ECLI:NL:RBDHA:2021:9172 - Rechtbank Den Haag - Beoordeling WOZ-waarde woning en aanslag onroerendezaakbe...

Uitspraak

Rechtbank DEN HAAG

Team belastingrecht

zaaknummer: SGR 20/7283

proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van13 juli 2021 in de zaak tussen

[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser

de heffingsambtenaar van de gemeente Rijswijk, verweerder.

De bestreden uitspraak op bezwaar

De uitspraak van verweerder van 9 oktober 2020 op het bezwaar van eiser tegen na te noemen beschikking en aanslag onroerendezaakbelasting.

Zitting

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 juni 2021.

Eiser is verschenen. Namens verweerder is [A] verschenen.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep ongegrond;
wijst het verzoek om schadevergoeding af;
draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48 aan eiser te vergoeden.

Overwegingen

1. Verweerder heeft bij beschikking van 29 februari 2020 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] [huisnummer 1] te [plaats] (de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2019 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 407.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslagen onroerendezaakbelasting, rioolheffing en afvalstoffenheffing voor het jaar 2020.

2. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt.

3. Bij de uitspraak op bezwaar heeft verweerder de waarde van de woning gehandhaafd.

4. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een hoekwoning met een garage en twee dakkapellen. De woning heeft een inhoud van 430 m³ en het perceel een oppervlakte van 221 m². De woning is gebouwd in 1959.

5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.

6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Verweerder is, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Verweerder heeft de waarde van de woning onderbouwd met de verkoopgegevens van vier vergelijkingsobjecten, namelijk [adres 1] [huisnummer 2] , [huisnummer 3] en [huisnummer 4] (respectievelijk € 429.500, € 432.500 en
€ 430.000) en [adres 2] [huisnummer 5] (€ 397.500). De vergelijkingsobjecten zijn hoek- of rijwoningen gebouwd in of rond 1959, waarvan drie in dezelfde straat als de woning liggen, met één of twee dakkappelen en een berging. De vergelijkingsobjecten hebben een kleinere inhoud en – afgezien van [adres 1] [huisnummer 4] – een kleiner perceel dan de woning. De uit de geïndexeerde verkoopprijzen herleide m³-prijzen, voor zover nodig gecorrigeerd naar dezelfde kwaliteit en onderhoudsstaat als die van de woning, bedragen gemiddeld
€ 671, terwijl voor de woning een m³-prijs van € 647 is gehanteerd. Door de matrix en de lagere m³-prijs heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat de voorgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.

8. In hetgeen eiser heeft aangevoerd, ziet de rechtbank geen aanleiding om tot een ander oordeel te komen. Eiser heeft [adres 1] [huisnummer 6] , [adres 1] [huisnummer 7] en [adres 3] [huisnummer 8] aangedragen als vergelijkingsobjecten. Nu de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, behoeven deze objecten geen bespreking. Het staat verweerder immers vrij om te kiezen voor die vergelijkingsobjecten die de waarde het beste onderbouwen en verweerder hoeft geen gebruik te maken van vergelijkingsobjecten die door een belastingplichtige als beter vergelijkbaar worden gekwalificeerd. De stelling van eiser dat geen rekening is gehouden met het achterstallig onderhoud van de woning en de daarentegen goede onderhoudsstaat van [adres 1] [huisnummer 2] , volgt de rechtbank niet, aangezien verweerder de kwaliteit en onderhoudstoestand van de woning en [adres 1] [huisnummer 2] op respectievelijk een 2 en 5 heeft gewaardeerd. De stelling dat de waarde van de woning lager zou moeten zijn door de inrichting van de tuin, volgt de rechtbank ook niet. De waardering van een tuin is sterk afhankelijk van de persoonlijke voorkeuren van een eventuele koper. Aan een dergelijk subjectief element wordt daarom geen waardevermeerderende of waardedrukkende werking toegekend. Eisers grieven over de WOZ-waarderingen in eerdere jaren en van twee buurwoningen, waarvan eiser aangeeft dat deze in een betere staat verkeren dan de zijne, kunnen evenmin tot een ander oordeel leiden. De strekking van de Wet WOZ is dat de waarde voor elk tijdvak opnieuw wordt vastgesteld aan de hand van concrete marktgegevens van rondom de waardepeildatum. De waarden zoals die voor eerdere jaren en voor buurwoningen (die verschillen van de woning van eiser) zijn vastgesteld, zijn niet van belang.

9. Eiser voert verder aan dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende onderbouwd is. Met betrekking tot eisers klacht dat geen taxateur is langs geweest, overweegt de rechtbank dat in 2018 reeds een inpandige opname van de woning heeft plaatsgevonden en dat niet is gesteld of gebleken dat eisers woning sindsdien wezenlijk is veranderd. De rechtbank stelt wel vast dat zowel uit de aanslag als de uitspraak op bezwaar niet blijkt met welke objecten de woning is vergeleken en dat evenmin een verwijzing naar de digitale belastingbalie is opgenomen. In zoverre is sprake van een motiveringsgebrek. De rechtbank gaat echter met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) aan dit gebrek voorbij. Eiser is immers door dit gebrek niet wezenlijk in zijn belangen benadeeld, aangezien de uitkomst, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, niet anders zou zijn geweest. De rechtbank ziet in dit motiveringsgebrek wel aanleiding om verweerder het door eiser betaalde griffierecht te laten vergoeden.

10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag onroerendezaakbelasting niet te hoog vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond verklaard.

11. Aangezien artikel 8:73 van Pro de Awb de rechtbank alleen bij een gegrond beroep de mogelijkheid biedt een partij te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding, dient het verzoek van eiser om schadevergoeding te worden afgewezen.

12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.D. van Riel, rechter, in aanwezigheid van
mr. G.E. Brummel, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 13 juli 2021.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,

2500 EH Den Haag.