ECLI:NL:RBDHA:2022:14142

• Datum uitspraak: 22 december 2022
• Publicatiedatum: 23 december 2022
• Zaaknummer: 22_574
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: E.I. Batelaan-Boomsma
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beoordeling WOZ-waarde woning op basis van referentieobjecten en gelijkheidsbeginsel

De zaak betreft een geschil over de WOZ-waarde van een tussenwoning op de waardepeildatum 1 januari 2020, vastgesteld door verweerder op € 525.000. Eiser betwist deze waarde en stelt een lagere waarde van € 475.000 voor, onder meer vanwege het gebruik van andere referentieobjecten en een beroep op het gelijkheidsbeginsel.

De rechtbank overweegt dat verweerder de waarde aannemelijk heeft gemaakt met een waardematrix waarin vergelijkbare woningen uit dezelfde bouwperiode en wijk zijn gebruikt. De verschillen in inhoud, perceeloppervlakte en onderhoud zijn voldoende in aanmerking genomen. De door eiser aangevoerde referentieobjecten betreffen woningen met een ander bouwjaar, wat het verschil in WOZ-waarde verklaart.

Verder wijst de rechtbank het beroep van eiser op een andere systematiek voor het bepalen van de WOZ-waarde af, omdat de rechtbank gebonden is aan de Wet WOZ. Ook het beroep op het gelijkheidsbeginsel faalt, omdat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat de verschillen tussen de woningen verwaarloosbaar zijn en omdat een systeemfout bij andere woningen niet tot rechten leidt.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond en ziet geen aanleiding tot proceskostenveroordeling.

Uitkomst: Het beroep tegen de vastgestelde WOZ-waarde van € 525.000 wordt ongegrond verklaard.

Uitspraak

Rechtbank DEN HAAG

Team belastingrecht

zaaknummer: SGR 22/574

proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van22 december 2022 in de zaak tussen

[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Rijswijk, verweerder.

De bestreden uitspraak op bezwaar

De uitspraak van verweerder van 17 december 2021 op het bezwaar van eiser tegen de beschikking van 26 februari 2021 (de beschikking) waarbij de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] [nummer 1] te [plaats] (de woning) op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) is vastgesteld op € 555.000.

Zitting

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 december 2022.

Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn buurman [A] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [B] , mr. [C] en [D] .

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Overwegingen

1. De beschikking heeft betrekking op waardepeildatum 1 januari 2020 (de waardepeildatum) en het kalenderjaar 2021. Met de beschikking is ook de aan eiser opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2021 (de aanslag) bekendgemaakt. Bij de bestreden uitspraak op bezwaar heeft verweerder de waarde van de woning verminderd naar een bedrag van € 525.000.

2. De woning is een tussenwoning van het type herenhuis met bouwjaar 2018. De inhoud van de woning is ongeveer 626 m³ en het perceel is ongeveer 148 m². Bij de woning behoort ook een berging en een parkeerplaats.

3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.

4. Eiser bepleit een waarde van € 475.000. Daartoe stelt hij – zakelijk weergegeven – dat zijn woning ten onrechte met andere vergelijkingsobjecten is vergeleken dan de woningen [adres] [nummer 2] tot en met [nummer 3] . Ook stelt eiser dat de grondwaarde niets te doen heeft met de WOZ-waarde, de vraagprijs van de referentieobjecten niet van belang is voor de bepaling van de WOZ-waarde, door de lage rente meer wordt geboden voor woningen waardoor de verkoopprijs niet representatief is voor de waarde in het economisch verkeer van woningen en dat de herbouwwaarde een betere maatstaf zou zijn voor het bepalen van de WOZ-waarde. Eiser doet tevens een beroep op het gelijkheidsbeginsel, nu de waarde van de woning [adres] [nummer 4] in bezwaar is verlaagd naar € 475.000.

5. Verweerder heeft de stellingen van eiser gemotiveerd weersproken.

6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de overgelegde waardematrix, hierin geslaagd. Zoals volgt uit de waardematrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen aan de Metelerkampstraat 49 (verkocht op 21 juli 2020 voor € 560.000),
Anna van Hoogendorpstraat 24 (verkocht op 3 augustus 2020 voor € 605.000) en
Terras van Sion 26 te Rijswijk (verkocht op 16 maart 2020 voor € 545.000). De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten goed bruikbaar, nu de woningen van hetzelfde type zijn, uit dezelfde bouwperiode komen en in dezelfde wijk zijn gelegen. Met de verschillen in inhoud, het oppervlakte van het perceel, kwaliteit en onderhoud is voldoende rekening gehouden, zoals inzichtelijk gemaakt is in de waardematrix. Niet is gebleken dat de gemiddelde kubieke meterprijs van € 802 te hoog is vastgesteld.

8. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. De rechtbank stelt voorop dat in de onderhavige zaak alleen de WOZ-waarde voor het jaar 2021 in geschil is. Over de WOZ-waarde voor het jaar 2020 kan de rechtbank dan ook niet oordelen. Wat betreft de door eiser aangevoerde referentieobjecten Drakensteyn 10 (verkocht op 17 februari 2020 voor € 488.000), Terras van Sion 8 (verkocht op
23 oktober 2019 voor € 462.500) en Twickel 6 te Rijswijk (verkocht op 1 november 2019 voor € 491.000) overweegt de rechtbank dat het verweerder vrijstaat de waarde te onderbouwen met referentieobjecten die hij het meest geschikt acht. Dat de door eiser aangevoerde referentieobjecten wel gebruikt zijn bij de bepaling van de WOZ-waarde van de woningen aan de [adres] [nummer 2] tot en met [nummer 3] maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Daarbij overweegt de rechtbank dat verweerder ter zitting heeft verklaard dat de woningen aan de [adres] [nummer 2] tot en met [nummer 3] een jaar eerder zijn gebouwd en opgeleverd dan de onderhavige woning, wat het verschil in de referentieobjecten en daarmee de WOZ-waarden kan verklaren.

9. De stelling van eiser dat de grondwaarde niets te doen heeft met de WOZ-waarde kan de rechtbank niet volgen. Zoals ook volgt uit de waardematrix vormt de grondwaarde een onderdeel van de WOZ-waarde. Verweerder heeft daarbij ook verklaard dat de grondwaarde apart wordt weergegeven en berekend om de WOZ-waarde zo goed mogelijk te bepalen. De stelling van eiser dat de vraagprijs niet van belang is, is – zoals ook volgt uit overweging 6. van deze uitspraak – juist. De WOZ-waarde wordt immers vastgesteld naar de waarde in het economisch verkeer, waarvoor verweerder gebruikt heeft gemaakt van transactieprijzen van de referentieobjecten. Dat eiser een andere systematiek voor het bepalen van de WOZ-waarde bepleit, kan niet in de beoordeling worden betrokken nu verweerder en ook de rechtbank gebonden zijn aan de systematiek die voortvloeit uit de Wet WOZ.

10. Voor zover eiser een beroep heeft gedaan op het gelijkheidsbeginsel en meer specifiek de meerderheidsregel, overweegt de rechtbank het volgende. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft eiser de woningen aan de [adres] [nummer 2] tot en met [nummer 3] aangedragen, waaraan een lagere WOZ-waarde is toegekend. Ook beroept eiser zich op de schikking ten aanzien van de woning aan de [adres] [nummer 5] , waarbij de waarde van de woning is verlaagd. Eiser, op wie de bewijslast rust, heeft naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat de verschillen tussen de woning en de woningen aan de [adres] [nummer 2] tot en met [nummer 3] verwaarloosbaar zijn. Tegenover deze stelling heeft verweerder verklaard dat de WOZ-waarden van deze woningen berusten op een systeemfout, waarbij de grondwaarde ten onrechte niet in de WOZ-waarden is meegenomen. Ook stelt verweerder dat deze woningen een eerder bouwjaar hebben. De rechtbank is van oordeel dat eiser geen rechten kan ontlenen aan een systeemfout en dat gezien het verschil in bouwjaar, wat bij nieuwbouwobjecten relevant is, de woningen niet identiek zijn aan de woning van eiser. Wat betreft de woning aan de [adres] [nummer 5] overweegt de rechtbank dat één woning niet voldoende is om een beroep te kunnen doen op de meerderheidsregel. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel kan dan ook niet slagen.

11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond verklaard.

12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Deze uitspraak is gedaan door mr. E.I. Batelaan-Boomsma, rechter, in aanwezigheid van
mr. A.C. van Essen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
22 december 2022.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,

2500 EH Den Haag.