ECLI:NL:RBDHA:2021:4893

• Datum uitspraak: 29 april 2021
• Publicatiedatum: 12 mei 2021
• Zaaknummer: AWB - 20 _ 773
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: M.C.J.A. Huijgens
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beoordeling van de WOZ-waarde van onroerende zaken en de gevolgen voor de onroerendezaakbelasting

In deze zaak heeft de Rechtbank Den Haag op 29 april 2021 uitspraak gedaan in een geschil over de vastgestelde WOZ-waarden van drie onroerende zaken, gelegen aan verschillende adressen. Eiseres, vertegenwoordigd door haar gemachtigde mr. D.A.N. Bartels, had bezwaar gemaakt tegen de beschikking van de heffingsambtenaar van de gemeente Noordwijk, die op 2 december 2019 de WOZ-waarden had vastgesteld. De rechtbank oordeelde dat zowel eiseres als verweerder niet in staat waren om het door hen geclaimde bewijs te leveren met betrekking tot de waardebepaling van de onroerende zaken. De rechtbank heeft vastgesteld dat verweerder onvoldoende inzicht heeft gegeven in de gehanteerde kapitalisatiefactoren en de verschillen tussen de winkelpanden en de vergelijkingsobjecten. Hierdoor heeft de rechtbank besloten om de door verweerder vastgestelde waarden in goede justitie met 10% te verlagen. De rechtbank heeft de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar vernietigd en de nieuwe waarden vastgesteld op € 461.000, € 1.593.000 en € 1.181.000 voor respectievelijk de drie onroerende zaken. Tevens heeft de rechtbank verweerder veroordeeld in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.598 en het verzoek om vergoeding van immateriële schade afgewezen, omdat er geen sprake was van overschrijding van de redelijke termijn. De uitspraak is openbaar uitgesproken en partijen kunnen binnen zes weken hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag.

Uitspraak

Rechtbank DEN HAAG

Team belastingrecht

zaaknummers: SGR 20/773, SGR 20/894 en SGR 20/895

proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van29 april 2021 in de zaken tussen

[eiseres] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , eiseres(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Noordwijk, verweerder.

De bestreden uitspraak op bezwaar

De uitspraak van verweerder van 2 december 2019 op het bezwaar van eiseres tegen na te noemen beschikking en aanslag.

Zitting

Het onderzoek ter zitting heeft door middel van een Skype-zitting plaatsgevonden op
15 april 2021. Namens eiseres heeft haar gemachtigde daaraan deelgenomen. Namens verweerder hebben [A] en [B] daaraan deelgenomen.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarden worden verminderd tot € 461.000 ( [straat] [huisnummer 1] ), € 1.593.000 ( [straat] [huisnummer 2] ) en € 1.181.000 ( [straat] [huisnummer 3] );

- bepaalt dat de aanslagen onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig dienen te worden verminderd;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.598;

- wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn af;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 354 aan eiseres te vergoeden.

Overwegingen

1. In de beschikking van 31 maart 2019 (de beschikking) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde van drie onroerende zaken voor belastingjaar 2019 vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiseres aanslagen onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2019 (de aanslagen) opgelegd, waarbij deze waarden als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.

Verweerder heeft de volgende waardebeschikkingen genomen:

• [straat] [huisnummer 1] te [plaats] : € 513.000;
• [straat] [huisnummer 2] te [plaats] : € 1.771.000;
• [straat] [huisnummer 3] te [plaats] : € 1.313.000;

2. Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslagen.

3. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.

4. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaken. De onroerende zaken bestaan uit de volgende onderdelen:

• [straat] [huisnummer 1] bestaat uit een winkel-/verkoopruimte van 46 m² en een winkel-/verkoopruimte (gelegen in de kelder van het pand) van 550 m²;
• [straat] [huisnummer 2] bestaat uit drie winkel-/verkoopruimtes van 675 m², 354 m² en
• [straat] [huisnummer 3] bestaat uit een winkel-/verkoopruimte van 476 m².

5. In geschil is de waarde van de onroerende zaken op de waardepeildatum.

6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaken bepaald op de waarde die aan de onroerende zaken dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarden van de onroerende zaken niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin niet geslaagd. Bij dit oordeel neemt de rechtbank het volgende in aanmerking.

8. Verweerder heeft de waarden van de onroerende zaken bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Hierbij zijn de volgende gegevens gehanteerd:

• [straat] [huisnummer 1] : De huurwaarde bedraagt € 265 per m² voor de winkel-/verkoopruimte op de begane grond en € 66,78 per m² voor de winkel-/verkoopruimte in de kelder. De kapitalisatiefactor is vastgesteld op 10,5.
• [straat] [huisnummer 2] : De huurwaarden voor de winkel-/verkoopruimtes bedragen
• [straat] [huisnummer 3] : De huurwaarde voor de winkel/-verkoopruimte bedraagt € 262,81 per m². De kapitalisatiefactor is vastgesteld op 10,5.

9. Verweerder heeft de hierboven genoemde huurwaarden en kapitalisatiefactoren gebaseerd op de huur- en verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten, die eveneens als winkelpanden gelegen zijn aan de [straat] . Voor [straat] [huisnummer 1] zijn dit [straat] [huisnummer 6] , [huisnummer 4] en [huisnummer 7] . Voor [straat] [huisnummer 2] en [huisnummer 3] zijn dit [straat] [huisnummer 4] , [huisnummer 5] en [huisnummer 8] . Met hetgeen verweerder heeft overgelegd en ter zitting heeft verklaard, heeft verweerder onvoldoende inzichtelijk gemaakt hoe met de verschillen tussen de onroerende zaken en de vergelijkingsobjecten rekening is gehouden wat betreft de oppervlakte, kwaliteit, onderhoudstoestand, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen. Het bij de taxatiematrices opgenomen overzicht genaamd ‘Afwijking per factor en motivering waardeonderdeel’, waarin staat met welke percentages de verschillende KOUDVL-factoren de waarden beïnvloeden, is hiertoe ontoereikend. Dit overzicht verschaft immers geen inzicht in hoe de huurwaarden en kapitalisatiefactoren van de vergelijkingsobjecten cijfermatig zijn gecorrigeerd om tot dezelfde KOUDVL-coderingen en oppervlaktes als die van de onroerende zaken te komen. Verder heeft verweerder onvoldoende inzicht verschaft in de toegepaste kapitalisatiefactor (van 9,5 dan wel 10,5). De rechtbank is daarom van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden voor de onroerende zaken niet te hoog zijn vastgesteld.

10. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarden aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. Eiseres heeft ter zitting bepleit dat de waarden dienen te worden vastgesteld op € 409.000 ( [straat] [huisnummer 1] ), € 1.416.000 ( [straat] [huisnummer 2] ) en € 1.050.000 ( [straat] [huisnummer 3] ), maar heeft deze waarden onvoldoende onderbouwd. De gestelde gebrekkige onderhoudssituatie, lokale verpaupering/verloedering en andere omgevingsfactoren heeft verweerder betwist en eiseres heeft een en ander op geen enkele wijze toegelicht of gespecificeerd, zodat hieraan wordt voorbijgegaan. Eiseres heeft voorts een aantal algemene en niet concreet op de onroerende zaken zelf betrekking hebbende aspecten genoemd, zoals bodemdaling, palenpest, windmolens, hoogspanningsmasten, fijnstof, rompslompforfait en waardehausse. Eiseres heeft niet aangegeven – als een en ander al aan de orde zou zijn – welke invloed deze aspecten hebben op de waardebepaling van de onroerende zaken. De rechtbank zal daarom ook aan deze stellingen voorbijgaan.

11. Nu geen van beide partijen er naar het oordeel van de rechtbank in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, vermindert de rechtbank de door verweerder vastgestelde waarden in goede justitie met 10% (naar beneden afgerond tot duizendtallen). Deze vermindering leidt tot de waarden € 461.000 ( [straat] [huisnummer 1] ), € 1.593.000 ( [straat] [huisnummer 2] ) en € 1.181.000 ( [straat] [huisnummer 3] ).

12. Eiseres heeft nog gesteld dat verweerder een (concept)verslag van de hoorzitting had moeten overleggen. De rechtbank overweegt dat artikel 7:7 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) bepaalt dat van het horen een verslag wordt gemaakt. Uit de parlementaire geschiedenis van de Awb (MvT, Kamerstukken 1988/1989, 21 221, nr. 3,
p. 151) volgt echter dat daarvan kan worden afgeweken als uit de uitspraak op bezwaar blijkt van hetgeen tijdens de hoorzitting is verhandeld. Nu in de uitspraak op bezwaar is vermeld welke onderwerpen tijdens de hoorzitting aan de orde zijn geweest en welke standpunten door partijen ten aanzien van die onderwerpen zijn ingenomen, blijkt daaruit voldoende van hetgeen tijdens de hoorzitting is verhandeld en is verweerder niet gehouden een afzonderlijk verslag van de hoorzitting over te leggen. De stelling van eiseres dat de hoorzitting niet op een deugdelijke en zorgvuldige wijze heeft plaatsgevonden, kan eiseres niet baten, aangezien eiseres deze stelling niet heeft geconcretiseerd of onderbouwd.

13. De stelling van eiseres dat verweerder niet alle taxatieverslagen en taxatiekaarten heeft ingebracht en heeft nagelaten de niet-geanonimiseerde gegevens van de vergelijkingsobjecten te verstrekken, vindt geen steun in de feiten. De taxatieverslagen zijn op 10 februari 2019 overgelegd aan de rechtbank en vervolgens doorgestuurd aan eiseres. Ook heeft verweerder onweersproken gesteld dat de taxatieverslagen op 2 april 2019 per
e-mail aan eiseres zijn verzonden. De gegevens van de taxatiekaarten zijn opgenomen in de matrices bij de ingebrachte waarderapporten. Voorts zijn de vergelijkingsobjecten in zowel de uitspraak op bezwaar als in het verweerschrift aangeduid met hun adres.

14. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarden van de onroerende zaken alsmede de daarop gebaseerde aanslagen te hoog vastgesteld en is het beroep gegrond verklaard.

15. Eiseres heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Daarbij heeft als uitgangspunt te gelden dat, behoudens bijzondere omstandigheden, een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd, waarvan een half jaar aan de bezwaarfase dient te worden toegerekend.

16. Het bezwaarschrift is door verweerder ontvangen op 4 april 2019 en verweerder heeft uitspraak op bezwaar gedaan op 2 december 2019. Vervolgens is door de rechtbank op 29 april 2021 uitspraak gedaan. Vanaf het indienen van het bezwaarschrift tot de uitspraakdatum is een periode van twee jaar en bijna een maand verstreken. Echter, in het kader van maatregelen tegen het coronavirus hebben in 2020 gedurende een aantal maanden bij de rechtbank geen dan wel onvoldoende zittingen kunnen plaatsvinden. Daarmee doet zich een bijzondere omstandigheid voor die verlenging van de redelijke termijn rechtvaardigt. Van overschrijding van de redelijke termijn is dan ook geen sprake. De rechtbank heeft om die reden het verzoek om een schadevergoeding afgewezen.

17. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.598 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 265, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534 en een wegingsfactor van 1).

18. De rechtbank heeft toegezegd het griffierecht aan eiseres terug te storten voor zover er meer dan eenmaal griffierecht is betaald wegens samenhang tussen de zaken.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.C.J.A. Huijgens, rechter, in aanwezigheid van
mr. G.E. Brummel, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 29 april 2021.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,

2500 EH Den Haag.