Uitspraak
RECHTBANK DEN HAAG
Bestuursrecht
zaaknummers: SGR 20/1938 en SGR 21/6072
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 november 2022 in de zaken tussen
mr. [eiser 1] , mr. [eiser 2] , [eiser 3] , [eiser 4] , [eiser 5] en [eiser 6], uit [woonplaats] , eisers
(gemachtigden: mr. [gemachtigde 1] en mr. [gemachtigde 2] ),
en
het college van burgemeester en wethouders van Wassenaar, het college
(gemachtigde: mr. M.C.M. Versteeg).
Als derde-partij neemt aan de zaken deel:
[derde-partij] B.V., gevestigd in [vestigingsplaats] , vergunninghoudster
[derde-partij] B.V., gevestigd in [vestigingsplaats] , vergunninghoudster
(gemachtigde: J.R. Luiten).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van eisers tegen twee omgevingsvergunningen die het college aan vergunninghoudster heeft verleend. Deze beroepen hebben de zaaknummers SGR 20/1938 en SGR 21/6072.
1.1.
De beroepen zijn gericht tegen de volgende besluiten van het college.
- Met het besluit van 4 juli 2019 heeft het college aan vergunninghoudster een omgevingsvergunning verleend voor het uitbreiden van het hotel aan de [adres] [nummer] , [postcode] in [plaats] (het perceel). Met bestreden besluit I van 15 januari 2020 is het college bij dat besluit gebleven. Dit betreft het beroep met zaaknummer SGR 20/1938.
- Met het besluit van 14 juni 2018 heeft het college aan vergunninghoudster een omgevingsvergunning verleend voor het kappen van 58 bomen op het perceel. Met bestreden besluit II van 15 juli 2021 is het college bij dat besluit gebleven en heeft het college aan vergunninghoudster tevens een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden verleend. Dit betreft het beroep met zaaknummer SGR 21/6072.
1.2.
Gelet op de samenhang tussen bestreden besluit I en bestreden besluit II ziet de rechtbank aanleiding toepassing te geven aan artikel 8:14 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb). De beroepen worden gevoegd behandeld.
1.3.
De rechtbank heeft de beroepen op 6 oktober 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: mr. [eiser 2] , namens eisers, en de gemachtigde van het college.
Overwegingen
3. De voor de beoordeling van de beroepen belangrijke wet- en regelgeving is te vinden in de bijlage bij deze uitspraak.
De omgevingsvergunning voor het uitbreiden van het hotel
4.1.
Het plan, waarvoor vergunninghoudster op 17 november 2017 een aanvraag om omgevingsvergunning heeft ingediend, voorziet in de uitbreiding van het hotel op het perceel met 120 hotelkamers. De uitbreiding bestaat grotendeels uit 3 bouwlagen met aan de achterzijde van de uitbreiding een extra 4e bouwlaag. De aanvraag heeft betrekking op de activiteiten (1) het bouwen van een bouwwerk en (2) het handelen in strijd met de regels van een bestemmingsplan als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a en c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).
4.2.
Het college heeft geoordeeld dat het plan in strijd is met de bepalingen van het ter plaatse geldende bestemmingsplan “Zijdeweg”, omdat met de 4e bouwlaag de maximale toegestane bouwhoogte van 11 meter met 1,1 meter wordt overschreden. Op het perceel rusten, voor zover hier van belang, de bestemmingen “Horeca – 1”, “Waarde – Cultuurhistorie” en “Waarde – Archeologie 3”
4.3.
Op 7 mei 2018 heeft de Commissie Welstand en Cultureel Erfgoed Voorschoten en Wassenaar (commissie WCE) onder voorwaarden een positief welstandsadvies afgegeven.
4.4.
Het college heeft de procedure voor een “binnenplanse afwijking” gevolgd als bedoeld in artikel 2.12, eerste lid, onder 1, onder a, van de Wabo. Vervolgens heeft het college de omgevingsvergunning verleend en dit in bestreden besluit I gehandhaafd.
Strijd met het bestemmingsplan
5. Eisers betogen dat met de uitbreiding van het hotel de cultuurhistorische waarden van het gebied worden aangetast. Het gebied wordt gekenmerkt door boerderijen van één verdieping hoog en de landelijke omgeving. De uitbreiding van het hotel past niet bij de aard en de schaal van het gebied. Dit betekent volgens eisers dat de omgevingsvergunning in strijd de dubbelbestemming “Waarde – Cultuurhistorie” is verstrekt.
5.1.
Op grond van artikel 9.1.1 van het bestemmingsplan Zijdeweg zijn de gronden waarop de bestemming “Waarde – Cultuurhistorie” rust onder meer bestemd voor, kort gezegd, het behoud en zo mogelijk de versterking van de aan deze gronden eigen zijnde cultuurhistorische waarden.
5.2.
Uit bestreden besluit I volgt dat het college de uitbreiding van het hotel niet in strijd met de cultuurhistorische waarden heeft geacht. Het college heeft hieraan het advies van de commissie WCE van 7 mei 2018 ten grondslag gelegd. Naar het oordeel van de rechtbank is het advies van de commissie WCE in het kader van de beoordeling of de cultuurhistorische waarden niet onevenredig worden aangetast een deskundigenadvies, vergelijkbaar met een welstandsadvies. Het college mag in beginsel op zo’n advies afgaan. [1]
5.3.
In het advies van 7 mei 2018 heeft de commissie WCE toegelicht dat zij zich er van heeft verzekerd dat bij realisering van het bouwplan de cultuurhistorische waarden zoals omschreven in het bestemmingsplan niet in het geding komen door de nieuwbouw. Deze waarden, in het bijzonder de beschreven karakteristiek van het historische slagenlandschap, zijn voor de commissie WCE aanleiding geweest om bij de conceptaanvraag niet in te stemmen met het aanvankelijk grotendeels gesloten tussenlid tussen het bestaande complex en de uitbreiding. Aan dat bezwaar is met het ingediende plan voldoende tegemoetgekomen.
5.4.
De rechtbank stelt vast dat eisers geen tegenadvies van een ander deskundig te achten persoon of een andere instantie hebben overgelegd. Verder is niet gebleken dat het advies van de commissie WCE gebreken vertoont. De rechtbank is dan ook van oordeel dat het college zich bij het advies van de commissie WCE heeft mogen aansluiten. Het college heeft hiermee voldoende gemotiveerd dat de cultuurhistorische waarden niet onevenredig worden aangetast. Van strijd met de bestemming “Waarde – Cultuurhistorie” is dan ook geen sprake.
5.5.
Het betoog slaagt niet.
Belangenafweging
6. Eisers betogen verder dat uit de website van de gemeente blijkt dat zij een belang heeft bij het stimuleren van werkgelegenheid en de daarmee verband houdende inkomsten. Het college heeft dit belang in bestreden besluit I niet genoemd. Als dit geen rol heeft gespeeld bij de besluitvorming ontbreekt volgens eisers een zwaarwichtig belang voor het college om de natuur- en cultuurhistorische waarden opzij te schuiven. Speelt dit belang wel een rol, dan is de belangenafweging van het college volgens eisers ondeugdelijk. Verder heeft het college de belangen zoals neergelegd in artikel 4:11b van de Algemene Plaatselijke Verordening Wassenaar (APV) ten onrechte niet als relevante belangen bij de belangenafweging betrokken.
6.1.
Niet in geschil is dat het bouwplan wat betreft de bouwhoogte voldoet aan de in het bestemmingsplan opgenomen regels om daarvan af te wijken.
6.2.
In artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, onder 1, van de Wabo is bepaald dat een omgevingsvergunning die betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo, slechts kan worden verleend indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en met toepassing van de afwijkingsregels uit het bestemmingsplan waarmee de activiteit in strijd is. Daarnaast geldt dat het college bij zijn besluitvorming over een aanvraag als hier aan de orde beleidsruimte heeft. Dat betekent dat het college de keuze heeft om zijn bevoegdheid tot afwijking van het bestemmingsplan al dan niet te gebruiken. De rechter toetst of het college bij een afweging van de betrokken belangen in redelijkheid tot zijn besluit heeft kunnen komen. [2]
6.3.
Volgens het college zijn er geen stedenbouwkundige bezwaren tegen het bouwplan. Het college heeft daarvoor in het besluit van 4 juli 2019 overwogen dat van de nieuwe vleugel het bouwvolume van 12,1 meter het meest naar achter is gelegen, gezien vanaf de Zijdeweg. Haaks op dit volume staan twee lagere volumes die tot dicht op de Zijdeweg reiken. De nieuwe vleugel wordt aan twee zijden omzoomd door deels bestaande en deels nieuwe bomen, waardoor de vleugel gedeeltelijk aan het zicht wordt ontnomen. Aan de achterzijde wordt de gevel verzacht met bodembedekkers met opgaande heesters. Tevens blijft de bouwhoogte van 12,1 meter onder de hoogte van de monumentale bomen op Landgoed Langenhorst. Hoewel het betreffende bouwvolume zeker geen ondergeschikt onderdeel is van het totale hotel, kan door de zorgvuldige inpassing in het groen en gezien de ligging aan de achterzijde van het perceel gebruik worden gemaakt van de 10%-regel voor een binnenplanse ontheffing, aldus het college.
6.4.
In hetgeen eisers betogen ziet de rechtbank geen grond om te oordelen dat de omgevingsvergunning in strijd is met een goede ruimtelijke ordening, dan wel om de belangenafweging van het college voor ondeugdelijk te houden. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.
6.4.1.
De door eisers genoemde belangen zoals genoemd in artikel 4:11b van de APV spelen in het kader van deze omgevingsvergunning geen rol. De met dat artikel beschermde belangen vormen het toetsingskader voor een omgevingsvergunning voor het kappen van bomen. Het college had deze belangen dan ook niet hoeven mee te wegen in het kader van de omgevingsvergunning voor het uitbreiden van het hotel.
6.4.2.
Van aantasting van de natuur- en cultuurhistorische waarden is niet gebleken. Wat betreft de natuurwaarden ontbreekt daarvoor een onderbouwing van de zijde van eisers. Voor de cultuurhistorische waarden verwijst de rechtbank daarbij naar hetgeen zij onder 5.4 heeft overwogen.
6.4.3.
Voor zover eisers wijzen op het belang van werkgelegenheid en het college dit volgens hen bij de belangenafweging had moeten betrekken, overweegt de rechtbank dat de bestuursrechter een besluit niet vernietigt op de grond dat het in strijd is met een geschreven of ongeschreven rechtsregel of een algemeen rechtsbeginsel, indien deze regel of dit beginsel kennelijk niet strekt tot bescherming van de belangen van degene die zich daarop beroept (het relativiteitsvereiste). [3] Het belang van werkgelegenheid is een belang dat kennelijk niet strekt tot bescherming van het belang van eisers dat zij gevrijwaard blijven van nadelige gevolgen van een omgevingsvergunning voor hun woon- en leefklimaat. De rechtbank zal dit betoog van eisers daarom verder onbesproken laten.
6.5.
Het betoog slaagt niet.
Strijd met het zorgvuldigheids-, gelijkheids-, motiverings- en fair play-beginsel
7. Volgens eisers is het bestreden besluit in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel, het gelijkheidsbeginsel, het motiveringsbeginsel en het fair play-beginsel. Eisers zijn van mening dat ten onrechte in de omgevingsvergunning voor de uitbreiding van het hotel geen voorschriften zijn opgenomen waardoor geborgd wordt dat de ruimtelijke kwaliteit door het enorme bouwvolume aan de oostelijke kant (westelijk van het Rijksmonument) door omzoming van in de zomer en winter groenblijvende bomen ‘ten minste gelijk’ blijft.
7.1.
Dit betoog van eisers slaagt niet. Daartoe overweegt de rechtbank allereerst dat het bouwplan, op de hiervoor besproken bouwhoogte na, geheel conform het bestemmingsplan is. Wat betreft het beroep op het zorgvuldigheidsbeginsel overweegt de rechtbank dat van aantasting van de ruimtelijke kwaliteit niet is gebleken. Dit blijkt bijvoorbeeld uit het advies van de commissie WCE. Verder hebben eisers de gestelde schending van het gelijkheidsbeginsel niet nader toegelicht. Zij hebben geen (nagenoeg) gelijke gevallen genoemd waarin het college anders zou hebben gehandeld dan in dit geval. Daarnaast was het college niet gehouden om in de omgevingsvergunning voor het hotel voorschriften met betrekking tot de bomen rondom het hotel op te nemen. De hierna te bespreken omgevingsvergunning voor het kappen van de bomen is daarvoor het aangewezen kader. Van strijd met het motiveringsbeginsel is daarom evenmin sprake. Tot slot is van vooringenomen handelen door het college, oftewel van strijd met het fair play-beginsel, ook niet gebleken.
De omgevingsvergunning voor het kappen van bomen
8.
8.1.
Op 25 april 2018 heeft vergunninghoudster een aanvraag ingediend voor het kappen van 58 bomen op het perceel. De aanvraag heeft betrekking op de activiteit het (doen) vellen van houtopstand als bedoeld in artikel 2.2, eerste lid, onder g, van de Wabo, in samenhang gelezen met artikel 4:11 van de APV. In het besluit van 14 juni 2018 heeft het college de omgevingsvergunning verleend. Eisers hebben tegen dit besluit bezwaar gemaakt voor zover het de te kappen 29 bomen in de op het perceel aanwezige groenstrook betreft.
8.2.
Op de gronden van de groenstrook rust op grond van het bestemmingsplan “Zijdeweg” de bestemming “Groen”, alsmede de dubbelbestemmingen “Waarde – Archeologie 3” en “Waarde – Cultuurhistorie”.
8.3.
In de beslissing op bezwaar van 11 juni 2019 heeft het college het bezwaar van eisers ongegrond verklaard onder aanvulling van de motivering. Zo is onder andere besloten het naar aanleiding van het bezwaar opgemaakte beplantingsplan aan het besluit toe te voegen.
8.4.
In de uitspraak van 25 juli 2019 (SGR 19/4390 en SGR 19/3584) heeft de voorzieningenrechter het beroep van eisers Heyning en Huydecoper tegen de beslissing op bezwaar van 11 juni 2019 ongegrond verklaard.
8.5.
In de uitspraak van 27 januari 2021 heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling), ECLI:NL:RVS:2021:159, het hoger beroep van eisers Heyning en Huydecoper tegen de omgevingsvergunning gegrond verklaard. De Afdeling overweegt daartoe kort gezegd dat het kappen van de bomen in de groenstrook zowel een in artikel 2.1, eerste lid, onder b, als een in artikel 2.2, eerste lid, aanhef en onder g, van de Wabo bedoelde activiteit is. Deze activiteiten zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Dat betekent dat de aanvraag ingevolge artikel 2.7, eerste lid, van de Wabo op beide activiteiten betrekking had moeten hebben. De aanvraag ziet echter alleen op het vellen van een houtopstand, als bedoeld in artikel 2.2, eerste lid, aanhef en onder g, van de Wabo. Het college had vergunninghoudster met toepassing van artikel 4:5 van de Awb daarom de gelegenheid moeten bieden om de aanvraag in die zin aan te vullen, dat deze tevens betrekking heeft op de activiteit, als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder b, van de Wabo en, indien aanvulling zou zijn uitgebleven, de aanvraag wegens strijd met artikel 2.7, eerste lid, van de Wabo buiten behandeling dienen te stellen. De bezwaren van eisers Heyning en Huydecooper tegen de verleende omgevingsvergunning voor het (doen) vellen van houtopstand slagen volgens de Afdeling niet.
8.6.
In bestreden besluit II heeft het college vervolgens de omgevingsvergunning voor het (doen) vellen van houtopstand onder verwijzing naar de uitspraak van de Afdeling gehandhaafd en, onder voorwaarden, ook een omgevingsvergunning verleend voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden, zoals bedoeld artikel 2.1, eerste lid, onder b, van de Wabo.
8.7.
De rechtbank stelt vast dat het college vergunninghoudster naar aanleiding van de uitspraak van de Afdeling niet in de gelegenheid heeft gesteld om de aanvraag aan te vullen, maar direct bestreden besluit II heeft genomen. Het college heeft dit ter zitting bevestigd. Dit betekent dat de aanvraag van vergunninghoudster nog steeds alleen ziet op het vellen van een houtopstand en niet tevens betrekking heeft op het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden. Door in bestreden besluit II ambtshalve een omgevingsvergunning te verlenen voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden, terwijl de aanvraag daar niet op ziet, heeft het college de grondslag van de aanvraag verlaten. De rechtbank zal bestreden besluit II daarom vernietigen.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep met zaaknummer SGR 20/1938 is ongegrond. Dit betekent dat de omgevingsvergunning voor de uitbreiding van het hotel in stand blijft.
10. Het beroep met zaaknummer SGR 21/6072 is gegrond wegens strijd met artikel 4:5 van de Awb en artikel 2.7, eerste lid, van de Wabo. Bestreden besluit II wordt daarom vernietigd. Het college moet opnieuw een besluit nemen op het bezwaar van eisers tegen de omgevingsvergunning voor de kap van de bomen. Het college moet daarbij rekening houden deze met uitspraak. Eisers krijgen het griffierecht dat zij in het beroep met zaaknummer SGR 21/6072 hebben moeten betalen, terug. Van voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten is niet gebleken.
11. De rechtbank merkt op dat deze beslissing tot gevolg heeft dat vergunninghoudster nog niet over de vereiste omgevingsvergunning als bedoeld artikel 2.1, eerste lid, onder b, van de Wabo beschikt om de bomen te mogen kappen. De rechtbank geeft partijen in overweging om op korte termijn met elkaar in overleg te treden over de inrichting van de groenstrook. Ter zitting is van de kant van eisers gesteld dat hierover op hoofdlijnen reeds consensus bestaat, hetgeen namens verweerder niet is betwist.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep met zaaknummer SGR 20/1938 ongegrond;
- verklaart het beroep met zaaknummer SGR 21/6072 gegrond;
- vernietigt bestreden besluit II;
- draagt het college op met inachtneming van deze uitspraak een nieuw besluit te nemen op het bezwaar van eisers tegen het besluit van 14 juni 2018;
- bepaalt dat het college inzake SGR 21/6072 het griffierecht van € 181,- aan eisers moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.J. Waterbolk, rechter, in aanwezigheid van mr. D.W.A. van Weert, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 3 november 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving
Wet algemene bepalingen omgevingsrecht
Artikel 2.1, eerste lid, onder a en b:
Het is verboden zonder omgevingsvergunning een project uit te voeren, voor zover dat geheel of gedeeltelijk bestaat uit:
het bouwen van een bouwwerk,
het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden, in gevallen waarin dat bij een bestemmingsplan, beheersverordening, exploitatieplan of voorbereidingsbesluit is bepaald;
Artikel 2.2, eerste lid, onder g:
Voor zover ingevolge een bepaling in een provinciale of gemeentelijke verordening een vergunning of ontheffing is vereist om houtopstand te vellen of te doen vellen, geldt een zodanige bepaling als een verbod om een project voor zover dat geheel of gedeeltelijk uit die activiteiten bestaat, uit te voeren zonder omgevingsvergunning.
Artikel 2.11, eerste lid:
Voor zover de aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder b, waaromtrent regels zijn gesteld in een bestemmingsplan, beheersverordening, exploitatieplan of voorbereidingsbesluit, wordt de omgevingsvergunning geweigerd indien het werk of de werkzaamheid daarmee in strijd is of in strijd is met de regels die zijn gesteld krachtens artikel 4.1, derde lid, of 4.3, derde lid, van de Wet ruimtelijke ordening.
Bestemmingsplan “Zijdeweg”
Artikel 3.1:
De voor `Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
afschermende groenvoorzieningen, bermen en/of bosstroken;
voet- en fietspaden, ruiterpaden en (toegangs)paden;
water en waterberging;
nutsvoorzieningen.
Artikel 3.5.1:
Het is verboden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van Burgemeester en Wethouders (omgevingsvergunning voor aanlegwerkzaamheden) binnen de in het lid 3.1 bedoelde gronden de navolgende andere werken en/of werkzaamheden uit te voeren of te doen uitvoeren:
het aanleggen van wegen, paden, waterpartijen en parkeergelegenheden dan wel het aanbrengen van oppervlakteverhardingen;
het vellen of rooien van de houtopstanden;
het uitvoeren van handelingen die de dood of ernstige beschadiging van de houtopstanden beogen dan wel tot gevolg hebben.
Artikel 3.5.2:
Een vergunning als bedoeld in lid 3.5.1 is slechts toelaatbaar, als aan de hand van een onderbouwing wordt aangetoond dat door die werken en/of werkzaamheden de natuur- en/of landschapswaarde van deze gronden niet in onevenredige mate worden aangetast. Dit ter beoordeling van burgemeester en wethouders.
Een vergunning is ook toelaatbaar als een integrale afweging van de in het geding zijnde belangen tot uitkomst heeft, dat een omgevingsvergunning in redelijkheid niet kan worden geweigerd.
Artikel 9.1.1:
De voor Waarde - Cultuurhistorie aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor:
het behoud van het beschermd dorpsgezicht Landgoederenzone Wassenaar-Voorschoten-Leidschendam, zoals aangewezen bij besluit van de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap en de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer d.d. 16 november 2007;
het behoud en zo mogelijk de versterking van de aan deze gronden eigen zijnde cultuurhistorische waarden, zijnde:
1. het aanwezige rijksmonument, zoals aangeduid ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - monument';
2. de hoofdstructuur van (historische) wegen, lanen, waterlopen en tuinen, die een afgeleide is van het strandwallen- en strandvlaktenlandschap;
3. de hagenstructuur;
4. erfbeplanting in vorm van oude eiken, paardenkastanjes en knotwilgen;
5. de afwateringssloten;
6. de openheid van afzanding en ontginning;
7. cultuurhistorische waarden en natuur- en landschapswaarden op perceelsniveau in relatie met de aanwezige bebouwing, zoals: beplantingsstructuren en natuurlijke accidentatie.
Artikel 9.1.2:
Indien er strijd bestaat tussen de in lid 9.1.1 bedoelde dubbelbestemming en het bepaalde in de andere daar voorkomende bestemmingen, prevaleert het bepaalde met betrekking tot de dubbelbestemming.