ECLI:NL:RBDHA:2020:8258 - Rechtbank Den Haag - Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming woning wegens h...

Uitspraak

RECHTBANK DEN HAAG

Zittingsplaats Gouda

Zaaknummer/rolnummer: 7797454 CV EXPL 19-2451

VONNIS van de kantonrechter d.d. 30 juli 2020 in de zaken van:

[eisende partij sub 1] B.V.,

te [plaats],

[eisende partij sub 2] B.V.,

te [plaats],

Orba Registergoed B.V.,

te [plaats], [gemeente],

eisende partijen in de hoofdzaak,

eisende partijen in het incident,

gemachtigde: mr. J.B. Maliepaard,

tegen

[gedaagde partij],

te [plaats], [gemeente],

gedaagde partij in de hoofdzaak,

gedaagde partij in het incident,

gemachtigde: mr. E.H.H. Schelhaas.

Partijen worden verder aangeduid als “[eisende partijen] ” en “[gedaagde partij]”.

1.Procedure

1.1

De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende stukken:

de dagvaarding d.d. 21 mei 2019;
de conclusie van antwoord;
de vordering van [eisende partijen] ex artikel 843A Rv tot afschrift en uittreksel van bepaalde bescheiden;
de akte van depot aan de zijde van [gedaagde partij];
de akte eiswijziging aan de zijde van [eisende partijen];
de akte na mondelinge behandeling aan de zijde van [gedaagde partij];
de antwoordakte na mondelinge behandeling aan de zijde van [eisende partijen];
de nadere akte aan de zijde van [gedaagde partij];
de door partijen overgelegde producties.

1.2

De mondelinge behandeling van de zaken heeft op de zitting van 11 november 2019 plaatsgevonden. [eisende partijen] hebben zich ter zitting laten vertegenwoordigen door hun gemachtigde alsmede door [vertegenwoordiger eisende partij sub 1] en [vertegenwoordiger eisende partij sub 2]. [gedaagde partij] is, vergezeld door zijn gemachtigde, in persoon ter zitting verschenen.

2.Feiten

in de hoofdzaak en in het incident

2.1

Op 11/12 september 1985 heeft [gedaagde partij] de toen nog bij hem in eigendom zijnde en door hem bewoonde woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning) verkocht aan de in Zwitserland gevestigde Femsa AG. [gedaagde partij] is in de woning blijven wonen.

2. Omdat de op Britse Maagdeneilanden gevestigde Femsa AG haar hypothecaire verplichtingen niet nakwam, is de woning in opdracht van de Royal Bank of Scotland PLC (hierna: de Bank) in 2018 executoriaal geveild.

2.3

In het kader van deze veiling heeft Dominus II Vastgoed B.V. (hierna: Dominus) de woning op 19 december 2018 in eigendom verworven. Aansluitend heeft Dominus de woning verkocht en in juridische dan wel economisch eigendom geleverd aan [eisende partijen] voor een bedrag van € 440.000,=.

3.Vorderingen en verweren

in de hoofdzaak

3.1

Na eiswijziging vorderen [eisende partijen] - kortweg gezegd - dat bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

primair

1. de volgens [gedaagde partij] tussen partijen bestaande huurovereenkomst wordt ontbonden;

2. voor recht wordt verklaard dat [gedaagde partij] ten aanzien van de woning geen retentierecht toekomt;

subsidiair

3. voor recht wordt verklaard dat er geen huurovereenkomst bestaat;

meer subsidiair

4. voor recht wordt verklaard dat de huurovereenkomst nietig is;

zowel primair als subsidiair als meer subsidiair

5. [ gedaagde partij] wordt veroordeeld om de woning binnen 3 dagen na betekening van het te wijzen vonnis te ontruimen, een en ander bij niet nakoming op straffe van een dwangsom van € 350,= per dag;

6. [ gedaagde partij] wordt veroordeeld tot betaling aan [eisende partijen] van alle ten behoeve van de ontruiming door of namens de deurwaarder te maken kosten;

7. [ gedaagde partij] wordt veroordeeld tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten;

8. [ gedaagde partij] wordt veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [eisende partijen] waaronder begrepen de nakosten;

voorwaardelijk

9.voor zover er nog een huurovereenkomst bestaat en de gevorderde ontruiming en ontbinding worden afgewezen, [gedaagde partij] wordt veroordeeld: a. tot betaling van de volledige huurachterstand vanaf januari 2010 tot en met 12 december 2019, een en ander binnen 5 dagen na dagtekening van het te wijzen vonnis alsmede b. tot stipte betaling op de eerste van de maand van de verschuldigde huur van € 1.000,= per maand, met het recht de huur te verhogen overeenkomstig de wettelijke voorwaarden.

3.2

Aan hun vordering hebben [eisende partijen] - samengevat - het volgende ten grondslag gelegd.

[eisende partijen] vorderen - er vanuit gaande dat er sprake is van een rechtsgeldige huurovereenkomst - de ontbinding van deze huurovereenkomst. [gedaagde partij] heeft namelijk een zodanige huurachterstand doen ontstaan dat de gevorderde ontbinding gerechtvaardigd is. Volgens [eisende partijen] is door [gedaagde partij] niet aantoonbaar huur (al dan niet vooruit) betaald. Eventuele vorderingen die [gedaagde partij] op Femsa AG zou hebben, mogen in ieder geval op grond van de huurovereenkomst niet met de huur worden verrekend.

Overigens zijn [eisende partijen] eigenlijk van mening dat er destijds geen huurovereenkomst tot stand is gekomen tussen [gedaagde partij] en Femsa AG. In hun ogen is er - evenals bij de op

13 mei 2014 opgemaakte registerverklaring retentierecht - sprake van een schijnconstructie. Dit om de verhaalsmogelijkheden van eventuele toekomstige schuldeisers te frustreren en om [gedaagde partij] - die gelet op de door Femsa AG aan hem gegeven volmacht d.d.

4 november 2004 (
power of atterney, ktr.) feitelijk als bestuurder van Femsa AG moet worden aangemerkt en die voorzitter is van de Stichting Beheer Gelden Femsa AG S.A. - de rest van zijn leven gratis dan wel nagenoeg gratis in de woning te laten verblijven. Bovendien kan, aldus [eisende partijen] , niet uit het oog worden verloren dat gelet op de bedongen, absurd lage huurprijs er niet wordt voldaan aan de essentialia voor de totstandkoming van een huurovereenkomst. Ook wijzen [eisende partijen] erop dat de in Zwitserland gevestigde Femsa AG op 12 mei 2000 is uitgeschreven uit het Zwitserse handelsregister. Verder wijzen [eisende partijen] er nog op dat ter verkrijging van (hypothecaire) leningen [gedaagde partij] in 2001, 2004 en 2006 namens Femsa AG opdracht heeft gegeven om de waarde van de woning te taxeren, en wel vrij van huur en gebruik. In het licht van het voorgaande vorderen [eisende partijen] subsidiair dat voor recht wordt verklaard dat er geen huurovereenkomst bestaat. Omdat de vermeende schijnconstructie in strijd moet worden geacht met de goede zeden vorderen [eisende partijen] meer subsidiair dat voor recht wordt verklaard dat de huurovereenkomst nietig is.

Zowel primair, subsidiair als meer subsidiair vorderen [eisende partijen] - op straffe van een dwangsom - de ontruiming van de woning. [eisende partijen] zijn van mening dat [gedaagde partij] in dit verband geen beroep kan doen op een vermeend retentierecht. [gedaagde partij] is immers geen aannemer en voor Femsa AG is nakoming van de gestelde verbintenis blijvend onmogelijk. Zoals eerder is aangegeven, is de registerverklaring retentierecht een schijnconstructie. De door [gedaagde partij] als bewijs voor het bestaan van het retentierecht overgelegde stukken nemen de schijn niet weg. [eisende partijen] vinden het opmerkelijk dat een aannemingsbedrijf als Femsa AG het onderhoud van de woning uitbesteedt aan [gedaagde partij] in privé die zich dan vervolgens op een retentierecht richting de verhuurder beroept. Gelet op het voorgaande vorderen [eisende partijen] eveneens primair dat voor recht wordt verklaard dat [gedaagde partij] ten aanzien van de woning geen retentierecht toekomt.

Voor het geval dat de gevorderde ontbinding en ontruiming worden afgewezen, vorderen [eisende partijen] voorwaardelijk betaling van de huurachterstand vanaf januari 2010 tot aan de datum van de akte eiswijziging en daarnaast de stipte betaling van de verschuldigde huur van € 1.000,= per maand, met recht de huur later te verhogen conform de wettelijke voorwaarden. Overigens is deze huurprijs overeengekomen door middel van een addendum bij de huurovereenkomst waarbij [gedaagde partij] in privé als huurder èn daarnaast als vertegenwoordiger van de verhuurder, Femsa AG is opgetreden.

3.3 [

gedaagde partij] betwist ook na eiswijziging de vordering van [eisende partijen] en concludeert tot afwijzing van deze vordering, met veroordeling van [eisende partijen] in de proceskosten aan de kant van [gedaagde partij], vermeerderd bij niet tijdige voldoening met de wettelijke rente over deze kosten vanaf de 15e dag na datum vonnis, alsmede in de nakosten.

3.4

Samengevat voert [gedaagde partij] het volgende verweer.

In de eerste plaats meent [gedaagde partij] dat voor zover de vordering is ingesteld door Orba Registergoed B.V. (hierna: Orba), deze vordering moet worden afgewezen met veroordeling van Orba in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde partij]. Volgens [gedaagde partij] is Orba namelijk geen eigenaar geworden van de woning en kan deze onderneming dan ook geen partij in deze zaak zijn.

Anders dan [eisende partijen] is [gedaagde partij] van mening dat er wel degelijk sprake is van een rechtsgeldige huurovereenkomst. [gedaagde partij] heeft in 1985 de woning verkocht aan Femsa AG tegen een relatief lage koopprijs. In het kader van de verkoop heeft [gedaagde partij] bedongen dat hij de woning zou terughuren tegen een huurprijs van fl. 60.000,= voor 10 jaar. In 2008 hebben [gedaagde partij] en Femsa AG de huurprijs met terugwerkende kracht per 1 januari 2001 verhoogd naar € 1.000,= per maand. [gedaagde partij] betwist dat hij geen marktconforme huurprijs betaalt. In dit verband benadrukt [gedaagde partij] dat hij kosten aan de woning heeft moeten maken die normaliter voor rekening van de verhuurder komen. [gedaagde partij] wijst er ten slotte nog op dat de voorzieningenrechter van de rechtbank Rotterdam in de beschikking d.d. 16 december 2014 de Bank geen verlof heeft gegeven voor het inroepen van het in de hypotheekakte opgenomen huurbeding. Volgens de voorzieningenrechter bestond er op het moment van totstandkoming van het huurbeding al een eerdere huurovereenkomst met [gedaagde partij].

[gedaagde partij] bestrijdt nadrukkelijk dat de huurovereenkomst een schijnconstructie is met het doel om de verhaalsmogelijkheden van eventuele toekomstige schuldeisers te frustreren en om hem de rest van zijn leven gratis dan wel nagenoeg gratis in de woning te laten verblijven. Het enkele feit dat Femsa AG op 12 mei 2000 is uitgeschreven uit het handelsregister van Zwitserland, maakt nog niet dat deze onderneming is opgehouden te bestaan. Naar zeggen van [gedaagde partij] heeft er slechts een zetelverplaatsing naar de Britse Maagdeneilanden plaatsgevonden. Weliswaar heeft [gedaagde partij] een volmacht van Femsa AG om in bepaalde gevallen namens deze onderneming op te treden, maar hij is nimmer bestuurder van de onderneming geweest. [bestuurder Femsa AG] (hierna: bestuurder Femsa AG) is al geruime tijd bestuurder van Femsa AG. In zijn faxbericht d.d. 15 april 2019 heeft [bestuurder Femsa AG] aangegeven dat de huurovereenkomst zonder onderbreking vanaf 1 augustus 1985 voortduurt en dat beide partijen al die tijd hun verplichtingen zijn nagekomen.

Al met al is er ook nu nog sprake van een rechtsgeldige huurovereenkomst. In het licht van het voorgaande kan niet worden staande gehouden dat de huurovereenkomst nietig is wegens strijd met de goede zeden. De subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen van Henriks c.s. dienen dan ook te worden afgewezen.

[gedaagde partij] heeft naar zijn zeggen de huur altijd vooruit aan Femsa AG betaald. Bij antwoord heeft [gedaagde partij] - verwijzend naar de bijgevoegde stortingsbewijzen - aangegeven dat hij aan huur een totaalbedrag van € 278.850,= vooruit heeft betaald wat ook door [bestuurder Femsa AG] in zijn verklaring d.d. 31 december 2019 is bevestigd. In aansluiting daarop heeft [gedaagde partij] ter comparitie - onder overlegging van een overzicht betaalde huur - aangevoerd dat er per 1 januari 2019 per saldo een bedrag aan huur van (inclusief rente) ruim € 296.000,= is betaald.

In de akte na comparitie heeft [gedaagde partij] benadrukt dat de overzichten uitsluitend betrekking hebben op vooruitbetaalde huur.

Omdat [gedaagde partij] niet zelf over de hiervoor vermelde bedragen beschikte, heeft zijn partner, [partner gedaagde partij] (hierna: [partner gedaagde partij]) als bijdrage aan de waarborging van haar woongenot deze bedragen van haar eigen rekening opgenomen. [gedaagde partij] heeft vervolgens de bedragen doorgestort op de rekening van Femsa AG. In dit verband verwijst [gedaagde partij] bij zijn akte na comparitie naar de (van rekeningafschriften voorziene) verklaring van [partner gedaagde partij] d.d. 20 december 2019 en naar de verklaring van [bestuurder Femsa AG] d.d. 31 december 2019 die van “prepaid rent” spreekt. Van kasrondjes is geen sprake geweest. [gedaagde partij] meent dat hij de huur met de vooruitbetaalde bedragen mag verrekenen.

Naar de mening van [gedaagde partij] ter comparitie kan hij zich - ook na de levering van de woning aan [eisende partijen] - met betrekking tot de vooruitbetaalde huur beroepen op verrekening met de lopende huur. In zijn akte na comparitie heeft [gedaagde partij] benadrukt dat er (toch) niet sprake was van verrekening, maar van vooruitbetaalde huur.

In het licht van het voorgaande meent [gedaagde partij] dat hij geen huurachterstand heeft doen ontstaan en dat dus ontbinding van de huurovereenkomst, laat staan van ontruiming van de woning, niet aan de orde kan zijn. Deze primaire vorderingen dienen dan ook te worden afgewezen. Subsidiair maakt [gedaagde partij] aanspraak op een terme de grâce waarbij hem dan gedurende nog een maand wordt toegestaan om de eventuele huurachterstand alsnog te voldoen.

In het kader van een eventuele ontruiming van de woning doet [gedaagde partij] bij antwoord tegenover [eisende partijen] een beroep op het hem op grond van artikel 3:290 toekomende Pro, op 13 mei 2014 ingeschreven retentierecht. [gedaagde partij] heeft namelijk los van de vooruitbetaalde huur ook nog bedragen voorgeschoten voor kosten die eigenlijk voor rekening van Femsa AG als verhuurder kwamen. Het gaat hier onder meer om kosten van onderhoud aan de woning, verzekeringskosten en eigenaarslasten. Dat [gedaagde partij] geen aannemer is, doet aan het bestaan van zijn retentierecht niet af. Aan [gedaagde partij] komen de aan het gewone vermogensrecht ontleende opschortingsrechten toe. Dat nakoming blijvend onmogelijk was voor Femsa AG, wordt met klem door [gedaagde partij] ontkend. Blijkens de notariële akte van schuldbekentenis d.d. 25 september 2014 waaraan dwingende bewijskracht toekomt, had [gedaagde partij] uit hoofde van de overeenkomst van verkoop en terughuur van de woning alsmede uit hoofde van onder meer onderhoud en beheer van de woning op 31 december 2013 een vordering op Femsa AG van in totaal € 233.207,=, onverminderd de rente vanaf die datum en kosten. In de op 7 november 2018 gedateerde notariële akte aanvulling op de oorspronkelijke akten van schuldbekentenis d.d.

25 september 2014 en 22 april 2017 is opgenomen dat Femsa AG per 31 december 2015 een bedrag verschuldigd is aan [gedaagde partij] van in totaal € 407.722,=, te vermeerderen met rente en kosten alsmede per 30 oktober 2018 een bedrag van € 479.869,27, te vermeerderen met rente en kosten. Bij faxbericht d.d. 30 oktober 2018 heeft Femsa AG in de persoon van [bestuurder Femsa AG] de verschuldigdheid van een bedrag van € 479.869,27 aan [gedaagde partij] bevestigd. Het ingeschreven retentierecht kan volgens [gedaagde partij] net als de akte van schuldbekentenis niet als een schijnconstructie worden gezien. In ieder geval is hiermee niet beoogd om schuldeisers en zeker niet [eisende partijen] te benadelen. De laatsten wisten overigens voor hun verwerving van de eigendom van de woning van het bestaan van het retentierecht en de schuldbekentenis. Er kan dan ook niet worden gesproken van onzedelijk handelen aan de kant van [gedaagde partij]. Zo [gedaagde partij] op basis van zijn volmacht heeft gehandeld, moeten die handelingen aan Femsa A.G. worden toegerekend. Ter comparitie alsmede in de akte na comparitie heeft [gedaagde partij] betoogd dat het in de akte van schuldbekentenis d.d. 25 september 2014 vermelde bedrag aan schuld ook nog vooruitbetaalde huur omvatte.

Gelet op het bestaande retentierecht mag [gedaagde partij] een eventuele verplichting tot ontruiming van de woning opschorten totdat zijn vorderingen op Femsa AG zijn voldaan.

Overigens acht [gedaagde partij] de ontruimingstermijn onacceptabel kort.

Verder betwist [gedaagde partij] de gevorderde kostenvergoeding.

Ook de voorwaardelijke vordering dient naar de mening van [gedaagde partij] afgewezen te worden omdat hij de huur al vooruit heeft betaald. [eisende partijen] hebben niet aangegeven met ingang van welke datum de huur weer verschuldigd zou zijn. Daarbij merkt [gedaagde partij] nog op dat [eisende partijen] pas vanaf 1 januari 2019 gerechtigd zijn eventueel achterstallige huurtermijnen te vorderen.

[gedaagde partij] mag deze schuld verrekenen met de huurvordering. Door verrekening schiet [gedaagde partij] niet tekort.

in het incident

3.5 [

eisende partijen] hebben op grond van artikel 843a RV gevorderd dat:

[gedaagde partij] te veroordelen om primair te overleggen en om subsidiair ter inzage te geven zijn fiscale aangiften over de jaren 2009 t/m 2014 binnen 2 weken na het vonnis op straffe van een dwangsom van € 500,= per dag dat hij in gebreke blijft met maximum van

€ 50.000,= met veroordeling van [gedaagde partij] in de proceskosten aan de zijde van [eisende partijen]

3.6

Aan deze vordering hebben [eisende partijen] het volgende ten grondslag gelegd.

Volgens [eisende partijen] hebben zij recht op en belang bij het in afschrift verkrijgen dan wel het ter inzage krijgen van de aangiften. Uit deze aangiften zal namelijk blijken in hoeverre het mogelijk was dat [gedaagde partij] in staat was grote bedragen in privé te voldoen aan Femsa AG dan wel dat aannemelijk wordt dat er een kasrondje heeft plaatsgevonden èn dat er feitelijk nimmer huur is betaald aan Femsa AG die beweerdelijk de woning van [gedaagde partij] heeft gekocht, dat deze onderneming het daarna voor een niet marktconforme huur aan [gedaagde partij] heeft verhuurd en dat zij toen ook [gedaagde partij] als haar vertegenwoordiger heeft aangesteld.

3.7 [

gedaagde partij] betwist gemotiveerd de vordering van [eisende partijen] en concludeert tot afwijzing van deze vordering.

3.8

Voor zover van belang zal de kantonrechter bij de beoordeling van de vordering op het verweer van [gedaagde partij] ingaan.

4.Beoordeling

in de hoofdzaak

4.1

Blijkens de stukken en de door [eisende partijen] ter comparitie gegeven toelichting heeft Orba gedeeltelijk de economische eigendom van de woning verworven. Orba heeft dus belang bij deze zaak en heeft zich dan ook als partij in deze procedure kunnen stellen. Om die reden volgt de kantonrechter niet de stellingname van [gedaagde partij] dat voor zover de vordering is ingesteld door Orba, deze moet worden afgewezen met veroordeling van Orba in de proceskosten van [gedaagde partij].

4.2

De kantonrechter heeft in de stukken en in wat door partijen ter comparitie naar voren is gebracht, onvoldoende aanknopingspunten kunnen vinden die leiden tot het oordeel dat in 1985 geen rechtsgeldige huurovereenkomst tussen Femsa AG en [gedaagde partij] tot stand is gekomen.

Het mag zo zijn dat er een relatief lage huurprijs is overeengekomen, maar daarmee is nog niet gegeven dat niet wordt voldaan aan (één van) de essentialia voor de totstandkoming van een huurovereenkomst. Immers, tegenover die overeengekomen huurprijs staat bijvoorbeeld artikel 18 van Pro de huurovereenkomst (
tenancy agreement d.d. 1 augustus 1985, ktr.) waarin is bepaald dat alle kosten van onderhoud voor rekening van de huurder zijn. [eisende partijen] hebben de kantonrechter er evenmin van kunnen overtuigen dat de huurovereenkomst strijdig is met de goede zeden, en dus nietig, omdat deze overeenkomst op zichzelf genomen moet worden aangemerkt als een schijnconstructie met als doel de verhaalsmogelijkheden van eventuele toekomstige schuldeisers te frustreren en om [gedaagde partij] de rest van zijn leven gratis dan wel nagenoeg gratis in de woning te laten verblijven. Dat [gedaagde partij] een volmacht heeft om namens Femsa AG op te treden, doet de kantonrechter niet anders oordelen. Dit geldt ook voor de door [gedaagde partij] namens Femsa AG gegeven opdrachten tot taxatie van de waarde van de woning. Verder maakt het enkele feit dat Femsa AG op 12 mei 2000 is uitgeschreven uit het handelsregister van Zwitserland, nog niet dat deze onderneming is opgehouden te bestaan. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde partij] voldoende aannemelijk gemaakt dat de op de Britse Maagdeneilanden gevestigde Femsa AG dezelfde onderneming is als die in 1985 de eigendom van de woning verwierf en deze vervolgens verhuurde aan [gedaagde partij]. Daarbij komt dat een andersluidend oordeel ook vragen doet rijzen over de verwerving door [eisende partijen] van de eigendom van de woning. Gelet op het voorgaande komen de subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen niet voor toewijzing in aanmerking.

4.3

Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde partij] - in ieder geval vanaf het moment dat [eisende partijen] de eigendom van de woning hebben verworven - geen huurbetalingen aan [eisende partijen] heeft gedaan. [gedaagde partij] heeft de kantonrechter er niet van kunnen overtuigen dat hij de verschuldigde huur al vooruit heeft betaald aan

Femsa AG. Uit de bij antwoord gevoegde stortingsbewijzen, het ter comparitie overgelegde overzicht betaalde huur alsmede de bij akte na comparitie toegevoegde rekeningafschriften van [partner gedaagde partij] kan niet worden opgemaakt dat zo de stortingen al zijn gedaan, deze - zoals [gedaagde partij] in de akte na comparitie heeft benadrukt - uitsluitend betrekking hebben op (vooruitbetaalde) huur. Hoewel dit voor de hand had gelegen, kan dit niet uit de overgelegde producties worden afgeleid. Mede gelet hierop kan de kantonrechter geen doorslaggevende betekenis hechten aan wat in de verklaringen van [partner gedaagde partij] d.d. 20 december 2019 en van [bestuurder Femsa AG] d.d. 31 december 2019 is verwoord met betrekking tot de vermeende betalingen ten titel van huur; ook niet als deze verklaringen onder ede worden afgelegd. Daar komt nog bij dat op het voorblad bij de op de periode van 2010 tot en met 2013 betrekking hebbende stortingsbewijzen voor de jaren 2012 en 2013 andere bedragen zijn vermeld dat in het overzicht vooruitbetaalde huur. Bovendien doet voormeld voorblad het vermoeden rijzen dat de gestorte bedragen niet alleen zien op de huur, maar tevens op huurders- en/of wel verhuurderslasten. Ook de omstandigheid dat op het voorblad is vermeld dat Femsa AG per 31 december 2013 een bedrag (
aan [gedaagde partij], ktr.) is verschuldigd van € 233.207,= waarvoor een retentierecht bij notariële akte is gevestigd, voedt het hiervoor aangegeven vermoeden. Immers de notariële akte van schuldbekentenis d.d. 25 september 2014 zou de schuld onder meer zien op onderhoud en beheer. Al met al kan niet worden volgehouden dat op inzichtelijke wijze is aangetoond dat door [gedaagde partij] bedragen op de rekening van Femsa AG zijn gestort die als vooruitbetaalde huur moeten worden geduid. Nu door [gedaagde partij] geen nader toegespitst bewijsaanbod is gedaan, komt de kantonrechter tot de conclusie dat niet is komen vast te staan dat [gedaagde partij] de vanaf de datum van eigendomsverwerving aan [eisende partijen] verschuldigde huur door verrekening met de gedane stortingen dan wel op andere wijze al heeft voldaan

Daarbij merkt de kantonrechter nog op dat [eisende partijen] geen aanspraak kan maken op de eventueel vanaf 1 januari 2010 tot de maand van eigendomsverwerving door [eisende partijen] aan Femsa AG verschuldigde huur. Niet is gebleken dat deze mogelijk huurschuld door Femsa AG aan [eisende partijen] is gecedeerd.

4.4

Nu er vanuit moet worden gegaan dat [gedaagde partij] al meer dan een jaar geen huur aan [eisende partijen] heeft betaald, acht de kantonrechter de primair gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd. Gelet op de omvang acht de kantonrechter in beginsel ook de ontruiming van de woning gerechtvaardigd. In beginsel omdat [gedaagde partij] zich in dit kader heeft beroepen op een aan hem toekomend retentierecht.

4.5 [

gedaagde partij] heeft zijn gestelde retentierecht middels een notariële register-verklaring retentierecht op 13 mei 2014 in het Kadaster doen inschrijven. Aan dit retentierecht ligt volgens [gedaagde partij] een notariële akte van schuldbekentenis ten grondslag. In deze akte is opgenomen dat Femsa AG in verband met onder meer onderhoud en beheer van de woning per 31 december 2019 aan [gedaagde partij] een totaalbedrag verschuldigd is geworden van (onverminderd rente en kosten) € 233.207,=. Dit bedrag is afgaande op de notariële akte van schuldbekentenis d.d. 7 november 2019 per 31 december 2018 toegenomen tot een totaalbedrag van € 407.722,= (te vermeerderen met rente en kosten) en per 30 oktober 2018 tot een een totaalbedrag van € 479.869.27 (te vermeerderen met rente en kosten). De stelling van [eisende partijen] dat [gedaagde partij] geen retentierecht op de woning toekomt omdat hij geen aannemer is, deelt de kantonrechter niet. Ook aan een huurder komen de in boek 6 BW neergelegde opschortingsrechten toe. Op grond van artikel 157, lid 2, Rv levert een notariële akte, behoudens de in die bepaling vermelde, maar hier niet van toepassing zijnde uitzondering, ten aanzien van de verklaring van een partij omtrent hetgeen de akte bestemd is ten behoeve van de wederpartij te bewijzen, tussen partijen dwingend bewijs op van de waarheid van deze verklaring. Op grond van artikel 151, lid 2, Rv staat tegen dit dwingend bewijs tegenbewijs open dat volgens artikel 152, lid 1, Rv door alle middelen mag worden geleverd, tenzij de wet anders bepaalt. Dit tegenbewijs kan ook indirect, door middel van vermoedens worden geleverd. Tenzij de wet anders bepaalt, is op grond van artikel 152, lid 2, Rv de waardering van het bewijs aan de rechter overgelaten. Naar het oordeel van de kantonrechter hebben [eisende partijen] in de stukken en ter comparitie

zodanige feiten en omstandigheden naar voren gebracht dat voorshands de conclusie gerechtvaardigd is dat Femsa AG geen bedragen, althans niet tot het uiteindelijk gestelde totaalbedrag van € 479.869,27 (te vermeerderen met rente en kosten) aan [gedaagde partij] verschuldigd is geworden. Daarbij neemt de kantonrechter onder meer in aanmerking dat [gedaagde partij] een tamelijk verstrekkende machtiging van Femsa AG heeft om namens laatstgenoemde op te treden. [gedaagde partij] heeft dit niet alleen gedaan bij de taxatieopdrachten van de waarde van de woning, maar ook bij de aanvullende notariële schuldbekentenis d.d. 7 november 2019. In dit laatste geval heeft hij zowel namens Femsa AG en namens zichzelf verklaard dat Femsa AG hem geld verschuldigd is. [gedaagde partij] heeft bij antwoord aangegeven dat het gestelde retentierecht het gevolg is van door hem vooruitbetaalde huur en uitgevoerde reparatie- en onderhoudswerkzaamheden aan de woning na een verzwaring van de dijk waarin de woning gelegen is. Dit bevreemdt de kantonrechter omdat [gedaagde partij] enerzijds bij antwoord heeft aangegeven dat hij een bedrag van € 278.850,= aan huur vooruit heeft betaald en dat blijkens het voorblad bij de stortingen na aftrek van de opengevallen huur over 2010 tot met 2013 een bedrag resteert van € 233.207,=. Echter, blijkens de akte van schuldbetekenis zou het bedrag van € 233.207, zien op onder meer onderhoud en beheer van de woning.

Niet duidelijk wordt of [gedaagde partij] nu - zoals hij in de akte na comparitie heeft benadrukt - dit restantbedrag van € 233.207,= heeft vooruitbetaald ten titel van huur of toch (mede) voor het onderhoud van de woning. Hier wreekt zich dat door [gedaagde partij] op geen enkele wijze inzichtelijk is gemaakt dat de gestorte bedragen zagen op de huur en ook geen facturen heeft overgelegd waaruit het gestelde onderhoud aan de woning kan worden opgemaakt. En al helemaal niet op welke wijze het bedrag van € 233.207,= uiteindelijk is opgelopen tot een totaalbedrag van € 479.869,=. In dit licht bezien kan aan de verklaring van [bestuurder Femsa AG] d.d. 30 oktober 2018 geen zwaarwegend gewicht worden toegekend, ook niet als hij dit onder ede zou verklaren. Verder vindt de kantonrechter opvallend dat door [gedaagde partij] niet kenbaar is aangedrongen op terugbetaling van de vooruitbetaalde huurbedragen dan wel van de voorschoten bedragen voor het onderhoud van de woning. Een afdoende antwoord is niet gegeven op de vraag waarom niet op enig moment door Femsa AG is aangeboden (een deel) van de gestelde schuld te voldoen, maar wel [eisende partijen] zijn benaderd om de woning (terug) te kopen voor een koopprijs van € 275.000,= . Ook is er geen antwoord gekomen op de vraag waarom [gedaagde partij] de kosten van onderhoud renovatie van de woning heeft voorgeschoten, terwijl in de huurovereenkomst met zoveel woorden is aangegeven dat de alle kosten van onderhoud voor rekening van de huurder zouden komen. Gelet op dit alles acht de kantonrechter de dwingende bewijskracht van de notariële akte van schuldbekentenis weerlegd door een aan de omstandigheden van dit geval ontleend vermoeden. Door [gedaagde partij] is ook op dit punt geen nader toegespitst bewijsaanbod gedaan. Zelfs als er al een retentierecht ten aanzien van de woning aan [gedaagde partij] toekomt, dan is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde partij] in het kader van de gevorderde ontruiming van de woning in redelijkheid en billijkheid geen beroep kan doen op dit recht. [gedaagde partij] en Femsa AG hebben een zodanig onduidelijke situatie rond het onderhoud van de woning doen ontstaan dat een en ander in dit geval voor rekening van [gedaagde partij] dient te komen. De onduidelijkheid kan in ieder geval [eisende partijen] niet worden tegengeworpen. De kantonrechter zal dan ook de primair gevorderde verklaring voor recht toewijzen.

4.6

Onder de hiervoor geschetste omstandigheden ziet de kantonrechter geen aanleiding om aan [gedaagde partij] een term de grâce te geven om de huurachterstand alsnog te voldoen. Daar komt nog bij dat niet is gesteld of gebleken dat [gedaagde partij] in staat is de huurachterstand alsnog te voldoen.

4.7

In afwijking van het gevorderde zal de kantonrechter bepalen dat de woning binnen 1 maand na betekening van dit vonnis moet worden ontruimd, een en ander bij niet nakoming - op straffe van een dwangsom van € 350,= per dag. . De kantonrechter ziet grond deze dwangsom tot maximeren tot een bedrag van € 35.000,=.

4.8

De op voorhand ten behoeve van de ontruiming gevorderde deurwaarderskosten worden afgewezen. De deurwaarderskosten vallen niet onder de kosten als bedoeld in artikel 237, lid 3, Rv en lenen zich zonder nader toelichting niet voor een (voorwaardelijke) begroting. Het bedrag van de kosten waarin de verliezende partij wordt veroordeeld, wordt enkel bij het vonnis vastgesteld, voor zover die kosten vóór de uitspraak zijn gemaakt.

4.9

De gevorderde buitengerechtelijke kosten worden afgewezen nu deze niet nader zijn gespecificeerd.

4.1

Wel zal [gedaagde partij] worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [eisende partijen] waaronder begrepen de nakosten.

4.11

De kantonrechter komt niet toe aan een beoordeling van de voorwaardelijke vordering. Immers, de gevorderde ontbinding en ontruiming wordt toegewezen.

in het incident

4.12

Gelet op de beslissing in de hoofdzaak hebben [eisende partijen] geen belang meer bij een beoordeling van deze vordering. Overigens, is de kantonrechter bij een rechtmatig belang bij deze vordering onvoldoende gebleken.

4.13

De kantonrechter ziet in dit geval aanleiding de proceskosten te compenseren in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt.

6.Beslissing

De kantonrechter:

in de hoofdzaak

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;

verklaart voor recht dat [gedaagde partij] ten aanzien van de woning geen retentierecht toekomt;

veroordeelt [gedaagde partij] om de woning aan de [adres] te [plaats] binnen 1 maand na betekening van dit vonnis te ontruimen, een en andere op straffe van een dwangsom van € 350,= per dag, met een maximum van € 35.000,=;

veroordeelt [gedaagde partij] in de proceskosten aan de zijde van [eisende partijen], tot op heden vastgesteld op een bedrag van € 1.003,66, waarvan € 720,00 aan gemachtigdensalaris alsmede op een bedrag van € 120,00 aan nakosten voor zover deze kosten daadwerkelijk worden gemaakt, onverminderd de eventuele over de verschotten verschuldigde btw;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

in het incident

wijst af de vordering van [eisende partijen]

compenseert de proceskosten in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.C. Gerritse, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 30 juli 2020.

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming woning wegens huurachterstand

Uitspraak

1.Procedure

2.Feiten

3.Vorderingen en verweren

4.Beoordeling

6.Beslissing