Uitspraak
Rechtbank den haag
Team handel - voorzieningenrechter
zaak- / rolnummer: C/09/613844 / KG ZA 21/590
Vonnis in kort geding van 29 oktober 2021
in de zaak van
M.S. VASTGOED & BELEGGING B.V. te Den Haag,
eiseres,
advocaten mrs. A. Klijn en F.J. Webbink te Amsterdam,
tegen:
GEMEENTE DEN HAAGte Den Haag,
gedaagde,
advocaat mr. J. W. Romeijn te Den Haag.
Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ’MS Vastgoed’ en ‘de Gemeente’.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 21 juni 2021 met de daarbij en nadien overgelegde producties;
- de door de Gemeente overgelegde conclusie van antwoord met producties;
- de op 16 augustus 2021 gehouden mondelinge behandeling, waarbij door beide partijen pleitnotities zijn overgelegd.
1.2.
Tijdens de mondelinge behandeling is de zaak pro forma aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen het geschil in onderling overleg te beëindigen. Bij brief van 30 september 2021 heeft MS Vastgoed de voorzieningenrechter gevraagd vonnis te wijzen, waarna de Gemeente op 6 oktober 2021 heeft medegedeeld daarmee in te stemmen. Vonnis is vervolgens bepaald op heden.
2.De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
2.1.
MS Vastgoed is een bedrijf dat zich bezighoudt met de ontwikkeling en het beheer van vastgoed. Zij is middellijk eigenaar van een voor eeuwig afgekocht recht van erfpacht met betrekking tot een aantal percelen aan de Van der Kunststraat en de Verheeskade te Den Haag (verder gezamenlijk te noemen Verheeskade 25). Verheeskade 25 bevindt zich in het zogeheten Central Innovation District (verder CID) in het deelgebied Laakhavens. De Gemeente wil dit gebied de komende 20 jaar verder ontwikkelen. De plannen van de Gemeente zijn neergelegd in een conceptstructuurvisie. MS Vastgoed beoogt in het gebied de bouw van drie torens van 87, 173 en 242 m hoog en een verbindend bouwblok, waarin woningen en voorzieningen zijn voorzien. In het kader van de plannen van MS Vastgoed heeft zij in januari 2019 een eerste schetsontwerp aan de Gemeente toegezonden. Vervolgens heeft overleg plaatsgevonden met de heer [medewerker] , stedenbouwkundige in dienst van de Gemeente (hierna: [medewerker] ), hetgeen heeft geleid tot aanpassingen van het plan. Op 21 juni 2019 heeft [medewerker] het gemeentelijk commentaar aan MS Vastgoed verzonden. In de begeleidende e-mail staat onder meer vermeld: "wanneer het voorstel wordt uitgewerkt zoals besproken in de hiervoor genoemde vergadering, kan voor wat betreft massaopbouw, volumes en bouwhoogte op instemming worden gerekend”. MS Vastgoed heeft vervolgens nadere aanpassingen gedaan aan het schetsontwerp, hetgeen heeft geleid tot een gewijzigd schetsontwerp van 9 juli 2019. Het betrof onder meer aanpassingen met betrekking tot windhinder en bezonning. Op 10 juli 2019 heeft [medewerker] schriftelijk bevestigd dat de maquette en het schetsontwerp conform de eerder gemaakte afspraken zijn uitgewerkt en dat de stedenbouwkundige uitgangspunten overeenkomen met de stedenbouwkundige voorwaarden die de gemeente Den Haag aan de herontwikkeling van het gebied heeft gesteld.
2.2.
Bij brief van 24 oktober 2019 heeft de Gemeente aan MS Vastgoed aangeboden een planuitwerkingskader (PUK) op te stellen voor een bedrag van € 49.500,-. MS Vastgoed heeft zich daarmee akkoord verklaard en zij heeft 60% van het verschuldigde bedrag vooraf betaald.
MS Vastgoed heeft op 15 mei 2020 een aanvraag ingediend voor een omgevingsvergunning tot afwijking van het bestemmingsplan, met toevoeging van diverse onderzoeken en rapporten.
2.3.
Het college van B&W (hierna: het college) heeft bij brief van 15 juli 2020 aan de gezamenlijke ontwikkelaars van de Verheeskade, waaronder MS Vastgoed, laten weten geen uitgebreide procedures (tot afwijking van het bestemmingsplan) meer te zullen volgen, maar eerst een nieuw bestemmingsplan op te stellen en de reeds ingediende aanvragen aan te houden totdat een nieuw bestemmingsplan is vastgesteld. Het college heeft in lijn daarmee MS Vastgoed laten weten dat het ingezette traject (om via een PUK te komen tot het verlenen van een omgevingsvergunning in strijd met het bestemmingsplan) niet zal worden voortgezet. Het college wil eerst de hoofdlijnen uit de Structuurvisie vertalen in een Nota van Uitgangspunten.
2.4.
In oktober 2020 heeft MS Vastgoed met woningcorporatie Arcade een intentieovereenkomst gesloten tot verkoop van 420 sociale woningen in het te realiseren project. Zij heeft de Gemeente bij brief van 10 februari 2021 verzocht te bevestigen dat de door haar ingediende plannen in alle opzichten in overeenstemming zijn met het gemeentelijk beleid en om die reden in de Nota van Uitgangspunten als bestaand plan moeten worden opgenomen. Bij brief van 11 februari 2021 heeft de Gemeente te kennen gegeven dat er geen stedenbouwkundig akkoord is met MS Vastgoed en er dus geen gevolg zal worden gegeven aan het verzoek de plannen van MS Vastgoed integraal als bestaand plan over te nemen. De Gemeente heeft ondanks bezwaren van MS Vastgoed in dat standpunt volhard.
3.Het geschil
3.1.
MS Vastgoed vordert – zakelijk weergegeven – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
primair:de Gemeente te verplichten om de op te stellen Nota van Uitgangspunten met betrekking tot het ontwikkelgebied Laakhavens niet eerder door burgemeester en wethouders te doen vaststellen, dan nadat hierin het planvoorstel van MS Vastgoed voor wat betreft massaopbouw, volumes en bouwhoogtes, zoals deze zijn verwerkt in het schetsontwerp van 9 juli 2019 met toelichtende notitie van dezelfde datum als “bestaand plan” is opgenomen,
primair:de Gemeente te verplichten om de op te stellen Nota van Uitgangspunten met betrekking tot het ontwikkelgebied Laakhavens niet eerder door burgemeester en wethouders te doen vaststellen, dan nadat hierin het planvoorstel van MS Vastgoed voor wat betreft massaopbouw, volumes en bouwhoogtes, zoals deze zijn verwerkt in het schetsontwerp van 9 juli 2019 met toelichtende notitie van dezelfde datum als “bestaand plan” is opgenomen,
subsidiair:de Gemeente te verplichten om onverwijld een PUK vast te stellen ten behoeve van de plannen van MS Vastgoed zoals zij is overeengekomen met MS Vastgoed op 26 november 2019, met inachtneming van het schetsontwerp van 9 juli 2019 met een toelichtende notitie met dezelfde datum, voordat burgemeester en wethouders de Nota van Uitgangspunten met betrekking tot het ontwikkelgebied Laakhavens vaststellen, althans een passende voorziening te treffen, met veroordeling van de Gemeente in de kosten van de procedure.
3.2.
Daartoe voert MS Vastgoed – samengevat – het volgende aan. De Gemeente is gehouden de bindende toezeggingen die zij jegens MS Vastgoed heeft gedaan na te komen. Er is sprake van opgewekt vertrouwen aan de zijde van MS Vastgoed. [medewerker] heeft immers namens de Gemeente akkoord gegeven op het plan van MS Vastgoed. Er zou ook een PUK worden vastgesteld waarvoor het verschuldigde bedrag door MS Vastgoed deels al is voldaan. Dat alles betekent dat sprake is van een bestaand bouwplan dat als zodanig moet worden opgenomen in de Nota van Uitgangspunten die aan de gemeenteraad zal worden voorgelegd.
3.3.
De Gemeente voert verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
4.De beoordeling van het geschil
Ontvankelijkheid
4.1.
Allereerst dient te worden beoordeeld of MS Vastgoed ontvankelijk is in haar vorderingen. De Gemeente stelt zich op het standpunt dat dat niet het geval is, nu volgens haar feitelijk sprake is van een bestuursrechtelijke kwestie. Daargelaten dat de door MS Vastgoed ingediende aanvraag voor een omgevingsvergunning nog in behandeling is, kan volgens de Gemeente slechts in een bestuursrechtelijke procedure in voorkomend geval worden beoordeeld of de Gemeente op goede gronden een afwijzing van die aanvraag voor een omgevingsvergunning heeft gegeven en of de wijze waarop de Gemeente die aanvraag heeft behandeld overigens de toets der kritiek kan doorstaan. MS Vastgoed betwist dat haar vordering prematuur is en ook dat zij zich uitsluitend (later) tot de bestuursrechter zou kunnen wenden.
4.2.
Met MS Vastgoed is de voorzieningenrechter van oordeel dat zij ontvankelijk is in haar vorderingen. Het betreft hier immers niet een bezwaar tegen een formeel besluit, maar een bezwaar tegen het niet nakomen van (volgens MS Vastgoed) gedane bindende toezeggingen met betrekking tot de ontwikkeling van het gebied Laakhavens. Terecht heeft MS Vastgoed er in dat kader op gewezen dat weliswaar juist is dat een besluit tot afwijzing van een omgevingsvergunning in voorkomend geval aan de bestuursrechter kan worden voorgelegd, maar dat in dit stadium van de planontwikkeling de zaak nog niet aan de bestuursrechter kan worden voorgelegd. Daarvoor moet eerst een beslissing op de omgevingsvergunningsaanvraag worden genomen. MS Vastgoed wil daarop niet wachten en poogt te bereiken dat in de Nota van Uitgangspunten de plannen van MS Vastgoed als vaststaand worden meegenomen. Zij heeft er daarbij op gewezen dat als de Nota van Uitgangspunten eenmaal is vastgesteld zonder dat haar plannen daarin zijn verdisconteerd, zij feitelijk te laat is. De voorzieningenrechter kan die gedachtegang billijken. Nu de onderhavige vordering niet is gericht op de afwijzing van een vergunningsaanvraag maar in deze procedure een concreet beroep wordt gedaan op nakoming van (volgens MS Vastgoed) gedane toezeggingen, waaraan de Gemeente naar zeggen van MS Vastgoed civielrechtelijk kan worden gehouden, zal de voorzieningenrechter de zaak inhoudelijk beoordelen.
Inhoudelijke beoordeling
4.3.
Primair is in geschil is of de Gemeente bindende toezeggingen heeft gedaan als door MS Vastgoed gesteld, die moeten leiden tot integrale opname van de plannen van MS Vastgoed in de door de Gemeente op te stellen Nota van Uitgangspunten. MS Vastgoed stelt zich op het standpunt dat het college, bij monde van [medewerker] , zonder voorbehoud heeft ingestemd met de plannen en daarop nu niet eenzijdig kan terugkomen. De Gemeente heeft betwist dat [medewerker] integrale goedkeuring heeft verleend aan de plannen en heeft voorts gesteld dat hij daartoe ook helemaal niet bevoegd was, zodat van gerechtvaardigd vertrouwen aan de zijde van MS Vastgoed geen sprake kan zijn.
4.4.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat de vorderingen van MS Vastgoed verstrekkend zijn. Primair beoogt zij feitelijk de Gemeente dwingend voor te schrijven hoe de Nota van Uitgangspunten er met betrekking tot de ontwikkelingsplannen uit zal komen te zien. Dat betekent dat, bij toewijzing van de vordering, de Gemeente gedwongen wordt een Nota van Uitgangspunten op te stellen waarmee zij zich feitelijk niet kan verenigen. Daaraan doet niet af dat de Nota van Uitgangspunten nog moet worden beoordeeld door de gemeenteraad en dat die nog kan besluiten niet akkoord te gaan. Het feit dat bij toewijzing van de vordering sprake is van een definitieve beslissing ten aanzien van de Nota van Uitgangspunten, die onomkeerbaar is, brengt met zich dat de vordering in kort geding slechts toewijsbaar is indien met voldoende zekerheid kan worden vastgesteld dat die vordering ook in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Dat laatste is naar voorlopig oordeel niet het geval. Dat geldt ook voor de subsidiaire vordering van MS Vastgoed, waarvoor hetzelfde beoordelingscriterium geldt, nu de PUK volgens MS Vastgoed dient te leiden tot een omgevingsvergunning voor haar plannen met afwijking van het bestemmingsplan, terwijl de Gemeente het bestemmingsplan wil gaan wijzigen en wil komen tot een integrale ontwikkeling in het gebied. Voor de afwijzing van de vorderingen is nog het navolgende van belang.
4.5.
Vaststaat dat MS Vastgoed een professionele projectontwikkelaar is. In die hoedanigheid is zij begonnen met plannen voor de ontwikkeling van (een deel van) Laakhavens en heeft zij overleg gevoerd met de Gemeente. Voorts is duidelijk geworden dat de Gemeente niet alleen met MS Vastgoed heeft gesproken, maar ook met andere projectontwikkelaars in dit gebied en dat sprake is van een omvangrijk project dat moet leiden tot een integrale ontwikkeling en dat daarbij de nodige knelpunten zijn gesignaleerd. Bij het met MS Vastgoed gevoerde overleg zijn zowel van de zijde van MS Vastgoed als van de zijde van de Gemeente diverse personen betrokken geweest. De stelling van MS Vastgoed dat [medewerker] namens de Gemeente zijn fiat heeft gegeven aan het schetsontwerp van MS Vastgoed en dat zij er daarom gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat het college integraal akkoord zou gaan met de plannen voor wat betreft bouwhoogtes, massaopbouw en volumes, volgt de voorzieningenrechter niet. De gestelde instemming met die plannen door [medewerker] volstaat daartoe niet. Daargelaten dat door de Gemeente gemotiveerd is betwist dat de berichtgeving door [medewerker] kan worden uitgelegd als algehele instemming met de plannen van MS Vastgoed (terwijl een kort geding zich niet leent voor nadere bewijslevering), is niet aannemelijk geworden dat MS Vastgoed er zonder meer vanuit mocht gaan dat [medewerker] bevoegd was om het college te vertegenwoordigen en/of te binden. Hij was immers enkel en alleen stedenbouwkundig adviseur. De Gemeente heeft terecht naar voren gebracht dat bij de vraag of een bouwplan wel of niet gerealiseerd kan worden rekening moet worden gehouden met diverse en uiteenlopende belangen, waaronder die van derden. Dat [medewerker] al die belangen in zijn eentje namens de Gemeente behartigde ligt niet voor de hand. Het is immers aan het college een totaalplaatje op te stellen met inachtneming van alle relevante informatie. Dat is ook wat de Gemeente beoogt in de Nota van Uitgangspunten. Overigens staat vast dat de Gemeente bij brief van 1 juni 2021 aan MS Vastgoed heeft bericht dat haar bouwplan is getoetst en vooralsnog niet akkoord is bevonden. In die brief zijn de negatieve adviezen van de diverse betrokken afdelingen binnen de Gemeente opgenomen en is MS Vastgoed in de gelegenheid gesteld hierop te reageren. Dat heeft MS Vastgoed ook gedaan bij brief van 20 juli 2021. Uit die gang van zaken blijkt dat de Gemeente beoogt in gesprek te blijven met MS Vastgoed teneinde te bezien of de gesignaleerde knelpunten zoveel mogelijk kunnen worden opgelost, in een poging te komen tot inpassing van een gezamenlijk gesteund bouwplan in de Nota van Uitgangspunten Laakhavens. Die inspanning mag ook van de Gemeente worden gevergd in relatie tot MS Vastgoed, ter voorbereiding op de Nota van Uitgangspunten.
4.6.
Voor zover MS Vastgoed beoogt te stellen dat zij er gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat er overeenstemming met de Gemeente zou worden bereikt omdat er eerder al door MS Vastgoed is betaald voor een PUK, gaat de voorzieningenrechter daaraan voorbij. Het staat de Gemeente vrij bij voortschrijdend inzicht niet langer te koersen op een omgevingsvergunning tot afwijking van het bestemmingsplan maar tot het opstellen van een nieuw bestemmingsplan. Daaraan doet niet af dat door MS Vastgoed al een betaling is gedaan aan de Gemeente. Hooguit zou dat tot de vraag kunnen leiden wat nu de status is van die betaling, maar daarover is in deze procedure geen inhoudelijk debat gevoerd, zodat een oordeel daarover achterwege kan blijven.
4.7.
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de vorderingen van MS Vastgoed niet toewijsbaar zijn. MS Vastgoed zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt MS Vastgoed om binnen veertien dagen nadat dit vonnis is uitgesproken de kosten van dit geding aan de Gemeente te betalen, tot dusverre aan de zijde van de Gemeente begroot op € 1.683,--, waarvan € 1.016,-- aan salaris advocaat en € 667,-- aan griffierecht;
5.3.
bepaalt dat MS Vastgoed bij gebreke van tijdige betaling de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd is;
5.4.
verklaart dit vonnis ten aanzien van deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.J. Hoekstra-van Vliet en in het openbaar uitgesproken op 29 oktober 2021.