ECLI:NL:RBDHA:2021:2685

Uitspraak

Rechtbank DEN HAAG

Team belastingrecht

zaaknummer: SGR 19/3969

uitspraak van de meervoudige kamer van 3 februari 2021 in de zaak tussen

[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: mr. J.A. Huijgen),

de inspecteur van de Belastingdienst, verweerder.

Procesverloop

Eiser heeft een verzoek tot teruggaaf van overdrachtsbelasting ingediend.

Verweerder heeft het verzoek tot teruggaaf van overdrachtsbelasting bij voor bezwaar vatbare beschikking afgewezen.

Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 11 mei 2019 het bezwaar van eiser tegen bovengenoemde beschikking ongegrond verklaard.

Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Eiser heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 november 2020.

Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde en mr. T.J.H. Dröge.

Namens verweerder zijn [A] , mr. [B] en mr. [C] verschenen.

Deze zaak is ter zitting gelijktijdig behandeld met zaaknummer SGR 19/7887.

Overwegingen

Feiten

1. [verzekeringsmaatschappij] ) heeft namens Stichting [bank 1] (de bank) op 1 december 2015 aan eiser een offerte ten behoeve van een hypothecaire geldlening uitgebracht waarbij eiser als schuldenaar/hypotheekgever is opgenomen. In de offerte is onder meer een onroerende zaak in [plaats] (het bedrijfspand) als zekerheid opgenomen. Ten tijde van de offerte was [B.V.] B.V. (D). eigenaar van het bedrijfspand en was eiser de bestuurder van D. In de offerte wordt als voorwaarde voor de financiering gesteld dat de juridische eigendom van het bedrijfspand wordt overgedragen aan eiser. De notaris heeft eiser en D geadviseerd te leveren onder de ontbindende voorwaarde dat de bank of een andere geldverstrekker bereid zou zijn om het bedrijfspand te financieren zonder de voorwaarde dat de (juridische) eigendom van het bedrijfspand aan eiser toebehoort.

2. Tussen [verzekeringsmaatschappij] en de notaris van eiser heeft een e-mailwisseling plaatsgevonden onder meer over de ontbindende voorwaarde. In een e-mail van 11 december 2015 schrijft [verzekeringsmaatschappij] onder meer:

“Wij willen de akten zo zuiver mogelijk houden en willen op geen enkele wijze het risico lopen dat de ons hypotheekrecht door een ontbindingsgrond gevaar loopt.”

In een e-mailbericht van 14 december 2015 schrijft de notaris aan eiser onder meer het volgende:

“(…) kan de zaak er dan zo uit komen te zien:

- Een koopakte waarin de koop wordt geconstateerd en waarin de ontbindende voorwaarde wordt opgenomen;

- Een akte van levering zonder ontbindende voorwaarde.”

De notaris heeft vervolgens in een e-mail van 14 december 2015 het volgende aan [verzekeringsmaatschappij] bericht:

“Van [eiser] hoorde ik (…) dat het antwoord van [ [verzekeringsmaatschappij] ] is:

-(…)

-geen ontbindende voorwaarde in de levering want dat tast het hypotheekrecht aan.

(…)

Bijgaand doe ik u een concept van de akte van levering toekomen, en een concept van de hypotheekakte; in de akten is de verwijzing naar een ontbindende voorwaarde verwijderd.”

3. In de notariële koopovereenkomst gedateerd 14 december 2015 is onder andere het volgende opgenomen:

“In overweging nemende dat:

de verkoper rechthebbende is van het hierna te noemen registergoed;
de verkoper een herfinanciering nodig heeft van de geldlening die hij bij [bank 2] BV heeft lopen en dat hij in dat kader van [ [verzekeringsmaatschappij] ] (…) hierna te noemen: de bank) een financiering kan verkrijgen;
dat de bank hieraan als voorwaarde verbindt dat de eigendom van het registergoed wordt overgedragen aan de koper, zodat de koper in privé het geld kan lenen en in privé een hypotheekrecht kan vestigen;
dat het voor de verkoper zeer oninteressant is om het registergoed te verkopen, omdat dit tot gevolg heeft dat hij casu quo de koper overdrachtsbelasting moet betalen en omdat er dan afrekening voor de vennootschapsbelasting kan gaan plaatsvinden;
dat de verkoper zich bij de verkoop de economische eigendom van het registergoed voorbehoudt;
dat de bank een ontbindende voorwaarde in de akte van levering niet accepteert;
dat de verkoper en koper een ontbindende voorwaarde wel in onderling overleg kunnen overeenkomen;
dat de verkoper en de koper de overeenkomst tot verkoop en koop mitsdien overeen komen met inachtneming van deze overwegingen.

(…)

ONTBINDENDE VOORWAARDE

Zoals in de considerans is vermeld, vindt de verkoop en de levering alleen plaats omdat de nieuwe financier van de verkoper verlangt dat de eigendom van het gekochte aan de koper wordt geleverd, zodat de koper in privé geldlener kan worden en het gekochte kan verbinden met ene hypotheek. Zou deze reden er niet zijn, dan zouden verkoper en koper er niet over piekeren de verkoop en levering te doen plaatsvinden.

Verkoper en koper komen daarom overeen de navolgende ontbindende voorwaarde aan de verkoop en koop toe te voegen:

1. Deze verkoop en koop vindt plaats onder de navolgende ontbindende voorwaarden:

dat de verkoper door [de bank], wordt aanvaard als debiteur en onderzetter voor een schuld die door de koper in privé, tezamen met diverse andere partijen bij de bank is aangegaan blijkens offertes de dato drie/vier december tweeduizend vijftien,
dan weldat de verkoper en koper een andere financier vinden die bereid is de nieuwe financiering over te nemen van de bank met de verkoper als onderzetter van het gekochte
dan weldat de verkoper een bedrag groot tweemiljoen euro (€ 2.000.000) bij de verkoop van het onderhavige pand aan [de bank] aflost.

2.
Ontbinding overeenkomst

Door het in vervulling gaan van deze ontbindende voorwaarde, is de onderhavige overeenkomst ontbonden, tenzij partijen binnen één maand anders overeenkomen.

3.
Termijn schriftelijk beroep

Het beroep als onder 1 bedoeld moet binnen één maand nadat de bank zijn standpunt hieromtrent kenbaar heeft gemaakt aan verkoper, schriftelijk worden ingediend bij de notaris. De datum van ontvangst van deze brief door de notaris geldt als datum van ontbinding.

4.
Terugkeer eigendom

Als een ontbindende voorwaarde wordt vervuld, keert de eigendom van het gekochte van rechtswege terug bij verkoper. Partijen zijn verplicht mee te werken aan de administratieve (inclusief kadastrale) verwerking en voor zoveel nodig effectuering van de terugkeer van de eigendom van het gekochte bij verkoper. (…)

Indien en zolang de verkoper zich de economische eigendom voorbehoudt, behoeft de koopsom niet te worden terugbetaald, en wordt die verrekend met de geldlening tot eenzelfde bedrag, zodat op dat moment zowel verkoper als koper hebben ontvangen waar ieder recht op heeft.

5.
Onherroepelijke volmacht

Verkoper en koper geven hierbij in het kader van voormelde overeenkomst en deze overeenkomst onherroepelijk volmacht aan ieder van de medewerkers werkzaam op het kantoor van mij, notaris, om:

namens hen, zodra gebleken is dat een beroep op de ontbindende voorwaarde wordt gedaan (dan wel zodra duidelijk is dat de ontbindende voorwaarde niet zal worden vervuld) daarvan bij notariële akte te doen blijken. Voor het geval wel een beroep op de ontbindende voorwaarde wordt gedaan, zijn zij tevens bevoegd de vandaag verschuldigde overdrachtsbelasting bij de belastingdienst terug te vorderen.
(…)

6.
Geen afstand ontbindingsrechten

Gegeven de wensen van de hypothecaire financier wordt in de akte van levering geen gewag gemaakt van de ontbindende voorwaarde en wordt er ook geen afstand gedaan van het zich kunnen beroepen op ontbindende voorwaarden.

(…)”

4. Bij akte van levering van 14 december 2015 is het bedrijfspand onder voorbehoud van de economische eigendom tegen een koopprijs van € 2.000.000 aan eiser geleverd. Naar aanleiding van deze verkrijging is een bedrag van € 120.000 aan overdrachtsbelasting op aangifte voldaan.

5. In de akte van levering is onder andere het volgende opgenomen:
“
B. DE KOOPOVEREENKOMST

De koopovereenkomst is mondeling tot stand gekomen. Partijen bevestigen dat de inhoud daarvan overeenkomt met de uitwerking in deze akte. De bepalingen van de koopovereenkomst blijven van kracht voor zover daarvan in deze akte niet wordt afgeweken. Partijen verklaren nog dat de verkoop en koop verband houdt met het niet-accepteren door de nieuwe hypothecaire financier van de verkopende vennootschap als debiteur en het vestigen van de daartoe benodigde hypotheek.

(…)

“Gebruik van het gekochte

Het gekochte is in gebruik als belegging (verhuur)

De verkoper behoudt zich de economische eigendom van het gekochte voor en blijft het gekochte gebruiken voor hetzelfde doel

(…)

“4. Juridische garanties van verkoper

Verkoper staat voor het volgende in:

(…)

- De levering is onvoorwaardelijk;”

6. Eveneens op 14 december 2015 is het hypotheekrecht gevestigd ten behoeve van de bank en ten laste van eiser.

7. Op 15 november 2017 is een “akte inroepen ontbindende voorwaarde” gepasseerd. In deze akte is onder meer het volgende opgenomen:

“
DOEL VAN DEZE AKTE

De voormelde hypothecaire schuldeiser heeft uiteindelijk de verkoper geaccepteerd als debiteur en derde-onderzetter, overeenkomstig de wens van koper en verkoper per december tweeduizend vijftien, hetgeen zal blijken uit de hypotheekakte, die aansluitend aan deze akte zal worden getekend en die op het registergoed zal worden gevestigd, gebaseerd op de daartoe strekkende offerte de dato zestien juni tweeduizend zeventien. De verkoper en koper willen daarom een beroep op de ontbindende voorwaarde doen.

INROEPEN ONTBINDENDE VOORWAARDE

De verkoper en de koper doen een beroep op de ontbindende voorwaarde, zoals die hiervoor is opgenomen. Het gevolg daarvan is dat de plaats gehad hebbende levering wordt ontbonden en dat de eigendom van rechtswege terugkeert naar de verkoper, [D]. De verkoper betaalt de ontvangen koopsom terug, door kwijtschelding van de geldlening die verkoper bij de akte van levering aan de koper heeft verstrekt tot een bedrag van tweemiljoen euro (€ 2.000.000.00). Verkoper verleent hierbij kwitantie voor de ontvangen som. Hiermee is de situatie zowel rechtens als feitelijk hersteld naar de situatie per veertien december tweeduizend vijftien.

(…)

Voor de heffing van de overdrachtsbelasting doen partijen een beroep op het bepaalde in artikel 15 lid 1 letter Pro r juncto artikel 19 van Pro de Wet op Belastingen van Rechtsverkeer, aangezien er sprake is van de vervulling van een ontbindende voorwaarde en de situatie zowel rechtens als feitelijk is hersteld”.

8. Eiser heeft naar aanleiding van het inroepen van de ontbindende voorwaarde een verzoek tot teruggaaf van overdrachtsbelasting ingediend op de voet van artikel 19, eerste lid, letter a van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR). Bij beschikking van
29 maart 2018 heeft verweerder dit verzoek om teruggaaf afgewezen. Het bezwaarschrift van eiser tegen deze beschikking is bij uitspraak op bezwaar van 11 mei 2019 ongegrond verklaard.

Geschil9. In geschil is of eiser recht heeft op teruggaaf van de bij akte van 14 december 2015 voldane overdrachtsbelasting van € 120.000 ingevolge artikel 19, eerste lid, van de WBR.

10. Eiser neemt - samengevat – de volgende standpunten in.

Primair stelt eiser dat de toestand van vóór de verkrijging door eiser van het bedrijfspand zowel feitelijk als rechtens is hersteld als gevolg van het in vervulling gaan van een ontbindende voorwaarde zodat hij op grond van artikel 19, eerste lid, onder a van de WBR recht heeft op teruggaaf van overdrachtsbelasting.
Subsidiair voert eiser aan dat, indien geen sprake zou zijn van een voorwaardelijke levering, de levering van het bedrijfspand op 14 december 2015 nietig is vanwege een titelgebrek. De eigendom van het bedrijfspand is bij D gebleven. De toestand van vóór de verkrijging is als gevolg van die nietigheid hersteld als bedoeld in artikel 19, eerste lid, letter b, van de WBR zodat eiser recht heeft op teruggaaf van de overdrachtsbelasting.
Verder beroept eiser zich op het vertrouwensbeginsel en het evenredigheidsbeginsel.

11. Verweerder stelt zich - samengevat – op de volgende standpunten.
Op basis van een objectieve uitleggingsmaatstaf is volgens de akte van levering onvoorwaardelijk geleverd en is er sprake van een onvoorwaardelijke verkrijging door D. Hierdoor is artikel 19, eerste lid, letter a van de WBR niet van toepassing.

Het bedrijfspand is in goederenrechtelijke zin onvoorwaardelijk geleverd. In de notariële koopovereenkomst is een obligatoire verbintenis tot teruglevering overeengekomen waarvan bij de goederenrechtelijke levering blijkens de leveringsakte opzettelijk is afgeweken. Er is om die reden geen sprake van een ontbindende voorwaarde in goederenrechtelijke zin.

Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.

Beoordeling van het geschil

Wettelijke bepalingen

12. Artikel 19, eerste lid, letter a, van de WBR bepaalt dat op verzoek teruggaaf van de belasting wordt verleend, indien de toestand van vóór de verkrijging zowel feitelijk als rechtens wordt hersteld als gevolg van de vervulling van een ontbindende voorwaarde. Eiser verzoekt om teruggaaf van overdrachtsbelasting op grond van deze bepaling. Op eiser rust dan ook de bewijslast dat sprake is van een situatie waarin als gevolg van de vervulling van een ontbindende voorwaarde de toestand van vóór de verkrijging zowel feitelijk als rechtens is hersteld.

Inhoudelijke beoordeling

13. Vast staat dat de ontbindende voorwaarde niet is opgenomen in de akte van levering van 14 december 2015. Evenmin wordt in de akte van levering verwezen naar de notariële koopovereenkomst. Wel wordt verwezen naar een mondelinge koopovereenkomst en wordt verklaard dat die mondelinge overeenkomst overeenkomt met wat in de akte van levering is geregeld. In de akte van levering is verder in artikel 4 expliciet Pro vermeld dat de koop van het bedrijfspand onvoorwaardelijk is. Bovendien volgt uit de e-mailwisseling tussen eiser, eisers notaris en [verzekeringsmaatschappij] , dat over het opnemen van een ontbindende voorwaarde in de leveringsakte is gesproken en dat bewust gehoor is gegeven aan de wens van [verzekeringsmaatschappij] , om geen ontbindende voorwaarde op te nemen en de levering dus goederenrechtelijk onvoorwaardelijk te laten zijn. Ter zitting heeft eiser gesteld dat de tekst in artikel 4 van Pro de leveringsakte met betrekking tot de onvoorwaardelijke levering, een standaardtekst is die per abuis niet uit de akte van levering is verwijderd. De bedoeling was voorwaardelijk te leveren. Indien, zoals eiser stelt, sprake is van een vergissing dient dit echter voor rekening en risico van eiser te blijven en is dat geen reden om aan de duidelijke bewoordingen van de akte van levering voorbij te gaan. De formulering “onvoorwaardelijke levering” is niet voor meerdere uitleg vatbaar. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat uit de akte van levering volgt dat sprake is van een onvoorwaardelijke levering. Eiser en D zijn in de notariële koopovereenkomst weliswaar ontbindende voorwaarden overeengekomen, maar die zijn bewust niet opgenomen in de akte van levering. Dat betekent dat geen sprake is van een levering onder ontbindende voorwaarde in goederenrechtelijke zin. Deze ontbindende voorwaarden dienen te worden aangemerkt als een obligatoire verbintenis tussen eiser en D. Nu geen sprake is van een levering onder ontbindende voorwaarde, kan evenmin sprake zijn van herstel van de toestand vóór de verkrijging als gevolg van de vervulling van een ontbindende voorwaarde zodat artikel 19, eerste lid, onder a, van de WBR toepassing mist.

14. Het beroep van eiser op artikel 3:84, vierde lid, van het Burgerlijk Wetboek (BW) leidt niet tot een ander oordeel Uit de bij dit artikellid behorende parlementaire geschiedenis^[1]volgt weliswaar dat als een overeenkomst onder ontbindende voorwaarden is aangegaan de bedoeling van partijen is dat ook de levering onder die ontbindende voorwaarden geschiedt, ook al is dit niet nogmaals overeengekomen bij de levering. Deze bepaling heeft echter als doel kwesties tussen de overeenkomstsluitende partijen te voorkomen. Dat betekent echter niet dat verweerder voor de beoordeling van de vraag of sprake is van een situatie als bedoeld in artikel 19, eerste lid, letter a, WBR voorbij moet gaan aan de duidelijke bewoordingen van de akte van levering.

15. Gelet op hetgeen is overwogen onder 13, 14 en 15 slaagt het primaire standpunt van eiser niet.

16. Voor het geval de rechtbank oordeelt dat sprake is van een onvoorwaardelijke levering, stelt eiser dat die onvoorwaardelijke levering nietig is omdat het rechtens onmogelijk is meer (vol eigendom) te leveren dan waarvoor een titel is (voorwaardelijk eigendom). Dat betekent dat de juridische en de economische eigendom steeds bij D is gebleven. De rechtbank volgt eiser hierin niet omdat, zoals reeds is overwogen bij 13, in de akte van levering wordt verwezen naar een met de akte van levering overeenstemmende mondelinge koopovereenkomst. Eiser heeft aldus niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van nietigheid als bedoeld in artikel 19, eerste lid, letter b, van de WBR.

17. Tenslotte heeft eiser een beroep gedaan op het vertrouwensbeginsel en het evenredigheidsbeginsel. Hij verwijst daartoe naar een e-mail van een medewerker van de Belastingdienst gedateerd 28 augustus 2018. In deze e-mail wordt eiser verzocht om nieuwe aangiften vennootschapsbelasting in te dienen omdat het terugdraaien van de levering van het bedrijfspand in verband met het inroepen van een ontbindende voorwaarde van invloed is op de aangiften voor 2015 en 2016 voor de vennootschap. Die e-mail heeft dan ook uitsluitend betrekking op de vennootschapsbelasting en heeft geen betrekking op het bezwaarschrift dat eiser heeft ingediend tegen de afwijzing van zijn verzoek om teruggaaf van overdrachtsbelasting. Aan deze e-mail van de Belastingdienst kan naar het oordeel van de rechtbank niet het vertrouwen worden ontleend dat verweerder het verzoek om teruggaaf op de voet van artikel 19, eerste lid, onder a van de WBR zou inwilligen. Verder stelt eiser dat de inspecteur aan eiser en D ondubbelzinnig toegezegd heeft dat niet twee keer overdrachtsbelasting wordt geheven. Nu eiser deze stelling niet met bewijs nader heeft gestaafd, kan het beroep van eiser op het vertrouwensbeginsel niet slagen.

18. Met betrekking tot het evenredigheidsbeginsel heeft eiser gesteld dat het onredelijk is om overdrachtsbelasting te heffen. Eiser heeft die stelling niet concreet gemaakt en ook overigens niet is gebleken van schending van het evenredigheidsbeginsel.

19. Gelet op wat hiervoor is overwogen, dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

Proceskosten

20. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. E. Kouwenhoven, voorzitter, en mr. G.J. Ebbeling en

mr. H.W.M. van Kesteren, leden, in aanwezigheid van mr. B. van Eeuwijk, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 3 februari 2021.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,

2500 EH Den Haag.

Geen recht op teruggaaf overdrachtsbelasting bij onvoorwaardelijke levering bedrijfspand