ECLI:NL:RBDHA:2022:12825

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/09/619606 / HA ZA 21-936

Vonnis van 30 november 2022

in de zaak van

VERENIGING VAN EIGENAARS CASTAGNE TE RIDDERKERK, te Ridderkerk,

eiseres,

advocaat mr. D.C. van Genderen te Rotterdam,

tegen

[gedaagde] BOUW B.V., te [plaats],

gedaagde,

advocaat mr. B. Martens te Amsterdam.

Partijen zullen hierna de VvE en DVV genoemd worden.

1.Samenvatting

In deze procedure vordert de VvE schadevergoeding van DVV voor de punten die DVV volgens haar niet conform de met haar leden gesloten aannemingsovereenkomsten heeft opgeleverd. DVV voert verweer: zij meent alles als overeengekomen te hebben opgeleverd.

De rechtbank komt tot het oordeel dat DVV aan de VvE vervangende schadevergoeding moet betalen wegens gebreken aan de verlichting, de liften, het ondeugdelijk vastschroeven van de balkonplanken en de afwatering van de balkons. Voor het overige wijst de rechtbank de vorderingen van de VvE af.

De rechtbank zal de zaak niet verwijzen naar de schadestaatprocedure, maar zal de schade nog in deze procedure begroten. Partijen mogen daarom elk nog een akte nemen om de rechtbank te informeren over de schadeposten waarover de rechtbank nog vragen heeft (nl. de lift, de balkonplanken en de afwatering van de balkons). Aan het einde van dit vonnis legt de rechtbank uit hoe deze procedure verder zal verlopen.

2.De procedure

2.1.

Het procesdossier bestaat uit:

de dagvaarding van 22 september 2021, met producties,
de conclusie van antwoord, met producties,
het tussenvonnis van 20 juli 2022, waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
de akte overlegging producties van de VvE, tevens met een bewijsaanbod en een eiswijziging, met producties.

2.2.

Op 14 oktober 2022 is een mondelinge behandeling gehouden. Ter zitting zijn namens DVV spreekaantekeningen overgelegd. De spreekaantekeningen behoren tot de processtukken. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er verder tijdens de mondelinge behandeling is besproken.

2.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3.De feiten

3.1.

Projectontwikkelaar Starts B.V. (hierna: ‘Starts’) heeft in 2014 samen met een architecten- en ingenieursbureau een plan ontwikkeld om een leeg kantorencomplex in Ridderkerk om te bouwen naar 24 woonappartementen. Starts heeft dit transformatieproject het ‘project Castagne’ genoemd.

3.2.

Starts heeft in 2014 en 2015 het kantorencomplex, de bijbehorende grond en een aantal nabij het complex gelegen percelen in eigendom verkregen (het complex en de percelen worden hierna samen: ‘het gebouw’ genoemd). Bij notariële akte van 23 december 2015 (hierna: ‘de splitsingsakte’) is het gebouw gesplitst in 24 appartementsrechten. De appartementsrechten omvatten een woning met een berging; de appartementsrechten op de begane grond omvatten ook een tuin, en die op de eerste en tweede verdieping één of twee balkon(s). In de splitsingsakte is ook de VvE opgericht.

3.3.

Starts heeft de appartementen te koop aangeboden. Zij heeft ten behoeve van de verkoop een brochure van het project Castagne uitgebracht (hierna: de Verkoopbrochure). De Verkoopbrochure bevat een algemene aanprijzende omschrijving van het project en tekeningen en impressies (‘artist impressions’) om een beeld te geven van het (getransformeerde) gebouw en de aangeboden appartementen. In de Verkoopbrochure staat, onder het hoofdstuk projectintroductie, onder meer het volgende over het project:

“Het duurzame ontwerp van Castagne biedt ruimte aan gelijkvloerse, drempelloze appartementen met goede buitenruimten. Er zijn (…) twee moderne liften. (…)”

3.4.

Ook is op de pagina’s 34 en 35 de Verkoopbrochure een ‘Technische Omschrijving’ opgenomen, met een toelichting op het bouwplan (hierna te noemen: ‘de TO Verkoopbrochure’). In de TO Verkoopbrochure staat onder meer het volgende:

“Elektrische installatie algemene ruimten

(…)

De lichtpunten van de algemene ruimten en fietsenberging worden voorzien van energiebesparende armaturen, noodverlichting en pictogrammen. De verlichting in de fietsenberging wordt ingeschakeld door middel van een bewegingsmelder.”

3.5.

Starts heeft alle appartementen verkocht. Starts heeft met elk van de kopers twee overeenkomsten gesloten, van – voor elk van de kopers – gelijkluidende inhoud, te weten:

een ‘koopovereenkomst met betrekking tot grond/appartementsrecht’ (hierna: ‘de koopovereenkomst’) en

een ‘aannemingsovereenkomst Transformatie voor appartementsrechten met toepassing van de Woningborg garantie- en waarborgregelingtransformatie waaraan het keurmerk van de Stichting GarantieWoning is verleend’
(hierna: ‘de aannemingsovereenkomst’)

In zowel de koopovereenkomst (artikel 21) als in de aannemingsovereenkomst (artikel 14) staat dat de twee overeenkomsten samen een onverbrekelijk geheel vormen.

(
opmerking rechtbank: de kopers van de appartementen, tevens opdrachtgevers in het kader van de aannemingsovereenkomst, worden hierna ‘de appartementseigenaren’ genoemd).

3.6.

In de koopovereenkomst is onder andere bepaald dat de door Starts te leveren appartementen bij feitelijke levering de eigenschappen zullen bezitten die nodig zijn voor gebruik als woonappartement, conform onder meer de splitsingsakte en de Verkoopbrochure (artikel 5, lid 2 en 4 koopovereenkomst).

3.7.

In de aannemingsovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:

“Starts B.V. (hierna (..) te noemen: “de Ondernemer” (…) en “de Verkrijger” (…) zijn per 7 juli 2015 overeengekomen als volgt:

I De Verkrijger geeft opdracht als deelgerechtigde in het in de overweging van deze akte genoemde gebouw met bijbehorende grond en de Ondernemer neemt aan, om met inachtneming van de in de overweging van deze akte bedoelde akte(n) van splitsing en conform de desbetreffende technische omschrijving en tekening(en) en voor zover aanwezig staten van wijziging, al welke tot deze overeenkomst behoren en door beide partijen zijn gewaarmerkt, het gebouw met aanhorigheden, waarvan het (de) door de Verkrijger gekochte appartementsrecht(en) een aandeel uitmaakt 1 uitmaken, (af) te bouwen naar de eis van goed en deugdelijk werk, met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven.

(…)

De Verkrijger verklaart een afschrift te hebben ontvangen van de navolgende documenten welke een onverbrekelijk geheel vormen met deze overeenkomst:

(…)

5. 1 verkoopbrochure (nader te benoemen verkoopbescheiden, waaronder begrepen eventuele errata).”

3.8.

In artikel 18 van de aannemingsovereenkomst was al in het vooruitzicht gesteld dat een andere partij de aannemingsovereenkomst van Starts zal overnemen. Starts is in oktober 2015 een aanbestedingsprocedure gestart om een aannemer te selecteren om de transformatiewerkzaamheden uit te voeren. In het kader van die aanbestedingsprocedure is een aantal documenten door Starts verstrekt, aan de hand waarvan inschrijvende aannemers hun prijs moesten bepalen. Tot de aan de inschrijvers verstrekte documenten behoort een Technische Omschrijving met een opsomming van de te verwerken materialen en de uit te voeren werkzaamheden (hierna: ‘TO’). Met betrekking tot de werkzaamheden voor de lift staat in de TO het volgende:

“80.00 LIFTINSTALLATIES

(…)

2
Bestaande installaties dienen na uitvoering van de werkzaamheden gekeurd te worden en terug in werking te worden gesteld.

02 De liftinstallaties worden tijdens de bouwwerkzaamheden buiten werking gesteld en dienen niet te worden betreden.”

3.9.

Starts heeft het werk gegund aan DVV. Starts en DVV zijn ter uitvoering van de gunningsbeslissing op 10 december 2015 een samenwerkingsovereenkomst (hierna: ‘de samenwerkingsovereenkomst’) aangegaan. Hierin staat onder meer het volgende:

“(…) De Ontwikkelaar(Starts, rechtbank)
heeft een kantoorpand; hierna te noemen “het opstal”; aangekocht en wenst voor de uitvoering van de verbouwing een samenwerkingsovereenkomst met de Aannemer(DVV, rechtbank)
aan te gaan. Het uitgangspunt is conform de Woningborg aannemingsovereenkomsten tussen Ontwikkelaar en diens kopers, ;hierna te noemen “derden kopers”; (welke ten tijde van de ondertekening van deze overeenkomst gecedeerd worden naar de Aannemer), technische omschrijving en tekeningen, welke door de Ontwikkelaar zijn opgesteld, het opstal, aangeduid met [adres] te Ridderkerk, te verbouwen naar de eis van goed en deugdelijk werk met inachtneming van de voorschriften van overheid, nutsbedrijven en Woningborg.

(…)

Onderdeel van deze overeenkomst zijn ondertekenende genoemde bijlagen:

Woningborg koop-, en aannemingsovereenkomsten derden kopers en Starts B.V.

Tekeningen, beschrijvingen en overige documentatie conform tekeninglijst dd. 19-10-2015

Nota van Inlichtingen (inclusief bijlagen) dd. 19-10-2015”

3.10.

Starts en DVV zijn vervolgens met elk van de appartementseigenaren bij akte overeengekomen dat alle rechten en verplichtingen uit de aannemingsovereenkomst door Starts worden overgedragen aan DVV.

3.11.

De gemeenschappelijke delen van het gebouw zijn op 4 juli 2016 opgeleverd. Ook de individuele appartementen zijn (op verschillende momenten) in juli 2016 opgeleverd. Van de opleveringen zijn processen-verbaal opgemaakt.

3.12.

Na de oplevering hebben bewoners klachten geuit over gebreken aan de opgeleverde appartementen en gemeenschappelijke delen. Er is onder meer geklaagd over de onveilige staat van de balkons. Ook is geklaagd over de verouderde staat van de liften, waarvan – bij een onderhoudsbeurt in april 2017– is gebleken dat de meeste onderdelen daarvan nog uit 1990 dateren. In navolging van individuele bewoners heeft de VvE bij brief van 10 april 2017, gericht aan Starts, onder meer het volgende geschreven:

“(…) Zowel tijdens als na de oplevering heeft het bestuur zich bij u herhaaldelijk beklaagd over een aantal zaken, te weten: (en deze lijst is niet limitatief)

Veiligheid “open-structuur” balkons
Algemene constructie balkons (w.o. kans op vocht in de gevel)
De grootte en uitvoering van de fietsenstalling.
Verlichting in de centrale hallen (niet alleen oude armaturen, tevens oude lichtpunten). Inmiddels vele vervangen op kosten V.v.E.

- Het ontbreken van de beplanting in groenstrook.

- Straatwerk parkeerterrein slecht aangelegd.

- Noodverlichtingsarmaturen welke niet werken.

- Kwaliteit van de kozijnen laat op enkele plekken te wensen over.

- Recent is daar bij gekomen een gekwalificeerd liftmonteur van de firma Kone welke dhr.[naam] vertelde dat (beide) liften dusdanig oud zijn en van dusdanige kwaliteit dat hij de levensduur schat op nog maximaal zo’n twee jaar. Ook hier is de Vereniging van Eigenaars reeds tegen extra

onkosten aangelopen.

(…)”

3.13.

In een brief van 19 juni 2018 heeft de VvE bij DVV geklaagd over een deel van de zaken die al in de bovenstaande brief aan de orde waren gesteld. In de brief schrijft de VvE onder meer:

“ Zowel tijdens als na de oplevering heeft het bestuur zich bij u herhaaldelijk beklaagd over een aantal zaken, te weten: (en deze lijst is niet limitatief)

Veiligheid “open-structuur” balkons
Algemene constructie balkons (w.o. kans op vocht in de gevel)
De grootte en uitvoering van de fietsenstalling.
Verlichting in de centrale hallen (niet alleen oude armaturen, tevens oude lichtpunten). Inmiddels vele vervangen op kosten V.v.E.

- Kwaliteit van de kozijnen laat op enkele plekken te wensen over.

- De Staat waarin de liften in het complex zijn opgeleverd.

Tot op heden is er met Starts over een aantal zaken op een constructieve wijze tot oplossingen gekomen voor zaken waar zij zich verantwoordelijk voor achten.

Echter, de zaken welke (direct- of indirect) onder verantwoording van uw als bouwer vallen zijn op geen enkele wijze opgepakt noch is er gekeken vanuit uw kant als bouwer naar een goede oplossing voor bovenstaande zaken.

Herstel(onderzoek) mag van u worden verlangd, gelet op zowel uw wettelijke en contractuele zorg- en herstelplicht als de verstrekte (Woningborg) garanties.”

3.14.

Op 11 september 2018 hebben de Vve en Starts een vaststellingsovereenkomst gesloten (hierna: ‘de VSO’). De VSO is vastgelegd in een schriftelijk voorstel van Starts, dat de VvE heeft aanvaard en ondertekend. De VSO houdt het volgende in:

“Met referte aan de diverse besprekingen die wij in het kader van nog openstaande zaken met betrekking tot de al dan niet opleverpunten waarvan u als vertegenwoordiging van de VvE “Castagne” de mening bent toegedaan dat het oplossen van de door u opgevoerde zaken als balkon, fietsenstalling, parkeergebied, verlichting etc, e.e.a. zoals uitgebreid omschreven in de diverse correspondentie dienaangaande, binnen de verantwoordingssfeer van STARTS zou liggen, waarvan wij om verschillende redenen (bij u genoegzaam bekend) de mening toegedaan zijn dat dat niet binnen onze verantwoording ligt, hebt u aangegeven dat u gebruik wilt maken van ons bod van € 20.000,= (..) ter finale kwijting van alle door u genoemde zaken zoals verwoord in de voorbije opgevoerde correspondentie.

Voor de goede orde wijzen wij u er nogmaals op dat wij niet aansprakelijk zijn voor de door u opgevoerde punten, maar willen, onverplicht uit coulance, overgaan tot de vergoeding vanuit STARTS van € 20.000,= aan de Vereniging van Eigenaren (..). Dit onder de voorwaarde dat hiermee partijen over en weer, ook in de toekomst, geen zaken met betrekking tot “Castagne” meer te vereffenen hebben en dat u voor de gangbare opleverpunten zich wendt tot bouwbedrijf

[gedaagde].”

3.15.

Tussen september 2018 en september 2021 hebben de VvE en DVV verder met elkaar gecorrespondeerd over (het herstel van) gebreken waarvoor DVV volgens de VvE als aannemer aansprakelijk zou zijn. In het kader van deze geschilpunten heeft een deskundige van Woningborg op 24 januari 2019 een inspectie gehouden in het gebouw, in aanwezigheid van vertegenwoordigers van de VvE en DVV. Woningborg heeft daarbij de klachten van de VvE beoordeeld naar de Garantie- en waarborgregeling Transformatie 2012 en de eisen van goed en deugdelijk werk. Naar aanleiding van de inspectie heeft Woningborg op 25 februari 2019 een rapport opgemaakt.

3.16.

Verder heeft Péron Liftadvies (hierna: ‘Péron’) eind januari 2020 in opdracht van de Vve de conditie van de beide liften beoordeeld. Péron heeft haar bevindingen vervolgens in februari 2020 in een adviesrapport vastgelegd. Péron constateert onder meer dat de technische levensduur van een aantal componenten ruim is verstreken en dat vervanging en herstel van (verouderde) componenten op korte termijn nodig is. De VvE heeft in verband met de lift medio 2021 ook advies ingewonnen bij KONE B.V. (hierna: ‘KONE’). Ook KONE komt na een inspectie op 20 juli 2021 tot de conclusie dat verschillende onderdelen zijn versleten en moeten worden vervangen.

3.17.

Het buitengerechtelijke traject heeft niet tot een oplossing van het tussen de VvE en DVV bestaande geschil geleid. Op 22 september 2021 heeft de VvE de dagvaarding in deze zaak aan DVV betekend. Bij brief van haar advocaat van diezelfde dag heeft de VvE laten weten dat de VvE de door haar vertegenwoordigde appartementseigenaren in plaats van nakoming van de tussen hen en DVV bestaande overeenkomst, vervangende schadevergoeding vorderen.

4.Het geschil

4.1.

De VvE vordert – samengevat en na wijziging van eis – dat de rechtbank DVV bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad veroordeelt tot betaling aan de VvE van:

een bedrag van € 7.500,- aan schadevergoeding voor de verlichting, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 september 2021;

een bedrag van € 189.675,- aan schadevergoeding voor de liften, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van dit vonnis;

een bedrag van € 2.746,75 aan buitengerechtelijke incassokosten;

schadevergoeding, op te maken bij staat, bestaande uit de kosten die moeten worden gemaakt zodat:

a. de gevels worden voorzien van een goed en deugdelijk vochtafvoersysteem;

b. de vloeren van de balkons worden hersteld, zodat het doorlekken naar onderliggende balkons wordt voorkomen althans tot een redelijk minimum wordt beperkt, het kromtrekken van balkonvloeren wordt voorkomen en een behoorlijke vochtafvoer wordt gerealiseerd;

c. de toplagen van het verfsysteem op de puien mechanisch worden geschuurd, zodat alle slecht hechtende lagen zijn verwijderd en worden vervangen door een nieuw verfsysteem dat behoorlijk hecht;

d. de kleurverschillen tussen de kozijnen van het complex op redelijke wijze worden opgelost;

met veroordeling van DVV in de proceskosten, waaronder ook de nakosten.

4.2.

DVV voert verweer.

4.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5.De beoordeling

5.1.

De VvE legt aan haar vorderingen in deze procedure ten grondslag dat DVV toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen die voortvloeien uit de met de appartementseigenaren gesloten overeenkomsten. De gestelde tekortkomingen hebben betrekking op gebreken aan de liften, de balkons, de buitengevels, de kozijnen en de verlichting in de centrale hallen. Tussen partijen is niet (langer) in geschil dat de VvE gerechtigd is om de vorderingen in te stellen, hetzij op grond van haar taak tot beheer van de gemeenschappelijke zaken en de op de vergadering van eigenaars aan het bestuur gegeven machtiging om de procedure te beginnen, hetzij op grond van de lastgeving die de VvE van alle individuele appartementseigenaren heeft gekregen.

5.2.

De rechtbank stelt voorop dat DVV alleen de rechten en plichten uit de
aannemingsovereenkomstvan Starts heeft overgenomen. DVV kan dan ook alleen worden aangesproken voor verplichtingen die voortvloeien uit de aannemingsovereenkomst, en niet voor verplichtingen die voortvloeien uit de koopovereenkomst. Daarvoor kan alleen Starts (als contractuele verkoper/wederpartij) worden aangesproken.

Bevat de VSO een derdenbeding ten behoeve van DVV?

5.3.

Voordat de rechtbank toekomt aan de beoordeling van de gestelde gebreken, moet de rechtbank beoordelen of DVV terecht stelt dat (een deel van) de schade al tegen finale kwijting is geregeld in de tussen Starts en de VvE gesloten VSO (zie 3.14).

5.4.

Vast staat dat de VvE in het verleden zowel Starts als DVV heeft aangesproken tot herstel van zaken die in deze procedure aan de orde zijn, zoals de balkons, de verlichting en de liften. Dat volgt uit de onder 3.12 en 3.13 weergegeven brieven aan Starts en DVV van respectievelijk 10 april 2017 en 19 juni 2018. De VvE heeft Starts tevens aangesproken op gebreken aan zaken die, naar onbetwist is, niet onder de verantwoordelijkheid van DVV vielen, zoals de fietsenstalling en het buitenterrein.

5.5.

Vast staat ook dat tussen Starts en de VvE een schikking is getroffen. Die schikking houdt, zo blijkt uit de onder 3.14 geciteerde tekst, in dat Starts een bedrag van € 20.000,- aan de VvE betaalt, tegen finale kwijting van ‘
alle door [de VvE] genoemde zaken zoals verwoord in de voorbije opgevoerde correspondentie’. Aan het slot van de VSO staat verder ‘
dat hiermee partijen over en weer, ook in de toekomst, geen zaken met betrekking tot "Castagne" meer te vereffenen hebben en dat [de VvE] voor de gangbare opleverpunten zich wendt tot bouwbedrijf [gedaagde].”

5.6.

DVV heeft betoogd dat de VSO, met die laatste zin, een derdenbeding in de zin van artikel 6:253 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: ‘BW’) ten behoeve van DVV bevat, op grond waarvan in de rechtsverhouding tussen DVV enerzijds en de VvE en de appartementseigenaren anderzijds sprake zal moeten zijn van ‘gangbare opleverpunten’ om tot aansprakelijkheid van DVV te kunnen concluderen.

5.7.

Volgens de VvE is dit betoog van DVV onjuist. De VSO zag volgens de VvE op de fietsenstalling en het buitengedeelte – punten waarvoor Starts aansprakelijk was. Het is bovendien niet zo dat als twee partijen hoofdelijk aansprakelijk zijn voor dezelfde schade en met één van deze partijen (hier: Starts) wordt geschikt, dan ook afstand van alle rechten wordt gedaan tegenover de andere partij (DVV). Hoogstens is het zo dat als Starts al een vergoeding heeft betaald voor schade waarvoor ook DVV aansprakelijk is, die betaling in mindering komt op wat DVV aan de VvE moet vergoeden. Maar dat is een discussie die volgens de VvE in de schadestaatprocedure moet worden gevoerd.

5.8.

De rechtbank is van oordeel dat de VvE in de VSO ten opzichte van DVV geen afstand heeft gedaan van enig recht. Dit oordeel berust op de volgende overwegingen.

5.9.

Of partijen bij een overeenkomst hebben bedoeld een beding ten behoeve van een derde op te stellen, moet door uitleg van die overeenkomst worden vastgesteld. Bij die uitleg wordt, volgens de zogenoemde ‘Haviltex-maatstaf’, niet alleen gekeken naar de taalkundige uitleg van de tekst van de overeenkomst. Het komt erop aan hoe partijen in de gegeven omstandigheden de bepalingen van de overeenkomst over en weer redelijkerwijs mochten begrijpen, en wat zij in verband daarmee redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

5.10.

Het gaat hier om een vaststellingsovereenkomst (in de zin van artikel 7:900 BW) tussen Starts en de VvE. Die vaststellingsovereenkomst vloeide voort uit het feit dat de VvE Starts aansprakelijk achtte voor verschillende tekortkomingen in delen van het opgeleverde appartementencomplex, terwijl Starts betwistte aansprakelijk te zijn. De VSO moest aan dit geschil tussen Starts en de VvE een einde maken.

DVV was geen partij bij de VSO, en was ook niet betrokken bij de gesprekken tussen Starts en de VvE. Daarom ligt het niet voor de hand om de toevoeging ‘
dat de VvE zich voor de gangbare opleverpunten dient te wenden tot DVV’ te begrijpen als een toezegging tegenover DVV of een afspraak ten behoeve van DVV. Naar het oordeel van de rechtbank moet deze toevoeging naar redelijkheid zo worden begrepen, dat hiermee wordt onderstreept dat de rechtsverhouding tussen de VvE en Starts na de betaling van het schikkingsbedrag van € 20.000,- helemaal is afgewikkeld en dat de VvE zich voor het restant van haar schade tot DVV moet wenden. DVV benoemt ook geen enkele omstandigheid om haar uitleg van deze toevoeging te onderbouwen. De rechtbank gaat daarom aan dit verweer voorbij.

Ziet de VSO ook deels op dezelfde zaken als in deze procedure?

5.11.

Het voorgaande betekent niet dat de VSO geheel zonder betekenis is voor deze procedure; Starts heeft op grond van deze overeenkomst namelijk al een deel van de door de VvE geleden schade vergoed. Voor dit oordeel is het volgende van belang.

5.12.

De VvE heeft in de dagvaarding het volgende over de VSO gesteld (randnummer II. 69):

“Starts aanvaardde verantwoordelijkheid voor de fietsenstalling, het hekwerk om het gebouw en de inrichting van de parkeerplaats. (..) Uiteindelijk heeft Starts zich bereid getoond voor deze klachten haar aansprakelijkheid af te kopen voor een bedrag van 20.000 euro. Met Starts is daartoe in september 2018 een overeenkomst gesloten.”

De VvE suggereert daarmee dat de VSO alleen ziet op zaken die DVV niet aangaan (de fietsenstalling, het hekwerk en de parkeerplaats), en dus niet op de punten waarvoor zij DVV in deze procedure aansprakelijk stelt (zoals de balkons, de verlichting in de hal en de liften).

5.13.

De VvE heeft de VSO niet als productie overgelegd. DVV heeft dat vervolgens wel gedaan (productie 12 bij conclusie van antwoord). De tekst van de VSO strookt niet met wat de VvE in de dagvaarding heeft gesteld; in de VSO staat dat de VvE in voorafgaande correspondentie te kennen heeft gegeven dat het oplossen van opgevoerde zaken als
balkon, fietsenstalling, parkeergebied,
verlichting etc.(cursivering rechtbank) binnen de verantwoordingssfeer van Starts zou liggen. Verder staat in de VSO dat de VvE gebruik maakt van het aanbod van Starts om € 20.000,- te betalen, ter finale kwijting van
alle door u(de VvE)
genoemde zaken zoals verwoord in de voorbije opgevoerde correspondentie(opnieuw cursivering rechtbank). De schikking was dus niet beperkt tot de drie punten die de VvE in de dagvaarding heeft genoemd. Ook de balkons en de verlichting worden expliciet als aan de orde gesteld geschilpunt genoemd. Bovendien wordt met de laatste zin benadrukt dat de finale kwijting
alle in de voorafgaande correspondentie door de VvE genoemde zakenbestrijkt. In de klachtbrief die de VvE Starts op 10 april 2017 aan Starts heeft gestuurd, hield de VvE Starts ook verantwoordelijk voor gebreken aan de balkons, de verlichting, de kozijnen en de liften.

5.14.

Uitgaande van de tekst van de VSO, omvat de met Starts getroffen schikking van € 20.000,- tegen finale kwijting dus niet alleen de drie zaken die de VvE in de dagvaarding heeft genoemd (fietsenstalling, hekwerk, en parkeerplaats). De schikking ziet ook op zaken zoals de balkons, de verlichting, de kozijnen en de liften. De rechtbank hecht veel gewicht aan de tekst van de VSO, omdat deze vaststellingsovereenkomst tot doel had een einde te maken aan alle huidige en toekomstige geschillen tussen de VvE en Starts met betrekking tot het project Castagne. De hiervoor geciteerde zin benadrukt duidelijk dat de schikking een einde maakt aan
allekwesties waarvoor de VvE Starts aansprakelijk had gesteld. Naar het oordeel van de rechtbank had ook de VvE moeten begrijpen dat de VSO zo ruim was bedoeld en dus niet alleen de buitenruimte en fietsenstalling betrof. De VvE heeft ook geen omstandigheden benoemd die, toetsend aan de hiervoor genoemde ‘Haviltex-maatstaf’, tot een andere uitleg van de VSO kunnen leiden.

5.15.

De conclusie is dan ook dat het door Starts betaalde bedrag van € 20.000,- ook ziet op zaken waarvoor de VvE in deze procedure ook DVV aansprakelijk acht. Dit betekent dat een deel van de schade aan de in deze procedure relevante zaken al aan de VvE is vergoed.

Welk deel van het schikkingsbedrag aan deze zaken moet worden toegerekend, is echter onduidelijk. De VSO biedt daarover geen helderheid, en er zijn geen andere feiten of omstandigheden gesteld of gebleken, die daarin inzicht verschaffen. Deze onduidelijkheid laat de rechtbank voor rekening van de VvE, omdat zij de rechtbank niet juist en volledig heeft voorgelicht door te stellen dat de schikking met Starts alleen zag op de fietsenstalling, het hekwerk om het gebouw en de inrichting van de parkeerplaats. Uit de volledige tekst van de VSO (die de VvE niet had overgelegd) bleek immers duidelijk iets anders. De VvE heeft daarmee haar uit artikel 21 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: ‘Rv’) voortvloeiende verplichting geschonden. Op grond van artikel 21 Rv kan de rechter daaruit de gevolgtrekking maken die hij geraden acht.

De rechtbank ziet aanleiding om in dit geval zelf een schatting te maken van het aan de liften, de verlichting en de balkons toe te rekenen deel van het schikkingsbedrag van € 20.000,-. De rechtbank schat dit gedeelte, bij gebrek aan verdere aanknopingspunten en ook gezien het verhoudingsgewijs hoge bedrag dat de VvE voor de liften heeft gevorderd, op de helft van het schikkingsbedrag, dus een bedrag van € 10.000,-. Dit bedrag komt in mindering op het bedrag dat DVV, na vaststelling van aansprakelijkheid en schade, voor deze zaken aan de VvE moet betalen.

Had DVV duurzame verlichting moeten installeren?

5.16.

Daarmee komt de rechtbank toe aan een inhoudelijke beoordeling van de gestelde gebreken. Het geschil tussen partijen richt zich op de volgende door DVV opgeleverde delen van het gebouw: de verlichting in de centrale hallen, de balkons, de liften, de buitengevels, de puien en de kozijnen.

5.17.

De VvE stelt dat op DVV als aannemer een verplichting rustte om het gebouw op te leveren in overeenstemming met de inlichtingen uit de Verkoopbrochure. Op grond van de Verkoopbrochure mocht de VvE verwachten dat het pand zou worden voorzien van moderne duurzame verlichting. Volgens de Verkoopbrochure zou het pand een energiezuinig en duurzaam karakter hebben, en op pagina 35 (van de TO Verkoopbrochure) staat dat de lichtpunten van de algemene ruimten en fietsenberging worden voorzien van energiebesparende armaturen. De aard en toestand van de verlichting in het opgeleverde pand zijn echter allerminst modern en duurzaam. DVV heeft oude spaarlampen gemonteerd die niet zijn voorzien van lichtschakelaars of bewegingsschakelaars zodat de verlichting in de algemene ruimten 24 uur per dag brandde, aldus nog steeds de VvE.

5.18.

Uit de stellingen van de VvE volgt dat zij zich voor de invulling van de verplichting van DVV baseert op de inhoud van de Verkoopbrochure. DVV bestrijdt dat de Verkoopbrochure onderdeel is van het werk dat DVV in de aannemingsovereenkomst op zich heeft genomen.

Gelet op dit geschilpunt zal de rechtbank dus eerst moeten beoordelen of (en zo ja: in hoeverre) de inhoud van de Verkoopbrochure bepalend is voor de verplichtingen van DVV als aannemer. Dat vraagt om uitleg van de aannemingsovereenkomst.

Bij die uitleg is van belang dat de aannemingsovereenkomst oorspronkelijk is gesloten tussen Starts en de appartementseigenaren. Voor de uitleg van de aannemingsovereenkomst is daarom bepalend wat deze partijen, toetsend aan de al eerdergenoemde Haviltex-maatstaf, met elkaar zijn overeengekomen. Die uitleg is vervolgens ook bepalend voor de verplichtingen van DVV, aangezien DVV alle uit de aannemingsovereenkomst voortvloeiende rechten en plichten van Starts jegens de appartementseigenaren volledig van Starts heeft overgenomen.

5.19.

DVV heeft erop gewezen dat de Verkoopbrochure niet wordt genoemd in de omschrijving van het werk in artikel I van de aannemingsovereenkomst. Naar het oordeel van de rechtbank betekent dit niet dat die Verkoopbrochure geen rol speelt bij het de bepaling van het door DVV aan de appartementseigenaren op te leveren werk.

5.20.

Allereerst heeft de VvE er terecht op gewezen dat de Verkoopbrochure onderaan de aannemingsovereenkomst wordt genoemd als document dat een onverbrekelijk geheel vormt met de aannemingsovereenkomst. Daaruit volgt dat de Verkoopbrochure ook onderdeel is van de aannemingsovereenkomst.

5.21.

Daarbij komt dat het alleszins redelijk en begrijpelijk is dat de appartementseigenaren hun verwachtingen ten aanzien van het door de aannemer op te leveren werk ook hebben gebaseerd op wat in de Verkoopbrochure was verklaard. Starts had in de Verkoopbrochure een beeld geschetst van wat de appartementseigenaren uiteindelijk, na de transformatie van het gebouw, geleverd zouden krijgen. Starts had dit in de TO Verkoopbrochure per onderdeel concreter uitgewerkt (grond, daken, plafonds, gevels etc.). De appartementseigenaren hadden hun beslissing om een aannemingsovereenkomst met Starts aan te gaan, (mede) gebaseerd op de door Starts als verkoper opgestelde verkoopbrochure. De appartementseigenaren mochten er dan ook van uitgaan dat het door Starts (de aannemer) getransformeerde gebouw in overeenstemming zou zijn met datgene wat Starts (de verkoper) hen had beloofd. De aannemingsovereenkomst is pas na het ontstaan van die redelijke verwachting overgegaan op DVV.

5.22.

Tussen partijen bestaat, in het verlengde hiervan, ook nog geschil over de uitleg van de bepaling in artikel I van de aannemingsovereenkomst dat de aannemer het gebouw zal afbouwen conform de
desbetreffende technische omschrijving(cursivering rechtbank). De rechtbank is met de VvE van oordeel dat deze bepaling in redelijkheid niet kan worden uitgelegd als een verwijzing naar de TO die in het kader van de aanbestedingsprocedure aan DVV (als inschrijvende partij) is verstrekt om haar prijs te bepalen. Het gaat hier om een aannemingsovereenkomst die is gesloten tussen Starts en de verschillende appartementseigenaren. Het is niet gesteld en ook niet gebleken dat de (uitgebreidere) TO die Starts in de aanbestedingsprocedure heeft gebruikt, ook aan de appartementseigenaren was verstrekt, of dat deze op andere wijze bij de appartementseigenaren bekend was. De VvE heeft onweersproken gesteld dat zij deze TO pas voor het eerst bij de conclusie van antwoord in deze procedure heeft gezien. De enige ‘Technische Omschrijving’ die ten tijde van het sluiten van de overeenkomsten bij de appartementseigenaren bekend was, was de TO Verkoopbrochure die onderdeel was van de Verkoopbrochure. De appartementseigenaren hebben dan ook redelijkerwijs niet anders hoeven begrijpen, dan dat met de verwijzing naar de ‘Technische Omschrijving’ in artikel I van de aannemingsovereenkomst, de TO Verkoopbrochure was bedoeld. Voor zover in de (door Starts aan DVV verstrekte) TO op bepaalde werkonderdelen iets minder of anders is bepaald dan in de TO Verkoopbrochure, kan DVV dat dus niet aan de appartementseigenaren tegenwerpen. De appartementseigenaren mogen, als het gaat om de uitleg van de aannemingsovereenkomst, uitgaan van wat in de TO Verkoopbrochure staat.

5.23.

Voor het geschil over de verlichting betekent dat het volgende. In de TO Verkoopbrochure is verklaard dat de lichtpunten in de centrale hallen en in de fietsenberging zullen worden voorzien van energiebesparende armaturen. Ook is toegezegd dat de verlichting in de fietsenstalling zal worden ingeschakeld door middel van een bewegingsmelder. Deze toegezegde maatregelen sluiten aan bij de algemene aanprijzing van het project in de Verkoopbrochure als ‘een duurzaam ontwerp’ en ‘energiezuinig’. De rechtbank is met de VvE van oordeel dat DVV op grond van deze bepalingen uit de Verkoopbrochure, die ook deel uitmaken van de aannemingsovereenkomst, tegenover de appartementseigenaren een verplichting had om moderne, duurzame energiebesparende armaturen in de centrale hallen en in de fietsenberging te installeren.

5.24.

DVV heeft onvoldoende weersproken dat zij in het opgeleverde pand oude spaarlampen had gemonteerd die niet waren voorzien van lichtschakelaars of bewegings-schakelaars, zodat zij de hele dag aan stonden. Dit is noch duurzaam, noch energiezuinig. DVV is met de nakoming van haar verplichting om duurzame en energiezuinige verlichting te leveren in verzuim is komen te verkeren, omdat zij de in de brief van 19 juni 2018 gestelde termijn voor herstel heeft laten verstrijken.

5.25.

DVV heeft in de conclusie van antwoord en ter zitting nog een (algemeen) beroep gedaan op het bepaalde in artikel 7:758 lid 3 BW. Hierin is bepaald dat de aannemer is ontslagen van de aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. De stelplicht en de bewijslast dat de opdrachtgever de gebreken op het tijdstip van de oplevering redelijkerwijs had kunnen ontdekken, rusten in beginsel op de aannemer. DVV heeft niet concreet gesteld dat en waarom de tekortkomingen met betrekking tot de verlichting al bij de oplevering hadden kunnen worden ontdekt. Daarom kan het beroep op artikel 7:758 lid 3 BW niet slagen.

5.26.

De rechtbank komt tot de conclusie dat DVV toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichting om duurzame, energiebesparende verlichting te installeren. DVV is verplicht om de schade te vergoeden die de VvE als gevolg daarvan heeft geleden (artikel 6:74 BW). Ten aanzien van de omvang van de schade geldt het volgende. De VvE heeft onweersproken gesteld dat zij eind 2018, na het verzuim van DVV, zelf tot vervanging van de verlichting door LED lampen is overgegaan. Ter onderbouwing heeft de VvE als productie 49 twee facturen van HOMIJ Technische Installaties van 13 december 2018 overgelegd van elk € 3.379,51 (inclusief btw) voor het leveren en monteren van LED verlichting en sensoren in het linker en rechter gedeelte van het gebouw. DVV heeft onvoldoende gemotiveerd weersproken dat deze kosten een redelijke vergoeding zijn voor het alsnog verkrijgen van de prestatie die DVV, uitgaande van het voorgaande, had moeten leveren. De vordering van de VvE is voor dit bedrag (€ 6.759,02) dan ook toewijsbaar.

5.27.

Het overige restant van de vordering (€ 7.500,- minus € 6.759,02 = € 740,98) betreft volgens de VvE onnodige energiekosten over de periode dat geen sprake was van duurzame verlichting. Dit deel van de vordering heeft de VvE niet voldoende onderbouwd, zodat dat deel wordt afgewezen.

Moest DVV ‘moderne liften’ opleveren?

5.28.

De VvE stelt dat DVV op grond van de aannemingsovereenkomst de verplichting had om een gebouw op te leveren met twee ‘moderne liften’. Ter onderbouwing beroept de VvE zich op de Verkoopbrochure, waarin stond dat er twee moderne liften zullen zijn met een luxe afwerking.

5.29.

DVV betwist dat zij als aannemer een verplichting had om moderne liften (in de zin van ‘nieuwe liften’ of anderszins) te realiseren. Volgens DVV hoefde zij alleen een onderhoud/keuring aan de liften uit te voeren.

5.30.

De rechtbank zal dus eerst, aan de hand van uitleg, moeten vaststellen waartoe DVV op grond van de aannemingsovereenkomst tegenover de appartementseigenaren verplicht was, als het gaat om de liften.

5.31.

DVV heeft in dit verband onder andere aangevoerd dat uit de TO en de nota van inlichtingen, die zijn verstrekt in het kader van de aanbesteding van het werk, volgt dat de bestaande liften zouden worden behouden en dat DVV de liften alleen hoefde te keuren. DVV kan in de rechtsverhouding tot de appartementseigenaren echter geen beroep doen op deze stukken, omdat die niet bij de appartementseigenaren bekend waren. Voor de uitleg van de tussen Starts en de appartementseigenaren gesloten aannemingsovereenkomst, waar het hier om gaat, spelen deze stukken dan ook geen rol. De rechtbank verwijst daartoe naar wat zij hiervoor onder 5.22 hierover heeft overwogen.

5.32.

Anders dan voor de verlichting geldt, staat er in de TO Verkoopbrochure niets over de liften. De vordering van de VvE is alleen gebaseerd op de mededeling in de Verkoopbrochure dat er ‘twee moderne liften’ in het gebouw zijn. Ondanks dat het hier gaat om een vrij algemene mededeling in een verkoopbrochure met een commercieel aanprijzend doel, is deze mededeling over de ‘moderne liften’ naar het oordeel van de rechtbank wel een toezegging waaraan de appartementseigenaren enige waarde mogen hechten.

De rechtbank stelt daarbij voorop dat ‘moderne lift’ in redelijkheid niet zo mag worden uitgelegd dat de lift volledig in lijn is met alle technische maatstaven die op het moment van oplevering (hier dus: medio 2016) als de standaard golden. ‘Modern’ is immers een breed begrip. De opmerking over een ‘moderne lift’ kan, gezien de rekkelijkheid van het begrip ‘modern’ en het commercieel aanprijzende karakter van de toezegging, dan ook niet gelijk worden gesteld aan een ‘nieuwe lift’. Wel mag een gemiddelde particuliere verkrijger van een woonappartement, wanneer een gebouw met een ‘moderne lift’ wordt beloofd, verwachten dat de lift in het gebouw technisch gezien voldoende bij de tijd is.

Meer concreet houdt dit in dat de verkrijger mag verwachten dat de lift in elk geval voldoet aan alle wettelijke (veiligheid)eisen die op het moment van oplevering binnen Nederland gelden voor liften van deze aard en omvang. Ook mag redelijkerwijs worden verwacht dat de lift geen technieken bevat die op het moment van oplevering al flink verouderd zijn en niet meer aansluiten bij de lifttechnieken die al sinds enige tijd gangbaar zijn. Ten slotte mag worden verwacht dat de lift in elk geval geen componenten bevat die op het moment van oplevering al zodanig verouderd zijn dat de gemiddelde technische levensduur op dat moment al volledig of nagenoeg (nog binnen de garantietermijn van twee jaren) is bereikt.

5.33.

De rechtbank is met de VvE van oordeel dat de mededeling over de aanwezigheid van twee moderne liften, gezien het bovenstaande, ook relevant is voor de invulling van de verplichting die DVV (in navolging van Starts) in de aannemingsovereenkomst op zich heeft genomen. De rechtbank heeft hiervoor al overwogen dat de Verkoopbrochure onderdeel was van de aannemingsovereenkomst (zie 5.19). Ook is overwogen dat de appartementseigenaren erop mochten vertrouwen dat de aannemer (eerst Starts, en na haar DVV) alle werkzaamheden zou verrichten die nodig waren om een appartementencomplex te realiseren dat in overeenstemming was met wat de appartementseigenaren – onder meer op basis van de Verkoopbrochure – redelijkerwijs mochten verwachten geleverd te krijgen (zie 5.21). Daartoe behoorde, gezien de mededeling in de Verkoopbrochure, ook een technisch gezien moderne lift, zoals hiervoor is uitgelegd onder 5.32. Voor zover het bestaande gebouw nog geen lift bevatte die aan dat criterium voldeed, mochten de appartementseigenaren verwachten dat de aannemer de lift bij de transformatie zodanig zou moderniseren, dat deze aan de maatstaven van een ‘moderne lift’ (zoals uitgelegd onder 5.32) voldeed. Op DVV rustte dan ook een verplichting om in juli 2016 een ‘moderne lift’, zoals hiervoor bedoeld op te leveren.

5.34.

Ter beantwoording van de vraag of DVV aan die verplichting heeft voldaan (en zo nee, in hoeverre niet), overweegt de rechtbank als volgt.

5.34.1.

De VvE heeft onweersproken gesteld dat zij in april 2017 er achter is gekomen dat de liften in 1990 waren gebouwd en dat sommige componenten al aan of tegen het eind van hun levensduur zaten. De VvE heeft in januari 2020 door Péron een onderzoek laten doen aan de liften. Péron schrijft in haar rapport van het onderzoek, voor zover van belang:

“De algemene indruk is dat de liften ondanks de leeftijd (30 jaar) nog redelijk functioneren. De

liften zijn nagenoeg nog volledig in originele staat. De technische levensduur van een aantal componenten is echter ruim verstreken en het is verassend dat dit nog niet tot veel storingen en uitval van de liften heeft geleid. Het risico op plotselinge langdurige uitval is echter groot.

Verder is de toegepaste techniek van de installaties verouderd, niet modern, zo ontbreekt onder andere de sinds midden jaren negentig reeds standaard toegepaste geregelde aandrijvingen en een sensorlijst (knelbeveiliging) op de deuren.

Op korte termijn zullen investeringen in met name de besturing, bedieningsknoppen en deuren

noodzakelijk zijn om ongeplande langdurige stilstand te voorkomen.

(…)

De huidige technische afstelling is redelijk. De deurbewegingen en het versnellen en stoppen van

de lift gaat wat abrupt maar dat komt omdat de aandrijftechiek hiervan verouderd is. Bij vervanging van de besturing en de deuraandrijving worden frequentieregelaars toegepast waardoor het gebruikscomfort (stiller, geleidelijk versnellen en vertragen) aanzienlijk wordt verbeterd én er minder slijtage optreedt.

(…)

De liftbesturing is nog origineel en uitgerust met het verouderde 2-snelheden aandrijfsysteem.

Wij adviseren de besturing te vervangen aangezien onderdelen van dit type besturing schaars en

kostbaar zijn, met name de printplaten. De mogelijkheden om deze besturing in stand te houden

zijn nagenoeg uitgeput. Een nieuwe besturing zal worden uitgerust met een frequentieregelaar

hierdoor wordt de lift stiller, comfortabeler en zuiniger. (…) Voor uw installaties achten wij het, mede gezien het lage gebruik, niet noodzakelijk de duurste oplossing te kiezen.

(…) De liftdeuren op de verdiepingen zijn nog origineel maar in dusdanige staat dat deze met het

juiste onderhoud nog zeker 15 tot 20 jaar mee kunnen.(…) De deuraandrijvingen zijn echter zwaar verouderd en functioneren niet naar behoren, wij adviseren om de aandrijving te verbeteren en een deurbeveiling over de hele hoogte aan te brengen (in plaats van de huidige enkele fotocel).

In de liften ontbreken zogenaamde spreekluisterverbindingen. Dat is een alarmvoorziening

waarmee iemand die opgesloten zit in de lift een spraakverbinding kan maken met de

alarmcentrale van het liftbedrijf. Deze voorziening is sinds 1999 verplicht in nieuwe liften. (…)

(…) Wij achten een vervanging van de gehele installatie (..) nog niet aan de orde aangezien belangrijke componenten zoals de liftcabine, de leiders, het tegengewicht en de deuren 15-20 jaar in stand kunnen worden gehouden. Bovendien voldoen de huidige installaties qua afmeting aan de normen voor toegankelijkheid. Om kosten te besparen adviseren wij geen gebruik te maken van dit voorstel maar de liften tussentijds te moderniseren en daarmee de volledige normale exploitatieduur van circa 50 jaar vol te maken.”

5.34.2.

De VvE heeft ook in juli 2021 nog advies ingewonnen bij KONE. KONE schrijft in haar advies onder meer het volgende:

“De huidige liftinstallatie is thans 31 jaar oud. Minimaal zouden de hoofdstroom-, besturingsrelais het schachtinformatiesysteem (onderdelen die versleten zijn) vervangen moeten worden. Aangezien echter relais en schachtbesturingssysteem van het huidige fabricaat nagenoeg meer leverbaar zijn, dient een ander fabricaat toegepast te worden, waarbij de bedrading op het bestaande apparatenrek aangepast moet worden. (…) Om de bedrijfzekerheid voor de toekomst te waarborgen: Geen investering in zgn. "deelvervangingen" maar het complete besturingsapparatuur inclusief de

drukknoptableaus in de cabine en op de schacht vervangen. Tevens wordt een nieuwe besturing voorzien van een zgn. frequentieregeling* welke de aanloopstroom bij de start verlaagt.

5.35.

Op basis van de rapporten van Péron en KONE staat naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate vast dat de liften, die medio 2016 door DVV zijn opgeleverd, op de volgende punten niet voldoen aan de eis van een ‘moderne lift’:

de liftbesturing was niet modern en uitgerust met een verouderd 2-snelheden aandrijfsysteem;
de deuraandrijving was verouderd: er ontbreekt de sinds midden jaren negentig reeds standaard toegepaste geregelde aandrijvingen en een sensorlijst (knelbeveiliging) op de deuren;
er ontbreekt een al sinds 1999 verplichte spreekluisterverbinding.

In zoverre is DVV haar verplichtingen uit de aannemingsovereenkomst niet nagekomen. Ook staat vast dat DVV inmiddels met de nakoming van haar verplichtingen in verzuim is komen te verkeren, zodat de VvE aanspraak kan maken op vervangende schadevergoeding.

5.36.

Ook hier faalt het verweer dat DVV op grond van artikel 7:758 lid 3 BW reeds is ontslagen van aansprakelijkheid voor de gebreken, omdat hierover bij de oplevering niet is geklaagd. Om te kunnen vaststellen dat de liften op de hiervoor genoemde punten niet aan het criterium ‘moderne lift’ voldeden, moet men kunnen beoordelen wat de levensduur en de gedateerdheid van de betreffende componenten (besturing, aandrijving, wettelijke technische standaarden voor liften) waren. De VvE voert terecht aan dat zo’n beoordeling in de regel alleen van een ter zake deskundige liftmonteur kan worden gevergd. Bovendien vraagt zo’n beoordeling een inspectie van de staat van de betreffende technische componenten, die, naar mag worden aangenomen, niet bij een oppervlakkige visuele inspectie van de liftcabine kan worden gegeven. Daarom is de rechtbank van oordeel dat redelijkerwijs niet van de VvE kon worden gevergd dat zij de hiervoor omschreven gebreken al bij de oplevering zou ontdekken, ook al heeft zij de lift tijdens de oplevering gezien en heeft zij zich daarbij door een deskundige van Vereniging Eigen Huis laten bijstaan.

5.37.

Over de hoogte van de door DVV aan de VvE te betalen schadevergoeding overweegt de rechtbank het volgende.

Uit de rapporten van Péron en KONE volgt dat de volgende herstelwerkzaamheden noodzakelijk zijn om de onder 5.35 genoemde punten in lijn met moderne maatstaven te brengen:

de liftbesturing (inclusief bedieningsknoppen) en de deuraandrijving moeten worden vervangen, waarbij bij de nieuwe besturing frequentieregelaars moeten worden toegepast;
er moet een sensorlijst (knelbeveiliging) op de deuren worden aangebracht;
er moet een spreekluisterverbinding worden aangebracht
de verdroogde cabinebuffers moeten worden vervangen.

5.38.

DVV is op grond van haar schadevergoedingsplicht gehouden om de aan deze werkzaamheden verbonden kosten aan de VvE te vergoeden. De rechtbank acht zich op dit moment nog onvoldoende voorgelicht over de omvang van deze kosten. Weliswaar heeft de VvE een offerte van KONE van 9 mei 2022 overgelegd, maar die offerte ziet kennelijk op een volledige modernisering (ook inclusief cabine interieur). Aan de andere kant is het geenszins denkbeeldig dat de kosten van herstel inmiddels zijn gestegen ten opzichte van het prijspeil dat ten tijde van de offerte gold. De rechtbank zal daarom beide partijen de gelegenheid geven om bij akte (eerst de VvE, en dan DVV) inzicht te verschaffen in de kosten van de onder 5.37 genoemde vervangingswerkzaamheden, door middel van overlegging van ten minste twee offertes van erkende liftinstallateurs.

Is DVV aansprakelijk voor fouten aan de balkons/afwatering op de gevels?

5.39.

De VvE heeft gesteld dat de door DVV opgeleverde balkons ondeugdelijk zijn, omdat:

de balkons zijn uitgevoerd met houten balken met tussenliggende spleten, zodat water naar de onderliggende balkons lekt,

de houten planken kromtrekken, doordat ze niet deugdelijk zijn vastgeschroefd, en

de vloeren bij langdurige regenval glad kunnen worden omdat niet is voorzien in een goede vochtafvoer, bijvoorbeeld door middel van waterslagen.

De rechtbank zal deze gestelde gebreken hierna achtereenvolgens bespreken.

(a) open structuur balkons

5.40.

Ten aanzien van de open structuur van de balkons (punt a) is het volgende van belang. Vast staat dat Woningborg vooraf het door Starts ontworpen bouwplan heeft gezien, inclusief het ontwerp voor de balkons. Partijen hebben op 24 januari 2019, nadat dit geschil was ontstaan, in het kader van bemiddeling ook aan Woningborg gevraagd om de klachten te beoordelen, naar de Garantie- en waarborgregeling Transformatie 2012 en de eisen van goed en deugdelijk werk. Over de open structuur van de balkons heeft Woningborg geschreven, voor zover van belang:

“Wat betreft de open structuur is het geen verplichting dat dit geleverd moet worden, is

geen gebrek. Echter is het zeker niet zo dat Woningborg goedkeuring heeft gegeven zoals

ondernemer stelt. Woningborg heeft ondernemer er op gewezen dat dit de nodige problemen op zal leveren met balkons boven elkaar gelegen en dat het niet getuigt van het afleveren van een product welke in de gebruikersfase als prettig ervaren zal worden. Ook heeft Woningborg erop gewezen beter geen hout toe te passen, beter om bijvoorbeeld composiet te gebruiken, kan je ook een meer vloeistofdichte vloer mee maken. Echter kan Woningborg het niet verplichten omdat die verplichting er niet is vanuit de wetgeving bouwend Nederland. Ondernemer heeft toentertijd besloten niets met dit advies te doen.”

5.41.

Naar het oordeel van Woningborg kan de bedachte open structuur van de balkons dus niet als een gebrek (in de zin van goed en deugdelijk werk) worden gezien, ondanks dat deze constructie door gebruikers als minder prettig zal worden ervaren. De VvE heeft in het licht van dit deskundigenadvies onvoldoende onderbouwd dat en zo ja, waarom DVV op dit punt een tekortkoming kan worden verweten. DVV heeft de balkons in overeenstemming met het ontwerp van Starts uitgevoerd. De rechtbank volgt de VvE niet in haar betoog dat DVV op grond van artikel 7:754 BW had moeten waarschuwen dat het ontwerp gebrekkig was. De aannemer heeft een waarschuwingsplicht wanneer sprake is van een fout of een gebrek in een door de opdrachtgever verstrekt plan. Uit het hiervoor weergegeven advies van Woningborg volgt dat van een gebrek geen sprake was. Op de aannemer rust geen wettelijke plicht om de opdrachtgever erop te wijzen dat een product op een kwalitatief betere of gebruiksvriendelijker wijze kan worden uitgevoerd.

(b) kromtrekken balkonplanken

5.42.

Met betrekking tot gebrek (b) heeft de VvE het volgende gesteld. DVV heeft de planken van de balkonvloer te ver van de uiteinden vastgeschroefd. Hierdoor trokken de planken aan de uiteinden van het balkon krom. Een monteur van DVV heeft vervolgens aan de uiteinden schroeven in de metalen waterslagen gedraaid of planken afgeschaafd. Hierdoor is op enkele balkons de houten ondergrond aangetast. Bij de appartementseigenaar van appartement met nummer 14L, kwamen de planken na het vastschroeven omhoog (dagvaarding VvE, randnummers II.33 en II.82).

5.43.

De VvE heeft hiermee voldoende onderbouwd gesteld dat de door DVV uitgevoerde werkzaamheden, die ertoe leiden dat balkonplanken aan de uiteinden kromtrekken of omhoog komen, niet voldoen aan de eisen van goed en deugdelijk werk. DVV heeft tegenover het onderbouwde betoog van de VvE ook verder niet gemotiveerd gesteld waarom zij haar verplichtingen op dit punt wel voldoende deugdelijk is nagekomen, zodat vaststaat dat sprake is van gebreken in het door DVV geleverde werk. Ook staat vast dat DVV inmiddels in verzuim is met de nakoming van haar verplichtingen, zodat

de VvE ten aanzien van gebrek (b) aanspraak heeft op vervangende schadevergoeding om de gebreken te doen herstellen.

5.44.

De rechtbank merkt op dat de VvE in deze procedure verschillende vorderingen heeft ingesteld met betrekking tot de afwatering op de gevels. De VvE vordert in deze procedure: (1) dat ‘de gevels worden voorzien van een goed en deugdelijk vochtafvoersysteem’ en ook (2) dat bij de balkons ‘een behoorlijke vochtafvoer wordt gerealiseerd’. Het is de rechtbank niet helemaal duidelijk geworden wat de grondslag is van de vordering onder (1) en in hoeverre die verschilt van de vordering onder (2). De rechtbank licht dit hierna toe.

5.45.

De rechtbank leidt uit de ingebrachte deskundigenrapporten van Uni-Advies en Woningborg af dat er na de oplevering verschillende problemen zijn geconstateerd, die te maken hebben met de afwatering/waterslagen. Allereerst (i) heeft Uni-Advies vastgesteld dat (vermoedelijk verlengde) waterslagen niet stabiel zijn bevestigd en van ongeschikte kopschotten zijn voorzien (rapport Uni-Advies, p. 2). Daarnaast (ii) heeft Woningborg, zo begrijpt de rechtbank, een ander door de VvE aangekaart probleem beoordeeld, namelijk dat het hemelwater vanaf de balkons wordt afgevoerd richting de gevels waardoor de gevels te veel vocht opnemen. Ten aanzien van dit gestelde probleem concludeert Woningborg in haar rapport:

“Het afvoeren van het hemelwater over de waterslagen van de puien is een mogelijkheid, verdient geen schoonheidsprijs, maar is niet fout. Echter dat er geen voorzieningen zijn getroffen daar waar geen waterslag aanwezig is getuigt niet van het leveren van goed en deugdelijk werk. Het is duidelijk zichtbaar dat de gevels een veel te grote directe waterbelasting daar ter plaatse hebben, wat de kwaliteit van de gevels niet ten goede komt. In het kader van leveren goed en deugdelijk werk mag van ondernemer verwacht worden dat hij hier alsnog deugdelijke maatregelen voor treft.”

5.46.

Duidelijk is dat de VvE in het lichaam van de dagvaarding (randnummers II.32, II.71 en III.5) ingaat op het hierboven door Woningborg beoordeelde probleem. Maar in randnummer III.7 van de dagvaarding stelt de VvE ook nog:
“Op de buitengevels van het gebouw ontbreken op diverse plekken waterslagen voor de waterafvoer. Hierdoor treedt vochtoverlast op.”De VvE heeft niet duidelijk gemaakt of zij hiermee op een ander probleem doelt dan het afwateringsprobleem vanaf de balkons dat door Woningborg is beoordeeld, en zo ja, welk ander probleem. Daarom gaat de rechtbank ervanuit dat de VvE hier op hetzelfde probleem doelt.

5.47.

DVV heeft in de conclusie van antwoord (randnummers 4.39 en 4.40) verweer gevoerd tegen de conclusies in het rapport van Uni-Advies over de ongeschikte kopschotten en de bevestiging van waterslagen (zie i). Maar zoals blijkt uit wat hierboven is overwogen, leest de rechtbank in het lichaam van de dagvaarding niet (duidelijk) terug dat de VvE dit verwijt uit het rapport van Uni-Advies aan haar vorderingen ten grondslag heeft gelegd. En voor zover de VvE dat wel heeft willen doen, heeft de VvE de gegrondheid van dit verwijt tegenover de gemotiveerde betwisting van DVV onvoldoende onderbouwd, zodat het ook in dat geval niet slaagt.

5.48.

Naar de rechtbank begrijpt, gaat het daarmee in deze procedure, waar het de gevels betreft, alleen nog om het verwijt van de VvE dat op de balkons water wordt afgevoerd op punten waar geen waterslag aanwezig is, en ook geen verdere voorzieningen zijn getroffen door DVV. De VvE heeft met het rapport van Woningborg voldoende onderbouwd dat het opgeleverde op dit punt niet voldoet aan de eisen van goed en deugdelijk werk. Op de foto’s in het rapport van Woningborg (p. 5) is ook duidelijk te zien dat de gevel naast de waterslagen, waar geen voorzieningen zijn getroffen, door hogere waterbelasting groen is uitgeslagen. Dat de groenaanslag op enige wijze aan de bewoners zelf is te wijten (zoals DVV mogelijk in conclusie van antwoord, 4.41, betoogt), vindt de rechtbank gezien de duidelijke bevindingen en conclusie van Woningborg niet aannemelijk.

5.49.

Voor zover DVV aanvoert dat zij vanwege de oplevering al van aansprakelijkheid is ontslagen, wordt dat niet gevolgd. De VvE heeft gesteld dat de afwateringsproblematiek op de gevels pas later aan het licht is gekomen. DVV heeft hiertegenover niet met concrete feiten en omstandigheden onderbouwd waarom de VvE dit gebrek al tijdens de oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Het beroep van DVV op artikel 7:758 lid 3 BW slaagt ook hier dus niet.

5.50.

De rechtbank komt dan ook tot de conclusie dat DVV toerekenbaar is tekortgeschoten door bij de balkons geen voorzieningen voor waterafvoer te treffen op de plekken waar een waterslag ontbreekt. Gelet op het verzuim van DVV heeft de VvE aanspraak op vervangende schadevergoeding.

Gebrek (b) en (c) – verwijzing naar de schadestaat?

5.51.

De VvE heeft gevorderd dat de vervangende schadevergoeding voor de onder 5.43 en 5.50 vastgestelde gebreken in een schadestaatprocedure wordt bepaald. Naar het oordeel van de rechtbank is het mogelijk om de schade van deze beide punten al in deze procedure te begroten. Dit geldt te meer, omdat partijen zich ook nog bij akte moeten uitlaten over de herstelkosten van de lift. Het dient het belang van een voortvarende en efficiënte afwikkeling van het geschil als ook deze twee andere gebreken gelijk in de schadebegroting worden meegenomen. De rechtbank zal daarom bepalen dat partijen zich bij akte ook over de omvang van de herstelkosten van gebreken (b) en (c) moeten uitlaten, zodat de totale schade in deze procedure in één keer kan worden begroot.

Is DVV tekortgeschoten met betrekking tot het verfsysteem op de puien?

5.52.

De VvE stelt dat DVV de entreepuien van een ondeugdelijk verfsysteem heeft voorzien. De VvE baseert dit verwijt op vaststellingen van schildersbedrijf Natax, die bij een inspectie in 2020 heeft geconcludeerd dat de hechting op de puien op enkele plaatsen slecht is, waardoor de blauwe toplaag makkelijk loslaat. Ook is vastgesteld dat de coating op de pui op sommige plaatsen loslaat.

5.53.

Deze vaststellingen over het lokaal loslaten van de coating en de toplaag zijn bijna vier jaar na de oplevering, en dus ook ongeveer vier jaar na het aanbrengen van de verflaag door DVV, gedaan. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de VvE tegenover de betwisting van DVV onvoldoende onderbouwd dat op basis van deze vaststellingen kan worden geconcludeerd dat DVV in 2016 ondeugdelijk werk heeft geleverd. Het is immers een feit van algemene bekendheid dat ook goed uitgevoerd buitenverfwerk na ongeveer vijf jaar aan een onderhoudsbeurt toe is. De vordering van de VvE wordt op dit onderdeel dus afgewezen.

Tekortkoming wegens kleurverschillen?

5.54.

De VvE heeft ook gesteld dat sprake is van onaanvaardbare kleurverschillen tussen verschillende kozijnen, wat afbreuk doet aan de beloofde esthetische eenheid en waarde van het gebouw. De VvE stelt dat DVV als aannemer, op grond van toerekenbare tekortkoming, hiervoor aansprakelijk is en vervangende schadevergoeding voor het oplossen van de kleurverschillen moet betalen.

5.55.

De rechtbank wijst deze vordering af. De VvE heeft het gestelde gebrek onvoldoende onderbouwd. Bovendien gaat het hier bij uitstek om een gebrek dat ook een leek direct bij de oplevering had kunnen waarnemen; ook daarom kan DVV daarvoor nu niet meer aansprakelijk worden gehouden.

Hoe nu verder?

5.56.

De conclusie is dat DVV aan de VvE vervangende schadevergoeding moet betalen voor de gebreken aan de verlichting (5.26), de liften (5.35), het ondeugdelijk vastschroeven van de balkonplanken (5.43) en de afwatering van de balkons (5.50). Voor het overige worden de vorderingen van de VvE afgewezen.

De verschuldigde kosten voor de verlichting (€ 6.759,02) staan al vast. Ook staat vast dat op de uiteindelijk door DVV aan de VvE te betalen schadevergoeding een bedrag van € 10.000,- in mindering zal komen vanwege het al van Starts ontvangen bedrag.

Partijen krijgen de gelegenheid om zich bij akte uit te laten over de herstelkosten van de liften, balkonplanken en de afwateringsvoorzieningen bij de balkons. In verband met de mogelijk langere duur voor ontvangst van offertes en de tussenliggende feestdagen wordt hiervoor een termijn van acht weken aan de VvE gegeven. DVV krijgt vervolgens een termijn van zes weken om een antwoordakte te nemen.

5.57.

De rechtbank geeft partijen in overweging om op basis van dit vonnis de mogelijkheid van een minnelijke regeling opnieuw met elkaar te verkennen.

5.58.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

6.De beslissing

De rechtbank

6.1.

verwijst de zaak naar de rol van 25 januari 2023 voor het nemen van een akte aan de kant van de VvE, waarin de VvE zich moet uitlaten over de herstelkosten van de liften (zie 5.37 en 5.38), de balkonplanken (zie 5.43) en voorzieningen ter bescherming van waterbelasting vanaf de balkons op de gevels (zie 5.50); vervolgens krijgt DVV de gelegenheid om op de rol van 8 maart 2023 een antwoordakte over deze zelfde drie punten te nemen;

6.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.J-A Seinen en in het openbaar uitgesproken op 30 november 2022.^[1]

ECLI:NL:RBDHA:2022:12825

Aansprakelijkheid aannemer voor gebreken aan opgeleverd appartementencomplex na transformatie van kantoorpand

Uitspraak

RECHTBANK DEN HAAG

1.Samenvatting

2.De procedure

3.De feiten

4.Het geschil

5.De beoordeling

6.De beslissing

Voetnoten