ECLI:NL:RBDHA:2021:2162

Uitspraak

Rechtbank den haag

Team handel - voorzieningenrechter

zaak- / rolnummer: C/09/604333 / KG ZA 20-1207

Vonnis in kort geding van 11 februari 2021

in de zaak van

F.M.T. Beheer B.V., tevens handelende onder de naam VPS Nederland, te Den Haag,

eiseres,

advocaat mr. R. Willemsen te Den Haag,

tegen:

[gedaagde], handelende onder de naam Advies Vandaag, te [vestigingsplaats],

gedaagde,

in persoon verschenen, bijgestaan door mr. G.F.M.G. Heutink te Apeldoorn.

Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘VPS’ en ‘[gedaagde]’.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 21 december 2020 met de daarbij en nadien overgelegde producties;

- de door [gedaagde] overgelegde conclusie van antwoord, met de daarbij en nadien overgelegde producties;

- de op 28 januari 2021 gehouden mondelinge behandeling, waarbij door VPS pleitnotities zijn overgelegd.

1.2.

Ter zitting is vonnis bepaald op heden.

2.De feiten

Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.

2.1.

VPS beheert leegstaande panden, waaronder – in opdracht van de eigenaar – een deel van het complex ‘[het complex]’ te [plaats] (hierna: het complex), meer specifiek (een aantal van) de bedrijfsruimtes die zich op de begane grond van het complex bevinden. VPS heeft met betrekking tot de bedrijfsruimtes die zij in beheer heeft overeenkomsten gesloten met de gebruikers van die ruimtes.

2.2.

[gedaagde] is een van de gebruikers van het complex, te weten van de ruimte gelegen aan de [het pand] te [plaats] (hierna: het pand). Hij gebruikt het pand voor zijn eenmanszaak “Advies Vandaag” die zich volgens het overgelegde uittreksel van de Kamer van Koophandel bezighoudt met “beheer en bemiddeling van onroerend goed, assurantietussenpersoon en verstrekken van hypotheken.”

2.3.

VPS en [gedaagde] hebben ten behoeve van dit gebruik op 20 juli 2020 een overeenkomst met elkaar gesloten, getiteld “Bruikleenovereenkomst tijdelijke kantoorruimte/atelierruimte”. In deze overeenkomst staat, voor zover thans relevant en samengevat weergegeven, vermeld dat:

het pand tijdelijk (gedeeltelijk) leeg staat in afwachting van verkoop, verhuur, sloop, renovatie of herontwikkeling door de eigenaar/rechthebbende en dat VPS het pand van de eigenaar/rechthebbende tijdelijk in bruikleen heeft gekregen met het recht het pand voor dat doel in (onder-)bruikleen te geven aan derden, die tijdelijk het pand als bedrijfsruimte zullen gebruiken tot de hiervoor genoemde plannen uitgevoerd worden of de eigenaar/rechthebbende wederom vrijelijk over het pand wil beschikken;
partijen niet de intentie hebben hiermee een huurovereenkomst aan te gaan;
partijen voor ogen staat dat het gebruik van het pand van beperkte duur zal zijn;
[gedaagde] zich ervan bewust is dat hij het pand leeg en ontruimd achter dient te laten op het tijdstip dat deze overeenkomst eindigt, dat hem geen beroep op huurbescherming als bedoeld in afdeling 5 en 6 titel 4 boek 7 BW en/of ontruimingsbescherming als bedoeld in artikel 7:230a BW toekomt;
VPS aan [gedaagde] het pand om niet in gebruik geeft, gelijk [gedaagde] dit in bruikleen aanvaardt;
de overeenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd, met ingang van 1 augustus 2020;
de overeenkomst zowel door VPS als door [gedaagde] te allen tijde per direct eenzijdig worden beëindigd door opzegging, zonder opgaaf van redenen, met inachtneming van een opzegtermijn van ten minste 14 kalenderdagen;
[gedaagde] geen aanspraak heeft op huurbescherming (boek 7, titel 4 afdelingen 5 en 6 BW) noch op ontruimingsbescherming (7:230a BW) en dat [gedaagde] door ondertekening van de overeenkomst uitdrukkelijk erkent dat – gezien de bedoeling van partijen bij het aangaan van deze overeenkomst – een beroep van hem op huur- of ontruimingsbescherming als zijnde in strijd met de redelijkheid en billijkheid moet worden beschouwd en dus moet worden afgewezen;
VPS ten behoeve van [gedaagde] onder meer verzorgt:

- Communicatie opdrachtgever/Bruikleners

Controlewerkzaamheden
24-uurs schademeldingsdienst
Klachtafhandeling
Administratie
Incasso
[gedaagde] aan VPS een bedrag is verschuldigd van € 420,00 exclusief btw als vergoeding voor de hiervoor bedoelde faciliteiten/services, zijnde 508,20 inclusief btw.
eventuele geschillen in verband met deze overeenkomst worden voorgelegd aan de bevoegde rechter te Den Haag.

2.4.

Nadat de opdrachtgever van VPS aan haar heeft aangegeven tot verkoop van het complex te komen, heeft VPS bij brief van 16 november 2020 de overeenkomst met [gedaagde] opgezegd, waarbij zij 30 november 2020 noemt als datum voor de sleuteloverdracht. VPS voert thans het beheer van het complex uit voor de nieuwe eigenaar.

2.5.

[gedaagde] heeft zich in reactie op de opzegging van de overeenkomst jegens VPS beroepen op huurbescherming. VPS heeft [gedaagde] vervolgens op 1 december 2020 gesommeerd om het pand uiterlijk 2 december 2020 te ontruimen. [gedaagde] heeft niet aan die sommatie voldaan.

3.Het geschil

3.1.

VPS vordert – zakelijk weergegeven – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [gedaagde] te veroordelen om binnen 24 uur na betekening van dit vonnis, het pand met het zijne en de zijnen te verlaten en te ontruimen, onder afgifte van de in bruikleen gegeven sleutels aan VPS, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3.2.

Daartoe voert VPS – samengevat – het volgende aan. Er is sprake van een bruikleenovereenkomst tussen partijen en niet van een huurovereenkomst. De bruikleenovereenkomst is met inachtneming van de contractuele opzegtermijn per 30 november 2020 geëindigd. [gedaagde] verblijft dus thans zonder recht of titel in het pand. Daardoor kan VPS de ruimte niet tijdig opleveren aan haar opdrachtgever en loopt deze vertraging op bij de door haar geplande herontwikkelingswerkzaamheden. Die kunnen namelijk geen aanvang nemen indien er nog mensen in één van de bedrijfsruimtes aanwezig zijn.

3.3.

[gedaagde] voert verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.

4.De beoordeling van het geschil

4.1.

De voorzieningenrechter stelt voorop dat zij voorbij gaat aan het bevoegdheidsverweer van [gedaagde]. Dat verweer is namelijk gebaseerd op het uitgangspunt dat sprake is van verhuur van bedrijfsruimte ex artikel 7:290 van het Burgerlijk Wetboek (BW), in welk geval volgens [gedaagde] niet bij overeenkomst kan worden afgeweken van de wettelijke bevoegdheidsregels. De voorzieningenrechter is echter voorshands van oordeel dat sprake is van verhuur van ruimte ex artikel 7:230a BW, zo volgt uit hetgeen hierna onder 4.7 is overwogen. [gedaagde] heeft erkend dat de voorzieningenrechter van deze rechtbank in dat geval wel bevoegd is.

4.2.

De kern van het geschil tussen partijen betreft de vraag hoe de overeenkomst tussen hen moet worden gekwalificeerd; als een bruikleenovereenkomst of als een huurovereenkomst. Indien van dat laatste sprake is, dan verschillen partijen nog met elkaar van mening over de vraag of het pand moet worden beschouwd als een gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:230a BW of als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW.

4.3.

In dit kort geding, waarin in spoedeisende gevallen een ordemaatregel kan worden getroffen, dient onder meer beoordeeld te worden hoe aannemelijk het is dat de vordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Indien die uitkomst niet met voldoende mate van waarschijnlijk te voorspellen valt, dient terughoudendheid te worden betracht met het treffen van een voorziening, die daarop vooruit loopt. In dit geval leidt dit ertoe dat de vordering tot ontruiming niet toewijsbaar is, omdat onvoldoende aannemelijk is geworden dat de bodemrechter zal oordelen dat er sprake is van een bruikleenovereenkomst. Dat is met name het geval vanwege de vergoeding van € 420,- exclusief btw die [gedaagde] maandelijkse aan VPS moet betalen.

4.4.

Een vergoeding van kosten is niet noodzakelijkerwijs een tegenprestatie voor het gebruik van een pand, zodat het enkele feit dat een vergoeding van kosten is overeengekomen nog niet maakt dat sprake is van huur en niet van bruikleen. Van bruikleen kan toch sprake zijn als de vergoeding een symbolisch karakter heeft, in die zin dat deze van elke reële betekenis is ontbloot. Ook indien een vergoeding is bedongen die alleen ziet op gebruikskosten of kosten van bemiddeling of beheer hoeft de overeenkomst niet noodzakelijkerwijs als huur te worden aangemerkt. Indien de te betalen vergoeding daarentegen in rechtstreeks verband staat met het ter beschikking stellen van de woonruimte en geen symbolisch karakter heeft, dan is sprake van een huurovereenkomst in de zin van de wet. De bedoeling van partijen om een andersoortige overeenkomst aan te gaan, is dan niet relevant (Gerechtshof Den Haag 14 april 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:741).

4.5.

Nu is gesteld noch gebleken dat de vergoeding van € 420,- per maand als een louter symbolische bijdrage kan worden aangemerkt, moet worden onderzocht wat de aard van de vergoeding is. Naast de in de overeenkomst opgenomen opsomming van wat VPS ten behoeve van [gedaagde] verzorgt, heeft VPS in dit geding een algemene toelichting van één A4 overgelegd, waarin zij de diensten beschrijft die zij verricht in het kader van beheer, onderhoud, communicatie en acquisitie en wat haar structurele kosten zijn. Zij heeft echter geen (enkele) cijfermatige onderbouwing gegeven van de kosten die daarmee gemoeid zijn. Evenmin heeft zij inzichtelijk gemaakt welke kosten met het beheer van dit specifieke pand gemoeid zijn, noch welke werkzaamheden zij met betrekking tot het pand daadwerkelijk heeft verricht en welke kosten zij heeft gemaakt. Zij heeft aldus niet inzichtelijk gemaakt dat het door [gedaagde] betaalde bedrag uitsluitend toereikend is om die kosten te dekken (vgl het onder 4.4. genoemde arrest van het Gerechtshof Den Haag). Daarbij komt dat VPS ter zitting desgevraagd heeft verklaard dat zij van de eigenaar van het complex geen vergoeding krijgt voor het beheer. Gelet daarop valt niet uit te sluiten dat de vergoeding die [gedaagde] betaalt hoger is dan de kosten die door VPS voor het beheer worden gemaakt. Met de enkele stelling van VPS, op de vraag naar haar verdienmodel, dat zij wél geld verdient aan het verlenen van andere diensten voor haar opdrachtgever, heeft zij de voorzieningenrechter ook weinig inzicht verstrekt. VPS heeft deze stelling niet geconcretiseerd. Overigens komt het de voorzieningenrechter ook niet redelijk voor dat al de door VPS in de algemene toelichting genoemde kosten voor rekening van de gebruiker zouden moeten komen.

4.6.

In dit kort geding kan daarom niet worden aangenomen dat de vergoeding die [gedaagde] maandelijks betaalt geen enkele vergoeding voor het gebruik van het pand omvat. Het enkele feit dat het door [gedaagde] betaalde bedrag beduidend lager is dan het bedrag waarvoor andere bedrijfsruimtes in [plaats] thans te huur staan, zoals VPS heeft aangevoerd, acht de voorzieningenrechter – nog daargelaten de vraag of die ruimtes ook daadwerkelijk voor die bedragen worden verhuurd – onvoldoende redengevend om tot een andere conclusie te komen. Alhoewel VPS haar belang bij toewijzing van het gevorderde voldoende duidelijk heeft gemaakt, is er naar het oordeel van de voorzieningenrechter onvoldoende zekerheid dat de bodemrechter zal concluderen dat er sprake is van een bruikleenovereenkomst om daarop in kort geding vooruit te lopen.

4.7.

De volgende vraag is of de huur te beschouwen is als huur van bedrijfsruimte ex artikel 7: 290 BW of van ruimte als bedoeld in artikel 7:230a BW. Bedrijfsruimte is, volgens artikel 7:290 lid 2 BW: a. een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is. De voorzieningenrechter is voorshands van oordeel dat sprake is van ruimte ex artikel 7:230a BW, waarbij doorslaggevende betekenis toekomt aan het feit dat partijen in de overeenkomst uitdrukkelijk zijn overeengekomen dat het pand uitsluitend is bestemd om door [gedaagde] te worden gebruikt als bedrijfsruimte ten behoeve van zijn eigen activiteiten, er maar één persoon werkzaam mag zijn, het pand geen baliefunctie mag verkrijgen en [gedaagde] het pand niet mag gebruiken voor activiteiten als bedoeld in artikel 7:290 BW. De omstandigheid dat [gedaagde] feitelijk soms klanten ontvangt in het pand acht de voorzieningenrechter onvoldoende redengevend voor een ander (voorlopig) oordeel. [gedaagde] heeft binnen twee maanden na 30 november 2020, zijnde het tijdstip waartegen schriftelijk ontruiming is aangezegd, een verzoek ingediend tot verlenging van de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden. Die mogelijkheid biedt artikel 7:230a BW hem. Op dat verzoek is nog niet beslist. Dat maakt dat er op dit moment geen plaats is voor het treffen van de gevorderde voorziening in dit geding.

4.8.

Het gevorderde zal daarom worden afgewezen. VPS zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding als na te melden.

5.De beslissing

De voorzieningenrechter:

5.1.

wijst het gevorderde af;

5.2.

veroordeelt VPS in de kosten van dit geding, tot dusverre aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 812,--, waarvan € 508,-- aan salaris gemachtigde en € 304,-- aan griffierecht;

5.3.

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. T.F. Hesselink en in het openbaar uitgesproken op 11 februari 2021.