde sub 1 c.s.] vervolgens de ontbindende voorwaarde daadwerkelijk ingeroepen. Dat was tijdig en goed gedocumenteerd.

3.6.

Daarnaast moet worden beoordeeld of [gedaagde sub 1 c.s.] al het redelijk mogelijke hebben gedaan om een hypothecaire geldlening te verkrijgen voor de financiering van de koopsom. Volgens vaste rechtspraak heeft een koper doorgaans al het redelijk mogelijke gedaan om financiering te verkrijgen, als hij twee financieringsaanvragen heeft gedaan die zijn afgewezen. [gedaagde sub 1 c.s.] hebben, zoals bepaald in de koopovereenkomst, naast twee afwijzingen ook twee hypotheekaanvragen overgelegd. Uit deze stukken blijkt niet, zoals [eiser] kennelijk meent, dat [gedaagde sub 1 c.s.] zich niet hebben ingespannen om financiering te verkrijgen.

3.7.

De rechtbank is het met [eiser] eens dat de gang van zaken op het eerste oog vragen oproept, omdat [gedaagde sub 1 c.s.] een ander huis hebben gekocht op het moment waarop partijen nog in gesprek waren over de vraag of de koopprijs kon worden aangepast. [gedaagde sub 1 c.s.] hebben daarvoor tijdens de zitting echter een goede verklaring gegeven. Zij hebben verteld dat zij er op basis van de gesprekken met [eiser] onvoldoende vertrouwen in hadden dat [eiser] de koopprijs wilde verlagen of dat een tweede taxatie tot een hogere taxatiewaarde zou leiden. Omdat zij hun vorige woning snel uit moesten en daarom vlot moesten handelen, hebben zij vervolgens een ander (goedkoper) huis gekocht. Gelet op die verklaring is niet gebleken dat [gedaagde sub 1 c.s.] de ontbindende voorwaarde hebben gebruikt om onder de koop van een – bij nader inzien ongewenste – woning uit te komen.

3.8.

[gedaagde sub 1 c.s.] hebben dan ook op de goede manier een beroep gedaan op de ontbindende voorwaarde zoals in de koopovereenkomst is bepaald. Zij zijn daarom ook geen boete verschuldigd aan [eiser] .

3.9.

[eiser] wordt, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten veroordeeld. De proceskosten aan de zijde van [gedaagde sub 1 c.s.] worden begroot op:

• griffierecht € 952
• salaris advocaat

totaal € 3.180

3.10.

De nakosten worden begroot conform het daarop toepasselijke liquidatietarief en de gevorderde rente zal worden toegewezen zoals in het dictum vermeld.

Deze mondelinge uitspraak is gedaan door mr. J. Brandt en in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier, waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal dat is verzonden op maart 2022.

WAARVAN PROCES-VERBAAL

De griffier is buiten staat dit

proces-verbaal te ondertekenen.