ECLI:NL:RBDHA:2021:7308

Uitspraak

Rechtbank den haag

Zittingsplaats Leiden

IFD/ANK

Rolnummer: 8399633 \ CV EXPL 20-833

Datum: 30 juni 2021

Vonnis van de kantonrechter in de zaak:

1.[eiser 1] ,

2.
[eiser 2] ,

beiden wonende te [plaats] ,

eisers,

gemachtigde: mr. J.A.M. van de Sande,

tegen

1.[gedaagde 1] ,

2.
[gedaagde 2] ,

3.
[gedaagde 3]

[erfgename gedaagde 3]
[erfgename gedaagde 3] ,

4.
[gedaagde 4] ,

allen wonende te [plaats] ,

gedaagden,

gemachtigden: mr. V. Terlouw en mr. S.A. van Aalst,

5.[gedaagde 5] ,

gevestigd en kantoorhoudende te [plaats] ,

gedaagde,

gemachtigde: mr. O.B. Zwijnenberg.

Eisers worden hierna aangeduid als “ [eisers] ”. Gedaagden worden aangeduid als “ [gedaagden] ” voor gedaagden 1 tot en met 4, en “ [gedaagde 5] ” voor gedaagde 5.

1.Procedure

1.1.

De kantonrechter heeft kennis genomen van het vonnis van 15 juli 2020.

1.2.

Gedaagde nummer 3, [...] , is op 11 oktober 2020 overleden. Op grond van artikel 225 lid 1 onder a Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) is de procedure tegen hem geschorst. Tijdens de mondelinge behandeling heeft mr. Van Aalst gesteld namens de erfgenamen op te treden, en daartegen hebben gedaagden geen bezwaar gemaakt. Het geding wordt voortgezet op naam van de erfgenamen van [gedaagde 3] .

1.3.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 31 mei 2021, nadat de geplande behandeling op 11 maart 2021 geen doorgang vond. Van het verhandelde ter zitting zijn aantekeningen gemaakt.

1.4.

Vervolgens is de vonnisdatum bepaald op heden.

2.
Feiten

2.1.

[eisers] en [gedaagden] wonen allen in één van de appartementencomplexen van het project [...] in [plaats] . Het project bestaat uit 4 gebouwen met de namen [gebouw 1] , [gebouw 2] en [gebouw 3] en [gebouw 4] .

2.2.

De appartementencomplexen hebben ieder een eigen vereniging van eigenaars; de vereniging van de gebouwen [gebouw 3 en 4] zal de kantonrechter VVE [gebouw 3 en 4] noemen. Daarnaast bestaat een hoofdvereniging van eigenaars de Vereniging van eigenaars Gebouwen [gebouw 1] , [gebouw 2] en [gebouw 3 en 4] aan de [...] te [plaats] , [plaats] (hierna kort de hoofdVVE te noemen).

2.3.

[gedaagden] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] vormden het bestuur van de hoofdVVE. [gedaagden] en [gedaagde 4] zijn (tevens) bestuurslid van de VVE [gebouw 3 en 4] . [gedaagde 5] is beheerder van de hoofdVVE en van VVE [gebouw 3 en 4] .

2.4.

Op 25 juli 2006 hebben [eisers] als kopers van een appartement in het complex [gebouw 3 en 4] een aannemingsovereenkomst gesloten met [bouwbedrijf] . In die overeenkomst is – voorzover van belang voor deze zaak – overeen gekomen dat eventuele klachten rechtstreeks door de appartementseigenaren bij [bouwbedrijf] dienen te worden gemeld en wel binnen 6 jaar en 3 maanden vanaf het moment van oplevering. [bouwbedrijf] heeft de gemeenschappelijke ruimten in [gebouw 3 en 4] opgeleverd op 28 oktober 2009 en de privéruimte van [eisers] op 15 juni 2009, zodat de garantietermijn loopt tot 29 januari 2016 respectievelijk 16 september 2015.

2.5.

[gedaagde 5] heeft met de hoofdVVE en met VVE [gebouw 3 en 4] een beheerovereenkomst gesloten. Afgesproken is dat haar taak is het in behandeling nemen van onderhoudsklachten van individuele eigenaren, het uitbesteden van en de controle op uit te voeren werkzaamheden en het behandelen en verhalen van schades en het in behandeling nemen van oplever- en garantiezaken en uitzetten aan de desbetreffende leverancier van de VVE.

In de vergadering van 27 november 2007 is besloten dat de technische commissie klein onderhoud regelt en meeloopt met onderhoudsinstallateurs en dergelijke.

De werkwijze tot 1 januari 2021 was aldus dat meldingen van bewoners bij [gedaagde 5] over technische gebreken bij de technische commissie werden gemeld. De commissie pakte de klacht dan verder op met de appartementseigenaar. Veelal kon de commissie de gebreken verhelpen. [gedaagde 5] hoorde er dan niets meer van. Als de commissie het probleem niet kon oplossen, werd het terug gekoppeld aan [gedaagde 5] en vond er overleg plaats (dit alles met het bestuur van de VVE).

2.6.

Op 20 februari 2014 heeft [appartementseigenaar 1] , eigenaar van een appartement in gebouw [gebouw 3 en 4] , bij [gedaagde 5] melding gemaakt van lekkage in haar appartement. Conform de afspraak met de VVE heeft [gedaagde 5] de melding doorgeleid naar de technische commissie. [gedaagde 5] heeft hierover daarna niets meer gehoord en heeft evenmin nog een klacht van [appartementseigenaar 1] ontvangen.

In 2001 had [appartementseigenaar 1] melding gemaakt van lekkage bij de heer [...] , lid van de technische commissie.

2.7.

Op 23 april 2014 heeft [gedaagde 5] in verband met het naderende einde van de garantietermijn tijdens de VvE-vergadering gevraagd om eventuele gebreken nog bij haar te melden. Er zijn geen (nieuwe) vochtproblemen gemeld.

2.8.

In oktober 2016 hebben de heer [appartementseigenaar 2] , eigenaar van een appartement in gebouw [gebouw 3 en 4] , en [gedaagden] melding gemaakt van lekkage. [gedaagde 5] heeft melding gemaakt bij de technische commissie, waarna onderzoek heeft plaatsgevonden. Daarbij was de aannemer betrokken.

2.9.

Volgens [bouwbedrijf] werden de lekkages veroorzaakt door de airconditioning van [eisers] . Zij zijn terug gekeerd uit [het buitenland] om onderzoek te laten doen naar de oorzaak van de lekkages door [...] Loodgietersbedrijf in december 2016.

2.10.

Op 4 augustus 2017 maakt [eisers] bij [gedaagde 5] melding van lekkage in hun appartement. Er is vochtdoorslag op 2 plaatsen aan de balkonzijde.

2.11.

VVE [gebouw 3 en 4] heeft vervolgens [een deskundige] ingeschakeld om onderzoek te verrichten naar de lekkage. In september 2017 komt [deskundige] tot een eerste conclusie en aanbeveling, en acht zij vervolgonderzoek nodig waarvoor toegang tot het appartement van [eisers] nodig is. Zij komt op 13 april 2018 tot de volgende conclusies voor de diverse appartementen:

“
Appartement 52

Bovenaansluiting kozijn, zuidwestgevel

De lekkage wordt veroorzaakt doordat het (stel)kozijn aan de bovenzijde niet waterdicht is aangesloten op de betonnen vloeren.

Aansluitingen 3e verdiepingsvloer – terrasdakvloer en betonnen binnenblad

De lekkages worden mogelijk veroorzaakt doordat:

de aansluiting van de betonnen terrasdakvloer met de verdiepingsvloer (bij de ingestorte stalen ligger) niet waterdicht is;
het betonnen binnenblad van de zuidwestgevel niet waterdicht is aangesloten op de ingestorte stalen ligger;
de gemetselde borstwering in de zuidwestgevel niet waterdicht is aangesloten op het betonnen binnenblad van de zuidwestgevel.

Appartement 54

De vochtproblemen aan de buitenzijde van de inpandige loggia/kozijnen op de 2e verdieping bij de hemelwaterafvoer zijn recentelijk niet meer waargenomen.

Appartement 58 en 60

De lekkages op de 3e verdieping worden veroorzaakt doordat het dakbedekkingssysteem van het terrasdak bij de kolomdoorvoeringen niet waterdicht is.

Mogelijk nemen de lekkages toe doordat:

de terrasdakopstanden niet waterdicht aansluiten op de inpandige gemetselde gevels, plaatgevels en kozijnen;
de inpandige kozijnen op de 3e verdieping (bij het terrasdak) niet waterdicht aansluiten op de gemetselde gevels en plaatgevels;
de plaatgevels zelf niet waterdicht zijn.”

Voor het terrasdak bij de appartementen 58 en 60 adviseert [deskundige] aanvullend hydrotectoronderzoek, waarna de dakbedekkingsconstructie opnieuw moet worden geïsoleerd en waterdicht gemaakt. Wanneer dit niet leidt tot resultaat, adviseert [deskundige] aanvullende herstelmaatregelen.

De kosten van herstel heeft [deskundige] begroot op tenminste € 182.000,00 en maximaal € 235.000,00.

2.12.

In verband met de herstelkosten is aan de eigenaren een extra eigen bijdrage opgelegd; voor [eisers] gaat het om een bedrag van € 2.750,00.

2.13.

[bouwbedrijf] heeft op 26 april 2018 aan [gedaagde 5] laten weten dat er geen sprake meer kan zijn van een behandeling vallend onder de overeengekomen garantiebepalingen. Wel heeft zij op 15 november 2017 nogmaals onderzoek gedaan naar de lekkages en een aantal werkzaamheden uitgevoerd.

2.14.

Op 12 juli 2018 heeft de hoofdVVE een vordering tegen [bouwbedrijf] ingesteld bij de Raad van Arbitrage voor de Bouw. Nadat [bouwbedrijf] verweer had gevoerd, heeft de hoofdVVE de procedure ingetrokken.

2.15.

In de periode van september 2019 tot en met december 2019 zijn er werkzaamheden verricht aan het gebouw [gebouw 3 en 4] om de oorzaken van de lekkages weg te nemen.

2.16.

Aan de bestuurders van de hoofdVVE en VVE [gebouw 3 en 4] is te allen tijde decharge verleend.

3.Vorderingen en verweren

3.1.

[eisers] vorderen bij inleidende dagvaarding om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

gedaagden sub 1 tot en met sub 3 (bestuur hoofdVVE), gedaagde sub 1 en sub 4 (bestuur VVE [gebouw 3 en 4] ) en gedaagde sub 5 hoofdelijk, des dat de één betalende de ander bevrijd zal zijn, te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eisers te betalen het bedrag ad € 7.435,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan die der algehele voldoening, voorts gedaagden sub 1 tot en met sub 3 (bestuur hoofdVVE) hoofdelijk, des dat de één betalende de ander bevrijd zal zijn, te veroordelen om ook de overige door eisers geleden en te lijden schade te vergoeden, welke schade nader opgemaakt zal worden bij staat en vereffend volgens de wet;

en gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de kosten van het geding.

3.2.

Aan hun vorderingen hebben [eisers] ten grondslag gelegd dat gedaagden toerekenbaar tekort zijn geschoten in hun verplichtingen, althans onrechtmatig jegens hen hebben gehandeld door de rechtsvordering jegens [bouwbedrijf] te laten verjaren en de garantietermijnen te laten verstrijken. [eisers] stellen daardoor schade te hebben geleden, welke schade gedaagden dienen te vergoeden. [gedaagde 5] is jegens [eisers] toerekenbaar tekort geschoten, althans heeft jegens hem onrechtmatig gehandeld. Zij had volgens [eisers] de meldingen van lekkage uit 2011 en 2014 in behandeling moeten nemen en onder de garantie moeten melden. Voorts had zij preventieve maatregelen moeten nemen om verdere schade door lekkage te voorkomen.

3.3.

[gedaagden] hebben geconcludeerd tot afwijzing van de vordering met veroordeling van [eisers] in de (na)kosten van de procedure. In de eerste plaats verweren zij zich door te stellen dat de juridische grondslag van de vorderingen van [eisers] onduidelijk is. Indien dit artikel 2:9 BW is, dan stellen zij dat een dergelijke vordering alleen toekomt aan de rechtspersoon en niet aan [eisers] Bij toepassing van artikel 6:74 BW verweren zij zich door te stellen dat er tussen hen en [eisers] geen verbintenis is, zodat er evenmin sprake is van tekortschieten in de nakoming en een verbintenis.

In geval van bestuurdersaansprakelijkheid dient de rechtspersoon aansprakelijk te zijn; hieromtrent stelt [eisers] niets. Voorts maakt [eisers] de bestuurders geen persoonlijk verwijt maar lijken zij ten onrechte uit te gaan van collegiale verantwoordelijkheid van de bestuursleden. Volgens [gedaagden] heeft [eisers] zelf geklaagd toen de garantietermijn reeds was verstreken, en kan hij niet profiteren van de klacht van [appartementseigenaar 1] .

3.4.

[gedaagde 5] heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vordering met veroordeling van [eisers] in de (na)kosten van de procedure.

3.5.

Alle gedaagden hebben verweer gevoerd tegen de hoogte van de door [eisers] gevorderde schadevergoeding.

4.Beoordeling

Art. 6:74 BW

4.1.

Dit artikel betreft tekortschieten in de nakoming van een verbintenis. Tussen gedaagden en [eisers] bestaat geen verbintenis. Van toerekenbaar tekortschieten in de nakoming van een verbintenis kan dus geen sprake zijn.

Art. 6:162 BW en [gedaagden]

4.2.

Bij bestuurdersaansprakelijkheid dient eerst aansprakelijkheid van de rechtspersoon te worden vastgesteld en onder bijzondere omstandigheden kan de bestuurder
naastde rechtspersoon aansprakelijk zijn. Voor een bestuurder die een vrijwilligerstaak verricht, ligt de lat voor het aannemen van aansprakelijkheid hoger dan voor een professionele bestuurder.

[eisers] heeft niet gesteld dat de hoofdVVE of de VVE [gebouw 3 en 4] onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld. Zij zijn nooit aansprakelijk gesteld door [eisers] . [eisers] voert daarvoor ter zitting als reden aan dat hij bij aanspraken van de VVE moet meebetalen aan zijn eigen schade; dit argument faalt, omdat de door [eisers] te betalen eigen bijdrage dan als schade kan worden gevorderd.

Dan komt de kantonrechter niet toe aan de beoordeling of [gedaagden] jegens [eisers] onrechtmatig hebben gehandeld.

4.3.

Voorts dient sprake te zijn van een persoonlijk en ernstig verwijt jegens de bestuurder. Voor iedere bestuurder afzonderlijk dient te worden vastgesteld dat hij in zijn hoedanigheid onrechtmatig heeft gehandeld en dat dit handelen niet aan hem kan worden toegerekend.

[eisers] laat na om te stellen wat iedere bestuurder afzonderlijk kan worden verweten. Alleen aan [gedaagden] heeft [eisers] tijdens de mondelinge behandeling twee persoonlijke verwijten gemaakt: het eerste dateert uit de periode dat [gedaagden] lid was van de kopersvereniging, terwijl de VVE nog niet was opgericht. Een melding van een lekkage in 2015 is zoals gebruikelijk aangepakt, zo heeft [gedaagden] ter zitting verklaart en [eisers] niet (meer) betwist. Aan de andere bestuursleden maakt [eisers] geen persoonlijk verwijt. Van een ernstig verwijt is al helemaal geen sprake, zodat aansprakelijkheid op deze grond evenmin bestaat.

4.4.

Bovendien gaat [eisers] eraan voorbij dat hij zelf eerst op 4 augustus 2017 een klacht heeft ingediend, dus anderhalf jaar na het verstrijken van de garantietermijn van [bouwbedrijf] . Daarnaast was hij op grond van de aannemingsovereenkomst zelf verplicht zijn klacht bij de aannemer te melden, hetgeen hij heeft nagelaten. Het verband tussen de klachten van [appartementseigenaar 1] en van [eisers] maakt [eisers] niet duidelijk. Volgens [eisers] hadden gedaagden na de klacht van [appartementseigenaar 1] het bestuur van de hoofdVVE moeten informeren en het bestuur van de hoofdVVE melding moeten doen bij [bouwbedrijf] ; wat gedaagden dan hadden moeten melden, maakt [eisers] echter niet duidelijk. [appartementseigenaar 1] had immers geen klacht meer, en eerst in oktober 2016 hebben [appartementseigenaar 2] en [gedaagden] melding gemaakt van lekkage, en dit was na de garantietermijn. [gedaagde 5] heeft overigens melding gemaakt bij de technische commissie, waarna onderzoek heeft plaatsgevonden waarbij [bouwbedrijf] betrokken was; niet is in te zien waarom de hoofdVVE dan nog moest worden ingeschakeld.

Aansprakelijkheid van [gedaagde 5]

4.5.

Volgens [eisers] is [gedaagde 5] jegens hen aansprakelijk omdat [gedaagde 5] onrechtmatig jegens hen heeft gehandeld. [eisers] heeft dit naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende onderbouwd. Zelfs als [gedaagde 5] jegens de VVE tekort is geschoten, dan nog is niet onderbouwd door [eisers] waarom dit jegens hen onrechtmatig zou zijn.

De door [eisers] genoemde waterschade in 2011 is nooit bij [gedaagde 5] gemeld. Er was alleen een klacht over vochtdoorslag in 2014. Die melding heeft [gedaagde 5] overeenkomstig de afspraken met de VVE doorgeleid naar de technische commissie, waarna zij er niets meer over heeft gehoord, ook niet toen zij tijdens de vergadering van 23 april 2014 met het oog op het naderende einde van de garantietermijn vroeg of er nog klachten waren. [eisers] laat na duidelijk te maken waarom ondanks dit stilzwijgen [gedaagde 5] de klacht toch bij de aannemer had moeten melden.

Zou er in 2014 wel een onderzoek zijn geweest, dan betwist [gedaagde 5] dat eventuele andere gebreken van jaren later, waaronder bij [eisers] , toen al zouden zijn ontdekt. [eisers] heeft dit niet nader onderbouwd, bijvoorbeeld met een verwijzing naar het rapport van [deskundige] .

Ook de vordering tegen [gedaagde 5] zal de kantonrechter afwijzen.

Conclusie

4.6.

De kantonrechter zal de vorderingen van [eisers] afwijzen. Zij zal [eisers] veroordelen tot betaling van de proceskosten aan de zijde van gedaagden, omdat hij ongelijk heeft gekregen.

4.7.

De nakosten zijn daarbij inbegrepen voor zover deze kosten daadwerkelijk worden gemaakt. De nakosten worden begroot op een halve salarispunt met een maximum van € 124,00. De wettelijke rente over de proceskosten is toewijsbaar ingaande de vijftiende dag na de datum van betekening en bevel van dit vonnis.

5.Beslissing

De kantonrechter:

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt [eisers] in de proceskosten, tot op deze uitspraak aan de zijde van [gedaagden] begroot op € 622,00 voor gemachtigdensalaris, onverminderd de eventueel over deze kosten verschuldigde btw, en vermeerderd met de wettelijke rente, ingaande de vijftiende dag na de datum van betekening en bevel van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening;

5.3.

veroordeelt [eisers] in de proceskosten, tot op deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde 5] begroot op € 622,00 voor gemachtigdensalaris, onverminderd de eventueel over deze kosten verschuldigde btw, en vermeerderd met de wettelijke rente, ingaande de vijftiende dag na de datum van betekening en bevel van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening;

5.4.

veroordeelt gedaagde partij tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover [gedaagden] daadwerkelijk nakosten zal maken, en voorts, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de explootkosten van betekening van het vonnis;

5.5.

veroordeelt gedaagde partij tot betaling van € 124,00 aan nasalaris, voor zover [gedaagde 5] daadwerkelijk nakosten zal maken, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving tot de dag der voldoening, en voorts, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, vermeerderd met de explootkosten van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de dag der voldoening;

5.6.

verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. I.F. Dam en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 30 juni 2021.