Uitspraak
Rechtbank den haag
Team handel - voorzieningenrechter
zaak- / rolnummer: C/09/615528 / KG ZA 21-718
Vonnis in kort geding van 9 september 2021
in de zaak van
1.[eisende partij sub 1a] en [eisende partij sub 1b] te [plaats 1] ,
2.
[eisende partij sub 2]te [plaats 2] ,
[eisende partij sub 2]te [plaats 2] ,
3.
[eisende partij sub 3a]en
[eisende partij sub 3b]te [plaats 2] ,
[eisende partij sub 3a]en
[eisende partij sub 3b]te [plaats 2] ,
eisers,
advocaat mr. D.G. Lasschuit te Leiden ,
tegen:
Catsheuvel B.V.te Utrecht,
gedaagde,
advocaat mr. drs. M.R. van Leeuwen te Zoetermeer.
Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘ [eisende partij sub 1 c.s.] ’ en ‘Catsheuvel’.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met daarbij en nadien overgelegde producties;
- het herstelexploot;
- de door Catsheuvel overgelegde producties;
- de op 25 augustus 2021 gehouden mondelinge behandeling, waarbij door beide partijen pleitnotities zijn overgelegd.
1.2.
Ter zitting is vonnis bepaald op heden.
2.De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
2.1.
Catsheuvel houdt zich onder meer bezig met projectontwikkeling en ontwikkelt nieuwbouwproject ‘ [naam project] ’ in [plaats 2] , bestaande uit 24 appartementen, 16 woningen en onderliggende parkeergarage .
2.2.
[eisende partij sub 1 c.s.] hebben op respectievelijk 2 september 2020 (eisers sub 1), 12 april 2021 (eiser sub 2) en 12 november 2020 (eisers sub 3) koopovereenkomsten gesloten met Catsheuvel, op grond waarvan zij een perceel grond, bestemd voor de bouw van een woning, en een appartementsrecht met betrekking tot twee (eisers sub 1 en 2) respectievelijk één (eisers sub 3) parkeerplaats(en) in de parkeergarage, hebben gekocht. Tevens hebben zij op respectievelijk 10 september 2020, 14 april 2021 en 16 november 2020) aannemingsovereenkomsten gesloten met Bouwbedrijf Niersman B.V. (hierna: Niersman) voor de bouw van de woningen.
2.3.
In de koopovereenkomsten zijn de volgende bepalingen opgenomen, voor zover nu relevant:
(…)
(…)
2.4.
Sinds 6 mei 2021 rust een recht van hypotheek op onder andere de percelen grond die door Catsheuvel aan [eisende partij sub 1 c.s.] zijn verkocht.
2.5.
Op 2 juni 2021 is er ten laste van Catsheuvel conservatoir beslag gelegd op onder andere de percelen grond die aan [eisende partij sub 1 c.s.] zijn verkocht.
2.6.
Bij brieven van respectievelijk 18 juni 2021, 2 juli 2021 en 9 juni 2021 hebben [eisende partij sub 1 c.s.] Catsheuvel in gebreke gesteld omdat Catsheuvel niet meewerkte aan notariële levering van de percelen grond en appartementsrechten, ondanks dat volgens hen de ontbindende en opschortende voorwaarden waren uitgewerkt. Vervolgens hebben [eisende partij sub 1 c.s.] bij brieven van 26 juni 2021, 14 juli 2021 en 17 juni 2021 aanspraak gemaakt op de contractuele boete van artikel 13 van de koopovereenkomsten.
2.7.
Tot nu toe zijn de percelen grond en appartementsrechten niet aan [eisende partij sub 1 c.s.] geleverd.
3.Het geschil
3.1.
[eisende partij sub 1 c.s.] vorderen – zakelijk weergegeven – Catsheuvel te veroordelen:
om alsnog binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis mee te werken aan de juridische levering van de aan hen verkochte percelen en appartementsrechten, op straffe van een dwangsom;
om te voldoen aan:
o eisers sub 1 een bedrag van € 20.975,=,
o eiser sub 2 een bedrag van € 25.384,80,=,
o eisers sub 3 een bedrag van € 19.086,80,
telkens te vermeerderen met de wettelijke rente;
alles uitvoerbaar bij voorraad en met veroordeling van Catsheuvel in de kosten van dit geding.
3.2.
Daartoe voeren [eisende partij sub 1 c.s.] – samengevat – het volgende aan. Catsheuvel is nog altijd niet tot levering overgegaan en [eisende partij sub 1 c.s.] hebben recht en spoedeisend belang om nakoming van de koopovereenkomst te vorderen.
3.3.
Catsheuvel voert verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
4.De beoordeling van het geschil
Meewerken aan levering
4.1.
Tussen partijen is niet in geschil dart de ontbindende en opschortende voorwaarden uit de koopovereenkomsten al enige maanden zijn uitgewerkt en dat Catsheuvel op grond van de koopovereenkomst gehouden is tot levering van de percelen grond en appartementsrechten aan [eisende partij sub 1 c.s.] over te gaan. Desalniettemin heeft Catsheuvel de percelen grond en appartementsrechten niet aan [eisende partij sub 1 c.s.] geleverd, ook niet na ingebrekestelling.
4.2.
Catsheuvel stelt terecht dat iemand niet kan worden veroordeeld tot het onmogelijke. Zij voert aan dat het in verband met het hypotheekrecht en het conservatoire beslag voor haar thans onmogelijk is om te leveren. Deze stelling heeft zij echter niet aannemelijk gemaakt. Zoals [eisende partij sub 1 c.s.] ook betogen is het gebruikelijk dat afspraken worden gemaakt over doorhaling van een recht van hypotheek en beslag indien onroerend goed uit hoofde van een koopovereenkomst geleverd moeten worden aan een derde, onder de voorwaarde dat de koopsom die bij levering voldaan wordt direct wordt uitgekeerd aan de hypotheekhouder of in depot blijft bij de betrokken notaris. De hypotheekhouder of beslaglegger ondervindt onder die omstandigheden over het algemeen geen nadeel van de levering. Catsheuvel heeft niet aannemelijk gemaakt waarom het in dit geval niet mogelijk is met de hypotheekhouder en beslaglegger dergelijke afspraken te maken. Hierbij wordt in aanmerking genomen dat Catsheuvel bij herhaling heeft gesteld dat zij in overleg is om de levering mogelijk te maken en dat zij een oplossing zal bereiken die de levering mogelijk maakt. Dit heeft zij in brieven aan [eisende partij sub 1 c.s.] gesteld (waarbij is aangekondigd dat [eisende partij sub 1 c.s.] nog hooguit twee weken – dat was tot 1 juli 2021 – geduld moesten betrachten) en ook ter zitting nog uitdrukkelijk herhaald. Desondanks is Catsheuvel zonder deugdelijk onderbouwde reden niet tot levering overgegaan en worden [eisende partij sub 1 c.s.] zogezegd ‘aan het lijntje’ gehouden.
4.3.
Gezien de uitlatingen van Catsheuvel gaat de voorzieningenrechter ervan uit dat zij thans op korte termijn tot levering over kan gaan. Omdat Catsheuvel daartoe al geruime tijd verplicht was en desondanks niet toe over ging, zal de voorzieningenrechter Catsheuvel zoals gevorderd tot medewerking aan die levering veroordelen. Uit artikel 7 lid 1 van de koopovereenkomsten vloeit uitdrukkelijk voort dat Catsheuvel het verkochte vrij van hypotheken en vrij van pandrechten, van beslagen en van inschrijvingen daarvan moet leveren. Gezien de huidige situatie waarbij sprake is van een op het verkochte rustende hypotheek en beslag en om executieproblemen te voorkomen, zal de voorzieningenrechter dit ook in de veroordeling betrekken.
4.4.
De stelling van Catsheuvel dat het door negatieve publicaties in de media waar [eisende partij sub 1 c.s.] (althans de heer [eisende partij sub 1a] ) hebben (heeft) meegewerkt tot nu toe niet gelukt is om te komen tot oplossing van de belemmeringen die aan levering in de weg stonden, althans dat die publicaties het realiseren van die oplossing vertraagd hebben, maakt het vorenstaande niet anders. Wat er ook zij van die publicaties, die ontslaan Catsheuvel niet van haar verplichting tot levering. Volledigheidshalve merkt de voorzieningenrechter in dit verband nog op dat [eisende partij sub 1 c.s.] bij de veroordeling ook een spoedeisend belang hebben. Niersman is al begonnen is met bouwen, [eisende partij sub 1 c.s.] zijn in verband daarmee aanneemsommen aan haar verschuldigd zijn (waarbij bouwrente in rekening wordt gebracht als de aanneemsommen niet betaald worden), terwijl hetgeen Niersman op de percelen grond realiseert door natrekking eigendom wordt van Catsheuvel zolang er niet geleverd is. Begrijpelijk is dat [eisende partij sub 1 c.s.] aan die situatie op de kortst mogelijke termijn een einde willen maken. Oplegging van een dwangsom, als stimulans tot nakoming van de te geven beslissing, is aangewezen. De op te leggen dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd.
Betalen boete
4.5.
[eisende partij sub 1 c.s.] maken aanspraak op de boete die de partij die in verzuim is ten aanzien van het meewerken aan levering van het verkochte op grond van artikel 13 lid 3 van de koopovereenkomsten verschuldigd is. Volgens vaste jurisprudentie is ten aanzien van geldvorderingen in kort geding terughoudendheid geboden. Onderzocht moet worden of het bestaan van de vordering voldoende aannemelijk is. Dat betekent dat met een grote mate van waarschijnlijkheid te verwachten moet zijn dat de bodemrechter haar zal toewijzen. Daarnaast moet sprake zijn van feiten of omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist. Verder moet in de afweging van de belangen van partijen het restitutierisico betrokken te worden.
4.6.
Catsheuvel heeft gemotiveerd gesteld dat zij de percelen grond en appartementsrechten eerder wel aan [eisende partij sub 1 c.s.] hadden kunnen en willen leveren, maar dat [eisende partij sub 1 c.s.] op dat moment de hypotheekstukken niet rond hadden, althans dat de notaris niet over de door hen te betalen koopsom kon beschikken. Hoewel [eisende partij sub 1 c.s.] betwisten dat dit het geval is geweest, heeft Catsheuvel e-mails van de betrokken notaris overgelegd waarin de stelling van Catsheuvel bevestigd lijkt te worden.
4.7.
Het is voor de voorzieningenrechter binnen het kader van een kort geding niet vast te stellen of Catsheuvel eerder (tijdig) tot levering had over willen en kunnen gaan en of het aan [eisende partij sub 1 c.s.] te wijten is dat die levering toen geen doorgang heeft kunnen vinden. Bij deze stand van zaken kan niet worden vastgesteld of Catsheuvel de boete uit artikel 13 lid 3 van de overeenkomsten onverkort verschuldigd is. De vorderingen doorstaan op dit punt dan ook niet de strenge toets als in 4.5 is weergegeven. Dat betekent dat de geldvorderingen zullen worden afgewezen.
Proceskosten
4.8.
Catsheuvel zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding. Omdat partijen als gevolg van de door [eisende partij sub 1 c.s.] ingestelde geldvordering een hoger griffierecht verschuldigd zijn, terwijl die geldvordering niet toewijsbaar is, zal slechts het griffierecht dat verschuldigd is bij een vordering van onbepaalde waarde ten laste van Catsheuvel worden gebracht. Het verschil tussen dit hogere en lagere griffierecht blijft voor rekening van [eisende partij sub 1 c.s.] zelf.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
veroordeelt Catsheuvel om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis mee te werken aan de juridische levering (vrij van hypotheken en vrij van pandrechten, van beslagen en van inschrijvingen daarvan)
- aan eisers sub 1 van:
o een perceel grond, bestemd voor de bouw van een woning, bouwnummer [bouwnummer 1] in het project " [naam project] " te [plaats 2] , plaatselijk bekend [adres 1] , kadastraal bekend [de Gemeente] , [sectie ..] nummer [nummer 1] , groot circa [aantal 1] centiare;
o het appartementsrecht met betrekking tot twee parkeerplaatsen in parkeergarage met fietsenstalling " [naam project] " te [plaats 2] , kadastraal bekend [de Gemeente] , [sectie ..] nummer [nummer 2] , appartementsindex [index 1] ;
- aan eiser sub 2 van:
o een perceel grond, bestemd voor de bouw van een woning, bouwnummer [bouwnummer 2] in het project " [naam project] " te [plaats 2] , plaatselijk bekend [adres 2] , kadastraal bekend [de Gemeente] , [sectie ..] nummer [nummer 3] , groot circa [aantal 2] centiare;
o het appartementsrecht met betrekking tot twee parkeerplaatsen in parkeergarage met fietsenstalling " [naam project] " te [plaats 2] , kadastraal bekend [de Gemeente] , [sectie ..] nummer [nummer 2] , appartementsindex [index 2]
- aan eisers sub 3:
o een perceel grond, bestemd voor de bouw van een woning, bouwnummer [bouwnummer 3] in het project " [naam project] " te [plaats 2] , plaatselijk bekend [adres 3] , kadastraal bekend [de Gemeente] , [sectie ..] nummer [nummer 4] , groot [aantal 3] centiare;
o het appartementsrecht van een parkeerplaats in de parkeergarage met fietsenstalling " [naam project] " te [plaats 2] , kadastraal bekend [de Gemeente] , [sectie ..] , nummer [nummer 2] , appartementsindex [index 3] ;
5.2.
bepaalt dat Catsheuvel een dwangsom van € 250,= per dag, tot een maximum van € 25.000,= verbeurt aan respectievelijk eisers sub 1, eiser sub 2 en eisers sub 3 voor iedere dag dat Catsheuvel in gebreke blijft om aan de onder 5.1 uitgesproken veroordeling te voldoen;
5.3.
veroordeelt Catsheuvel in de kosten van dit geding, tot dusverre aan de zijde van [eisende partij sub 1 c.s.] begroot op € 1.444,21, waarvan € 1.016,-- aan salaris advocaat, € 309,-- aan griffierecht en € 119,21 aan dagvaardingskosten;
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.J. Vetter en in het openbaar uitgesproken op 9 september 2021.
idt