ECLI:NL:RBDHA:2021:6893

Uitspraak

Rechtbank Den Haag

Team kanton Den Haag

CB/c

Rolnr.: 9206288 RL EXPL 21-7700

6 juli 2021

Vonnis van de kantonrechter ex art. 254 Rv in de zaak van:

[eiser] ,

wonende te [woonplaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: Verhuurder,

gemachtigde: mevr. mr. F.B.M. Groos (Groos Advocatuur),

tegen

[gedaagde] , tevens handelend onder de naam [naam eenmanszaak] ,

wonende en zaakdoende te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: Huurder,

gemachtigde: mr. L. van Waegeningh (Voorhorst Van Waegeningh Advocaten).

De procedure

1.1

De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:

- de dagvaarding van 31 mei 2021, met 28 producties (nrs 1 tot en met 28);

- de Zivver-berichten van de gemachtigde van Huurder van 4 en 7 juni 2021 met twaalf producties (nrs. 1 tot en met 12).

1.2

Op 8 juni 2021 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Daarbij zijn partijen in persoon verschenen, samen met hun gemachtigden. Tijdens deze mondelinge behandeling heeft de gemachtigde van Huurder (pleit)aantekeningen overgelegd. Van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling is besproken heeft de griffier zakelijke aantekeningen gemaakt, die zich in het griffiedossier bevinden.

1.3

Na afloop van de mondelinge behandeling is vonnis bepaald op 22 juni 2021.

1.4

Op 17 juni 2021 heeft Verhuurder een wrakingsverzoek gedaan, waardoor de procedure werd geschorst.

1.5

Op 1 juli 2021 heeft de Wrakingskamer Verhuurder niet-ontvankelijk verklaard in zijn wrakingsverzoek. Hierop is de procedure hervat en is vonnis nader bepaald op heden.

De feiten

2.1

Bij huurovereenkomst van 28 respectievelijk 29 juni 2016 (hierna: de huurovereenkomst) heeft Verhuurder aan Huurder verhuurd de bedrijfsruimte aan de [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde) voor de duur van tien jaar. De huidige huurprijs van het gehuurde bedraagt € 16.689,45 per maand, inclusief BTW. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) in versie van september 2012 van toepassing verklaard.

2.2

In het gehuurde exploiteert Huurder een hotel. De exploitatie van het gehuurde als hotel vindt plaats in samenhang met andere panden in de nabijheid van het gehuurde, die deels (indirect) aan Huurder toebehoren en die Huurder deels huurt van derden. Niettemin vindt de exploitatie van deze panden tezamen plaats als één onderneming, [naam eenmanszaak] .

2.3

Tot de uitbraak van de corona-pandemie in maart 2020 heeft Huurder steeds tijdig en volledig de huur van het gehuurde betaald.

2.4

Vanaf de uitbraak van de corona-pandemie heeft Huurder de huur onregelmatig en veelal onvolledig betaald. Vanaf oktober 2020 hebben in het geheel geen huurbetalingen meer plaatsgevonden, met dien verstande dat Huurder kort voor de datum van het kort geding een huurbetaling heeft gedaan van € 50.000,- en een bedrag van € 93.000,- in depot heeft gestort op de derdengeldrekening van haar gemachtigde.

2.5

Op basis van de ongewijzigde huurprijs bedroeg de huurachterstand ten tijde van de dagvaarding een bedrag van € 143.583,75 (incl. BTW).

De vorderingen

3.1

Verhuurder vordert bij wijze van voorlopige voorziening bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,
primair(i.) Huurder te veroordelen om binnen 14 dagen na het te wijzen vonnis, althans een in goede justitie te bepalen termijn, het gehuurde te verlaten en volledig en behoorlijk te ontruimen en door afgifte van de sleutels ter volledige vrije beschikking van Verhuurder te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden, zulks met machtiging van Verhuurder om bij gebreke van voldoening hieraan, de ontruiming zelf te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie en op kosten van Huurder;
subsidiair(ii.) ongewijzigde nakoming van de huurovereenkomst;
primair en subsidiair(iii.) Huurder te veroordelen tot betaling van de (achterstallige) huurpenningen aan Verhuurder, op het moment van dagvaarding ten bedrag van € 143.583,75 (waar de voorwaardelijke betaling van € 50.000 op in mindering kan worden gebracht) , vermeerderd met de wettelijke handelsrente ex art. 6:119a BW vanaf de vervaldata van de huurtermijnen tot aan de dag der algehele voldoening en de contractuele boetes, en: (iv.) Huurder te veroordelen in de door Verhuurder gemaakte redelijke kosten, vastgesteld op 15% van de hoofdsom, zijnde € 15.000, althans € 14.037,45; (v.) Huurder te veroordelen in betaling van de kosten van de procedure, een bedrag voor het salaris van de gemachtigde van Verhuurder daarin mede begrepen, met veroordeling van Huurder in de nakosten van € 131,00 zonder betekening van het vonnis respectievelijk € 199,00 met betekening van het vonnis.

3.2

Verhuurder legt aan zijn vordering ten grondslag dat Huurder zodanig met de nakoming van de betaling van de huur van het gehuurde in gebreke is dat intussen sprake is van een onherstelbaar verzuim dat de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Daarop vooruitlopend vordert Verhuurder in deze procedure de ontruiming van het gehuurde.

3.3

Huurder voert verweer tegen de vordering van Verhuurder. Huurder stelt dat als gevolg van de corona-pandemie zij een ernstige terugval heeft gehad in haar omzet uit het gehuurde. In dat kader heeft zij recht op een zekere huurkorting, waarvan de omvang op dit moment nog niet precies valt vast te stellen, gelet op de prejudiciële vragen, die thans voorliggen bij de Hoge Raad. Niettemin heeft zij zoveel mogelijk de huur betaald, zodat geenszins vaststaat dat er op dit moment sprake is van een wezenlijke huurachterstand. Daarnaast betwist zij het spoedeisend belang aan de zijde van Verhuurder. Tenslotte stelt zij dat in de afweging van de betrokken belangen haar belang tot voortzetting van de huur en daarmee de exploitatie van haar onderneming in het gehuurde moet prevaleren boven de belangen van Verhuurder.

De beoordeling

Beoordelingskader

4.1

In deze procedure moet worden beoordeeld of zozeer aannemelijk is dat in een bodemprocedure geoordeeld wordt dat de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden zal worden en dat het verantwoord is op een dergelijke beslissing in deze kort geding procedure vooruit te lopen door nu reeds de Huurder tot ontruiming van het gehuurde te veroordelen.

Spoedeisend belang

4.2

Naast de beoordeling of het verantwoord is op een beslissing in een nog te voeren bodemprocedure vooruit te lopen dient ook beoordeeld te worden of sprake is van een spoedeisend belang aan de zijde van Verhuurder, waardoor een beslissing in de bodemprocedure niet afgewacht kan worden.

4.3

Verhuurder heeft gesteld dat er sprake is van een spoedeisend belang aan zijn zijde, Huurder heeft dat betwist.

4.4

In beginsel kan een achterstand in de huurbetaling een spoedeisend belang opleveren, zeker als de huurachterstand zodanig hoog oploopt dat twijfels kunnen rijzen of de huurder de achterstallige huur nog wel zal kunnen voldoen en/of in het geval dat als gevolg van de huurachterstand de verhuurder in zodanige liquiditeitsproblemen komt dat zijn eigen bedrijfsvoering in gevaar komt of dat er andere onoverkomelijke knelpunten voor hem ontstaan.

4.5

Er bestaat geen twijfel dat Huurder aan haar totale huurverplichtingen zal kunnen voldoen. De huurachterstand bedraagt immers € 143.000,- en daarvan heeft Huurder kort voor de aanvang van de procedure een bedrag van € 50.000,- aan Verhuurder voldaan. Daarnaast heeft haar gemachtigde, die ook advocaat is, bevestigd dat hij een bedrag van € 93.000,- op zijn derdenrekening in depot heeft.

4.6

Van de financiële positie van Verhuurder is niet veel bekend, anders dan dat hij ter zitting verklaard heeft in [land] inkomen uit dienstbetrekking te hebben en dat hij ter financiering van het gehuurde een hypothecaire lening heeft afgesloten. Het kan zijn dat Verhuurder de huurinkomsten van het gehuurde nodig heeft om zijn verplichtingen ten opzichte van zijn kredietverstrekker(s) te voldoen, maar in dat geval had het op zijn weg gelegen om nader te onderbouwen, bijvoorbeeld aan de hand van aanschrijvingen van zijn kredietverstrekker(s), dat hij daadwerkelijk een achterstand in de nakoming van zijn verplichtingen jegens de kredietverstrekker(s) heeft en dat deze niet langer een achterstand tolereren en de Verhuurder (rechts)maatregelen hebben aangezegd. Van dergelijke correspondentie is niet gebleken, zodat niet kan worden uitgegaan van een nijpende financiële situatie aan de zijde van Verhuurder.

4.7

Uit de vorige twee rechtsoverwegingen volgt dat de kantonrechter onvoldoende overtuigd is van een spoedeisend belang aan de zijde van Verhuurder en dat de vordering van Verhuurder zal reeds op die grond stranden. Niettemin zal de kantonrechter enkele inhoudelijke overwegingen maken, mede om partijen enigszins richting te geven bij hun vervolgstappen.

Inhoudelijke beoordeling van de vorderingen van Verhuurder

4.8

Het is van algemene bekendheid dat de corona-pandemie wereldwijd grote schokken teweeg heeft gebracht in het leven alledag en in de economische orde. Met name horeca-, evenementen- en reisbranches zijn hard getroffen met soms terugvallen in omzetten die niet ver afliggen van 100% terugval. Ook de bedrijfsvoering van Huurder is zeer getroffen door de corona-pandemie. Vanaf maart 2020 werd zij plotseling getroffen met een grote terugval in omzet, die in de zomer van 2020 weer enigszins aantrok, maar waarna sinds oktober 2020 tot heden weer sprake was van een (zeer) grote terugval in omzetten in vergelijking met de omzetten van voor de corona-pandemie. Afgezien wellicht van de door Huurder genoemde percentages van de terugval van haar omzet van Huurder en dat de terugval in omzet niet voor alle onderdelen van het hotel even groot is, heeft Verhuurder niet in algemene zin de moeilijke bedrijfsvoering van Huurder betwist.

4.9

Juist ten tijde van de mondelinge behandeling worden de beperkingen als gevolg van de corona-pandemie weer geleidelijk versoepeld en komt er weer enig zicht op dat de bedrijfsvoering van Huurder zal verbeteren en zij (beter) in staat zal zijn haar huurbetalingsverplichtingen jegens Verhuurder (zo mogelijk volledig) te hervatten. Met het herstel van haar bedrijfsvoering komt er ook enig uitzicht dat Huurder de ontstane huurachterstand kan inlopen.

4.1

Het is echter vooral op het punt van de omvang van de huurachterstand bestaat op dit moment geen zekerheid. In feite zal pas na het beantwoorden van bij de Hoge Raad voorliggende prejudiciële vragen daarover verdere duidelijkheid kunnen ontstaan. Het beeld en de stand van de jurisprudentie is op dit moment zodanig dat het erop lijkt dat de lasten als gevolg van de corona-pandemie op enigerlei wijze tussen verhuurders en huurders gedeeld moet worden en dat daarbij door de huurders onderbouwde gegevens ten aanzien van hun omzetterugvallen een rol zullen spelen, alsmede de vraag in hoeverre huurders gebruik hebben kunnen maken van steunmaatregelen vanuit de overheid. In dat licht is het goed denkbaar dat van de huidige huurschuld van
€ 143.000,- een deel niet door Huurder betaald zal moeten worden. Daarbij is ook van belang dat intussen reeds een bedrag van € 50.000,- is betaald, dus de uiteindelijke werkelijke huurschuld zal mogelijk een significant lager bedrag betreffen dan dat Verhuurder thans vordert.

4.11

Volgens de huidige jurisprudentie is het aan een huurder om zijn financiële positie te onderbouwen om in aanmerking te kunnen komen voor huurkorting. In dat kader heeft Huurder naar voren gebracht dat zij met name in de eerste maanden van 2021 een onderbouwing van haar omzetgegevens aan Verhuurder heeft verstrekt, maar kennelijk was die voor Verhuurder onvoldoende om in onderling overleg tot een zekere, al dan niet tijdelijke, huurkorting te komen. Wellicht zal daarbij ook een rol hebben gespeeld dat Huurder wel haar andere verhuurders de huur volledig heeft betaald en zelfs dat zij zichzelf (indirect) ook de volledige huur heeft betaald voor dat deel van het hotel waarvan zij (indirect) eigenaresse is. Deze huurbetalingen zouden nodig zijn om aan haar financiële verplichtingen jegens haar kredietverstrekkers te voldoen. Naar het oordeel van de kantonrechter zouden deze betalingen het karakter kunnen hebben van selectieve betalingen en die passen uiteraard niet bij het evenredig verdelen van de pijn tussen alle betrokkenen als gevolg van de corona-pandemie.

4.12

Als deze betalingen al aan te merken zouden zijn als selectieve betalingen dan dienen deze aan de orde te komen bij de beoordeling van de beëindiging van de huurovereenkomst in een bodemprocedure, waar alle relevante feiten en omstandigheden aan de orde kunnen komen en beoordeeld zullen worden. In het kader van deze kort geding procedure zal de kantonrechter vooralsnog geen consequenties verbinden aan deze, mogelijk selectieve, betalingen.

4.13

De kantonrechter zal ook geen consequenties verbinden aan de juridische stelling van Verhuurder dat Huurder in verzuim is geweest van haar huurbetalingen en dat dat verzuim niet meer reparabel is door vlak voor de dagvaarding een deelbetaling te doen. De kantonrechter is het in beginsel wel eens met die juridische stelling van Verhuurder, maar zoals hiervoor reeds is overwogen staat de omvang van de huurachterstand thans nog geenszins vast. Daarnaast is de kantonrechter van oordeel dat in de afweging van de betrokken belangen een zo vergaande vordering als de ontruiming van het gehuurde in feite een onomkeerbare situatie in het leven roept, juist op het moment dat voor Huurder na een zware financiële periode, die zij ondanks alles heeft weten te overleven, en betere tijden in aantocht lijken. Daarom zou de ontruiming van het gehuurde op dit moment een te vergaande en drastische maatregel zijn. Dat betekent dat ook daarom een toewijzing van de primaire vordering van Verhuurder thans niet verantwoord is en dus zal worden afgewezen.

4.14

Ook de subsidiaire vordering zal worden afgewezen. Deze houdt in dat Huurder veroordeeld zou moeten worden de huurovereenkomst
ongewijzigdna te komen en daarmee bedoelt Verhuurder dat Huurder over de gehele periode van maart 2020 tot heden de
volledigehuurprijs zou moeten betalen. Zoals hiervoor al aan de orde is geweest is een verdere discussie ten aanzien van een mogelijke huurvermindering in afwachting van de beantwoording van de prejudiciële vragen door de Hoge Raad. Het is goed denkbaar dat als gevolg daarvan Huurder recht zal hebben op een zekere huurkorting. Daarmee is op dit moment een veroordeling tot ongewijzigde nakoming van de huurovereenkomst onvoldoende bepaalbaar en daarmee ook niet ten uitvoer te leggen, zonder een executiegeschil daarover te moeten voeren. Ook in een dergelijk (executie)geschil kan de hoogte van de huurkorting niet worden bepaald zonder de richtlijnen daarvoor vanuit de Hoge Raad.

4.15

Uit het voorgaande vloeit voort dat ook op inhoudelijke gronden de vorderingen van Verhuurder dienen te worden afgewezen. De kantonrechter zal hierna aldus beslissen.

4.16

Als de in het ongelijk gestelde partij zal Verhuurder worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van Huurder, begroot op € 249,-.

De beslissing

De kantonrechter bij wege van voorlopige voorziening:

1. wijst de vorderingen van Verhuurder af;

2. veroordeelt Verhuurder in de proceskosten aan de zijde van Huurder, begroot op
€ 249,-;

3. verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling van Verhuurder uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. C.W.D. Bom en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 6 juli 2021, in tegenwoordigheid van de griffier.