ECLI:NL:RBDHA:2022:14308

• Datum uitspraak: 25 november 2022
• Publicatiedatum: 30 december 2022
• Zaaknummer: C/09/637236 KG ZA 22-946
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: H.J. Vetter
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing van een geldvordering in kort geding in een vrijwaringszaak met betrekking tot een renovatie van een woning

In deze vrijwaringszaak heeft de voorzieningenrechter van de Rechtbank Den Haag op 25 november 2022 uitspraak gedaan in een kort geding tussen [eiser] en Premium Huis Lab B.V. (PH). [eiser] vorderde een veroordeling van PH tot betaling van een bedrag dat hij in de hoofdzaak aan [A c.s.] moest voldoen, als gevolg van gebreken aan de woning die hij had verkocht. De procedure is gestart omdat [eiser] van mening was dat PH tekort was geschoten in de uitvoering van de renovatiewerkzaamheden aan de woning, die hij in 2019 had gekocht en die hij had laten renoveren door PH. De rechtbank heeft vastgesteld dat er onvoldoende bewijs was dat PH de dakopbouw had gerealiseerd en dat de lekkages het gevolg waren van haar werkzaamheden. PH betwistte de aansprakelijkheid en stelde dat zij enkel als verkoopmakelaar had gefungeerd zonder garanties te hebben gegeven. De voorzieningenrechter oordeelde dat de vordering van [eiser] niet voldoende aannemelijk was en dat er geen spoedeisend belang was om de vordering in kort geding toe te wijzen. De vordering werd afgewezen en [eiser] werd veroordeeld in de proceskosten.

Uitspraak

Rechtbank den haag

Team handel - voorzieningenrechter

zaak- / rolnummer: C/09/637236 / KG ZA 22-946

Vonnis in kort geding van 25 november 2022

in de zaak van

[eiser] te [plaats] ,

eiser,

advocaat mr. H. Eijer te Zoetermeer.

tegen:

Premium Huis Lab B.V. te Den Haag,

gedaagde,

advocaat mr. M.J. Kikkert te Amsterdam.

Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘ [eiser] ’ en ‘PH’.

1. De procedure

1.1.

Deze procedure betreft een vrijwaringszaak. De hoofdzaak betreft het kort geding waarin [eiser] is gedagvaard door [A] en [B] (hierna: [A c.s.] ). Dat kort geding is bij deze rechtbank bekend onder nummer C/09/635536 KG ZA 22-864 (hierna: de hoofdzaak).

1.2.

Het verloop van de procedure in deze vrijwaringszaak blijkt uit:

- de dagvaarding van 28 oktober 2022, met producties.

- de door PH op 2 november 2022 verzonden reactie op de dagvaarding, met producties;

- de stelbrief van de advocaat van PH van 3 november 2022 met daarbij een verzoek tot verplaatsing van de op 4 november 2022 geplande mondelinge behandeling;

- de verplaatsing van de mondelinge behandeling naar 10 november 2022;

- de door de advocaat van PH op 9 november 2022 overgelegde producties;

- de op 10 november gehouden mondelinge behandeling, die heeft plaatsgevonden tegelijk met een voortgezette mondelinge behandeling in de hoofdzaak. Daarbij zijn door zowel [eiser] als PH pleitnotities overgelegd.

1.3.

Ter zitting is zowel in deze zaak als in de hoofdzaak vonnis bepaald op vandaag.

2. De feiten

Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.

2.1.

[eiser] is eind 2019 eigenaar geworden van het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning, gelegen aan de [adres] (hierna: de woning).

2.2.

[eiser] heeft daarna een dakopbouw op de woning laten realiseren en hij heeft in de woning en ten aanzien van de dakopbouw werkzaamheden laten verrichten door PH. PH heeft in februari 2020 een offerte uitgebracht van € 50.000,-, blijkens de overgelegde schriftelijke offerte “voor dakopbouw/renovatie”, die door [eiser] is geaccepteerd. PH heeft zowel in februari 2020 als in juli 2020 een factuur van € 25.000,- aan [eiser] verstuurd betreffende “aanbetaling voor dakopbouw/renovatie”. [eiser] heeft deze bedragen aan PH voldaan.

2.3.

[eiser] heeft na afronding van de door PH verrichte werkzaamheden de woning verkocht aan [A c.s.] Hij is daarbij geholpen door [de bestuurder] (hierna: [de bestuurder] ), bestuurder van PH.

2.4.

In de tussen [eiser] en [A c.s.] gesloten koopovereenkomst van 10 juni 2021 is in artikel 27 een garantiebepaling opgenomen, inhoudende dat op de door en/of in opdracht van verkoper in het kader van de renovatie verrichte werkzaamheden van toepassing zijn de garantievoorwaarden, zoals deze zijn vastgesteld door PH en die luiden zoals in de koopovereenkomst opgenomen. Daarin staat onder meer dat verkoper verklaart het verkochte (gedeeltelijk) te hebben laten renoveren door PH en dat de uitgevoerde werkzaamheden voldoen aan de eisen van deze tijd. Daarbij wordt de kanttekening gemaakt dat het een (gedeeltelijk) gerenoveerde woning betreft met reeds bestaande elementen, dat het geen nieuwbouwwoning betreft en dat de eisen die gesteld worden voor/aan nieuwbouw niet van toepassing zijn op deze verbouwing. Verder is hierin opgenomen dat PH de koper gedurende zes maanden na de notariële overdracht van de woning een garantie verleent op de door, of in opdracht van, verkoper uitgevoerde werkzaamheden onder de in de koopovereenkomst vermelde voorwaarden. Verder staat in artikel 28 van de koopovereenkomst een bepaling omtrent nog door de verkoper uit te voeren werkzaamheden, dat luidt als volgt:

“1. Er is nog een aantal verbeterpunten naar voren gekomen uit de bouwkundige keuring.

2.
In dat kader zal verkoper vóór het ondertekenen van de akte van levering onder meer nog de navolgende werkzaamheden (laten) verrichten c.q. in orde maken:

(citaat uit e-mail d.d. 8 juni 2021)

-
Vochtplek waargenomen in plafond van de grote badkamer die actief is. Zoals [de bestuurder] al aangaf bij de keuring zou zowel optisch als de achterliggende oorzaak daarvan worden verholpen.

(…)”

2.5.

Het e-mailbericht van 8 juni 2021, waarnaar hiervoor wordt verwezen, betreft een bericht van de makelaar van [A c.s.] aan [de bestuurder] waarin diverse punten worden genoemd, waaronder het hiervoor geciteerde punt van de vochtplek, waarop [de bestuurder] heeft gereageerd met
“Dat is goed, gaan wij doen. (…)” . Dat bericht heeft zij in kopie aan [eiser] gestuurd. [eiser] heeft vervolgens aan de ingeschakelde notaris gemeld dat er nog een artikel in de koopovereenkomst moet worden toegevoegd, waarin staat vermeld welke punten hij nog voor de datum van het transport op zijn kosten in orde zal laten brengen.

2.6.

Nadat de makelaar van [A c.s.] [eiser] heeft gewezen op de in het e-mailbericht van 8 juni 2021 genoemde punten en heeft aangegeven dat hem nog onduidelijk was of deze punten waren verholpen, heeft [eiser] op 13 juli 2021 aan hem bericht dat hij een en ander heeft gecheckt. Ten aanzien van het punt van de vochtplek stelt [eiser] :
“lekkage badkamer heeft de aannemer van [de bestuurder] de koppeling van radiator die precies daarboven zat gecheckt was niks mis mee aldus aannemer [de bestuurder] . Blijkt oud vocht te zijn dat eruit moest.”

2.7.

De woning is op 16 juli 2021 aan [A c.s.] overgedragen.

2.8.

[A c.s.] hebben op 19 en 20 september 2022 aan PH, in kopie aan [eiser] , bericht dat zij klachten hebben over een sterke rioollucht die uit de beide toiletten komt en over sporen van lekkage in de badkamer van de woning. Zij beroepen zich op de in de koopovereenkomst gegeven garantie op de verbouwing en op de daarin opgenomen bepaling over het verhelpen van de lekkage.

2.9.

PH heeft de woning daarna bezocht om te bezien of de gemelde problemen konden worden opgelost.

2.10.

Omdat de problemen niet naar tevredenheid van [A c.s.] werden opgelost hebben zij PerfectKeur de opdracht gegeven om een en ander te controleren. PerfectKeur heeft daarover op 7 december 2021 gerapporteerd. [eiser] heeft in maart 2022 EvW Bouwkundig Expertise en Consultancy (hierna: EvW) ingeschakeld om bouwkundig advies uit te brengen en onderzoek te doen naar de veroorzaker(s) die ten grondslag liggen aan de lekkages in het appartement. EvW daarover op 8 maart 2022 gerapporteerd.

2.11.

PH heeft niet voldaan aan sommaties van [eiser] om de in de rapportages vermelde gebreken te herstellen.

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert – zakelijk weergegeven – om, voor zover mogelijk met uitvoerbaarverklaring bij voorraad en tegelijk met het vonnis in de hoofdzaak, PH te veroordelen tot al hetgeen waartoe [eiser] wordt veroordeeld in de hoofdzaak, met veroordeling van PH in de kosten van deze procedure. Nu [eiser] in de hoofdzaak (in een vonnis dat ook vandaag wordt uitgesproken) is veroordeeld om een bedrag van € 20.000,- aan [A c.s.] te betalen, zijnde een voorschot op schadevergoeding, luidt de vordering van [eiser] om PH te veroordelen dat bedrag aan [eiser] te betalen.

3.2.

[eiser] voert hiertoe – samengevat – het volgende aan. [eiser] heeft met PH een overeenkomst van aanneming gesloten voor het plaatsen en renoveren van een dakopbouw op de woning. In die dakopbouw blijkt sprake te zijn van lekkages. Deskundigen hebben uiteengezet dat de oorzaak hiervan is dat PH haar werkzaamheden niet deugdelijk heeft uitgevoerd. De woning voldoet niet aan de redelijke eisen die aan een renovatie mogen worden gesteld. PH heeft in haar hoedanigheid van verkoopmakelaar van de woning bovendien garanties in de koopovereenkomst opgenomen die zij niet is nagekomen. PH is hierdoor gehouden om de schade te vergoeden die [eiser] leidt door het handelen van PH. Die schade is gelijk aan hetgeen waartoe [eiser] wordt veroordeeld in de hoofdzaak.

3.3.

PH voert verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.

4. De beoordeling van het geschil

4.1.

Volgens vaste jurisprudentie is ten aanzien van geldvorderingen in kort geding terughoudendheid geboden. Onderzocht moet worden of het bestaan van de vordering voldoende aannemelijk is. Dat betekent dat met een grote mate van waarschijnlijkheid te verwachten moet zijn dat de bodemrechter haar zal toewijzen. Daarnaast moet sprake zijn van feiten of omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist. Voorts dient in de afweging van de belangen van partijen het restitutierisico betrokken te worden.

4.2.

Aan dit strikte criterium is niet voldaan. PH heeft betwist dat zij de dakopbouw heeft gerealiseerd. Zij stelt alleen werkzaamheden in de woning en in de dakopbouw te hebben verricht. Die zijn volgens haar niet de oorzaak van lekkage. PH heeft daarbij toegelicht dat zij de woning desondanks heeft bezocht om te bekijken of zij de lekkage kon verhelpen, omdat [eiser] haar een bedrag van € 3.500,- heeft betaald voor eventuele onderhoudswerkzaamheden die na de oplevering mogelijk nog naar voren zouden komen. De verlangde werkzaamheden om de lekkage te verhelpen konden echter niet binnen dat bedrag worden uitgevoerd. Verder heeft PH betwist dat dat zij garanties heeft gegeven jegens [A c.s.] Zij stelt [eiser] alleen te hebben geholpen met de verkoop van de woning, maar niet als verkoopmakelaar te hebben gefungeerd en ook niet te hebben ingestemd met de opname van de garantiebepalingen in de koopovereenkomst.

4.3.

Gelet op deze gemotiveerde betwisting van PH is het bestaan van de vordering niet voldoende aannemelijk geworden om deze in dit kort geding toe te kunnen wijzen. De in deze procedure door [eiser] overgelegde stukken en vaststaande feiten vormen weliswaar een aanknopingspunt voor de juistheid van de stellingen van [eiser] dat PH wel de dakopbouw heeft gerealiseerd en ook dat zij wel betrokken was bij het opstellen van de koopovereenkomst met daarin de garantiebepalingen, maar dit kan op basis daarvan niet met grote mate van waarschijnlijkheid worden vastgesteld. Mogelijk kan [eiser] zijn stellingen wel voldoende onderbouwen met bijvoorbeeld getuigenverklaringen of tussen partijen gewisselde berichten, zoals hij ter zitting heeft gesteld, maar dit kort geding, dat ervoor is bestemd om in spoedeisende gevallen een ordemaatregel te treffen, leent zich er niet voor om daartoe een opdracht te geven.

4.4.

Daar komt bij dat [eiser] alleen heeft verklaard dat hij wenst dat hetgeen hij aan [A c.s.] is verschuldigd wordt vergoed door PH, maar niet heeft onderbouwd dat en waarom hij daar een spoedeisend belang bij heeft, in die zin dat hij de uitkomst van een bodemprocedure niet kan afwachten.

4.5.

De vordering is reeds daarom niet vatbaar voor toewijzing in dit geding.

4.6.

[eiser] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding.

5. De beslissing

De voorzieningenrechter:

5.1.

wijst het gevorderde af;

5.2.

veroordeelt [eiser] in de kosten van dit geding, tot dusverre aan de zijde van PH begroot op € 3.853,--, waarvan € 1.016,-- aan salaris advocaat en € 2.837,-- aan griffierecht.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.J. Vetter en in het openbaar uitgesproken op 25 november 2022.

ts