Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 21/899
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 september 2022 in de zaak tussen
de erven [A], te Leiden, eisers(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 22 december 2020 op het bezwaar van eisers tegen de waardevaststelling voor de Wet waardering onroerende zaken (WOZ-waarde) per 1 januari 2019 van de woning [adres 1] [nummer 1] te [plaats] (de woning).
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 augustus 2022.
Namens eisers is de gemachtigde verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door drs. [B].
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. Verweerder heeft de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 550.000 en bij de uitspraak op bezwaar verminderd naar € 389.000. De aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2020 ter zake van de woning is dienovereenkomstig verminderd.
2. De woning is een benedenwoning. Bij de waardebepaling is verweerder uitgegaan van een bruto vloeroppervlakte van de woning van ongeveer 139 m².
3. Eisers bepleiten een waarde van € 170.000. Daartoe voeren zij -zakelijk weergegeven- aan dat de oppervlakte 118 m² bedraagt. Voorts bestrijden eisers dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. In het bijzonder wijzen eisers op de slechte onderhoudstoestand van het dak, dat vervangen zou moeten worden. Verder voeren eisers aan dat verweerder de indexering van de verkoopcijfers niet controleerbaar en inzichtelijk heeft gemaakt. Tot slot stellen eisers dat verweerder niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd.
4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder voor de woning een matrix (de matrix) overgelegd waarin de waarde van de woning is bepaald op € 397.610. Naast gegevens van de woning, bevat de matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [adres 3] [nummer 3] (verkocht op 22 oktober 2018 met transactieprijs € 316.500) en [adres 2] [nummer 2] (verkocht op 31 december 2020 met transactieprijs € 480.000). Beide vergelijkingsobjecten zijn bovenwoningen.
5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Met de matrix en wat hij overigens heeft aangevoerd, is verweerder hierin geslaagd. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat hij voor alle woningen uitgaat van de bruto vloer oppervlakte (de BVO) en dat die BVO voor de woning is bepaald aan de hand van de bouwtekeningen die bij het verweerschrift zijn gevoegd. De 118 m² waar eisers van uitgaan, betreft de gebruiksoppervlakte wat niet gelijk is aan de BVO. De rechtbank stelt vast dat uit de bouwtekeningen inderdaad een BVO van ongeveer 139 m² volgt en ziet dan ook geen aanleiding daar niet vanuit te gaan. Naar volgt uit de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De rechtbank acht die vergelijkingsobjecten gelet op de BVO, het bouwjaar en de objectkenmerken voldoende vergelijkbaar met de woning. Uit de matrix volgt verder dat verweerder voor de woning voor de onderhoudstoestand en kwaliteit/luxe is uitgegaan van een ondergemiddelde staat (vlokcode 2 op een schaal van 5) en de ligging als ver bovengemiddeld (vlokcode 5) heeft aangemerkt. Aldus heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Uit de matrix volgt verder dat verweerder de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten heeft geïndexeerd naar de waardepeildatum. De rechtbank ziet geen reden om aan de juistheid van die indexering te twijfelen. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat eisers voor het eerst in het aanvullende beroepschrift de indexering ter discussie hebben gesteld.
7. Eisers hebben op zitting nog aangevoerd dat verweerder ten onrechte is uitgegaan van een ondergemiddelde onderhoudstoestand (vlokcode 2) voor [adres 3] [nummer 3] en dat dit juist als bovengemiddeld zou moeten worden aangemerkt. Dit volgt evenwel niet uit de door hen overgelegde stamkaart waarop zij dit standpunt baseren.
8.
Hetgeen eisers overigens hebben aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af.
Hetgeen eisers overigens hebben aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af.
9. Eisers stelling dat verweerder niet (tijdig) alle op de zaak betrekking hebbende stukken in de procedure heeft ingebracht, vindt geen steun in de feiten.
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de waarde van de woning bij de uitspraak op bezwaar niet te hoog vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.J. Ebbeling, rechter, in aanwezigheid van mr. L.J.E. Steijvers, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 5 september 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.