ECLI:NL:RBDHA:2021:9163

• Datum uitspraak: 15 juli 2021
• Publicatiedatum: 19 augustus 2021
• Zaaknummer: AWB - 20 _ 5664
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: S.E. Postema
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 5 uitgaand · 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beoordeling WOZ-waarde bedrijfswoning in gemeente Alphen aan den Rijn

Eiseres heeft bezwaar gemaakt tegen de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde van een bedrijfswoning, gelegen in gemeente Alphen aan den Rijn, met een waardepeildatum van 1 januari 2019. Verweerder heeft de waarde vastgesteld op €240.000 en heeft dit onderbouwd met een taxatierapport inclusief een matrix waarin systematische vergelijking met reguliere woningen is toegepast.

De rechtbank oordeelt dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, mede doordat rekening is gehouden met verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de bedrijfswoning, zoals de minder aantrekkelijke ligging en het type woning. Eiseres heeft voornamelijk algemene en niet concreet onderbouwde bezwaren aangevoerd, zoals bodemdaling en windmolens, die onvoldoende zijn toegelicht.

Daarnaast heeft eiseres gesteld dat de woning niet over een berging beschikt, maar dit werd door verweerder betwist en niet onderbouwd. De rechtbank gaat uit van de juistheid van de gegevens in de matrix en het taxatierapport. Ook de stelling dat niet alle relevante taxatiegegevens zijn ingebracht wordt niet ondersteund door de feiten.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond en bevestigt de vastgestelde WOZ-waarde en de daarop gebaseerde aanslag onroerendezaakbelasting. De uitspraak is gedaan op 15 juli 2021 door rechter S.E. Postema.

Uitkomst: Het beroep tegen de vastgestelde WOZ-waarde van de bedrijfswoning is ongegrond verklaard.

Uitspraak

Rechtbank DEN HAAG

Team belastingrecht

zaaknummer: SGR 20/5664

proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van15 juli 2021 in de zaak tussen

[eiseres] B.V., eiseres(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Alphen aan den Rijn, verweerder.

De bestreden uitspraak op bezwaar

De uitspraak van verweerder van 4 augustus 2020 op het bezwaar van eiseres tegen na te noemen beschikking en aanslag.

Zitting

Het onderzoek ter zitting heeft door middel van een Skype-zitting plaatsgevonden op

8 juli 2021. De gemachtigde van eiseres heeft daaraan deelgenomen. Namens verweerder hebben [A] en [B] (de taxateur) daaraan deelgenomen.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Overwegingen

1. Verweerder heeft bij beschikking van 29 februari 2020 (de beschikking) onder andere de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] [huisnummer 1] te [plaats] (de onroerende zaak), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2019 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 240.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2020 (de aanslag).

2. Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.

3. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.

4. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een bedrijfswoning in de vorm van een maisonnette met een dakterras. De maisonnette heeft een inhoud van 466 m³ en is gebouwd in 1978.

5. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.

6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaken bepaald op de waarde die aan de onroerende zaken dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrix, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, te weten [adres 2] [huisnummer 2] , [adres 2] [huisnummer 3] en [adres 3] [huisnummer 4] . Verweerder heeft hierbij reguliere woningen gebruikt in plaats van bedrijfswoningen, omdat in gemeente Alphen aan den Rijn geen transacties zijn van niet-grondgebonden bedrijfswoningen zoals de maisonnette. De uit de verkoopprijzen herleide m³-prijzen bedragen € 750 ( [adres 2] [huisnummer 2] ), € 811 ( [adres 2] [huisnummer 3] ; € 750 maal 108,15 procent) en € 780 ( [adres 3] [huisnummer 4] ), terwijl voor de onroerende zaak een m³-prijs van € 494 is gehanteerd. Door de matrix en de flink lagere m³-prijs heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat bij de herleiding van de aan de onroerende zaak toegekende waarde uit de bij de verkoop van de vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak, zoals het gegeven dat de onroerende zaak een bedrijfswoning is en een minder aantrekkelijke ligging heeft.

8. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. De rechtbank stelt vast dat eiseres in haar beroepschrift bijna uitsluitend algemene en niet concreet op de onroerende zaak zelf betrekking hebbende aspecten heeft genoemd, zoals bodemdaling, palenpest en windmolens. Eiseres heeft niet aangegeven – als een en ander al aan de orde zou zijn – welke invloed deze aspecten hebben op de waardebepaling van de onroerende zaak. De rechtbank zal daarom aan deze stellingen voorbijgaan. De gestelde gebrekkige onderhoudssituatie, lokale verpaupering/verloedering en andere omgevingsfactoren heeft eiseres op geen enkele wijze toegelicht of gespecificeerd, zodat hieraan ook wordt voorbijgegaan. Ter zitting heeft eiseres voor het eerst aangevoerd dat, in tegenstelling tot wat in de matrix van verweerder staat aangegeven, de onroerende zaak niet over een berging beschikt. Verweerder heeft hierop onweersproken gesteld dat eiseres tot twee keer toe een inpandige opname van de onroerende zaak heeft geweigerd en dat is uitgegaan van de objectonderdelen zoals geregistreerd bij de gemeente. Gelet hierop gaat de rechtbank uit van de juistheid van de objectonderdelen in de matrix van verweerder, waarbij de rechtbank mede in aanmerking neemt dat reeds in de uitspraak op bezwaar staat vermeld dat de onroerende zaak een berging heeft.

9. De stellingen van eiseres dat niet alle relevante grondstaffels, taxatieverslagen en taxatiekaarten zijn ingebracht vindt geen steun in de feiten. Het taxatierapport van de onroerende zaak is met dagtekening 9 juni 2021 door verweerder bij de rechtbank ingediend en met dagtekening 11 juni 2021 doorgestuurd naar eiseres. De gegevens van de taxatiekaart zijn opgenomen in de matrix bij het taxatierapport. Met betrekking tot de grondstaffel heeft verweerder toegelicht dat uitsluitend voor het dakterras een grondstaffel is gehanteerd, welke eveneens in de matrix staat aangegeven.

10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de onroerende zaak alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.

Deze uitspraak is gedaan door mr. S.E. Postema, rechter, in aanwezigheid van
mr. G.E. Brummel, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 15 juli 2021.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,

2500 EH Den Haag.