Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 20/8043
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
27 januari 2022 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser(gemachtigde: H. van Zelst),
en
de heffingsambtenaar van Belastingen Bollenstreek, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 11 november 2020 op het bezwaar van eiser tegen na te noemen beschikking en aanslag.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden middels een skypeverbinding op
13 januari 2022. Namens eiser heeft gemachtigde aan de skypezitting deelgenomen. Namens verweerder heeft [A] deelgenomen aan de skypezitting.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikking van 29 februari 2020 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] [huisnummer 1] te [plaats] (hierna: de woning), op de voet van artikel [huisnummer 4] van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2019 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 316.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2020 (hierna: de aanslag).
2. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
3. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
4. Eiser is eigenaar van de woning (appartementsrecht). De woning maakt onderdeel uit van een appartementencomplex. De inhoud van de woning is ongeveer 255 m³. De woning heeft een berging en een parkeerplaats van 16 m².Het betreft een appartement op de tweede etage.
5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Partijen hebben ter zitting verklaard dat zij ervan uitgaan dat waar in de gedingstukken ‘Willem Alexanderpark’ is genoemd bedoeld is ‘ [adres] ’. De rechtbank volgt partijen hierin.
6. Eiser bepleit een waarde van € 271.000. Ter onderbouwing daarvan voert eiser het volgende aan. Van de verkoopcijfers zoals door verweerder genoemd is niet inzichtelijk gemaakt in hoeverre deze verkoopcijfers gecorrigeerd zijn, voor zover het verkoopcijfer bijvoorbeeld betrekking heeft op een reserve voor onderhoud of verbetering. Er moet worden gekeken naar het eigen transactiecijfer in juni 2017, gecorrigeerd naar de waardepeildatum. Eiser komt dan uit op een waarde die niet hoger kan zijn dan € 271.000.
Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar niet inzichtelijk gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers toegepast wordt en uiteindelijk hoe verweerder aan een eindwaarde van de referentieobjecten is gekomen. Er wordt alleen een verkoopcijfer vermeld. De eindwaarde van de referentieobjecten is niet inzichtelijk, niet onderbouwd en niet controleerbaar. De m³-prijs van de woningen aan het [adres] [huisnummer 2] en [huisnummer 3] zijn niet juist berekend.
7. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatierapport met daarbij een ‘bijlage waardeopbouw met waardematrix’ (de bijlage) overgelegd. Hierin is de waarde van de woning bepaald op € 316.000. Naast gegevens van de woning, bevat het gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten verkopen rondom de waardepeildatum van appartementen aan het [adres] [huisnummer 4] (transactiedatum
15 augustus 2019), [adres] [huisnummer 2] (transactiedatum 29 mei 2019) en [adres] [huisnummer 3] (transactiedatum 11 januari 2019) te Lisse. Verweerder heeft voorts gesteld dat bij de analyse van de verkoopcijfers van appartementen het verkoopcijfer is gecorrigeerd met het bedrag dat is betaald door de koper voor het aandeel in de reserve van de VVE en dat bij elke transactie gericht onderzoek wordt gedaan naar een dergelijk betaald bedrag.
15 augustus 2019), [adres] [huisnummer 2] (transactiedatum 29 mei 2019) en [adres] [huisnummer 3] (transactiedatum 11 januari 2019) te Lisse. Verweerder heeft voorts gesteld dat bij de analyse van de verkoopcijfers van appartementen het verkoopcijfer is gecorrigeerd met het bedrag dat is betaald door de koper voor het aandeel in de reserve van de VVE en dat bij elke transactie gericht onderzoek wordt gedaan naar een dergelijk betaald bedrag.
8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
9. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport met daarbij de bijlage en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. De door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten [adres] [huisnummer 2] (transactiedatum 29 mei 2019) en [adres] [huisnummer 3] (transactiedatum 11 januari 2019) te [plaats] zijn zeer goed vergelijkbaar met de woning omdat deze appartementen en de woning zeer dicht bij elkaar liggen, allen aan op de tweede verdieping en aan het [adres] liggen en een vergelijkbare inhoud en uitstraling hebben. Daarbij is in aanmerking genomen dat eiser met zijn niet onderbouwde stelling niet aannemelijk heeft gemaakt dat de m³-prijs van de woningen aan het [adres] [huisnummer 2] en [huisnummer 3] door verweerder niet juist zijn berekend. Omdat er zeer goed bruikbare vergelijkingsobjecten beschikbaar zijn, deze dicht rondom de waardepeildatum zijn verkocht en het eigen verkoopcijfer van de woning van ruim anderhalf jaar voor de waardepeildatum is, gaat de rechtbank niet uit van het door eiser genoemde eigen verkoopcijfer. Naar volgt uit het taxatierapport en de daarbij gevoegde bijlage, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Hiermee maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Gelet op de verkoopdatum van het appartement aan het [adres] [huisnummer 3] (transactiedatum 11 januari 2019), die zo dicht ligt bij de waardepeildatum en de verkoopprijs van € 355.000 en waarvan de inhoud 6 m³ kleiner is dan de woning, is de vastgestelde waarde van € 316.000 voor de woning niet te hoog. Nu dit verkoopcijfer dusdanig dicht bij de waardepeildatum ligt, heeft de omstandigheid dat verweerder zijn indexatiecijfer van 11% niet met stukken heeft onderbouwd geen invloed op de door verweerder vastgestelde waarde van de woning. De rechtbank acht aannemelijk dat verweerder de invloed van de aanwezigheid van een onderhoudsreserve in een VVE in de verkoopprijs van de vergelijkingsobjecten heeft uitgeschakeld doordat hij het (eventuele) gedeelte van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dat aan die reserve kan worden toegerekend buiten beschouwing heeft gelaten. Eiser heeft het tegendeel niet aannemelijk gemaakt. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de conclusie dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld.
10.
De vergelijkingsobjecten die zijn genoemd in het door eiser in de bezwaarfase overgelegde taxatierapport zijn minder goed bruikbaar gelet op hetgeen hiervoor is overwogen. Hetgeen eiser verder nog heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel.
De vergelijkingsobjecten die zijn genoemd in het door eiser in de bezwaarfase overgelegde taxatierapport zijn minder goed bruikbaar gelet op hetgeen hiervoor is overwogen. Hetgeen eiser verder nog heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel.
11. Uit bijlagen 3 en 4 bij het verweerschrift volgt dat verweerder desgevraagd voordat de hoorzitting plaatsvond op 31 juli 2020 en hij met dagtekening 11 november 2020 uitspraak op bezwaar deed, de door eiser gevraagde gegevens per email aan eisers gemachtigde heeft gestuurd. Dat gemachtigde, zoals hij stelt, de grondstaffels niet heeft ontvangen en dat dat komt omdat deze naar een emailadres zijn gestuurd waarvoor de emailbox enkel bestemd is voor taxatieverslagen en dat overige emails niet worden behandeld, komt voor rekening en risico van gemachtigde en niet van verweerder. Het standpunt dat verweerder artikel 40 Wet Woz heeft geschonden mist dan ook feitelijke grondslag.
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P.J.J. Vonk, rechter, in aanwezigheid van
mr. S.R.M. Dekker, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 27 januari 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.