Uitspraak
vonnis
RECHTBANK DEN HAAG
Team handel
zaaknummer / rolnummer: C/09/590316 / HA ZA 20-310
Vonnis van 13 oktober 2021
in de zaak van
[eiser]te [plaats 1] ,
eiser,
advocaat mr. M. Bonefaas te Hoorn,
tegen
M-MAKELAARS NOORD B.V.te Rijswijk,
gedaagde,
advocaat mr. W.A.M. Rupert te Rotterdam.
Partijen zullen hierna ‘ [eiser] ’ en ‘MVGM’ worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 16 maart 2020, met producties 1 t/m 19;
- de conclusie van antwoord, met producties 1 t/m 12;
- het tussenvonnis van 7 oktober 2020, waarbij een mondelinge behandeling is gelast;
- de brief van mr. Bonefaas van 13 april 2021, met producties 20 t/m 31;
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 28 april 2021.
1.2.
Het proces-verbaal van de mondelinge behandeling is buiten aanwezigheid van partijen opgemaakt. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld commentaar te leveren op de verslaglegging, voor zover het feitelijke onjuistheden betreft. [eiser] heeft van die gelegenheid gebruik gemaakt bij brief van 1 juni 2021. MVGM heeft bij e-mail van 8 juni 2021 meegedeeld geen op- of aanmerkingen te hebben bij het proces-verbaal en heeft daarbij op één punt nog een reactie gegeven op de brief van [eiser] van 1 juni 2021. Deze berichten zijn aan het procesdossier toegevoegd en de rechtbank wijst dit vonnis met inachtneming van de daarin opgenomen opmerkingen, voor zover het opmerkingen van feitelijke aard betreft.
1.3.
Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] is eigenaar van een bedrijfspand in [plaats 2] , gelegen aan [adres] (hierna: het bedrijfspand).
2.2.
MVGM houdt zich (onder meer) bezig met bemiddeling bij handel, huur of verhuur van onroerend goed.
2.3.
[eiser] heeft MVGM verzocht een huurder voor het bedrijfspand te vinden en heeft daartoe op 2 maart 2017 een bemiddelingsovereenkomst gesloten met MVGM. De heer [A] (hierna: [A] ), register-makelaar, is namens MVGM betrokken geweest bij de verhuur van het bedrijfspand.
2.4.
Begin oktober 2017 heeft zich bij [A] een persoon (hierna: de huurder) gemeld die zich bekend heeft gemaakt als [de huurder] (hierna: [de huurder] ). Deze persoon had interesse in de huur van het bedrijfspand en deelde mee daarin met zijn eenmanszaak [de Eenmanszaak] een callcenter te willen beginnen.
2.5.
De huurder heeft het pand vervolgens bezichtigd met [A] . Bij e-mail van 4 oktober 2017 heeft de huurder aan [A] meegedeeld dat hij een korting wil op de huurprijs en dat hij de huurperiode van vijf jaar met een verlenging van vijf jaar erg lang vindt. Op 9 oktober 2017 heeft de huurder een voorstel aan [A] gedaan, inhoudende een huurkorting van 25% over de eerste zes maanden en een looptijd van eerst twee, dan drie en daarop eventueel vijf jaar. De huurder zei het pand per 1 november 2017 te willen betrekken. [A] heeft dit voorstel bij e-mail van 10 oktober 2017 aan [eiser] voorgelegd. Hij zegt daarin onder meer:
“(…)
Over huurprijs onderhandelt de huurder niet (??) maar hij wil i.v.m. opstarten 25% huurkorting over de eerste 6 maanden. Huurder verwacht dat de tuin om het pand wel even wordt aangepakt.
(…)
Uittreksel KvK nr. [nummer] hebben wij opgevraagd en de startdatum van de onderneming 21 september 2017. Dhr. [de huurder] is geb. [geboortedatum 1] te [geboorteplaats] . (…)
Het voorstel lijkt mij prima echter ik weet niet wat ik van deze partij moet denken. Hij onderhandelt niet en gaat met alles maar akkoord. Misschien is het zinvol dat jij hem en keer ontmoet?? Ik hoor graag wat jij er van vindt.”
Op 18 oktober 2017 heeft [eiser] gereageerd op deze e-mail van [A] :
“Hallo [A] .
Ik heb [de huurder] vanmorgen gesproken en het is voor elkaar.
Stel het huurcontract etc. maar op.
(…)”
Op 30 oktober 2017 heeft [A] aan [eiser] gemaild:
“Wij hebben de huurder het contract gemaild en gevraagd met ons een afspraak te maken voor de ondertekening en oplevering. Huurder reageert echter niet op onze mail en telefoontjes. Probeer het vandaag opnieuw maar begin wat twijfels te krijgen. Houd je op de hoogte.”
Op 31 oktober 2017 heeft MVGM een digitale scan van het identiteitsbewijs [de huurder] ontvangen en heeft deze per e-mail aan [eiser] verzonden. Diezelfde dag heeft [eiser] per e-mail gereageerd op het bericht van [A] van 30 oktober 2017:
“Hoi [A] .
Op de valreep komt het nog goed geloof ik.
Morgen om 16:00 uur heb ik een afspraak met [de huurder] om de sleutels aldaar te overhandigen.
Moet ik de meterstanden etc opnemen?
Heeft hij al getekend of krijg ik van jouw het huurcontract en laat ik hem ter plekke tekenen. Mvg [eiser] .”
Op 1 november 2017 hebben [eiser] , [A] en de huurder elkaar bij het bedrijfspand ontmoet. Daar hebben [eiser] en de huurder de huurovereenkomst ondertekend en heeft de sleuteloverdracht plaatsgevonden.
2.6.
MVGM heeft op 2 november 2017 bij [eiser] een bedrag van € 2.117,50 in rekening gebracht voor de huurbemiddeling, welk bedrag door [eiser] aan MVGM is betaald.
2.7.
De huur voor het bedrijfspand is tot 1 februari 2019 op regelmatige basis voldaan. Vanaf 1 februari 2019 wordt de huur niet meer op de overeengekomen tijdstippen voldaan. [eiser] heeft geprobeerd om bij [de huurder] tot incasso van de achterstallige huurtermijnen over te gaan. In juli 2019 is [eiser] gebleken dat [de huurder] stelde dat hij niets wist van de huur van het bedrijfspand. [X] heeft bij de politie aangifte gedaan van identiteitsfraude.
2.8.
Op 1 augustus 2019 is een – op dat moment niet in werking zijnde – hennepkwekerij in het bedrijfspand aangetroffen.
2.9.
Bij het opbouwen van de hennepkwekerij is aan het bedrijfspand schade toegebracht.
2.10.
Op 13 januari 2021 heeft [A] tegenover de kantonrechter een getuigenverklaring afgelegd, waarbij op dat moment ook [de huurder] aanwezig was. [A] heeft onder meer verklaard:
“Degene die als huurder heeft getekend was dus niet de hier aanwezige [X] . (…) Ik heb bij die eerste bezichtiging de heren niet meer naar hun identiteitsbewijs gevraagd, noch heb ik een vergelijking gedaan met het identiteitsbewijs, zoals dat aan de papieren huurovereenkomst is toegevoegd. Ik merk op dat die stukken onder meer door de beoogd huurder zijn aangeleverd en vervolgens door de secretaresse op kantoor worden gekopieerd en als bijlage aan de huurovereenkomst zijn toegevoegd. Ook bij de ondertekening aan [adres] , voorafgaande aan de oplevering van het gehuurde, heeft niet meer een verificatie plaats gehad van de identiteit van de huurder.”
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. voor recht zal verklaren dat MVGM tekort is geschoten in de bemiddelingsovereenkomst jegens [eiser] , althans dat MVGM onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiser] en dat MVGM aansprakelijk is voor de door [eiser] dientengevolge geleden schade;
II. MVGM te veroordelen om aan [eiser] een bedrag van € 216.943,15 te betalen wegens schade aan het bedrijfspand, gederfde huurinkomsten en betaalde bemiddelingsfee, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met wettelijke rente;
III. MVGM te veroordelen om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 2.859,72 aan buitengerechtelijke incassokosten;
IV. MVGM te veroordelen om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 3.430,35 aan de kosten van de rapportages van [de Makelaarskantoor] op grond van art. 6:96 lid 2 onder b BW;
V. MVGM te veroordelen in de proceskosten en de nakosten, vermeerderd met wettelijke rente.
3.2.
[eiser] legt aan deze vordering ten grondslag dat MVGM is tekortgeschoten in de nakoming van de bemiddelingsovereenkomst met [eiser] , waardoor hij schade heeft geleden. MVGM moet zich op grond van de op haar rustende zorgplicht als goed opdrachtnemer gedragen. MVGM heeft haar zorgplicht geschonden, doordat zij niet heeft voldaan aan haar informatie-, onderzoeks- en waarschuwingsplicht. MVGM heeft het risico dat er door een huurder een hennepkwekerij zou worden gevestigd in het bedrijfspand, niet met [eiser] besproken. Dit geldt temeer aangezien [eiser] een kleine particuliere verhuurder is. Voorts heeft MVGM onvoldoende onderzoek gedaan naar de identiteit, de achtergrond en de beweegredenen van de huurder. In plaats daarvan heeft zij een sfeer gecreëerd, waaruit [eiser] heeft afgeleid dat er geen bezwaren meer waren tegen de huurder. [eiser] heeft door deze zorgplichtschending schade geleden, waarvoor MVGM aansprakelijk is. De schade aan het bedrijfspand bedraagt € 179.783,92 inclusief BTW. [eiser] lijdt voorts schade doordat hij een bedrag van € 35.041,73 aan huurinkomsten misloopt. [eiser] heeft de bemiddelingsovereenkomst met MVGM buitengerechtelijk ontbonden en vordert terugbetaling van een bedrag van € 2.117,50 aan bemiddelingskosten.
3.3.
MVGM betwist dat zij haar zorgplicht heeft geschonden. Zij heeft gehandeld als van een redelijk bekwaam, redelijk handelend verhuurmakelaar mocht worden verwacht. Zij heeft het risico op vestiging van een hennepkwekerij met [eiser] besproken en in dat kader is ook een inspectierecht van het bedrijfspand in de huurovereenkomst opgenomen. MVGM heeft twijfels over de huurder met [eiser] besproken en voorgesteld dat [eiser] de huurder zou ontmoeten. [eiser] is toen rechtstreeks met de huurder gaan communiceren en heeft groen licht gegeven voor de verhuur. Voorts heeft MVGM onderzoek gedaan naar de identiteit en achtergrond van de huurder en zijn onderneming, maar de situatie was niet zodanig dat MVGM hoefde te twijfelen aan de identiteit van de huurder. MVGM heeft voor het geval dat de rechtbank zou oordelen dat zij haar zorgplicht heeft geschonden, betwist dat de schade een gevolg is van de zorgplichtschending. Voorts heeft zij de omvang van de schade betwist en aangevoerd dat de schade mede het gevolg is van omstandigheden die op grond van artikel 6:101 BW aan [eiser] kunnen worden toegerekend. MVGM betwist tot slot dat de bemiddelingsovereenkomst door [eiser] is ontbonden en betoogt dat daarvoor ook geen grond bestaat.
4.De beoordeling
4.1.
Het gaat in deze zaak om de vraag of MVGM haar zorgplicht heeft geschonden door onvoldoende onderzoek te doen naar de huurder en door na te laten het risico op de vestiging van een hennepkwekerij in het bedrijfspand met [eiser] te bespreken.
4.2.
MVGM is op grond van de bemiddelingsovereenkomst gehouden zich tegenover [eiser] te gedragen als een redelijk bekwaam en redelijk handelend verhuurmakelaar.
4.3.
Verhuur aan een niet betrouwbare huurder brengt voor een verhuurder grote risico’s met zich mee, waaronder het risico dat de huurder grote materiële schade aan het gehuurde toebrengt zonder verhaal te bieden voor de daardoor ontstane schade. Zeker aan professionele verhuurbemiddelaars behoort bekend te zijn dat bij de aanleg van hennepkwekerijen doorgaans grote materiële schade wordt aangericht en ook dat jaarlijks in Nederland een aanzienlijk aantal hennepkwekerijen in woningen en bedrijfspanden wordt aangetroffen. Een professioneel verhuurmakelaar als MVGM behoort zich van dit risico bewust te zijn. Daarbij geldt dat een verhuurmakelaar het risico op vestiging van een hennepkwekerij nooit volledig zal kunnen uitsluiten. Zelfs de op het oog meest betrouwbare en solvabele huurder zal immers kunnen besluiten het gehuurde te gaan misbruiken voor de kweek van hennep en na ontdekking daarvan met de noorderzon kunnen vertrekken. Het gaat erom dat de verhuurbemiddelaar al het redelijke moet doen om de risico’s voor de verhuurder te beperken. [1]
Controle op identiteit, werkzaamheden en inkomsten (potentiële) huurder
4.4.
MVGM is op grond van de op haar rustende zorgplicht gehouden de identiteit, werkzaamheden en inkomsten van de (potentiële) huurder te controleren.
4.5.
Nadat [A] via e-mail in contact was gekomen met de huurder, heeft hij met de huurder een afspraak gemaakt voor een bezichtiging van het bedrijfspand. Uit het als productie 8 bij conclusie van antwoord overgelegde verslag van [A] , volgt dat bij de eerste bezichtigingsafspraak drie personen verschenen. Zij waren allen rond de twintig jaar oud. [A] heeft aan deze bezichtiging naar eigen zeggen geen goed ‘onderbuikgevoel’ overgehouden. Hij had twijfels over deze personen en hun geschiktheid als huurder. Daarna heeft nog een tweede bezichtiging van het pand plaatsgevonden met deze personen, waarbij de twijfel die eerder bij [A] was gerezen, bleef bestaan. Omdat [A] het niet vertrouwde, heeft hij toen ook het kenteken van de auto waarmee de drie personen kwamen opgeschreven en ter controle met [eiser] gedeeld. Omdat [A] twijfels bleef houden, heeft hij voorgesteld dat [eiser] eerst zelf maar eens kennis moest maken met deze huurder. Dat blijkt ook uit de hiervoor onder 2.5 geciteerde e-mail van 10 oktober 2017 van [A] aan [eiser] . In die e-mail heeft [A] voorts meegedeeld dat hij een uittreksel uit het Handelsregister van de Kamer van Koophandel had opgevraagd. Daaruit bleek dat de onderneming van de huurder – [de Eenmanszaak] – stond ingeschreven in het Handelsregister. De onderneming was kort daarvoor op 21 september 2017 gestart. Voorts heeft [A] de geboortedatum van [de huurder] ( [geboortedatum 2] ) en zijn telefoonnummer met [eiser] gedeeld. [eiser] heeft de huurder vervolgens ontmoet, waarna [eiser] goedkeuring heeft gegeven voor verhuur.
4.6.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft MVGM door aldus te handelen niet voldaan aan de op haar rustende onderzoeksplicht. Voor het bedrijfspand van [eiser] werd een jaarhuur van € 27.500 exclusief BTW gevraagd. De huurder die zich bij [A] aandiende, was een jongen van 20 jaar oud die het bedrijfspand wilde gaan gebruiken om met zijn net opgerichte onderneming een callcenter te starten. [A] heeft vervolgens geen goed gevoel overgehouden aan de twee bezichtigingen met de huurder en twijfelde over de geschiktheid van deze huurder. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [A] opgemerkt dat de locatie van het bedrijfspand verkeerde huurders kon aantrekken, omdat het pand op een wat afgelegen plek lag. [A] zei dat er “dingen konden plaatsvinden die niemand zou zien, illegale dingen”. Deze omstandigheden roepen de nodige vragen op – waaronder de vraag hoe een jongen van 20 jaar oud met een startende onderneming de huur zou gaan betalen – en daarbij komt nog dat [A] geen goed gevoel overhield aan de ontmoetingen met de huurder en zich kennelijk bewust was van het risico dat een huurder illegale activiteiten in het gehuurde zou gaan verrichten. Dat had voor MVGM in het licht van de hiervoor onder 4.3 benoemde risico’s, waaronder het risico dat in het bedrijfspand een hennepkwekerij zou kunnen worden gevestigd, aanleiding moeten zijn nader onderzoek in te stellen naar de identiteit, werkzaamheden en inkomsten van de huurder en zijn net gestarte onderneming, en wel een onderzoek dat verder ging dan het enkel raadplegen van het Handelsregister. Daarbij valt de denken aan een onderzoek naar bedrijfsplannen, bank/financieringsrelaties en klanten van de net opgerichte onderneming en onderzoek naar de identiteit en achtergronden van de huurder.
4.7.
Daar komt nog het volgende bij. De huurder heeft pas op het allerlaatste moment – de dag vóór ondertekening van het huurcontract – een kopie van een identiteitsbewijs opgestuurd. Uit de hiervoor onder 2.10 geciteerde getuigenverklaring van [A] blijkt dat deze kopie door een secretaresse bij de huurovereenkomst is gevoegd. [A] heeft verklaard dat bij de ondertekening van het huurcontract geen verificatie meer heeft plaats gehad van de identiteit van de huurder. Een daadwerkelijke controle van de identiteit van de huurder aan de hand van de foto op het identiteitsbewijs heeft dus niet plaatsgevonden, ook niet in een eerder stadium van het verhuurtraject. In het licht van de getuigenverklaring van [A] , gaat de rechtbank voorbij aan de opmerking van [A] bij de mondelinge behandeling dat hij bij de ondertekening van de huurovereenkomst naar de foto op het identiteitsbewijs heeft gekeken maar niet had gezien dat de persoon op de foto een ander persoon was dan de persoon bij de bezichtigingen.
4.8.
MVGM heeft als verweer aangevoerd dat [eiser] zelf heeft ingestemd met verhuur van het bedrijfspand aan de huurder. De rechtbank verwerpt dit verweer, aangezien van een professioneel verhuurmakelaar mag worden verwacht dat zij zelf voldoende onderzoek verricht naar de identiteit en achtergronden van een potentiële huurder. Zij mag het oordeel over de geschiktheid niet zonder zelf voldoende onderzoek te verrichten aan haar opdrachtgever overlaten. Daarbij is niet van belang in hoeverre [eiser] ervaring had met verhuur van (bedrijfs)panden, aangezien [eiser] er onafhankelijk van zijn ervaring met verhuur op mag vertrouwen dat een door hem ingehuurde verhuurmakelaar voldoet aan haar onderzoeksplicht.
4.9.
Aangezien MVGM haar zorgplicht heeft geschonden door onvoldoende onderzoek te doen naar de achtergronden van de huurder, behoeven de overige verwijten die [eiser] maakt (MVGM zou onvoldoende hebben gewaarschuwd voor het risico van een hennepkwekerij en een sfeer hebben gecreëerd waaruit [eiser] heeft afgeleid dat er geen bezwaren meer bestonden tegen de huurder) geen bespreking meer.
4.10.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat MVGM is tekortgeschoten in de nakoming van de bemiddelingsovereenkomst. Die tekortkoming kan haar ook worden toegerekend.
Causaal verband
4.11.
MVGM heeft betwist dat de door [eiser] geleden schade een gevolg is van haar zorgplichtschending. Volgens haar is aannemelijk dat er lange tijd geen ongeoorloofde activiteiten in het bedrijfspand hebben plaatsgevonden en is niet gebleken dat de huurder betrokken is bij de hennepkwekerij.
4.12.
De rechtbank verwerpt dit verweer. MVGM heeft haar stelling dat er lange tijd geen ongeoorloofde activiteiten in het bedrijfspand hebben plaatsgevonden onvoldoende onderbouwd, aangezien de omstandigheid dat de huur tot februari 2019 is voldaan niet uitsluit dat er ongeoorloofde activiteiten in het bedrijfspand hebben plaatsgevonden. Uit de omstandigheid dat vóór 1 augustus 2019 niemand is opgevallen dat een hennepkwekerij in het bedrijfspand was opgebouwd, kan evenmin worden afgeleid dat er toen nog geen ongeoorloofde activiteiten plaatsvonden. Gebleken is immers dat de kwekerij zich beperkte tot een gering aantal kantoorvertrekken en dat die van buiten niet zichtbaar was.
4.13.
Ongeacht de vraag wanneer de hennepkwekerij is opgebouwd, moet worden aangenomen dat de schade niet zou zijn ontstaan indien MVGM voldoende onderzoek had gedaan naar de identiteit en achtergronden van de huurder. In dat scenario kan met een redelijke mate van waarschijnlijkheid worden aangenomen dat aan het licht zou zijn gekomen dat de huurder een onbetrouwbare partij was die misbruik maakte van de identiteit van [de huurder] . [eiser] had dan geen toestemming gegeven om met deze huurder een huurovereenkomst te sluiten en de schade zou dan niet zijn ontstaan. De vraag wanneer de hennepkwekerij is gebouwd en of de huurder daarbij zelf betrokken is, is niet relevant bij de beoordeling van het verband tussen zorgplichtschending en schade. Doordat MVGM onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de huurder, is een huurovereenkomst gesloten met een onbetrouwbare huurder die schade heeft toegebracht aan het bedrijfspand.
4.14.
Het voorgaande betekent dat de schade een gevolg is van de zorgplichtschending van MVGM. Of alle schadeposten ook in redelijkheid kunnen worden toegerekend aan die tekortkoming zal de rechtbank hierna per schadepost bespreken.
Schade
4.15.
[eiser] stelt schade te hebben geleden als gevolg van de wanprestatie van MVGM. Hij vordert een bedrag van € 179.783,92 inclusief BTW aan schade aan het bedrijfspand, welk bedrag is onderbouwd met een expertiserapport van [de Makelaarskantoor] (hierna: [de Makelaarskantoor] ). Voorts wordt een bedrag van € 35.041,73 aan gederfde huurinkomsten over de periode van 1 februari 2019 tot 1 september 2020 gevorderd.
4.16.
MVGM heeft de hoogte van de schade gemotiveerd betwist. Zij heeft ten aanzien van de schade aan het bedrijfspand een expertiserapport laten opstellen door Lengkeek. Lengkeek heeft de schade aan het pand begroot op € 29.533,26 exclusief BTW en ingeschat dat het herstel van de door haar geïnventariseerde gebreken vier tot zes weken zou duren. MVGM heeft voorts de omvang van de huurderving betwist. De gestelde huurderving in de periode februari tot augustus 2019 – de periode waarin de huurder nog huur verschuldigd was die volgens [eiser] niet zou zijn voldaan – kan niet aan MVGM worden toegerekend. Het herstel van het bedrijfspand kan binnen vier tot zes weken worden uitgevoerd waarna het bedrijfspand weer kan worden verhuurd, waardoor de huurderving tot die periode beperkt moet blijven.
Schade aan bedrijfspand
4.17.
Voor het vaststellen van de omvang van de schade zal de rechtbank een vergelijking maken van de toestand zoals deze in werkelijkheid is – waarbij schade is ontstaan aan het bedrijfspand – met de toestand zoals die zou zijn geweest indien MVGM aan haar zorgplicht zou hebben voldaan en de schade niet zou zijn onstaan. De rechtbank zal de omvang van de schade aldus concreet begroten.
4.18.
De omvang van de schade zoals die is begroot in het expertiserapport van [de Makelaarskantoor] is door MVGM gemotiveerd betwist. Kern van de betwisting is dat daarin de nodige werkzaamheden zijn opgenomen die niet zien op herstel van schade die is ontstaan door de hennepkwekerij. In vier van de vijfentwintig kantoorvertrekken zijn diverse aanpassingen aangebracht zoals verhoogde vloeren, verduisteringsgordijnen en installaties ten behoeve van het kweken van hennepstekjes. MVGM heeft erop gewezen dat in het rapport van [de Makelaarskantoor] de nodige schadeposten zijn opgenomen die zien op ruimtes waarin geen schade als gevolg van de hennepkwekerij is geconstateerd. Zij heeft er daarbij op gewezen dat [de Makelaarskantoor] in haar schadebegroting is uitgegaan van vervanging van alle vloerbedekking (door [de Makelaarskantoor] begroot op € 37.000,- plus arbeidsuren), alle binnendeuren, schilderwerk aan alle wanden (door [de Makelaarskantoor] begroot op € 20.250,- plus arbeidsuren), het repareren van plafonds waaraan geen directe bouwkundige schade is en de nodige kosten voor het nakijken en herstellen van installaties waaraan geen gebreken zijn vastgesteld. Voorts heeft MVGM erop gewezen dat [de Makelaarskantoor] substantiële bedragen heeft begroot voor het nakijken en herstellen van in het pand aanwezige installaties, terwijl er door Lengkeek geen gebreken aan die installaties zijn vastgesteld.
4.19.
De rechtbank is met MVGM van oordeel dat opvalt dat [de Makelaarskantoor] in haar schadebegroting allerlei werkzaamheden heeft opgenomen, waarvan onduidelijk is of zij enig verband houden met de hennepkwekerij. Dat de bouwkundige schade als gevolg van de hennepkwekerij zich heeft beperkt tot vier van de vijfentwintig kantoorvertrekken, is door [eiser] onvoldoende gemotiveerd weersproken. Verder is het de rechtbank opgevallen dat [de Makelaarskantoor] bij haar begroting van zowel materiaalkosten als arbeidskosten telkens structureel hoger begroot dan in het rapport van Lengkeek het geval is. Gelet op de gemotiveerde betwisting van de hoogte van de schade door MVGM, had van [eiser] verwacht mogen worden dat hij zou onderbouwen of en op welke manier de door hem gevorderde schade in rechtstreeks verband staat met de hennepkwekerij en dat hij zou verklaren waarom [de Makelaarskantoor] de materiaalkosten en arbeidsuren structureel veel hoger inschat dan in het rapport van Lengkeek het geval is.
4.20.
De rechtbank zal de schade daarom zelf (concreet) begroten en zal daarbij het rapport van Lengkeek tot uitgangspunt nemen en bezien of er daarnaast nog andere schadeposten zijn die voor vergoeding in aanmerking komen. De rechtbank zal voorbij gaan aan de facturen die door [eiser] voorafgaand aan de mondelinge behandeling zijn overgelegd. [eiser] heeft onvoldoende toegelicht of en in welke mate de werkzaamheden waarop die facturen zien verband houden met schade die is toegebracht door de opbouw van de hennepkwekerij. De rechtbank zal hierna de afzonderlijke schadeposten die in de rapporten van Lengkeek en [de Makelaarskantoor] zijn opgenomen bespreken.
4.21.
Voor wat betreft de schoonmaak van het gehele pand, afvoer van bouwmaterialen, slopen en afvoeren van verhoogde vloeren en voorzetwanden gaat de rechtbank uit van de schadebegroting die is opgenomen in het rapport van Lengkeek.
4.22.
Ten aanzien van de schade in ruimte I zal de rechtbank uitgaan van de schadebegroting zoals opgenomen in het rapport van Lengkeek. Het aantal arbeidsuren dat in het rapport van [de Makelaarskantoor] is opgenomen voor het vervangen van een deur (in totaal vijf uren) komt de rechtbank bovenmatig voor. De inschatting van Lengkeek (twee uren) komt redelijk voor.
4.23.
Tussen partijen is niet in geschil dat in de ruimtes II t/m XIII van het bedrijfspand geen schade is geconstateerd. Het rapport van [de Makelaarskantoor] bevat ten aanzien van ruimte IX een post ‘Controle IT-installatie voor € 1000,- en 80 manuren en ten aanzien van ruimt X een post ‘Controle sanitair + waterleiding’ voor € 75,- en 9 manuren. Van deze werkzaamheden is onvoldoende onderbouwd dat zij het gevolg zijn van de hennepkwekerij. Deze kosten komen dan ook niet vergoeding in aanmerking.
4.24.
Over de schade aan ruimte XIV zijn partijen het eens dat die bestaat uit een reparatie aan een keukenblok (€ 150,- aan materiaalkosten) en het plaatsen en testen van een brandslanghaspel (€ 100,- aan materiaalkosten). De rapporten verschillen over het aantal arbeidsuren dat nodig is ( [de Makelaarskantoor] : totaal 16 uren; Lengkeek: totaal 8 uren). Ook hier komt het aantal arbeidsuren dat [de Makelaarskantoor] heeft begroot bovenmatig voor en zal de rechtbank uitgaan van het uren dat Lengkeek heeft ingeschat.
4.25.
Over de schade aan ruimte XV zijn partijen het eens, zodat daarop geen beslissing van hoeft te volgen.
4.26.
Ten aanzien van ruimte XVI zal de rechtbank uitgaan van de schadebegroting van Lengkeek, waarbij Lengkeek een hogere schade begroot dan [de Makelaarskantoor] .
4.27.
Ten aanzien van de schadeposten van de ruimtes XVII t/m XXI geldt het volgende. [de Makelaarskantoor] heeft voor deze ruimtes telkens materiaalkosten berekend voor nieuwe deuren, krukken en sloten. Lengkeek heeft alleen kosten voor hang en sluitwerk opgenomen. Uit de als productie 16 overlegde brief van [de Makelaarskantoor] van 11 februari 2020 blijkt echter dat de verdwenen tussendeuren grotendeels zijn teruggevonden en weer zijn geplaatst. Gelet daarop is onvoldoende onderbouwd waarom kosten voor nieuwe deuren gemaakt zouden moeten worden. Voor wat betreft de reparaties aan tussenwanden, saus- en schilderwerk, stucwerk, het aanbrengen van panelen in deze ruimtes zal de rechtbank uitgaan van de begroting van Lengkeek. Lengkeek heeft echter geen posten opgenomen voor reparatie aan de plafonds. Aangezien in de ruimtes waar het hier om gaat bouwkundige schade is vastgesteld in onder meer de wanden en niet is betwist dat in die ruimtes schade aan plafonds kan zijn ontstaan door de exploitatie van de hennepkwekerij, zal de rechtbank naast de begroting van Lengkeek de door [de Makelaarskantoor] begrote schadeposten in verband met reparatie plafonds in aanmerking nemen. Dat betreft voor ruimtes XVII t/m XXI in totaal € 1.125,- aan materiaalkosten en € 885,50 aan manuren (23 manuren à € 38,50). De schade in deze ruimtes zal ten opzichte van het rapport van Lengkeek dus met € 2.010,50 worden verhoogd.
4.28.
Ten aanzien van de schade in ruimte XXII zijn partijen het eens dat die bestaat uit de posten ‘reparatie elektra in meterkast’ en ‘heraansluiting elektra, gas en water’ en telkens de daarmee verband houdende arbeidsuren. De rechtbank zal uitgaan van de begroting van Lengkeek, nu het begrote aantal arbeidsuren in het rapport van [de Makelaarskantoor] hoog voorkomt, evenals de verder niet onderbouwde kosten voor heraansluiting elektra, gas en water.
4.29.
Ook over de schadeposten in ruimte XXIII zijn partijen het eens. De rechtbank zal ook hier uitgaan van de schadebegroting van Lengkeek, aangezien zowel de materiaalkosten als de arbeidsuren in de begroting van [de Makelaarskantoor] erg hoog voorkomen. Zo wordt voor het verwijderen van de oude linoleumvloer en het leggen en afwerken van een nieuwe vloer voor een ruimte van 24 m2 € 2.600,- aan materiaalkosten en 40 arbeidsuren begroot. Voor de demontage van een keukenblok worden 16 arbeidsuren begroot. In het licht van het rapport van Lengkeek, heeft [eiser] onvoldoende toegelicht waarom bij de schadebegroting uitgegaan zou moeten worden van de hoge kosten die [de Makelaarskantoor] voorspiegeld.
4.30.
Ten aanzien van ruimte XXIV blijkt uit het rapport van Lengkeek niet duidelijk of en welke kosten nu in rekening zijn gebracht. Het rapport vermeldt bij ruimte XXIV alleen: ‘Zie ruimte XXV’. Uit de beschrijving bij ruimte XXV blijkt echter niet dat daar ook werkzaamheden ten behoeve van ruimte XXIV zijn opgenomen. De rechtbank zal ten aanzien van de schade in ruimte XXIV uitgaan van de begroting van [de Makelaarskantoor] . Ten aanzien van de arbeidsuren zal de rechtbank een korting van 50% toepassen, gelet op de omstandigheid dat [de Makelaarskantoor] arbeidsuren structureel erg hoog lijkt te begroten. De kosten voor ruimte XXIV komen dan neer op € 840,- materiaalkosten en 32 arbeidsuren (64 uren gedeeld door 2) à € 38,50. De schadebegroting van Lengkeek zal dan ook met € 2.072 verhoogd moeten worden in verband met de schade aan ruimte XXIV.
4.31.
Ten aanzien van ruimte XXV zal de rechtbank uitgaan van de schadebegroting van Lengkeek.
4.32.
Dan resteren een aantal algemene schadeposten die niet aan specifieke ruimtes zijn toegewezen. [eiser] heeft onvoldoende onderbouwd waarom aan ‘algehele controle elektra’ 80 arbeidsuren moeten worden besteed. De rechtbank zal dan ook uitgaan van de begroting van Lengkeek van € 250 materiaalkosten en zestien arbeidsuren. Voorts is de post ‘armaturen in de ruimtes XXIV en XXV’ voor € 1.200,- en 24 arbeidsuren in het rapport van [de Makelaarskantoor] onvoldoende onderbouwd, zodat de rechtbank zal uitgaan van de schadebegroting van Lengkeek. De post ‘reparatie kabelgoot 50 m’ uit het rapport van [de Makelaarskantoor] , komt niet terug in de begroting van Lengkeek. Onduidelijk is waarom daarvoor € 3.000,- en 24 arbeidsuren zijn begroot, waardoor de rechtbank aan deze schadepost voorbij zal gaan. [de Makelaarskantoor] heeft in haar rapport voor de post ‘controle/vervangen dak-ventilatoren, totaal 10 stuks’ € 17.350,- materiaalkosten en 80 arbeidsuren begroot. Lengkeek heeft geconstateerd dat de ventilatoren van de mechanische ventilatie niet zijn beschadigd, maar dat deze enkel opnieuw aangesloten dienen te worden met een flexibele verbinding aan de onderzijde van het systeemplafond. [eiser] heeft daar onvoldoende tegenover gesteld. Dat brengt de rechtbank ertoe ook op dit punt van de schadebegroting uit te gaan van de begroting van Lengkeek. Ten aanzien van de schadepost ‘reparatie beveiliging 5 st.’ geldt dat Lengkeek in haar rapport heeft opgemerkt dat de alarminstallatie feitelijk niet is beschadigd. En dat de vermeende gebreken geen oorzakelijk verband kennen met de aanwezigheid van de hennepkwekerij. Alleen de kosten voor het opnieuw aansluiten en nakijken van de installatieonderdelen zijn volgens hen toe te schrijven aan de aanwezigheid van de hennepkwekerij. Gelet op deze betwisting van de hoogte van de schade op dit punt – waartegen door [eiser] niets meer is ingebracht – zal de rechtbank op dit punt de schadebegroting van Lengkeek volgen. Datzelfde geldt ten aanzien van de schadepost ‘algehele controle cv-systeem’, waarvan Lengkeek gemotiveerd uiteen heeft gezet waarom de schade op dit punt lager is dan door Lengkeek begroot. Ten aanzien van de posten ‘stucwerk binnen 1200 m2’, ‘schilderwerk binnen 160 m2 deuren’. ‘schilderwerk binnen 100 m2 puien’, ‘algehele vloerbedekking er uithalen + afvoeren’ en ‘nieuwe vloerbedekking leggen + lijmen 425 m2’, volgt de rechtbank de schadebegroting van Lengkeek. Zoals hiervoor al aan de orde kwam gaat het rapport van [de Makelaarskantoor] op deze onderdelen uit van werkzaamheden in het hele pand, terwijl door MVGM gemotiveerd is betwist dat zich in het hele pand schade heeft voorgedaan als gevolg van de hennepkwekerij. [eiser] heeft daartegen onvoldoende ingebracht.
4.33.
Het voorgaande leidt voor wat betreft de schade tot de volgende conclusie. Lengkeek begroot de schade (materiaal en uren, exclusief BTW, bouwplaatskosten en algemene kosten en winst en risico) op € 25.113,32 exclusief BTW. De rechtbank heeft de schade ten aanzien van ruimtes XVII t/m XXI en de ruimte XXIV hoger begroot dan Lengkeek heeft gedaan in haar rapport. Het schadebedrag waar Lengkeek op uit komt dient dan ook te worden vermeerderd met € 2.010,50 (ruimtes XVII t/m XXI) en € 2.072 (ruimte XXIV), waardoor de schade (materiaal en uren, exclusief BTW, bouwplaatskosten en algemene kosten en winst en risico) op een bedrag van € 29.195,82 uitkomt. Dit bedrag dient te worden vermeerderd met 5% bouwplaatskosten en komt dan uit op € 30.655,61 exclusief BTW. Dit bedrag dient dan te worden vermeerderd met 12% algemene kosten + winst en risico. De schade komt daarmee uit op een bedrag van € 34.334,28 exclusief BTW en € 41.544,48 inclusief 21% BTW.
4.34.
De rechtbank gaat voorbij aan het verweer van MVGM dat niet onvoorstelbaar is dat (een deel van) de herstelkosten voor rekening zijn gekomen van één van de vennootschappen van [eiser] , aangezien MVGM dit verweer onvoldoende heeft onderbouwd. Uit de door [eiser] overgelegde facturen blijkt niet dat een ander dan [eiser] reparatiekosten voor zijn rekening heeft genomen, mede gelet op de toelichting van [eiser] dat ‘ [Handelsnaam 1] ’, ‘ [Handelsnaam 2] ’ en ‘ [Handelsnaam 3] ’ door [eiser] gebruikte handelsnamen zijn.
4.35.
De rechtbank verwerpt het door MVGM gevoerde “oud voor nieuw” verweer, aangezien niet is gebleken dat [eiser] na herstel van de door de hennepkwekerij veroorzaakte schade in een betere positie zal komen te verkeren dan vóór de opbouw van de hennepkwekerij het geval was. Dat het bedrijfspand door die (beperkte) herstelwerkzaamheden meer waard is geworden, is gesteld noch gebleken.
4.36.
De rechtbank zal op de toe te wijzen schade de door de huurder gestorte waarborgsom van € 8.318,76 in mindering brengen, aangezien deze waarborgsom mede is bedoeld om door de huurder veroorzaakte schade aan het gehuurde te compenseren. [eiser] kan deze waarborgsom aanwenden voor herstel van de schade.
Huurderving
4.37.
[eiser] vordert huurderving vanaf 1 februari 2019. Hij stelt dat de huurder vanaf die datum de huur niet meer heeft voldaan. [eiser] vordert over de periode 1 februari 2019 tot en met 15 december 2019 een bedrag van € 2.291,67 gederfde huur per maand. Vanaf 15 december 2019 heeft [eiser] het achterste gedeelte van het pand verhuurd voor € 1.000 exclusief BTW per maand, waardoor de huurderving vanaf die datum € 1.291,67 per maand bedraagt. [eiser] stelt dat hem een periode tot 1 september 2020 moet worden gegund om de schade aan de voorzijde van het pand te herstellen en een nieuwe huurder te vinden. Over de periode 15 december 2019 tot en met 1 september 2020 vordert hij huurderving van € 1.291,67 per maand. De gevorderde huurderving bedraagt in totaal € 35.041,73.
4.38.
Ten aanzien van de gevorderde huurderving over de periode van 1 februari tot 1 augustus 2019 (de datum waarop de hennepkwekerij is ontdekt) overweegt de rechtbank als volgt. Door de wanprestatie van MVGM heeft zich een onbetrouwbaar gebleken huurder aangediend die het pand heeft gebruikt voor hennepteelt en vervolgens met de noorderzon is vertrokken zonder dat verhaal mogelijk was. De stelling van [eiser] dat de huurder vanaf 1 februari 2019 niet is voldaan, is door MVGM onvoldoende gemotiveerd betwist. Het beroep van MVGM op de omstandigheid dat met de huurder op enig moment een betalingsregeling is getroffen faalt, aangezien niet blijkt dat die betalingsregeling ziet op de periode na 1 februari 2019 en het een betalingsregeling zal betreffen met een onbekend persoon die misbruik heeft gemaakt van de persoonsgegevens van [X] waardoor de mogelijkheid van verhaal illusoir zal zijn. Een betrouwbare huurder zou de huurtermijnen over de periode van 1 februari tot 1 augustus 2019 hebben voldaan en bij wanprestatie zouden er onder normale omstandigheden verhaalsmogelijkheden op de huurder zijn. De gevorderde huurderving over deze periode van zes maanden is dan ook toewijsbaar.
4.39.
Ten aanzien van huurderving na 1 augustus 2019 overweegt de rechtbank als volgt. Op grond van zijn schadebeperkingsplicht was [eiser] gehouden de schade aan het bedrijfspand zo snel mogelijk te laten herstellen, zodat het bedrijfspand opnieuw in verhuur kon worden gebracht. De rechtbank zal gelet op hetgeen hiervoor is overwogen over de omvang van de materiële schade en de tijd die nodig is die schade te herstellen, uitgaan van een herstelduur van zes weken en zal de huurderving over die periode toewijzen. Daarnaast moet ervan uit worden gegaan dat het herstel niet onmiddellijk na ontdekking van de hennepkwekerij kan worden uitgevoerd, maar dat een periode van vier weken nodig is voor het opruimen van het bedrijfspand en het inschakelen van een aannemer die de herstelwerkzaamheden kan uitvoeren. Ook over die periode zal huurderving worden toegewezen. Dat betekent dat de huurderving na 1 augustus 2019 over een periode van tien weken toewijsbaar is. De rechtbank acht het, mede gelet op de stelling van [eiser] dat er genoeg gegadigden zijn die het pand willen huren, ook redelijkerwijs mogelijk om in deze periode van tien weken een nieuwe huurder voor het pand te vinden.
4.40.
De gevorderde huurderving zal voor het meerdere worden afgewezen, omdat [eiser] niet aan zijn schadebeperkingsplicht heeft voldaan. [eiser] heeft het bedrijfspand niet zo snel mogelijk (volledig) hersteld en weer in verhuur gebracht. Voor zover [eiser] ervoor heeft gekozen zich niet te beperken tot herstel van schade die het gevolg is van de hennepkwekerij en meer en uitgebreidere (renovatie)werkzaamheden uit te laten voeren, staat hem dat vanzelfsprekend vrij. De huurderving die het gevolg is van uitvoering van deze extra werkzaamheden, dient dan wel voor zijn rekening te blijven.
4.41.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat huurderving zal worden toegewezen tot een bedrag van € 19.479,20 (8,5 maal € 2.291,67).
Eigen schuld
4.42.
MVGM heeft zich erop beroepen dat de schade geheel voor rekening van [eiser] moet blijven, aangezien [eiser] eigen schuld heeft aan het ontstaan van de schade. Zij heeft daartoe aangevoerd dat [eiser] ondanks de door [A] geuite twijfel over de huurder, toch heeft besloten het bedrijfspand aan deze huurder te verhuren. Voorts heeft [eiser] geen gebruik gemaakt van het in de huurovereenkomst opgenomen inspectierecht, inhoudende dat [eiser] gerechtigd was om het gehuurde te betreden voor een controle op de naleving van het gebruik van het bedrijfspand. MVGM heeft gesteld dat er geen hennepplantage zou zijn opgetuigd in het bedrijfspand en dus geen schade zou zijn geleden, indien het pand door [eiser] beter zou zijn beheerd.
4.43.
Het verwijt dat het – kort gezegd – een eigen keuze van [eiser] was om het bedrijfspand aan deze huurder te gaan verhuren wordt verworpen. [eiser] heeft die beslissing genomen op basis van het gebrekkige onderzoek van MVGM naar de achtergronden van de huurder. Onder die omstandigheden kan MVGM [eiser] niet verwijten dat hij zelf de keuze heeft gemaakt voor deze huurder.
4.44.
MVGM heeft haar stelling dat er geen hennepplantage zou zijn opgetuigd indien het bedrijfspand door [eiser] beter zou zijn beheerd, niet verder onderbouwd of geconcretiseerd. Het is ook maar de vraag of controle de huurder ervan had kunnen weerhouden een hennepkwekerij te bouwen. Niet in geschil is dat de hennepkwekerij was beperkt tot een gering aantal kamers van het bedrijfspand. Voor zover al aangenomen zou kunnen worden dat de kans op schade zoals die is toegebracht kleiner zou zijn geweest als [eiser] meer controle op de activiteiten van de huurder had uitgeoefend, en de schade dus mede een gevolg zou zijn van een [eiser] toe te rekenen omstandigheid, kan dit MVGM in het kader van haar beroep op artikel 6:101 BW niet baten. De zorgplicht van MVGM als professioneel verhuurmakelaar strekt ertoe [eiser] als verhuurder te beschermen tegen een onbetrouwbare huurder. Juist doordat MVGM haar zorgplicht heeft geschonden, is [eiser] geconfronteerd met een onbetrouwbare huurder die gelet op de valse voorwendselen bij het aangaan van de huur waarschijnlijk al van plan was het bedrijfspand te gebruiken voor hennepteelt. Als [eiser] al een verwijt kan worden gemaakt van de omstandigheid dat hij onvoldoende toezicht heeft gehouden op de activiteiten van de huurder, is dit verwijt in verhouding tot het aan MVGM te maken verwijt van een zo geringe omvang, dat de schade geheel voor rekening van MVGM dient te komen.
4.45.
Het beroep op artikel 6:101 BW van MVGM wordt dan ook verworpen.
Terugbetaling courtage
4.46.
De gevorderde terugbetaling van de door [eiser] aan MVGM betaalde courtage van € 2.117,50 zal worden afgewezen. Hoewel [eiser] gelet op de wanprestatie van MVGM gerechtigd was de bemiddelingsovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, heeft die ontbinding niet zonder meer tot gevolg dat [eiser] recht heeft op restitutie van de betaalde courtage. Bij een ontbinding ontstaan over en weer ongedaanmakings-verbintenissen. De door MVGM geleverde dienst kan echter niet ongedaan worden gemaakt. In dat geval rust op [eiser] een verbintenis tot waardevergoeding, in die zin dat [eiser] gehouden is de waarde die de prestatie voor hem in de gegeven omstandigheden werkelijk heeft gehad te vergoeden.
4.47.
De rechtbank is met MVGM van oordeel dat niet gezegd dan worden dat de prestatie van MVGM voor [eiser] geen waarde heeft gehad. [eiser] schakelde MGVM in om een huurder voor zijn bedrijfspand te vinden toen hem dat zelf niet lukte. MVGM heeft vervolgens een huurder aangedragen, die [eiser] geruime tijd huur heeft betaald. In dat licht bezien dient de prestatie van MVGM te worden gewaardeerd op de betaalde courtage, waardoor [eiser] geen aanspraak kan maken op terugbetaling van de courtage.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.48.
[eiser] vordert een bedrag dat is gebaseerd op het bepaalde in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De onderhavige vordering heeft echter geen betrekking op één van de situaties waarin genoemd besluit van toepassing is. De rechtbank zal de vraag of buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zijn daarom toetsen aan de eisen voor dergelijke vorderingen zoals deze zijn geformuleerd in het Rapport BGK-integraal.
4.49.
De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten zal worden afgewezen. Uit de door [eiser] gegeven omschrijving van de verrichte werkzaamheden – in de kern genomen bestaande uit het versturen van twee aansprakelijkstellingen, waarvan er één is voorzien van een juridische onderbouwing – blijkt niet dat kosten zijn gemaakt die betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De kosten waarvan [eiser] vergoeding vordert, moeten dan ook worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten.
Redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid
4.50.
[eiser] vordert betaling van € 3.430,35 inclusief BTW in verband met de kosten die het gevolg zijn van het opstellen van de expertiserapporten door [de Makelaarskantoor] . De rechtbank zal de vordering op dit punt afwijzen. Zij volgt de rapporten van [de Makelaarskantoor] niet en die rapporten dragen ook niet bij aan het oordeel van de rechtbank over de omvang van de schade. [de Makelaarskantoor] kwam uit op een bedrag uit dat ongeveer viermaal zo hoog was als de toe te wijzen schade aan het bedrijfspand. Haar rapport heeft eerder bijgedragen aan escalatie van het geschil tussen partijen dan dat het heeft bijgedragen aan een oplossing. Onder deze omstandigheden zijn de met dit rapport gemoeide kosten geen redelijke kosten ter vaststelling van schade in de zin van artikel 6:96 lid 2 onder b BW.
Vordering ingesteld mede namens echtgenote [eiser] ?
4.51.
MVGM heeft bij de mondelinge behandeling nog aangevoerd dat uit een uittreksel van het Kadaster volgt dat [eiser] samen met zijn vrouw eigenaar is van het bedrijfspand. Aangezien [eiser] ’ echtgenote niet als eiser optreedt in deze procedure, kan [eiser] volgens MVGM geen aanspraak maken op de schade van zijn vrouw, ook niet als zij in gemeenschap van goederen zijn gehuwd.
4.52.
[eiser] heeft bevestigd dat hij is gehuwd in gemeenschap van goederen en dat hij samen met zijn vrouw eigenaar is van het pand.
4.53.
De rechtbank verwerpt dit verweer. Zij vat de vordering aldus op deze is ingesteld namens de gemeenschap. Kennelijk is ook MVGM daarvan uitgegaan. Reeds uit het door MVGM bij conclusie van antwoord overgelegde uittreksel van het Kadaster volgt dat de woning gemeenschappelijk eigendom is van [eiser] en zijn echtgenoot. MVGM was daarvan dus op de hoogte, maar heeft op dit punt bij conclusie van antwoord geen verweer gevoerd. Bij die stand van zaken kan zij in redelijkheid niet zonder nadere toelichting, die ontbreekt, bij de mondeling behandeling verweer voeren tegen de kenbare bedoeling van [eiser] namens de gemeenschap schade te vorderen.
Toe te wijzen schadevergoeding en wettelijke rente
4.54.
In totaal zal aan [eiser] een bedrag van € 52.704,92 (€ 41.544,48 schade aan bedrijfspand minus € 8.318,76 (borgsom) plus € 19.479,20 (huurderving)) aan schadevergoeding worden toegewezen.
4.55.
De wettelijke rente zal als volgt worden toegewezen. Aangezien niet duidelijk is wanneer [eiser] de reparatiewerkzaamheden die verband houden met de hennepkwekerij heeft laten verrichten, zal de wettelijke rente over een bedrag van € 33.225,72 (€ 41.544,48 minus € 8.318,76) vanaf 16 maart 2020 (dagtekening dagvaarding) worden toegewezen. De wettelijke rente over de huurderving zal telkens worden toegewezen vanaf de datum waarop de betreffende huurtermijn verschuldigd was, hetgeen volgens artikel 4.10 van de huurovereenkomst de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft is.
4.56.
MVGM zal als de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op in totaal € 6.727,47,-, namelijk € 1.639,- aan griffierecht, € 106,47 aan verschotten en € 4.982,- aan salaris advocaat (2 x 1 punt à € 2.491,- volgens tarief VI). Een bedrag van € 163,- wordt begroot aan nog te maken nakosten, te vermeerderen met € 85,- in geval van betekening. De over de proceskosten gevorderde rente zal worden toegewezen op de wijze zoals in het dictum is vermeld.
5.De beslissing
De rechtbank:
5.1.
verklaart voor recht dat MVGM is tekortgeschoten in de bemiddelingsovereenkomst jegens [eiser] en dat MVGM aansprakelijk is voor de door [eiser] dientengevolge geleden schade;
5.2.
veroordeelt MVGM om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 52.704,92, vanwege de schade aan het bedrijfspand en aan gederfde huurinkomsten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW:
over een bedrag van € 33.225,72 vanaf 16 maart 2020;
over een bedrag van € 2.291,67 vanaf 1 februari 2019;
over een bedrag van € 2.291,67 vanaf 1 maart 2019;
over een bedrag van € 2.291,67 vanaf 1 april 2019;
over een bedrag van € 2.291,67 vanaf 1 mei 2019;
over een bedrag van € 2.291,67 vanaf 1 juni 2019;
over een bedrag van € 2.291,67 vanaf 1 juli 2019;
over een bedrag van € 2.291,67 vanaf 1 augustus 2019;
over een bedrag van € 2.291,67 vanaf 1 september 2019;
over een bedrag van € 1.145,84 vanaf 1 oktober 2019;
telkens tot de dag van volledige betaling;
5.3.
veroordeelt MVGM in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 6.727,47,- en op € 163,- aan nog te maken nakosten ingeval MVGM niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, te vermeerderen met € 85,- aan salaris advocaat in geval van betekening van de uitspraak en de explootkosten van betekening, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over deze proceskosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. Boogers en in het openbaar uitgesproken op 13 oktober 2021.