Uitspraak
Rechtbank den haag
Team handel - voorzieningenrechter
zaak- / rolnummer: C/09/621014/ KG ZA 21-1110
Vonnis in kort geding van 5 januari 2022
in de zaak van
[eiseres]te [plaats 1] ,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. I.R. Köhne te Voorburg,
tegen:
1.[gedaagde sub 1] te [plaats 1] ,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
advocaat mr. T.F.W. Bijloo te Den Haag en mr. drs. C.J.M. Stubenrouch te Rotterdam,
2.
[gedaagde sub 2]te [plaats 2] ,
[gedaagde sub 2]te [plaats 2] ,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
advocaat mr. T.F.W. Bijloo te Den Haag,
3.
[gedaagde sub 3]te [plaats 3],
[gedaagde sub 3]te [plaats 3],
gedaagde in conventie,
procederend in persoon.
Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘[eiseres]’ en ‘[gedaagde sub 1]’, ‘[gedaagde sub 2]’ en ‘[gedaagde sub 3]’.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding (drie exploten) van 23 en 26 november 2021, met producties en aanvullende producties;
- de conclusie van antwoord met conclusie van eis in reconventie, tevens pleitaantekeningen van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2], met producties;
- de productie van [gedaagde sub 3];
- de pleitnota van [eiseres];
- de e-mail van 15 december 2021 van mr. Köhne, met producties.
1.2.
De mondelinge behandeling is aangevangen op 13 december 2021. De voorzieningenrechter heeft de zaak vervolgens aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen een minnelijke regeling te treffen. Hierbij is de voortzetting van de mondelinge behandeling zo nodig bepaald op 17 december 2021. Tussen partijen is geen minnelijke regeling tot stand gekomen. De mondelinge behandeling is op 17 december 2021 voortgezet. Vonnis is nader bepaald op heden.
2. De feiten in conventie en in reconventie
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
2.1.
Partijen zijn broers en zussen van elkaar.
2.2.
Partijen zijn ieder voor gelijke delen eigenaar van de onroerende zaak aan de [adres] (hierna: het Perceel). Het betreft een perceel aan het water met daarop een loods. Het Perceel was voorheen eigendom van de vader van partijen, die het op 30 september 2014 aan partijen heeft overgedragen.
2.3.
Het Perceel is sinds vele jaren in gebruik bij een persoon die bij partijen bekend is onder de naam [A].
2.4.
In 2021 heeft [gedaagde sub 2] mede namens de andere partijen met potentiële kopers van het Perceel gesproken. Een van deze kopers betrof [de B.V.]., dan wel [de Holding], vertegenwoordigd door de heer [de bestuurder 1] (hierna: [de bestuurder 1]).
2.5.
Bij e-mail van 9 juli 2021 heeft [de bestuurder 1] namens [de B.V.] het volgende meegedeeld aan [gedaagde sub 2]:
“
Hierbij de bevestiging van de gemaakte afspraken op 24 juni 2021 over de aankoop van [adres] ,
Hierbij de bevestiging van de gemaakte afspraken op 24 juni 2021 over de aankoop van [adres] ,
Adres: [adres]
(...)
Koopsom: € 400.000,--
Datum van levering: 03-01-2022
Mochten vragen of opmerkingen zijn dan hoor ik het graag.
Als bovengenoemde punten akkoord zijn zal door ons de concept-koopovereenkomst worden opgemaakt.”
2.6.
Bij e-mail van diezelfde dag heeft [gedaagde sub 2] voormeld bericht doorgestuurd aan [gedaagde sub 1], [eiseres] en [gedaagde sub 3]. In de begeleidende mail schrijft [gedaagde sub 2]: “
Zie onderstaand aanbod. Ik heb de 15 dec clausule eruit gekregen. Gaarne ontvang ik een bevestiging dat iedereen akkoord is met het aanbod.”
Zie onderstaand aanbod. Ik heb de 15 dec clausule eruit gekregen. Gaarne ontvang ik een bevestiging dat iedereen akkoord is met het aanbod.”
2.7.
Bij e-mail (met een voor de rechtbank onleesbare datum) heeft [gedaagde sub 2] het volgende meegedeeld aan [de bestuurder 1]:
“
Hierbij bevestig ik de gemaakte afspraken inz jullie aankoop van het terrein [adres] .
Hierbij bevestig ik de gemaakte afspraken inz jullie aankoop van het terrein [adres] .
Koper: Wij willen graag dat jullie bovenste holding de koopovereenkomst met ons aangaat. Voor zover wij nu kunnen zien is dat [de Holding]. (...)
Koopsom: € 400.000,- (...)
Levering en transportdatum: 03-01-2022
Verdere stappen: Jullie zullen ons na de vakantie een concept-koopovereenkomst sturen waar bovenstaande punten in verwerkt zijn.”
2.8.
Bij e-mail van 27 augustus 2021 heeft [gedaagde sub 2] een door [de Holding] opgemaakte conceptkoopovereenkomst doorgezonden aan [gedaagde sub 1], [gedaagde sub 3] en [eiseres] met een verzoek om commentaar. In artikel 8.4 van deze conceptovereenkomst is het volgende opgenomen:
“
Het verkochte wordt aan koper feitelijk ter beschikking gesteld, vrij van huur en andere gebruiksrechten, zonder recht of titel, ongevorderd. De locatie wordt, door een derde, het komende winterseizoen nog gebruikt voor de stalling van boten, tot medio 2022 of zoveel later als partijen overeenkomen.”
Het verkochte wordt aan koper feitelijk ter beschikking gesteld, vrij van huur en andere gebruiksrechten, zonder recht of titel, ongevorderd. De locatie wordt, door een derde, het komende winterseizoen nog gebruikt voor de stalling van boten, tot medio 2022 of zoveel later als partijen overeenkomen.”
2.9.
Bij e-mail van 8 september 2021 heeft [gedaagde sub 3] commentaar gegeven op de conceptkoopovereenkomst. Hierbij heeft [gedaagde sub 3] onder meer opgemerkt dat zij de waarborgsom van 10% mist en de vraag gesteld in hoeverre het Perceel moet worden ontruimd en opgeruimd onder meer in verband met de daar aanwezige kraan.
2.10.
Bij e-mail met een voor de rechtbank onleesbare datum heeft [eiseres] [gedaagde sub 2], [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 3] verzocht om een afschrift van de definitieve koopovereenkomst.
2.11.
Op of omstreeks 7 oktober 2021 heeft [de bestuurder 1] een aangepaste conceptkoopovereenkomst verzonden aan [gedaagde sub 2].
2.12.
Bij e-mail van 18 oktober 2021 heeft [gedaagde sub 3] aan [gedaagde sub 2], [gedaagde sub 1] en [eiseres] laten weten dat zij bezwaren heeft tegen het voornemen van [gedaagde sub 2] om het Perceel zelf te kopen. In deze e-mail schrijft [gedaagde sub 3] dat dit anders is indien [de Holding] afziet van de koop en geen kosten in rekening brengt.
2.13.
Bij e-mail van 18 oktober 2021 heeft [eiseres] aan [de bestuurder 1] meegedeeld dat zij niet langer vertegenwoordigd wordt door [gedaagde sub 2] en dat alle communicatie met betrekking tot het Perceel met haar moet worden gedeeld.
2.14.
Bij e-mail van 25 oktober 2021 heeft [gedaagde sub 1] aan [gedaagde sub 2], [eiseres] en [gedaagde sub 3] meegedeeld dat hij nog geen goedkeuring heeft gegeven aan de koopovereenkomst en dat hij heeft besloten om de onderhandelingen naar zich toe te trekken, waarbij alleen hij met de potentiële koper correspondeert. De overige partijen hebben hiertegen bezwaar gemaakt.
2.15.
Op 21 en 28 oktober 2021 hebben [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] (via Teams) een bespreking gehouden met [de bestuurder 1] en [de bestuurder 2] (bestuurders van [de Holding]).
2.16.
Bij e-mail van 1 november 2021 heeft de advocaat van [eiseres] [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gesommeerd om hem te informeren over de stand van zaken ten aanzien van de verkoop en over de situatie met [A].
2.17.
Bij e-mail van 2 november 2021 heeft de advocaat van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] aan de advocaat van [eiseres] bericht dat er nog geen definitieve overeenstemming was met [de Holding] en dat [A] te kennen heeft gegeven dat hij wenst dat de initiële afspraken met de vader van partijen worden nageleefd. Deze e-mail bevat een voorstel dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] het aandeel van [eiseres] overnemen tegen een hogere vergoeding dan de door [de Holding] (voor hun aandeel) geboden vergoeding.
3. Het geschil
in conventie
3.1.
Na vermindering van eis vordert [eiseres] – zakelijk weergegeven –[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] te veroordelen om mee te werken aan afronding en uitvoering van de transactie met [de Holding], onder meer door ondertekening van de koopakte (mits aangepast conform het commentaar van [gedaagde sub 3] op het eerste concept van de koopakte) en door ondertekening van de akte van levering op 3 januari 2022, zulks op straffe van een hoofdelijk te verbeuren dwangsom.
3.2.
Aan deze vordering legt [eiseres] het volgende ten grondslag.
Tussen partijen en [de Holding] is overeenstemming bereikt over de essentialia van de koopovereenkomst en partijen dienen daarom met [de Holding] tot afronding van de transactie te komen. Hierbij dient te worden opgenomen dat [A] het Perceel nog gedurende 3,5 jaar mag gebruiken. Aangezien [eiseres] bij niet-nakoming van de koopovereenkomst door [de Holding] kan worden aangesproken, heeft zij bij haar vordering een spoedeisend belang.
3.3.
[gedaagde sub 3] heeft tegen de vordering geen verweer gevoerd; zij is het eens met de stellingen van [eiseres].
3.4.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] concluderen tot afwijzing van het gevorderde en voeren daartoe gemotiveerd verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
in reconventie
3.5.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] vorderen – zakelijk weergegeven – [eiseres] en [gedaagde sub 3] te veroordelen hun medewerking te verlenen aan de levering van hun aandeel in het Perceel aan [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1], tegen betaling aan de zussen van een bedrag van elk € 107.500, uiterlijk op 5 januari 2022, zulks op straffe van een dwangsom en met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten.
3.6.
Aan deze vordering leggen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] het volgende ten grondslag.
Tussen partijen en [de Holding] is geen perfecte overeenkomst tot stand gekomen, aangezien er over de positie van [A] geen bindende overeenstemming is bereikt. Ondanks de tijdens de mondelinge behandeling namens [de Holding] gedane toezegging, achten [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de positie van [A] nog altijd onvoldoende gewaarborgd. Zij hebben er daarom belang bij dat het Perceel aan hen wordt geleverd, zodat zij, conform de wens van de vader van partijen, ervoor kunnen zorgen dat [A] het Perceel kan blijven gebruiken zolang als hij dat wil en [de Holding] het eerste recht van koop krijgt. Door deze verdeling lijden [eiseres] en [gedaagde sub 3] geen schade, aangezien [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] bereid zijn om voor de aandelen van [eiseres] en [gedaagde sub 3] meer te betalen dan [de Holding] en het erop lijkt dat [de Holding] zich uit de onderhandelingen terugtrekt.
3.7.
[eiseres] en [gedaagde sub 3] voeren ieder voor zich verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
4.De beoordeling van het geschil
in conventie en in reconventie
4.1.
De vorderingen in conventie en reconventie lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
4.2.
Tussen partijen is in geschil of [gedaagde sub 1], [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] moeten meewerken aan de levering van het Perceel aan [de Holding] en wanneer dat niet het geval is, of [eiseres] en [gedaagde sub 3] moeten meewerken aan levering van hun aandeel aan [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] tegen de door de broers voorgestelde betaling.
4.3.
Op grond van de e-mailwisseling in juli, augustus en september 2021 valt bepaald niet uit te sluiten dat in een bodemprocedure tussen [de Holding] en partijen door de rechtbank tot uitgangspunt zal worden genomen dat tussen de broers en zussen enerzijds en [de Holding] anderzijds met betrekking tot het Perceel een koopovereenkomst tot stand is gekomen, althans dat de onderhandelingen in een dusdanig vergaand stadium waren dat die niet meer eenzijdig konden worden afgebroken. In de in 2.7 vermelde e-mail heeft [gedaagde sub 2] immers namens partijen aan [de bestuurder 1] laten weten dat er overeenstemming was over het object, de koper, de prijs en de datum van levering en hem verzocht een conceptovereenkomst op te stellen. Uit niets bleek dat er op dat moment nog ongeregelde punten waren, zoals de positie van [A]. Evenmin blijkt uit die e-mail dat [gedaagde sub 1] nog niet akkoord was met de verkoop. [de bestuurder 1] heeft vervolgens conform de overeengekomen essentialia een (eerste) conceptovereenkomst opgesteld. Voorshands is dan ook aannemelijk dat [de Holding] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat er uiteindelijk een koop tot stand zou komen. [de bestuurder 1] heeft ook verklaard dat hij ervan uitgaat dat het Perceel begin januari 2022 aan [de Holding] wordt geleverd.
4.4.
De e-mail van 8 september 2021 van [gedaagde sub 3] doet niet af aan het oordeel dat alles erop wijst dat er sprake was van overeenstemming op hoofdlijnen. In die e-mail heeft [gedaagde sub 3] het immers enkel nog over de details, zoals het storten van een waarborgsom en de wijze van oplevering. Mede gelet op de verklaring van [de bestuurder 1] valt niet in te zien dat deze punten bij de afronding van de transactie een breekpunt zouden opleveren.
4.5.
Ook de positie van [A] kan – anders dan de broers stellen – in redelijkheid geen beletsel vormen om de vergevorderde onderhandelingen af te breken en niet alsnog een definitieve koopovereenkomst op te stellen. Ter zitting hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] verklaard dat de positie van [A] hun enige bezwaar is. In de door [de bestuurder 1] opgestelde conceptovereenkomsten staat opgenomen dat [A] na levering het Perceel nog een halfjaar mocht gebruiken. Onduidelijk is of deze gebruiksperiode het resultaat was van onderhandelingen. De positie van [A] is in de in 2.7 vermelde e-mail niet aan de orde geweest en kennelijk hebben partijen dit ook niet onderling besproken. Ter zitting hebben [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] verklaard dat [A] het Perceel nog maximaal 3,5 jaar wenst te gebruiken en dat zij die wens willen honoreren. Gelet op de verklaringen van [gedaagde sub 1], [gedaagde sub 2] en [de bestuurder 1] is aannemelijk dat de door [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] gewenste langere gebruiksperiode voor [A] pas later, na de met [de Holding] op hoofdlijnen bereikte overeenstemming, is opgekomen.
4.6.
Tijdens de voortgezette mondelinge behandeling heeft [de bestuurder 1] desondanks expliciet ingestemd met de door de broers gewenste langere gebruiksperiode voor [A]. [de bestuurder 1] heeft zich voorts bereid verklaard om in de koopovereenkomst een kettingbeding op te nemen om de bijzondere positie van [A], ook bij een eventuele opvolgende overdracht van het Perceel, te waarborgen. Ook [eiseres] en [gedaagde sub 3] hebben ingestemd met deze bijzondere clausule ten behoeve van [A]. Dit betekent feitelijk dat er nog altijd op hoofdlijnen overeenstemming is over de koop en verkoop van het Perceel, namelijk volgens de uitgangspunten van de in 2.7 vermelde e-mail en met een gebruiksrecht om niet van 3,5 jaar voor [A]. Het standpunt van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dat de positie van [A] met een kettingbeding weliswaar juridisch gewaarborgd is, maar dat dit in hun ogen onvoldoende feitelijke waarborgen biedt, volgt de voorzieningenrechter niet. Niet valt in te zien waarom de belangen van [A] op deze wijze niet voldoende zouden zijn gewaarborgd. Dit standpunt van de broers roept overigens ook de vraag op waarom zij überhaupt zijn begonnen aan onderhandelingen over de verkoop van het Perceel met een leveringsdatum gelegen vóór juli 2025, als zij dat vanwege de positie van [A] niet wensten.
4.7.
Voor zover de broers zich op het standpunt stellen dat de verkoop aan [de Holding] een gepasseerd station is, omdat er namens hen nadien een voorstel is gedaan voor een eerste recht van koop ten gunste [de Holding], kan hen dat niet baten. Daargelaten dat op dat moment (eind oktober 2021) al duidelijk was dat [gedaagde sub 2] [eiseres] niet meer rechtsgeldig kon vertegenwoordigen en hij geen goedkeuring heeft ontvangen voor dat aangepaste voorstel, is niet gebleken dat [de Holding] en/of [de bestuurder 1] met dat gewijzigde aanbod akkoord is gegaan. [de bestuurder 1] heeft ter zitting ook verklaard dat een latere levering zonder zekerheid over de prijs voor hem onaanvaardbaar was en is en dat hij aanspraak blijft maken op snelle overdracht. Verder heeft [de bestuurder 1] verklaard dat hij niet, in ieder geval niet zonder meer, afstand doet van zijn rechten terzake, ook niet tegenover [eiseres]. Dat betekent dat [eiseres] onverminderd belang heeft bij voortzetting van de ingezette verkoop aan [de Holding], omdat zij anders (net als de andere partijen) het risico loopt te worden aangesproken door [de Holding], met alle kosten van dien.
4.8.
Desalniettemin bestaat er op dit moment onvoldoende grond om te komen tot toewijzing van de vordering van [eiseres]. Hiertoe is het volgende redengevend.
Hoewel [de bestuurder 1] heeft verklaard dat hij rekent op levering, heeft hij tot op heden geen concrete aanspraak gemaakt op die levering. Voorts is op dit moment niet duidelijk onder welke voorwaarden die levering precies moet geschieden (al dan niet conform de opmerkingen van [gedaagde sub 3]); er is ook nog geen definitieve en getekende koopovereenkomst. Zonder een formele en concrete aanspraak van [de Holding] kunnen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet in kort geding worden verplicht hun medewerking te verlenen aan de levering van het Perceel. Dit neemt niet weg dat duidelijk is dat [eiseres] (net als [gedaagde sub 3]) geen verantwoordelijkheid wenst te nemen voor de nadelige gevolgen van een weigering aan [de Holding] te verkopen. Het ligt daarom in de rede dat bij een eventuele procedure tussen partijen en [de Holding] de (proces)kosten uitsluitend zullen worden gedragen door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2].
4.9.
In het licht van het voorgaande geeft de voorzieningenrechter partijen in overweging alsnog met [de Holding] om de tafel te gaan om te komen tot een definitieve koopovereenkomst en levering van het Perceel.
4.10.
De reconventionele vordering is niet toewijsbaar. Daargelaten dat de verkoop aan [de Holding] in dit geval in de rede ligt, komt de reconventionele vordering neer op een definitieve verdeling van het (onverdeelde) Perceel. Indien partijen niet zelf tot overeenstemming komen, kan de rechter in een bodemprocedure de verdeling vaststellen. In kort geding is dit in beginsel niet mogelijk, nu een verdeling geen voorlopige voorziening betreft. Dat klemt in dit geval te meer daar [eiseres] ter zitting heeft verklaard dat ook zij in voorkomend geval aanspraak maakt op toedeling van het Perceel waarmee ook overeenstemming over de wijze van verdeling ontbreekt.
4.11.
De slotsom is dat de vorderingen over en weer moeten worden afgewezen. In de aard van het geschil en de omstandigheid dat partijen elkaars broers en zussen zijn, wordt aanleiding gevonden te bepalen dat iedere partij (zowel in conventie als in reconventie) de eigen proceskosten draagt.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
in conventie
5.1.
wijst het gevorderde af;
5.2.
bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt;
in reconventie
5.3.
wijst het gevorderde af;
5.4.
bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.J. Hoekstra-van Vliet en in het openbaar uitgesproken op 5 januari 2022.
WJ