Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 20/7189
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 juli 2021 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zoetermeer, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 3 november 2020 op het bezwaar van eiser tegen na te noemen beschikking en aanslagen.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 juni 2021.
Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [A] .
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikking van 29 februari 2020 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] [huisnummer 1] te [plaats] (de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2019 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 341.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) en de aanslag rioolheffing gebruiker voor het jaar 2020 (de aanslagen)
2. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslagen.
3. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
4. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een huis in een rij. De inhoud van de woning is ongeveer 360 m³. De woning heeft een dakopbouw van 160 m³ en een aanbouw van 40 m³. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 123 m².
5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een lagere waarde van € 291.000. Door de plaatsing van de (groene) schutting van 1.80 meter bij de buren is het open uitzicht vanuit de begane grond op de [omgeving] geheel belemmerd. De gemeente heeft hiervoor een vergunning verleend, ondanks de privaatrechtelijke afspraak over erfafscheidingen in de ‘algemene akte [akte] ’ (de akte) van maximaal 1.00 meter hoog.
6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd. In die taxatiematrix is de waarde van de woning bepaald op € 341.395. Naast gegevens van de woning, bevat het gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde taxatiematrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte, ligging, en kwaliteit van de opstallen. De waarde van de woning wordt met name onderbouwd door de verkoop van de woning aan de [adres] [huisnummer 2] te [plaats] op 30 april 2018 voor € 297.500. Deze woning heeft een aanzienlijk kleinere dakopbouw dan de woning van eiser.
9. Eiser stelt dat de door verweerder vastgestelde waarde voor zijn woning door de hogere schutting (1.80 meter in plaats van de in de akte toegestane 1.00 meter van de buren (nummer [huisnummer 1] ) met € 50.000 verlaagd dient te worden. Door de hoge schutting is het vrije uitzicht op de [omgeving] belemmerd en is het open karakter en de daarmee samenhangende sociale cohesie verminderd. Dit maakt dat sprake is van een verlaging van de belevingswaarde, hetgeen waarde verlagend is. Nu de WOZ-waarde objectief bepaald dient te worden, kan een belevingswaarde die naar zijn aard subjectief is en persoonsafhankelijk niet worden meegenomen in de bepaling van de waarde. Overigens zij nog opgemerkt dat voor zover hier al rekening mee gehouden zou moeten worden, dit eveneens heeft te gelden voor de [adres] [huisnummer 2] , welke woning onderdeel uitmaakt van hetzelfde project. De mogelijke waardedrukkende factor is bij die woning verdisconteerd in de verkoopprijs. Anders dan eiser stelt, is het feit dat de akte niet was opgenomen in het bestemmingsplan, waardoor al dan niet ten onrechte vergunningen verstrekt konden worden voor schuttingen hoger dan 1.00 meter dan ook eveneens geen waardebeperkende factor waar rekening mee gehouden moet worden.
10.
Hetgeen eiser verder heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af.
Hetgeen eiser verder heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. D.M. Drok, rechter, in aanwezigheid van mr. S.R.M. Dekker, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 juli 2021.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.