Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 20/246
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 augustus 2020 in de zaak tussen
[eiseres] B.V. gevestigd te [vestigingsplaats] , eiseres,
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 12 februari 2019 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [laan] [nummer 1] tot en met [nummer 2] (het appartementencomplex) en [straat] [nummer 3] (de parkeergarage) te Den Haag, op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2018 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op de in het aanslagbiljet vermelde waarden voor in totaal € 7.612.000 voor het appartementencomplex en € 520.000 voor de garage. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslagen onroerende-zaakbelastingen en rioolheffing voor het jaar 2019 (de aanslag).
Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
Bij uitspraak op bezwaar van 29 november 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft door middel van een skype/telefonische verbinding plaatsgevonden op 16 juli 2020. Daarbij is namens eiseres gesproken met de gemachtigde en namens verweerder met mr. L.S. Veenstra en H.T. Fijan.
Na sluiting van het onderzoek heeft de gemachtigde per brief van 24 juli 2020, ingekomen bij de rechtbank op 28 juli 2020, verzocht om heropening van het onderzoek. De rechtbank ziet hiervoor geen aanleiding. Ter zitting is besproken dat de rechtbank heeft verzuimd de door verweerder op 10 februari 2020 ingediende op de zaak betrekking hebbende stukken door te sturen naar eiseres en de rechtbank dat pas vlak voor de zitting heeft gezien. Het verweerschrift van 28 juni 2020 en de daarbij behorende taxatierapporten zijn wel naar de gemachtigde doorgestuurd op 29 juni 2020. De rechtbank heeft geen beletsel gezien in behandeling van de zaak ter zitting, aangezien de gemachtigde reeds zou moeten beschikken over de op de zaak betrekking hebbende stukken (bestaande uit: het taxatieverslag, aanslag/beschikkingbiljet, bezwaar, uitspraak op bezwaar, Verordening onroerende-zaakbelasting 2008 (tekstversie 2019), Mandaat en uitvoeringsbesluit). Aangezien de gemachtigde, nadat de rechtbank ter zitting op het verzuim van de rechtbank heeft gewezen, heeft aangegeven de behandeling van de zaak te willen voortzetten, ziet de rechtbank geen aanleiding voor heropening en een nadere mondelinge behandeling na het toesturen van de stukken. Ter zitting heeft de gemachtigde ook niet gemeld nog een dossier plus fotoreportage in kleur te willen overleggen; dit had hij hoe dan ook (tien dagen) vóór de zitting dienen te doen. Ook hierin ziet de rechtbank geen aanleiding voor heropening van het onderzoek.
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van het appartementencomplex en de parkeergarage. Het appartementencomplex is een voormalig kantoorgebouw (bouwjaar 1993). De transformatie naar studentenwoningen (en een hotel) is voltooid in april 2016. De woningen zijn gelegen op de 1e tot en met 6e verdieping. Het appartementencomplex beschikt over een lift en bestaat uit 116 woningen, variërend in grootte van 19 m² tot 29 m². Iedere woning bestaat uit een kamer en is voorzien van een keuken, badgelegenheid en een toilet. Het totale gebruiksoppervlak bedraagt 2.597 m². De garage is een hellingbaangarage met in totaal 149 parkeerplaatsen. Daarvan zijn 84 plaatsen getaxeerd onder [straat] [nummer 3] ; deze kunnen worden verhuurd aan bewoners of derden. De overige plaatsen zijn aan een hotel toegerekend.
Geschil
2. In geschil is de waarde van het appartementencomplex en de parkeergarage en de aanslag rioolheffing met betrekking tot de parkeergarage.
3. Eiseres bepleit een waarde van in totaal € 6.500.000 voor het appartementencomplex en € 312.000 voor de garage. Aangezien de eigenaar geen gebruiker is van de parkeergarage en er geen rioolaansluiting is, dient de aanslag rioolheffing volgens eiseres te worden vernietigd.
4, Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder twee taxatierapporten overgelegd. De aanslag rioolheffing voor de parkeergarage is volgens verweerder terecht aangezien sprake is van volgtijdig gebruik en er hemelwater wordt afgevoerd.
Beoordeling van het geschil
5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
Appartementencomplex
6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van het appartementencomplex niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hierbij heeft hij, naar tussen partijen terecht niet in geschil is, iedere woning apart gewaardeerd. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder gelet op het taxatierapport en wat hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatierapport is de waarde per woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De vastgestelde waarden variëren van € 56.000 tot € 81.000 per woning. Verweerder heeft gerekend met bedragen tussen de € 2.778 en € 2.957 per m². Aangezien in de directe omgeving geen goede vergelijkingsobjecten zijn verkocht, heeft verweerder gerekend met verkopen uit omliggende wijken. Die prijzen variëren van € 2.531 per m² (torenflat Haverkamp 60, 32 m² verkocht op 25 augustus 2017 voor € 81.000 in gemiddelde staat) tot € 3.857 per m² (galerijflat Waldorpstraat 285 B, 28 m² verkocht op 18 juni 2018 voor € 108.000, kwaliteit volgens verweerder zeer goed vergelijkbaar). Ook de overige genoemde referenties tonen een m²-prijs boven de € 3.000. Verweerder heeft onweersproken verklaard dat er een schreeuwende vraag is naar studentenwoningen als de onderhavige. Hij stelt dat laag is getaxeerd in verband met het aantal appartementen. Gelet op het taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de waarde van het appartementencomplex niet te hoog is vastgesteld. Wat eiseres eerst ter zitting heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Verweerder heeft gemotiveerd weersproken dat er een waardedruk wegens het ontbreken van eigen meters uitgaat en aan een compromis voor een eerder jaar is verweerder niet gebonden voor dit jaar.
Parkeergarage
7. Ook de waarde van de garage heeft verweerder aannemelijk gemaakt. Verweerder heeft gerekend met een huurwaarde van € 528. Deze is niet in geschil. Eiseres stelt dat de kapitalisatiefactor van 10 te hoog is en bepleit een kapitalisatiefactor van 6. Verweerder heeft de berekening van de kapitalisatiefactor weergegeven in het rapport en heeft onder meer gerekend met een leegstandrisico van 12,5%. Eiseres heeft dit percentage eerst ter zitting betwist. Verweerder heeft verklaard dat er een grote vraag is naar parkeerplaatsen, er wachtlijsten zijn en dat de eigenaar ervoor kiest weinig te doen met de verhuurmogelijkheid. Objectief is er volgens verweerder een markt voor zodat niet met een hoger percentage leegstandsrisico dient te worden gerekend. Ter indicatie dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, wijst verweerder ook op de in het centrum gelegen parkeergarage met 230 parkeerplaatsen, die per 1 januari 2018 is verkocht voor € 7.400.000. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met het taxatierapport en wat hij verder heeft aangevoerd aannemelijk gemaakt dat de waarde van de parkeergarage niet te hoog is vastgesteld.
Rioolheffing
8. De aanslag rioolheffing van € 144,10 ten aanzien van de garage is terecht aan eiseres opgelegd. De rioolheffing wordt ingevolge het bepaalde in artikel 3, eerste lid, onder a, van de Verordening op de heffing en invordering van rioolheffing (Verordening) geheven van degene die bij het begin van het belastingjaar het genot heeft krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van een perceel dat direct of indirect is aangesloten op de gemeentelijke riolering. Gelet op artikel 1, onder a, van de Verordening is de garage aan te merken als een perceel. Naar het oordeel van de rechtbank stelt verweerder zich terecht op het standpunt dat hemelwater (indirect) vanaf het perceel op de gemeentelijke riolering wordt afgevoerd, zodat de aanslag terecht is.
9. Gelet op wat hiervoor is overwogen, dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.E. Postema, rechter, in aanwezigheid van
mr. J. Roodhorst, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
19 augustus 2020.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.